ライオンズ浦添城間グランテラスってどうですか？

[評判気になるさん]

ライオンズ浦添城間グランテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://lions-mansion.jp/ML161017/index.html

所在地：沖縄県浦添市城間4丁目3333番（地番）、沖縄県浦添市城間4丁目8以下未定（住居表示）
交通：「第二城間」バス停から徒歩2分（琉球バス具志川線）
間取：3LDK
面積：66.04平米～75.45平米
売主：大京
媒介：穴吹工務店
施工会社：株式会社大城組
管理会社：株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

こういうの考えたら多少駐車場狭くても我慢かなーて感じですね。数千万の積立金が駐車場の整備に飛んじゃいますもんね。建物にかけるお金が無くなってしまう。

[42: 匿名さん]

沖縄は平置きがふつうだから、機械式駐車場のコストの高さはピンとこないだらうなあ。
５年毎の修繕費の値上げでその分が上乗せされるし、入れ替え時期にはさらに大幅に上がる。
一時金なんてみんな払わないから、そうやって集めるしかない。

本来なら機械式駐車場のメンテナンス費用は駐車場の利用料収入でまかなわれるべきだけど、普通はその利用料を管理費に補てんして管理費を安く見せかけてるから、機械式駐車場の修繕費にはまわせないんだよなあ。だから将来に修繕費を値上げする必要があるんだよね。

ここは機械式が68区画かな。負担は相当増えるね。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん

一般的に、20年で入れ替えとして、バレット一台分で維持費で100万～150万、入れ替えで100万～150万(単純な上下式なら安いが、縦横に動くパズル式だと部品も多く壊れやすいので高い)と言われているので、安く見て1バレット200万/20年、１年で10万、一月8千位。

全70戸なので、だいたい皆が入居時から月に8千負担しないと持たない試算になる。

でも、最初から修繕費が高かったら誰も買わないから、最初は赤字になる修繕費で販売し、当面は購入時の修繕積立基金という名前の一時金で足りない分をしのぐ、だから帳尻を合わせるためにどんどん修繕費を値上げする必要があるんだよね。

[44: 匿名さん]

>>40 匿名さん

修繕費が高めといってるのは、最初に一万近く取るから？
そうだとしたら、一般的には普通のレベルです。修繕費が3000円などの物件は、将来のことを何も考えずにその方が安く見せかけて売りやすいから。

だから大規模修繕が必要な時期になってもお金が足りずに荒れるままにするしかない。大幅な値上げや一時金も、安さを求めるレベルの低い住民が反対してどうにもならなくなるんです。そんな築15年、20年のマンションがいっぱいですよ。沖縄では。

最初に一万近い修繕費で高いと感じてもそれでも実態は赤字です。赤字を埋めるために将来どんどん値上げするか、値上げしたくないから修繕せず放っておくかは、住民の質次第ですね。

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
だからこそ機械式は恐ろしい。
ここのマンションの価格帯も決して高い方ではないでしょう。住民の質は似たり寄ったりだと思いますよ。

[46: 匿名さん]

ライオンズ浦添城間グランテラス
物件概要
全体 物件概要
所在地 沖縄県浦添市城間４丁目３３３３番(地番)
沖縄県浦添市城間４丁目８以下未定(住居表示)
交通 琉球バス　具志川線「第二城間」バス停より徒歩2分
用途地域 商業地域
敷地面積 1265.29m²
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階、地上15階建て、陸屋根、共同住宅
建築確認番号 第沖確H28170191号（平成29年2月28日）
総戸数 70戸（住戸）
竣工日 平成31年3月11日（予定）
入居開始日 平成31年3月18日（予定）
権利形態 敷地は所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 管理組合構成後、株式会社大京アステージに管理委託
駐車場 81台 ／75区画（2台駐車可能な縦列駐車6区画、身障者優先1区画含む）
月額使用料：3,000円～20,000円／台
バイク置き場 20台
月額使用料：500円・1,000円／台
自転車置き場 16台
年額使用料：1,200円／台
設計 株式会社フェイス
施工 株式会社大城組
売主 株式会社　大京
〒151-8506　東京都渋谷区千駄ヶ谷4-24-13　千駄ヶ谷第21大京ビル
TEL　[phone](代表)
宅地建物取引業／国土交通大臣(14)第792号
一般社団法人不動産協会会員・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟
販売提携（媒介） 株式会社　穴吹工務店
〒760-8520　香川県高松市藤塚町1-11-22
TEL　[phone](代表）
宅地建物取引業／国土交通大臣（13）第1545号
公益社団法人香川県宅地建物取引業協会会員・四国地区不動産公正取引協議会加盟
※開発許可不要証明番号：第39-75（平成29年1月18日）
※景観計画区域内行為届出審査済通知書番号：浦都美第290号（平成28年12月28日）

※WIC＝ウォークインクロゼット
※SIC＝シューズインクローク
※S＝サービスルーム（納戸）
※N＝納戸
先着順受付中住戸 物件概要
平成30年3月21日現在（毎日更新）
販売戸数 6戸
専有床面積 66.07m²（3戸）～75.45m²（1戸）
バルコニー面積 11.16m²～12.15m²
間取り 3LDK+WIC
販売価格 3,390万円（1戸）～3,940万円（1戸）
管理費 月額11,000円（3戸）～月額12,400円（1戸）
修繕積立金 月額7,530円（3戸）～月額8,600円（1戸）
管理準備金 9,600円（3戸）～10,900円（1戸）　※引き渡し時一括払い
修繕積立基金 527,100円（3戸）～602,000円（1戸）　※引き渡し時一括払い

[47: 匿名さん]

>>45 匿名さん

沖縄では車は必須だから、潰して平おきに変更も難しいしね。駐車場がないと中古では売れない。でも維持費が高い中古も売れないけどね。

買ってる人は、長期修繕計画をきちんとチェックして、五年ごとにどれだけ値上げされるか納得して買ってるんだろうか？

物件価格が低くても、長い目で見ると機械式駐車場が大量にある物件は維持費が高いんだよなあ。

[48: 匿名]

便利なバス停も近いし、鉄道の計画もあるので、各世帯一台あればなんとかなるかもしれませんよ。
機械式が壊れたら時に、平置きにしてもいいかもしれないですね。

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん

今は70戸に対して81台分なので、68台の機械式潰したら一戸に一台には全然足りませんよ。

図面見ると機械式は14列なので、撤去して穴を埋めても14台分。
元々の平置き13台と合わせて27台。
81台→27台と1/3に減るのは住民が納得しないでしょう。

また、撤去と穴を埋めるのも結構なお金かかりますしね。機械式の入れ替えよりは安いけど。

そして駐車場収入が減るから管理費が値上げになるよね。駐車場利用料を値上げすればいいんだけど、この物件の値ごろ感で買う人が値上げに賛成するとは思えない。

まあ、これからの修繕費値上げを当たり前と思ってくれる管理リテラシーの高い契約者が大半であることを祈るのみだな。

そうでなければ機械式が頻繁に壊れ始める10年目位で赤字が発覚して理事会役員がとても苦労することになる。

[50: 匿名さん]

機械式は遅い、使いにくい、故障しやすいなど利用者目線以外に、メチャクチャな金食い虫なので、それを理解して買わないとね。

[51: 匿名さん]

こういうのをみてると高齢入居者もやはりリスクですね。高齢の方は管理費の値上げを極端に嫌う傾向にあるし。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん

そりゃあね。

働き盛りでずっと住む人なら、きちんと大規模修繕して快適に住もう、資産価値を維持しようという気持ちはあるだろうけど、老人だと、老い先短いから、将来どうなろうが知るか、値上げ反対！ってなるよね。

そして働き盛りでも、値上げ反対って人も結構いるんだよ。ローン苦しい、子育てで金かかる、生活苦しくなるから値上げは嫌だ、他のマンションはもっと安い、おかしい！ってね。

[53: 契約者さん]

機械式駐車場の高コストは承知の上で契約しましたが、確かに入居時に再周知&対策の検討が必要ですね。
働きざかり&県内居住者が多いそうなので、多少は楽観視しています。
管理費の内訳が管理会社有利に見えるので、精査して多く修繕積立金に回したいですね。

[54: 匿名さん]

>>53 契約者さん

たしかに、早々に管理会社は変えてもいいかもしれないですね。

[55: 匿名さん]

>>53 契約者さん

自分は悩んだ末に本物件は諦めました。
理由は本掲示板でも話題になっている駐車場で、高コストもさるながら使い勝手（出し入れのしやすさや待ち時間など）も気になったからです。
管理費に納得いかないようなら大京アステージから別会社に切り替えた方が良いと思います。

[56: 匿名さん]

管理会社を変更するとしたら、どの管理会社が安いのかね？
管理会社の乗り換えは普通に行われてるの？

[57: マンション気になるさん]

>>56 匿名さん
そのへんどうなんでしょうね？管理組合とかで決めれるのかな？

[58: 契約者さん]

他の管理会社に見積りを出して、その結果を元に総会で決める形ですね。
価格のみで決めると色々問題が出ます。
ただし最初は大京アステージの言い値ですので、競争原理で安くなる可能性は高いかと。

駐車場の使い勝手については、特に宜野湾方面へ車通勤される方は大変だと思います。
私の場合は、バス通勤が便利な所なので問題にはなりませんでした。

[59: 匿名さん]

>>58 契約者さん

大京アステージやダイワライフネクストあたりが高い管理会社なの？

合人社とかどうなのかね。大手の割には安いと聞くけど。

オススメの安くて良心的な管理会社って、全国規模の経費かかる会社ではなくて地域密着の地元管理会社なのかね？

[60: 匿名さん]

相見積もりするのはいいんだけど、本気でやるのか脅しでやるのかでやり方も違う。本気で会社変更するつもりでやらないと、どうせ脅しで変える気ないんでしょってことで足元見られるよ。

競争原理は、脅しと見透かされたら働かないよ。
だって、安い方はあてうまで実際には採用する気がないなら競争にならないからね。

やるなら本気で変えるつもりて競争入札して、安い方をとるべきだね。サービスの低下は安さを求めるならある程度はしょうがないよ。割りきりだね。

[61: 名無しさん]

>>60 匿名さん
本気とか脅しとかなんか大変ですね。
複数に見積もり出して安い方を採用ではダメなんですか？

[62: 匿名さん]

>>61 名無しさん

安いところは値段なり。サービスレベルに差があるのよ。高くていいサービスを受けるか、安くて最低限の対応で良しとするかだよね。

ライオンズを買った人はブランド品質求めてる人も多いんじゃないの？そういう人と、賃貸レベルの管理でも安い方が良いという人がいるから、意見調整がたいへん。

あいだをとって、大京アステージにプレッシャーかけてある程度安くさせるという意見も出てくるだろうけど、そこをおとしどころにしたら管理会社は安くしないよってこと。

品質悪くなるの嫌だから変えるつもりはないけど、相見積もりさえとれば簡単に安くするっしょという考えだと、そんな勝手な要求に付き合う義理はないからね。

理事会だけでなく、管理組合員全体にアンケートをとって、レベル下がってもいいからとにかく安くという意見が多数でないと管理会社を変える総会決議は通らないから、反対住民の説得が大変なんだよ。お前らのせいで管理レベルが下がったら責任取れるのかって人を説得する必要があるから、後々の住民の対立の元になる。

もちろん、ブランドなんてどうでもいい、立地や設備、価格で買ったんだ、管理は安ければ安いほど良いという契約者が大半なら問題はないだろうね。少数派の意見を聞く必要はないから。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

一般的に、相見積りをとると管理会社が下げるのは、変更されたくないから。

単なるポーズで相見積もりを取るだけだと、別に下げなくても変更される心配はないから、適正価格ですと言われるだけ。

値下げに応じないなら本気で管理会社を変える＝総会で相見積もりで管理会社を叩くことを事前承認してもらわないと、理事会だけで張り切って動いても勝手なことするなと非難される心配があるので慎重に。

[64: 匿名さん]

ちなみに、管理会社に相見積もりを取るのは理事会以外は受け付けてくれない。なんの権限もないいち組合員が勝手に見積もりとって、下げられるんだからやれよとは言えない。

自分で役員に立候補して理事会を主導するか、理事会に意見してやるべきだと訴えるしかない。後者だと、それを決めるのは理事会役員だから、落ち着いた方が多ければむやみなコストカットには慎重になるだろうね。管理会社がダメダメなら叩きがいはあるけど、何の落ち度もなくそつなくこなす管理会社を叩いて関係が悪化するのが好ましいかって話だから。

だから、コストカットやりたければ、やりたい人が理事会役員でリードして、反対派を地道に説得する必要がある。多分一年では終わらないから何年か立候補し続けて対応することになるね。ボランティアでそこまで時間さいてやる意欲があるかどうかだね。他の人がやってくれるなら大賛成だけど、自分のプライベートな時間を使うのはごめんだという人が普通だから。

普通の人は管理は管理会社に丸投げすれば良いとしか思ってないから、自分で時間使って色々と調べて調整して動く人は希なんだよ。積極的に動いても、最終的には勝手なことするなと非難されることもあるから、そこまでして管理会社と喧嘩して改善させようという意欲のある人はほんの僅か。

ここで相見積もりすれば下げると言われている方は、その僅かなやる気のある方だろうから、人任せでなく役員に立候補いただいて、管理会社とガツガツ交渉してくださるんでしょう。

[65: 通りがかりさん]

管理あってこそのライオンズだよね

[66: 匿名さん]

鉄軌道は58号線ルートで知事へ提出しましたね。
城間に駅出来れば最高ですので、今後も注目かと。

[67: マンション検討中さん]

>>65 通りがかりさん
まさに！ライオンズで管理がアステージじゃない所はリセールバリューが落ちるのではないでしょうか。確かに高いけど、中身が違います。アステージ、ハウズイング、合人社を経験しての感想。他の管理会社も住んでで問題はないし悪くはなかったです。誤解なきよう。

[68: 名無しさん]

>>66 匿名さん
というか鉄軌道自体国が難色示してません？ほんとに実現するのかな？
とりあえずオナガ知事のあいだは話し進まないでしょうね。

[69: 匿名さん]

建前は採算性ですが、現知事への牽制でしょうね>鉄軌道への難色
政治で実現時期は変わるでしょうが、ルートは早々変わらない所が大事です。

[70: マンション検討中さん]

いい場所ですよね。
西海岸道路の開通や新しい商業施設、基地返還されたら、更に発展していくだろうし、将来楽しみな土地。更に、鉄道の駅が近くにくるといいなぁ。ただ、機械式が気になります。
売れ行きはどうなんでしょう？

[71: 契約者さん]

私は管理会社変更ありきでは無いのであしからず。
管理費のうち高額な物と所感を述べます。

管理委託費:446万/年
管理員がフルタイム3日、半日3日出勤。
フロントの人件費込みなので妥当？

昇降機:125万/年
メーカー系FM契約と思われる。
POGおよび別メーカーでの総コストを要検討。

駐車場保守:137万/年
年6回の点検コストなため妥当。
年4回との比較が必要。

電気料金:160万/年
電子ブレーカー等の要検討。

[72: eマンションさん]

新たな鉄道計画は、トンネルの箇所も多数あり、工事は何十年かかるんでしょうか。また、計画が固まって用地確保にどれだけ時間がかかるのか。
そのあいだに自動運転やAIでの自動配車が普及して鉄道の存在価値が下がるのが先ではないでしょうか。

[73: 名無しさん]

>>72 eマンションさん

確かに数十年がかりですよね。完成の頃には今の乱立してるマンション群は価値無いでしょうね。とにかく数が多すぎる。その頃には新しいマンションもできてるはずだし。

[74: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん
2月で半分以上売れてるので順調な販売でしょう。
機械式は管理組合が危機感を持てば、負担軽減の対策はあります。

[75: 匿名さん]

>>72 eマンションさん

確かに仰る通り。鋭い指摘ですね。調べてみるとゆいレールは1100億円で構想から実現まで30年掛かってますね。鉄道は6100億円なので、距離も距離なので30年どころでは済まないでしょうね。
30年以上の先の未来は自動運転やAI以外にも在宅ワークも進んでる可能性はあり、その時代に鉄道のニーズがあるかというと微妙な気がします。

[76: 匿名さん]

鉄道の必要性が薄れるほど交通が進化すれば、駐車場問題も軽減しますね。
機械式駐車場の更改時期とも被るし。

[77: 匿名さん]

自動運転の進化ということであれば、自家用車を所有する限り駐車場問題は続きますよね、、、

シェアライドが一般的になり、タクシー相乗りのように自家用車の相乗りを自動ルート検索でＡＩが最適化して行え、料金も低額ということならいいですね。

[78: 匿名さん]

仙台のライオンズマンションでは高齢化に伴い、機械式駐車場を潰して、カーシェア始めた記事があります。
https://www.mlab.ne.jp/sp/columns/bousai01_20121024/

この物件はバスの便も良いですし、最低限の駐車場にしてカーシェア導入もありでは？
もちろん住民の合意も必要ですし、駐車場率100パーセント未満だとマンションを売却しづらい（売りにくい）などのデメリットもありますが、機械式駐車場の維持費、車の維持費などを考えると選択肢とはしてはありかもしれません。

[79: 匿名さん]

管理委託費は、恐らく値上がり傾向だと思いますよ。働き方改革の定年延長で、管理員の募集に人がこないという噂があります。沖縄だと低賃金でも若い人が集まるなら問題ない可能性もありますね。

エレベータは、ＰＯＧにしたら管理費から月に払う金額は安くなりますが、メンテナンスは自分たちの責任でやる必要があるので、その分長期修繕計画にエレベータメンテナンス費用を上乗せする必要がありますよね。

ＦＭ（フルメンテナンス）：ロープ交換や基盤故障などメンテナンス費用も含むので高いが、月の定額以上のお金を払わなくて良い

ＰＯＧ：点検と最低限の部品交換のみなので安いが、管理組合の責任で別費用でメンテナンスする必要がある。管理組合に詳しい人がいて、ロープ交換などを管理組合の責任で安全性ギリギリの期間まで引き延ばせば、メンテナンス費用は安くなる。基盤の故障なども実費となるので、故障がなければ安いが、故障があるとその分高くなる。

あとは、メーカーのメンテナンスは高いので、独立系と呼ばれる安い業者にまかせるとぐんと安くなる。少し品質は落ちるけど、そこは安さを取るならしょうがない。メーカー独自の高機能までは対応できないなどの限界もある。
あとは、安いのには訳があったりするので、メーカーと独立系の契約書、保守仕様書をきちんと比較することをお勧めする。そうすれば、どこをしっかりやってどこで手を抜いているかがわかる。（法律用語はしっかり理解しないと、対応レベルが全然違ったりする）
ちょっと詳しい人は、独立系でも全然大丈夫と言うけど、実は安いなりの細かな違いがあるのでね。

[80: 名無しさん]

>>76 匿名さん

逆です。どこまでいっても機械式のリスクはついて回ります

[81: 匿名さん]

まあ当面10年20年は車社会のままでしょうし駐車場問題もずっと続くでしょうから、メンテ費は必要経費として割り切るしかないですよ。

鉄軌道が1本できたからといって、自動車でどこでも行ける優位性が薄れるわけではないです。東京のように鉄道地下鉄がいたるところに張り巡らされるなら自動車なくてもと言えますが、そんな時代が来るとは思えないですし。

[82: 通りがかりさん]

居住者全員が車を手放せるようにならない限りは駐車場問題はついてまわります
自分は車持たないから関係ないという問題ではないですよ

[83: 契約者さん]

>>79 匿名さん
FMだと保守をギリギリまで伸ばし、POGだと早く交換させようという話を聞きます>メーカー系保守業者
しっかりとした比較、検討が必要ですよね。

機械式駐車場は高コストですが、立地代として仕方ないと思っています。
あの場所で平地や自走式だと、売れない分譲価格になりそうです。

[84: 匿名さん]

ライオンズシティ城間との距離がエグいんですけど、皆さん現地行かれました？？

[85: 匿名さん]

バルコニーは前にオフセットしていますし、マンション側の窓は小さくして考慮されてますよ。
隣のマンションとバルコニー向きは同じなので、真栄原スカイルークのような状況にはなりませんが、隣への影響はあるでしょう。

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん

やはりマンション側にも窓あるんですね....
距離的にはスカイルークより近いような気がしました。
スカイルークも実際aタイプのサブバルコニーしか干渉受けないからやってることは変わらないような....

[87: 匿名さん]

グランテラス側はEタイプのみ影響ありますね。
ただし下部FIXの小窓なので気にならないでしょう。
一方ライオンズシティ城間の方は、教会がマンションに替わるので大変でしょうね。
商業地区のリスクではあります。

[88: 匿名さん]

>>87 匿名さん
境界？
まぁでも築二十年弱なら諦めもつきますかね。

[89: 匿名さん]

あそこは元教会ですよ。
理由は知りませんが売りに出され、大京が入札しています。
バルコニー塞がれないのが不幸中の幸いかと。

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
あーそういえば教会があったような気がしますね。