ライオンズ浦添城間グランテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://lions-mansion.jp/ML161017/index.html
所在地：沖縄県浦添市城間4丁目3333番（地番）、沖縄県浦添市城間4丁目8以下未定（住居表示）
交通：「第二城間」バス停から徒歩2分（琉球バス具志川線）
間取：3LDK
面積：66.04平米～75.45平米
売主：大京
媒介：穴吹工務店
施工会社：株式会社大城組
管理会社：株式会社大京アステージ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-05-25 19:31:19
現在の物件
ライオンズ浦添城間グランテラス
- 所在地：沖縄県浦添市城間4丁目3333番（地番）、沖縄県浦添市城間4丁目8以下未定（住居表示）
- 交通：「第二城間」バス停から徒歩2分（琉球バス具志川線）
- 総戸数： 70戸
ライオンズ浦添城間グランテラスってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2018-02-03 09:46:09
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削除依頼
書き込みないですね。
値段は高いですが魅力的な立地だと思うのですが。 |
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| No.2 |
プレミストと比較している人は一定数いるのでは。個人的にはライオンズですね。
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| No.3 |
ほぼ機械式駐車場はどうなんでしょうか？
かなりストレスがたまりそうですが・・・ |
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| No.4 |
確かに車通勤だとストレスになりそうですね。
私はバス通勤できる場所なので、あまり気にしていないです。 あと販売価格帯が高い分、内装や設備が良い印象ですね。ドアノブもKAWAJUNでしたし。 |
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| No.5 |
15階建てってどうなんですかね。天井低いのかなと思ってしまいます。
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| No.6 |
二重床で2500mmなので、一般的な天井高ですね。
高くもないので、特別な開放感は無いかと。 |
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| No.7 |
近々モデルルームに行く予定です。売れ行きはどうなのでしょうか？
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| No.8 |
最新の状況では無いですが。
11月下旬の第1期販売、ほぼ完売でしたよ。 |
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| No.9 |
ありがとうございます。人気ですね。
見に行くのが楽しみです。 |
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| No.10 |
国道沿いの為 騒音が気にならなければ良いかと思います。
暴走族が浦添城間から牧港にかけて走るのが多いです。 建物の防音対策について、担当者に聞くのも良いかと思います。 本当にうるさいと思います。 |
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| No.11 |
皆様何名家族でこれぐらいの広さのマンションを買うのでしょうか？、？
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| No.12 |
うちは移住検討組ですが、リタイア夫婦2名です。
県外ですので完全なイメージですが、観光地としての沖縄が発展していくのであれば、このエリアかと妄想しています。 |
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| No.13 |
パルコ開業とキンザー返還で有望な場所ですね。
もしも鉄軌道が58号線ルートになれば尚更。 閑静さとトレードオフなのが悩みどころ。 |
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| No.14 |
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| No.15 |
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| No.16 |
建設コストは330ルート有利、商業施設等へのアクセスは58ルート有利なので、検討会が何を優先させるか次第ですね。
あとキンザー返還地については、新都心を反教師面とするそうなので、具体案が公開されるのを楽しみにしています。 |
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| No.17 |
あれ？58ルートでほぼ決定みたいなニュース出てませんでしたっけ？
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| No.18 |
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| No.19 | ||
| No.20 |
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| No.21 |
なので返還地では上手くやる、という話だと受け取っています。
特に新都心は公共施設と商業施設が混在している現状なので。 |
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| No.22 |
空港までの距離が同程度の豊崎と迷っています。どちらが発展するのか？難しいところです。賃貸に出すなら豊崎でしうね。
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| No.23 |
城間と豊崎、発展性は不確定要素多くて難しいですね。
豊崎は標高低いのが気になります。津波を考えると。 |
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| No.24 |
街に活気があるのは城間ですかね。豊崎は寂しい感じもします。そこが好みな人もいると思いますが。
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| No.25 |
16さんの
＞あとキンザー返還地については、新都心を反教師面 これって新都心は返還後荒れ地で放置状態が長く、 地主たちがかなり手放してしまった。 手放した地主→大損 荒れ地を安く買った人→大儲け に分かれたようです。 私の知人の親も新都心の荒れ地を買って奥さんからは 「あんな訳わからん土地買って！！」と大喧嘩だったそうですが 今となれば大正解。 普天間もすでに返還後の跡地利用は具体的に計画されつつあります。 |
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| No.26 |
豊崎は本土出身者、浦添のマンションは県民が多い。
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| No.27 |
モデルルーム行って来ました。価格は高いですが順調に売れてました。
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| No.28 |
売れてるんですか？
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| No.29 |
半分ぐらい契約済みたいですよ。
高価格な割に売れてる方かと。 |
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| No.30 |
低層階は苦戦しそう。
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| No.31 |
上層階の「売りやすい」部分から売っているので、今現在売れているのは当然かと思います。
機械式駐車場だけが不安です。ほとんどが機械式駐車場（屋外地上5段）の物件です。本当に現在の維持費だけで将来も維持可能なのか疑問。 |
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| No.32 |
立地重視、低層階は高齢のかたに人気です。
高いところは落ちつかないようです。 分譲マンションも新築で高齢者世帯増えてきたように思う。 |
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| No.33 |
正直なところ高齢の購入者ははリスクだと思いますか？
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| No.34 |
高齢者購入してそのまま子どもや孫に相続される。
一戸建てよりマンションは売りやすく現金化しやすい。 広い一戸建てより徒歩圏内に買いものやクリニックなどあるほうがいいらしい。 同じマンションに娘とか息子が住んでるパターンも多い。 二世帯同居より確かに気楽だぁ。 保証人もしっかりしいてるし貧困層はいないからトラブルなどは聞いたことない。 |
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| No.35 |
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| No.36 |
立地上塩害は避けれないですからね。
↓他スレからの転載です。誇張されてる部分もあるとは思いますが、建物自体の修繕に回すお金は減るでしょうね。普通は修繕費を上げていくものですけど、高齢の入居者は極端にそれを嫌がりますからね。 機械式駐車場はだいたいこんな費用がかかる。 年に四回位の定期点検の費用 2500円/台×80台×4回=80万/年 定期的な部品交換の費用 100万/台×80台=8000万/20年 定期的な塗装の費用 10万/80台=800万/5年ごと×3回=2400万/20年 壊れたときの修理費用 随時 将来の入替費用 20年目 安く見て100万/台×80台=8000万 |
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| No.37 |
>>35マンション検討中さん
機械式駐車場はリスクであることは確かです。 国土交通省がマンション修繕費に関するガイドラインを公開しており、機械式駐車場がある場合にどれだけの費用が必要かある程度分かります。多段になるほど、修繕工事費はより高くなります。 国土交通省の資料では4段式で1台あたり月14165円の修繕工事費が必要と定義されていたす。マンションの修繕費ではなく機械式駐車場のみの修繕工事費で毎月それだけかかるのです。今回は5段式なの上記よりも更に費用はかかると見込んだ方が良いです。 機械式駐車場の導入件数及び住戸の負担割合で上記値段も変わりますので、ガイドラインを見て試算することをお勧めします。 |
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| No.38 |
沖縄でも多段式増えてきたのは最近ですもんね、これからがおもしろいことになりそう。
あと交通面が有利でも出し入れにはストレスかかりそうですよね。 |
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| No.39 |
>>38 匿名さん
確かに、平置きを用意するには土地が必要だけど、本土資本のデベだと機械式で台数を稼いで、土地には建物を詰め込んで戸数を稼ぐ、利益重視のプランニングが普通って感じなのかね。 劣化するあたりで費用がかかって阿鼻叫喚だな。沖縄では車が必須だから、修理したり入れ換えたりする費用が出せないから故障したまま錆びだらけで放っておくということが実質できないからなあ。 あとは交通面で有利の意味がわからない。狭い土地で収納効率が良くなるというならわかるけど。 |
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| No.40 |
平置きにすると販売価格が高額になり過ぎるのでしょうね、そこまで広い土地では無いので。
修繕積立金が高めなのも機械式駐車場が原因かと。 |
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| No.41 |
こういうの考えたら多少駐車場狭くても我慢かなーて感じですね。数千万の積立金が駐車場の整備に飛んじゃいますもんね。建物にかけるお金が無くなってしまう。
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| No.42 |
沖縄は平置きがふつうだから、機械式駐車場のコストの高さはピンとこないだらうなあ。
５年毎の修繕費の値上げでその分が上乗せされるし、入れ替え時期にはさらに大幅に上がる。 一時金なんてみんな払わないから、そうやって集めるしかない。 本来なら機械式駐車場のメンテナンス費用は駐車場の利用料収入でまかなわれるべきだけど、普通はその利用料を管理費に補てんして管理費を安く見せかけてるから、機械式駐車場の修繕費にはまわせないんだよなあ。だから将来に修繕費を値上げする必要があるんだよね。 ここは機械式が68区画かな。負担は相当増えるね。 |
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| No.43 |
>>42 匿名さん
一般的に、20年で入れ替えとして、バレット一台分で維持費で100万～150万、入れ替えで100万～150万(単純な上下式なら安いが、縦横に動くパズル式だと部品も多く壊れやすいので高い)と言われているので、安く見て1バレット200万/20年、１年で10万、一月8千位。 全70戸なので、だいたい皆が入居時から月に8千負担しないと持たない試算になる。 でも、最初から修繕費が高かったら誰も買わないから、最初は赤字になる修繕費で販売し、当面は購入時の修繕積立基金という名前の一時金で足りない分をしのぐ、だから帳尻を合わせるためにどんどん修繕費を値上げする必要があるんだよね。 |
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| No.44 |
>>40 匿名さん
修繕費が高めといってるのは、最初に一万近く取るから？ そうだとしたら、一般的には普通のレベルです。修繕費が3000円などの物件は、将来のことを何も考えずにその方が安く見せかけて売りやすいから。 だから大規模修繕が必要な時期になってもお金が足りずに荒れるままにするしかない。大幅な値上げや一時金も、安さを求めるレベルの低い住民が反対してどうにもならなくなるんです。そんな築15年、20年のマンションがいっぱいですよ。沖縄では。 最初に一万近い修繕費で高いと感じてもそれでも実態は赤字です。赤字を埋めるために将来どんどん値上げするか、値上げしたくないから修繕せず放っておくかは、住民の質次第ですね。 |
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| No.45 |
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| No.46 |
ライオンズ浦添城間グランテラス 物件概要 全体 物件概要 所在地 沖縄県浦添市城間４丁目３３３３番(地番) 沖縄県浦添市城間４丁目８以下未定(住居表示) 交通 琉球バス 具志川線「第二城間」バス停より徒歩2分 用途地域 商業地域 敷地面積 1265.29m² 構造・規模 鉄筋コンクリート造、地下1階、地上15階建て、陸屋根、共同住宅 建築確認番号 第沖確H28170191号（平成29年2月28日） 総戸数 70戸（住戸） 竣工日 平成31年3月11日（予定） 入居開始日 平成31年3月18日（予定） 権利形態 敷地は所有権の共有、建物は区分所有 管理形態 管理組合構成後、株式会社大京アステージに管理委託 駐車場 81台 ／75区画（2台駐車可能な縦列駐車6区画、身障者優先1区画含む） 月額使用料：3,000円～20,000円／台 バイク置き場 20台 月額使用料：500円・1,000円／台 自転車置き場 16台 年額使用料：1,200円／台 設計 株式会社フェイス 施工 株式会社大城組 売主 株式会社 大京 〒151-8506 東京都渋谷区千駄ヶ谷4-24-13 千駄ヶ谷第21大京ビル TEL 03(3475)1111(代表) 宅地建物取引業／国土交通大臣(14)第792号 一般社団法人不動産協会会員・公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟 販売提携（媒介） 株式会社 穴吹工務店 〒760-8520 香川県高松市藤塚町1-11-22 TEL 087(835)7111(代表） 宅地建物取引業／国土交通大臣（13）第1545号 公益社団法人香川県宅地建物取引業協会会員・四国地区不動産公正取引協議会加盟 ※開発許可不要証明番号：第39-75（平成29年1月18日） ※景観計画区域内行為届出審査済通知書番号：浦都美第290号（平成28年12月28日） ※WIC＝ウォークインクロゼット ※SIC＝シューズインクローク ※S＝サービスルーム（納戸） ※N＝納戸 先着順受付中住戸 物件概要 平成30年3月21日現在（毎日更新） 販売戸数 6戸 専有床面積 66.07m²（3戸）～75.45m²（1戸） バルコニー面積 11.16m²～12.15m² 間取り 3LDK+WIC 販売価格 3,390万円（1戸）～3,940万円（1戸） 管理費 月額11,000円（3戸）～月額12,400円（1戸） 修繕積立金 月額7,530円（3戸）～月額8,600円（1戸） 管理準備金 9,600円（3戸）～10,900円（1戸） ※引き渡し時一括払い 修繕積立基金 527,100円（3戸）～602,000円（1戸） ※引き渡し時一括払い |
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| No.47 |
>>45 匿名さん
沖縄では車は必須だから、潰して平おきに変更も難しいしね。駐車場がないと中古では売れない。でも維持費が高い中古も売れないけどね。 買ってる人は、長期修繕計画をきちんとチェックして、五年ごとにどれだけ値上げされるか納得して買ってるんだろうか？ 物件価格が低くても、長い目で見ると機械式駐車場が大量にある物件は維持費が高いんだよなあ。 |
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| No.48 |
便利なバス停も近いし、鉄道の計画もあるので、各世帯一台あればなんとかなるかもしれませんよ。
機械式が壊れたら時に、平置きにしてもいいかもしれないですね。 |
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| No.49 |
>>48 匿名さん
今は70戸に対して81台分なので、68台の機械式潰したら一戸に一台には全然足りませんよ。 図面見ると機械式は14列なので、撤去して穴を埋めても14台分。 元々の平置き13台と合わせて27台。 81台→27台と1/3に減るのは住民が納得しないでしょう。 また、撤去と穴を埋めるのも結構なお金かかりますしね。機械式の入れ替えよりは安いけど。 そして駐車場収入が減るから管理費が値上げになるよね。駐車場利用料を値上げすればいいんだけど、この物件の値ごろ感で買う人が値上げに賛成するとは思えない。 まあ、これからの修繕費値上げを当たり前と思ってくれる管理リテラシーの高い契約者が大半であることを祈るのみだな。 そうでなければ機械式が頻繁に壊れ始める10年目位で赤字が発覚して理事会役員がとても苦労することになる。 |
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| No.50 |
機械式は遅い、使いにくい、故障しやすいなど利用者目線以外に、メチャクチャな金食い虫なので、それを理解して買わないとね。
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| No.51 |
こういうのをみてると高齢入居者もやはりリスクですね。高齢の方は管理費の値上げを極端に嫌う傾向にあるし。
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| No.52 |
>>51 匿名さん
そりゃあね。 働き盛りでずっと住む人なら、きちんと大規模修繕して快適に住もう、資産価値を維持しようという気持ちはあるだろうけど、老人だと、老い先短いから、将来どうなろうが知るか、値上げ反対！ってなるよね。 そして働き盛りでも、値上げ反対って人も結構いるんだよ。ローン苦しい、子育てで金かかる、生活苦しくなるから値上げは嫌だ、他のマンションはもっと安い、おかしい！ってね。 |
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| No.53 |
機械式駐車場の高コストは承知の上で契約しましたが、確かに入居時に再周知&対策の検討が必要ですね。
働きざかり&県内居住者が多いそうなので、多少は楽観視しています。 管理費の内訳が管理会社有利に見えるので、精査して多く修繕積立金に回したいですね。 |
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| No.54 |
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| No.55 |
>>53 契約者さん
自分は悩んだ末に本物件は諦めました。 理由は本掲示板でも話題になっている駐車場で、高コストもさるながら使い勝手（出し入れのしやすさや待ち時間など）も気になったからです。 管理費に納得いかないようなら大京アステージから別会社に切り替えた方が良いと思います。 |
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| No.56 |
管理会社を変更するとしたら、どの管理会社が安いのかね？
管理会社の乗り換えは普通に行われてるの？ |
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| No.57 |
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| No.58 |
他の管理会社に見積りを出して、その結果を元に総会で決める形ですね。
価格のみで決めると色々問題が出ます。 ただし最初は大京アステージの言い値ですので、競争原理で安くなる可能性は高いかと。 駐車場の使い勝手については、特に宜野湾方面へ車通勤される方は大変だと思います。 私の場合は、バス通勤が便利な所なので問題にはなりませんでした。 |
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| No.59 |
>>58 契約者さん
大京アステージやダイワライフネクストあたりが高い管理会社なの？ 合人社とかどうなのかね。大手の割には安いと聞くけど。 オススメの安くて良心的な管理会社って、全国規模の経費かかる会社ではなくて地域密着の地元管理会社なのかね？ |
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| No.60 |
相見積もりするのはいいんだけど、本気でやるのか脅しでやるのかでやり方も違う。本気で会社変更するつもりでやらないと、どうせ脅しで変える気ないんでしょってことで足元見られるよ。
競争原理は、脅しと見透かされたら働かないよ。 だって、安い方はあてうまで実際には採用する気がないなら競争にならないからね。 やるなら本気で変えるつもりて競争入札して、安い方をとるべきだね。サービスの低下は安さを求めるならある程度はしょうがないよ。割りきりだね。 |
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| No.61 |
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| No.62 |
>>61 名無しさん
安いところは値段なり。サービスレベルに差があるのよ。高くていいサービスを受けるか、安くて最低限の対応で良しとするかだよね。 ライオンズを買った人はブランド品質求めてる人も多いんじゃないの？そういう人と、賃貸レベルの管理でも安い方が良いという人がいるから、意見調整がたいへん。 あいだをとって、大京アステージにプレッシャーかけてある程度安くさせるという意見も出てくるだろうけど、そこをおとしどころにしたら管理会社は安くしないよってこと。 品質悪くなるの嫌だから変えるつもりはないけど、相見積もりさえとれば簡単に安くするっしょという考えだと、そんな勝手な要求に付き合う義理はないからね。 理事会だけでなく、管理組合員全体にアンケートをとって、レベル下がってもいいからとにかく安くという意見が多数でないと管理会社を変える総会決議は通らないから、反対住民の説得が大変なんだよ。お前らのせいで管理レベルが下がったら責任取れるのかって人を説得する必要があるから、後々の住民の対立の元になる。 もちろん、ブランドなんてどうでもいい、立地や設備、価格で買ったんだ、管理は安ければ安いほど良いという契約者が大半なら問題はないだろうね。少数派の意見を聞く必要はないから。 |
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| No.63 |
>>62 匿名さん
一般的に、相見積りをとると管理会社が下げるのは、変更されたくないから。 単なるポーズで相見積もりを取るだけだと、別に下げなくても変更される心配はないから、適正価格ですと言われるだけ。 値下げに応じないなら本気で管理会社を変える＝総会で相見積もりで管理会社を叩くことを事前承認してもらわないと、理事会だけで張り切って動いても勝手なことするなと非難される心配があるので慎重に。 |
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| No.64 |
ちなみに、管理会社に相見積もりを取るのは理事会以外は受け付けてくれない。なんの権限もないいち組合員が勝手に見積もりとって、下げられるんだからやれよとは言えない。
自分で役員に立候補して理事会を主導するか、理事会に意見してやるべきだと訴えるしかない。後者だと、それを決めるのは理事会役員だから、落ち着いた方が多ければむやみなコストカットには慎重になるだろうね。管理会社がダメダメなら叩きがいはあるけど、何の落ち度もなくそつなくこなす管理会社を叩いて関係が悪化するのが好ましいかって話だから。 だから、コストカットやりたければ、やりたい人が理事会役員でリードして、反対派を地道に説得する必要がある。多分一年では終わらないから何年か立候補し続けて対応することになるね。ボランティアでそこまで時間さいてやる意欲があるかどうかだね。他の人がやってくれるなら大賛成だけど、自分のプライベートな時間を使うのはごめんだという人が普通だから。 普通の人は管理は管理会社に丸投げすれば良いとしか思ってないから、自分で時間使って色々と調べて調整して動く人は希なんだよ。積極的に動いても、最終的には勝手なことするなと非難されることもあるから、そこまでして管理会社と喧嘩して改善させようという意欲のある人はほんの僅か。 ここで相見積もりすれば下げると言われている方は、その僅かなやる気のある方だろうから、人任せでなく役員に立候補いただいて、管理会社とガツガツ交渉してくださるんでしょう。 |
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| No.65 |
管理あってこそのライオンズだよね
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| No.66 |
鉄軌道は58号線ルートで知事へ提出しましたね。
城間に駅出来れば最高ですので、今後も注目かと。 |
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| No.67 |
>>65 通りがかりさん
まさに！ライオンズで管理がアステージじゃない所はリセールバリューが落ちるのではないでしょうか。確かに高いけど、中身が違います。アステージ、ハウズイング、合人社を経験しての感想。他の管理会社も住んでで問題はないし悪くはなかったです。誤解なきよう。 |
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| No.68 |
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| No.69 |
建前は採算性ですが、現知事への牽制でしょうね>鉄軌道への難色
政治で実現時期は変わるでしょうが、ルートは早々変わらない所が大事です。 |
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| No.70 |
いい場所ですよね。
西海岸道路の開通や新しい商業施設、基地返還されたら、更に発展していくだろうし、将来楽しみな土地。更に、鉄道の駅が近くにくるといいなぁ。ただ、機械式が気になります。 売れ行きはどうなんでしょう？ |
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| No.71 |
私は管理会社変更ありきでは無いのであしからず。
管理費のうち高額な物と所感を述べます。 管理委託費:446万/年 管理員がフルタイム3日、半日3日出勤。 フロントの人件費込みなので妥当？ 昇降機:125万/年 メーカー系FM契約と思われる。 POGおよび別メーカーでの総コストを要検討。 駐車場保守:137万/年 年6回の点検コストなため妥当。 年4回との比較が必要。 電気料金:160万/年 電子ブレーカー等の要検討。 |
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| No.72 |
新たな鉄道計画は、トンネルの箇所も多数あり、工事は何十年かかるんでしょうか。また、計画が固まって用地確保にどれだけ時間がかかるのか。
そのあいだに自動運転やAIでの自動配車が普及して鉄道の存在価値が下がるのが先ではないでしょうか。 |
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| No.73 |
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| No.74 |
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| No.75 |
>>72 eマンションさん
確かに仰る通り。鋭い指摘ですね。調べてみるとゆいレールは1100億円で構想から実現まで30年掛かってますね。鉄道は6100億円なので、距離も距離なので30年どころでは済まないでしょうね。 30年以上の先の未来は自動運転やAI以外にも在宅ワークも進んでる可能性はあり、その時代に鉄道のニーズがあるかというと微妙な気がします。 |
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| No.76 |
鉄道の必要性が薄れるほど交通が進化すれば、駐車場問題も軽減しますね。
機械式駐車場の更改時期とも被るし。 |
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| No.77 |
自動運転の進化ということであれば、自家用車を所有する限り駐車場問題は続きますよね、、、
シェアライドが一般的になり、タクシー相乗りのように自家用車の相乗りを自動ルート検索でＡＩが最適化して行え、料金も低額ということならいいですね。 |
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| No.78 |
仙台のライオンズマンションでは高齢化に伴い、機械式駐車場を潰して、カーシェア始めた記事があります。
https://www.mlab.ne.jp/sp/columns/bousai01_20121024/ この物件はバスの便も良いですし、最低限の駐車場にしてカーシェア導入もありでは？ もちろん住民の合意も必要ですし、駐車場率100パーセント未満だとマンションを売却しづらい（売りにくい）などのデメリットもありますが、機械式駐車場の維持費、車の維持費などを考えると選択肢とはしてはありかもしれません。 |
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| No.79 |
管理委託費は、恐らく値上がり傾向だと思いますよ。働き方改革の定年延長で、管理員の募集に人がこないという噂があります。沖縄だと低賃金でも若い人が集まるなら問題ない可能性もありますね。
エレベータは、ＰＯＧにしたら管理費から月に払う金額は安くなりますが、メンテナンスは自分たちの責任でやる必要があるので、その分長期修繕計画にエレベータメンテナンス費用を上乗せする必要がありますよね。 ＦＭ（フルメンテナンス）：ロープ交換や基盤故障などメンテナンス費用も含むので高いが、月の定額以上のお金を払わなくて良い ＰＯＧ：点検と最低限の部品交換のみなので安いが、管理組合の責任で別費用でメンテナンスする必要がある。管理組合に詳しい人がいて、ロープ交換などを管理組合の責任で安全性ギリギリの期間まで引き延ばせば、メンテナンス費用は安くなる。基盤の故障なども実費となるので、故障がなければ安いが、故障があるとその分高くなる。 あとは、メーカーのメンテナンスは高いので、独立系と呼ばれる安い業者にまかせるとぐんと安くなる。少し品質は落ちるけど、そこは安さを取るならしょうがない。メーカー独自の高機能までは対応できないなどの限界もある。 あとは、安いのには訳があったりするので、メーカーと独立系の契約書、保守仕様書をきちんと比較することをお勧めする。そうすれば、どこをしっかりやってどこで手を抜いているかがわかる。（法律用語はしっかり理解しないと、対応レベルが全然違ったりする） ちょっと詳しい人は、独立系でも全然大丈夫と言うけど、実は安いなりの細かな違いがあるのでね。 |
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| No.80 |
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| No.81 |
まあ当面10年20年は車社会のままでしょうし駐車場問題もずっと続くでしょうから、メンテ費は必要経費として割り切るしかないですよ。
鉄軌道が1本できたからといって、自動車でどこでも行ける優位性が薄れるわけではないです。東京のように鉄道地下鉄がいたるところに張り巡らされるなら自動車なくてもと言えますが、そんな時代が来るとは思えないですし。 |
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| No.82 |
居住者全員が車を手放せるようにならない限りは駐車場問題はついてまわります
自分は車持たないから関係ないという問題ではないですよ |
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| No.83 |
>>79 匿名さん
FMだと保守をギリギリまで伸ばし、POGだと早く交換させようという話を聞きます>メーカー系保守業者 しっかりとした比較、検討が必要ですよね。 機械式駐車場は高コストですが、立地代として仕方ないと思っています。 あの場所で平地や自走式だと、売れない分譲価格になりそうです。 |
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| No.84 |
ライオンズシティ城間との距離がエグいんですけど、皆さん現地行かれました？？
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| No.85 |
バルコニーは前にオフセットしていますし、マンション側の窓は小さくして考慮されてますよ。
隣のマンションとバルコニー向きは同じなので、真栄原スカイルークのような状況にはなりませんが、隣への影響はあるでしょう。 |
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| No.86 |
>>85 匿名さん
やはりマンション側にも窓あるんですね.... 距離的にはスカイルークより近いような気がしました。 スカイルークも実際aタイプのサブバルコニーしか干渉受けないからやってることは変わらないような.... |
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| No.87 |
グランテラス側はEタイプのみ影響ありますね。
ただし下部FIXの小窓なので気にならないでしょう。 一方ライオンズシティ城間の方は、教会がマンションに替わるので大変でしょうね。 商業地区のリスクではあります。 |
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| No.88 |
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| No.89 |
あそこは元教会ですよ。
理由は知りませんが売りに出され、大京が入札しています。 バルコニー塞がれないのが不幸中の幸いかと。 |
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| No.90 |
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| No.91 |
真栄原のミルコマンションに比べたら
全く問題ない気がするけど、 バルコニーからマンション同士みえるわけでもないから気にならないかな。 |
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| No.92 |
>>91 マンション検討中さん
私は両方を検討中です。 真栄原も新しい側なら干渉するのはごく一部のみで、残念なのは旧側ですね。それは城間も同じかと。 検討中なら一度両方の現地行かれるべきです。近さは真栄原よりひどいですよ。 現在城間の旧側ライオンズシティは工事の防塵ネットに触れるレベルです。 |
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| No.93 |
隣と近くて心配な部分は何ですか？
配置的に、Eタイプが角部屋効果薄いぐらいだと思うのですが。 ライオンズシティの非常階段も、接していません。 |
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| No.94 |
本物件の前に建てたライオンズ三原もライオンズの隣に立ててませんでした？
ここもスカイルークもそうですが、旧マンションの住民にとっては酷い話しかと。 ここも目の前のトヨタがどいたらどうなるか分かりませんよ。商業用地ですし、目の前に新しいライオンズなんて言うオチもなきにしもあらず。将来の展望まで誰も保証はしてくれませんからね。 |
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| No.95 |
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| No.96 |
確かに火災リスクはありますね。
南側のトヨタは変わる可能性低いと思うので、逆にメリットだと感じています。 |
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| No.97 |
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| No.98 |
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| No.99 |
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| No.100 |
後どれくらい残っているのか分かりますか？
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| No.101 |
>>97 検討中さん
あのー、手放すとは思えないなんて買いたい人の単なる願望にすぎないのでは、、、。 買う以上は、何か建つ可能性は考慮すべきでしょうね。トヨタは手放さないではなく、建ったらしょうがないと割りきる。 教会だって、まさか潰れて目の前塞ぐマンションになるとは誰も思わなかったでしょう。 将来のことは誰にもわからないから、自己判断ですよね。とはいえ、人は自分に都合の良いように考えるものですが、それで自分を後押ししたいならそれも良いのでは？ |
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| No.102 |
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| No.103 |
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| No.104 |
>>103 匿名さん
否定してるように見えます？ トヨタが手放してマンションが建つ可能性はありうるという前提で割りきるべきと言ってるだけなんですが、、、 絶対建つから買っちゃダメとは言ってませんよ。 それを否定と捉えるのは、物件に思い入れのある購入者さん、もしくはかなり前向きな検討者さんでしょうか？ 買いたいなら割りきって買えば良いし、既に買ったならあーだこーだ考えてもしょうがない。 |
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| No.105 |
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| No.106 |
>>104 匿名さん
可能性の程度を考慮していないので、否定的に見えたのです。 一般的なデメリットを言い出すとキリがないので、何かを割り切る事になります。 あなたのオススメ物件で、何を重要視しているか分かるので聞いています。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
3件のマンションで悩んでるものです。
このマンションに決めた方、 決めた理由を教えてもらえないでしょうか？ |
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| No.109 |
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| No.110 |
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| No.111 |
補足ですが、他の理由も立地に関係する事が多いです。
あなたが一番住みやすい場所を選ばれるのが、満足度高いかと。 |
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| No.112 |
価格、立地、間取りが大きな要素だと言われています。あとは自分の価値観でその辺のバランスを見極めるしかないです。
営業の対応が良くて〜とか言ってるのはただのバ○です。 |
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| No.113 |
>>112 マンション検討中さん
本当にそうですね。 時々、営業の対応が〜というコメントが他のマンションのスレにもあり違和感がありました。これは営業の対応が重要なのか、そうでないのか、勉強不足で気になっていました。 やはり、自分の価値観にあうマンションを1番に選ぶべきですね。 立地、価格、間取り、を重点的に見極めます。 ありがとうございます |
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| No.114 |
なんか品がないですね。
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| No.115 |
管理会社も大事です。
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| No.116 |
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| No.117 | ||
| No.118 |
今日前を通りました。物件前は信号があって発進時の排ガスが多いと思うのですがどうなんでしょうか。あまり気にしない感じですかね？
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| No.119 |
>>118 マンション検討中さん
東京の幹線道路沿いに住んでいた経験から、窓を締めていれば気にならないはずです。(騒音含む) 定期的な掃除は必要ですね。 窓をなるべく開けたい方には、あまり向いていない物件です。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
国道沿いってそんなに騒音あるんですか？
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| No.122 |
西岸道路のおかげでかなり改善したとは言え、6車線の国道だから静かではないよ。
ベランダが道路に面してないのと、騒音レベルを測定した上でサッシ等を選ぶから、窓を開けなければ大丈夫だが。 |
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| No.123 |
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| No.124 |
だいぶ上に上がってきましたね。
58号線と隣のライオンズマンションへの近さが際立ってきました…。 |
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| No.125 |
今9階あたりですね。
近くの道路沿いに高いビルが無いから、良くも悪くも目立ってきてます。 |
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| No.126 |
隣のベランダは、日当たり悪くなってて可愛そうな感じだった。
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| No.127 |
もはやミルコレベルの話しではないな笑
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| No.128 |
火災のときは飛び移れそうですね
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| No.129 |
しかしこう見ると隣の近さもさることながら、寝室が58号側はきつそうだな。
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| No.130 |
これはもう、内装とか間取りとか言ってる場合じゃないですね。
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| No.131 |
>>129 匿名さん
これ低層階は洗濯物干せませんね。ここの交差点は常に車が溜まってますし！西海岸道路の入り口にもなるし、車線も増えたところが合流する地点だしら空気は県内ではトップクラスに悪そうです。 あ、他者ディベです笑 |
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| No.132 |
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| No.133 |
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| No.134 |
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| No.135 |
工事が進み、存在感増してきましたね。
お隣との近さが際立ってきたように感じました。 あと、低層階は音やホコリどうなんでしょう。 ショールーム予約しましたが、色々心配になってきました。 |
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| No.136 |
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| No.137 |
音は入居しないとわかりませんね。
サッシの防音等級がT1なら環境は考慮されておらず分譲では普通の仕様、T2以上なら立地に少し配慮してる上級クラスの防音って感じです。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
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| No.142 |
>>141 匿名さん
防音タイプかは聞いていませんが、MRに付いている物はUK-MBON FDに見えました。 |
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| No.143 |
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| No.144 |
すごく勉強になります
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| No.145 |
検討中です。友人のマンションの話ですが、他の購入者が民泊をしており、不特定多数の外国人、主に中国人が出入りして、セキュリティーを重視して購入したのに意味がない。と愚痴っていました。このマンション気に入りましたが、友人と同じマンションのような民泊をするひとがいたら購入はしたくありません。購入前に民泊をする住人がいるかどうか知る手段はあるでしょうか？
初のマンション購入で分からない事だらけで、知っている方がいたら是非教えて欲しいです |
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| No.146 |
>>145 マンション検討中さん
規約で禁止されているところが多いですが、どこも守られていないのが現状です。特にリュークスなんかがいい例です。 実際に居住目的ではなく賃貸や民泊目的で買う方も中にはいますし、現場を抑えるのは困難であり完全に防ぐことは無理です。 宿泊者を友人とか何とかいくらでも嘘は言えますし。白タクと同じですね。 マンションのグレードが高いほど民泊で貸し出す割合は高い傾向です。 タバコでも何でもどこにでもモラルの低い人はいますよ。 |
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| No.147 |
>>146 匿名さん
お返事ありがとうございます。規約にあるのに守られない 、泣き寝入りするしかないんでしょうか？ リュークスがそうなんですね。改善はされずに今も民泊やっているんでしょうか？ また、マンション理事会？でしたか？住民会議などで民泊をしない、するならでていってもらう。なども効力はないんでしょうか？ 質問だらけですいません 一生に何度もない買い物なのに、一部の人のモラルて悲しいですね、 |
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| No.148 |
規約云々の前に、民泊は今後厳しくなるからわざわざやる人居ないんじゃないかな？
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| No.149 |
リュークスの場合、最初の規約には民泊禁止の文言無かったのも原因かと。
ココは最初から民泊禁止ですし、法律で厳しくなりましたからマシだと思いますよ。 |
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| No.150 |
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| No.151 |
>>150 マンション検討中さん
理事になられて民宿禁止の細則を追加すれば、よっぽどの事がない限り安心ですよ。 |
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| No.152 |
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| No.153 |
>>42 匿名さん
勝手に管理費の補填に回せないのではないでしょうか。 駐車料金等はマンションの収益となり、積み立てられるべきものなので。 住民で構成される管理組合で使途が決定するので管理費を上げるよりは積み立て崩しますか、と決定すればそうなるかもしれませんが、 その前に管理費の内訳詳細を検討してからになるでしょうね。 |
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| No.154 |
>>153 匿名さん
＞勝手に管理費の補填に回せないのではないでしょうか。 ＞駐車料金等はマンションの収益となり、積み立てられるべきものなので。 残念ながら、購入時点で大半の駐車場利用料は管理費収入の一部として扱われているんですよ。それにより、管理費が安くて済んでいる。 本来論で修繕積立金にくりこむようにすると、その分管理費が不足するので、管理費を値上げしないといけません。 なぜそんなことするのか、そうしないと管理費が高くなるので売れにくくなるから、あえて駐車場利用料を管理費の一部として使って管理費を安く見せています。 |
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| No.155 |
後どれくらい残っているか分かりますか？！
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| No.156 |
公式HPでは10戸とありますが、どうなんでしょうね。
4期までは販売終わっていたと思います。 |
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| No.157 |
私も3週間くらい前にあと10戸残っていると聞きました。
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| No.158 |
台風時に建築用のカバーが外されていたのを見て、エントランスのすぐ上の階が58号線から近いと思いましたが、あの部屋を購入する方はいるのでしょうか？
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| No.159 |
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| No.160 |
立地がいいので、低層階でもいいのかなと考えていますが、防犯などのセキュリティが心配です。
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| No.161 |
西陽がどの程度入ってくるのか心配ですが、明るいのは明るいですよね‼ まず、立地がいいですね‼ セカンドとしてもいいかもね？
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
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| No.165 |
遮熱フィルムは自分で好きなものを貼っても大丈夫です。
遮熱フィルムは販売時のオプションで依頼するよりも 入居後に自分で依頼する方が1/5～1/4程度の価格で済みますよ。 ４LDKの間取りでオプションだと35～50万程度だと思いますが、 直接依頼すれば10万程度で済みます。 ただ、入居前に行った方が業者の人も作業しやすいので、 その点ではオプションで依頼した方が日程の調整などが楽です。 |
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| No.166 |
>>163 検討板ユーザーさん
正確な価格は10月のオプション会で分かります。 三原を参考にすると、Aタイプ西側リビング窓のみであれば6万円程度かな？ (3Mのマルチレイヤーナノ) 南側にも貼るかは好みです。 |
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| No.167 |
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| No.168 |
フイルムについて教えてくださった方々、
貴重な知識をありがとうございます。 勉強になります。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
どんな業者でも熱割れの計算はしてくれるのでこちら側で気にする必要はないと思いますが、
事前に確認はされた方が良いでしょうね。 ただ、一般的な透明タイプの遮熱フィルムで熱割れが起きることは滅多にないらしいので 神経質にならなくていいと思います。（赤外線の吸収率の高い製品であっても） 3Mが一番メジャーで普及しているので価格も安い傾向があるように思います。3Mよりも性能が良い大手の国産メーカーも存在しますが実績という点では3Mには及ばないでしょうね。 ちなみに、3MのNanoシリーズは日光の入射角によって遮熱性能が大幅に変わるので、 水平に日光が入ってくる西日の場合はミラー調の反射タイプの方が効果が大きいですが、 この事を知っている業者は少ないですね。ただ、Nanoシリーズが最も一般的で無難だと思います。Nano70あたりから部屋が暗くなるので注意が必要ですよ。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
ライオンズさんは浦添の次は新築マンション建設予定地はどこになりますでしょうか？どなたかご存知でしょうか？
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| No.173 |
図面を見ると、エントランスの入り口と車道の幅があまりないので、利用者は少ないでしょうね？車社会のここ沖縄では車庫にとめた後は裏口を利用する方が多いのではないでしょうか？
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| No.174 |
58号線が6車線から8車線になるようですが、那覇から向かうとちょうどマンションの手前までとなるので、渋滞は緩和されるでしょう。将来的には牧港方面まで8車線にしていただきたいですね。
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| No.175 |
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| No.176 |
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| No.177 |
次は宜野湾なんですね。最近、コンビニの店員も外国人になっているので浦添のマンションは沿道に面していて侵入など心配ですね。特に低層の部屋ですが。あれってすぐによじ登れそうな距離ですよね。
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| No.178 |
そういえば確かに屋富祖のあたりはアジア系研修生が異様にいますね。専門学校のせいかな。
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| No.179 |
宜野湾はライオンズが沢山ありますが、これから更に新築が増えるのですね。
今後は宜野湾あたりが注目なのでしょうかね。 |
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| No.180 |
宜野湾のライオンズは3LDK築20年超で2500〜3000万弱、築10年程度だと4000万台となかなか値崩れしないですね。新築の値付けは注目してます。
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| No.181 |
宜野湾ライオンズは2棟とも小規模なので、過度な期待は禁物ですよー
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| No.182 |
皆さん、情報が凄い！
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| No.183 |
那覇から宜野湾までの臨港道路も開通したので、これからは浦添よりも宜野湾の方が地価の高騰がありそうですね。北谷の発展ぶりからすると浦添は前田あたりのスマートシティ開発が先に進みそうね‼城間、屋富祖辺りはまだまだ時間がかかるね。でも城間のライオンズは立地はいいと思います。
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
>>186 匿名さん
35戸も残ってるのですか～？売れない場合は賃貸に回すのでしょうね？ 内装のグレードは確かに気に入ってます。 プレミストのモデルルームを早速見に行きます。情報ありがとうございました。 |
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| No.188 |
購入者の年齢層はどうなんだろう？
ファミリーが多いのかな、ディンクス、シングル、リタイア? |
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| No.189 |
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| No.190 |
最大75平米というのが残念です。
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| No.191 |
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| No.192 |
うちも検討しましたが、狭さで断念しました。近隣の東豊の物件は86平米の部屋ありましたが、イマイチ。
浦添で探してますが、納得いく物件が見つかりません。 |
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| No.193 |
>>192 マンション検討中さん
広さ重視で浦添なら、アレイール浦添リヴィスタが80平米超ありますが、不満点がありましたか？ |
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| No.194 |
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| No.195 |
浦添市内の地主さんがデベロッパーに土地を売らないということです。
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| No.196 |
私も浦添城間で家を検討していましたが、まず土地がない事に驚きました。昔から住んでいる方がほとんどで、いい場所だけあって、売る方がほとんどいないそうです。
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| No.197 |
買い手はいても、売り手がいない状態ですね、なので土地代も高い。一軒家は諦め、城間に住むならマンション、と考えを切り替えました
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| No.198 |
>>197 評判気になるさん
同感です。那覇のようにストレスを感じないし、中部でも田舎ではないので将来、すみたい町です。 屋富祖大通りがどのように発展していくのか今から楽しみです。未来構想図ってないのかしら？ |
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| No.199 |
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| No.200 |
キンザー返還で大きく変わりそうな界隈ですね。
是非いい方向に変わって欲しいものです。 |
現在の物件
ライオンズ浦添城間グランテラス
- 所在地：沖縄県浦添市城間4丁目3333番（地番）、沖縄県浦添市城間4丁目8以下未定（住居表示）
- 交通：「第二城間」バス停から徒歩2分（琉球バス具志川線）
- 総戸数： 70戸
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