オーベル板橋本町について

[マンション比較中さん]

オーベル板橋本町についての情報を希望しています。
新しい都心居住のカタチを提案するレジデンス　ってどうですか？
ゆとりのある暮らし方ができるといいなと考えています。

公式URL：https://www.ober.jp/itabashi-honcho/index.html
所在地：東京都板橋区稲荷台15番1号外3筆（地番）
交　通：都営三田線「板橋本町」駅徒歩8分、ＪＲ埼京線「十条」駅徒歩13分
　　　ＪＲ京浜東北線「東十条」駅徒歩17分

総戸数 92戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上12階建
売主 大成有楽不動産株式会社
施工 株式会社長谷工コーポレーション
設計 株式会社長谷工コーポレーション　エンジニアリング事業部
管理会社 大成有楽不動産株式会社(予定)


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ファミリーが主体のマンションになりますでしょうか。
どの部屋も広くて良いなあと思います。80.81㎡で3LDKとか結構豪華ですね。
収納も居室もきちんと広さを確保できてるので使い勝手良さそう。
4LDKも見たかったですが代表間取りにはないですね。そちらの方は戸数が少ないんでしょうか。
宅配レンタカーやレンタサイクルなど共用設備が頑張ってますね。
どの位かどうするのか気になるところですが…。

[2: 匿名さん]

山脇学園農場の跡地ですね。
周辺環境はいいと思います。

立地条件が似ているスカイティアラが苦戦していますが、こちらはお値段次第でしょうかね。

[3: 匿名さん]

８月にモデルルーム事前案内会開催ということなので、それまでは追加情報はないかな？
徒歩圏内の２駅（路線）が都合がいいので、目に優しいお値段ならうれしいなぁ

[4: 匿名さん]

細かいところなんですが、来客用の駐車場が2台分あるのですね。かなり助かる。エアコンなど家電製品の設置やら配送やらで業者さんお願いする時、来客用が1つしか無いと、それが埋まってしまっている時って困ってしまうんですよ。
もう1台分あれば安心だなという風に思います。
敷地内に停めていたほうが業者さんもハッキリと楽ですからね。

[5: マンション検討中さん]

いくらくらいになりそうですかね

[6: マンション検討中さん]

現地見てきました。環七、高架になっている大通りが地図で見るよりも目と鼻の先といった印象で、空気と騒音が心配な点と建物東側？の住宅街が少し怖かったです。十条と板橋仲宿の商店街が利用可能なのは良さそうです。お値段次第だと思います、発表を待ちたいです。

[7: 匿名さん]

>>6 さん

空気と騒音は、１～２F辺りだと周りの家に遮られて気にならないでしょうが、それ以上の高さでは多かれ少なかれ影響を受けると思います。
以前環七から50mくらいのマンションに賃貸で住んだことがありますが、サッシが普通だったため、窓を閉めてもうるさかったですよ。テレビを付けていれば気にならないけど、静かにしているとき（就寝時）は気になりました。住んでいるうちに慣れましたが・・・。
検討する方は、サッシの遮音性能を確認するとよろしいのでは。

東側の住宅街が怖い、というのはよく分かりません。
古い家もありますが、綺麗な戸建てもあり、普通の町並みだと思います。道の左右には桜が２００ｍに渡り植えられていて、桜の季節はとても綺麗ですよ。
ただ人通りが少ないため、夜遅く歩くのは確かに怖いかも・・・。

[8: マンション検討中さん]

怖いというか汚いというか。。土地に沿うようにある細長い
公園の向かい側にある家々のことです。

[9: 匿名さん]

板橋区のこども動物園は小動物が抱っこできたり、ポニーに乗ったりできるし、ヒツジやヤギにも餌やりが出来たりと無料で遊ぶことが出来るので小さい子供がいる家庭は重宝しますよ。
ここからだと徒歩で行くのには遠いので、自転車で５-６分の距離で行けそうですね。
通学小中学校も近辺にありますから子育て環境は良いと思います。

[10: マンション検討中さん]

モデルルーム予約開始しましたね。初日は行けませんけど、2日目に行ってきますね

[11: マンション検討中さん]

先行見学会の際に価格もわかるんですかね

[12: マンション検討中さん]

情報は小出しにするとおもわれます

[13: マンション検討中さん]

ガーデンズやティアラやパークホームズあたりの近隣大型物件がこぞって販売終了にこぎつけるであろう時期。ずるずる小出しにするとそちらに無理して滑り込みとか、流れていってしまうかもしれないですな。

[14: マンション検討中さん]

先週ニュースで稲荷台の戸建て住宅街で火事が起きたそうで、電気のない家でロウソクの火で生活しておられる一人暮らしの高齢男性が、ゴキブリに殺虫剤をまいたところ引火し燃え広がったのが原因だそうです。何だか切なくなるような事情ですが、近隣戸建ては高齢のこういった方々が多いのでしょうかね。マンションが建つことでまた稲荷台の雰囲気も変わるのでしょうか。

[15: 匿名さん]

考えすぎでは。

[16: マンション検討中さん]

大手マンションブログに書かれていました。
https://manmani.net/?p=6344

坪230万程度なら手が出るのでこれくらいだと嬉しいですね

[17: マンション検討中さん]

坪単価235万のパークホームズ、230万のスカイティアラ見送った層が集まるなら230切ると素晴らしいですね。まだ先ですが十条駅前再開発のタワーマンション待つ人も出てきそう。三田線ユーザーなら立地はこちらが良さそうですね。

[18: 匿名さん]

今後の十条周辺開発を考えると、ここもいい選択かも。

[19: 匿名さん]

この周辺はとにかく道が狭いです。

どの駅からも少し離れているので、何をポイントにここを選ぶのかと考えると

少し難しい気がします。特に、オーベルなので、物件価格は相場よりも高くなるはず。

何がポイントかわかりづらいかなと感じました。

[20: マンション検討中さん]

最寄り駅までの大通りは実際事故も多いし大和の交差点なんかは今は少しマシになったとはいえ日本一だか都内一だか 空気が悪いと有名で。かといって駅まで裏道も狭いし複雑だし時間もかかってしまうと。それでも加賀あたりと比べての価格差があれば住みたいかも

[21: 匿名さん]

ここからの交通アクセスなんですが、
バスで池袋まで行く、ということはできるのでしょうか。公式サイトを見ても特にバス路線については書かれていなかったものですから
どうなのかなぁと思いまして…。
このあたりからだと電車は乗ってもかなり混んでいるので、池袋までバスで行くことができれば少しは楽なのかな？と思いました

[22: マンション検討中さん]

その程度のこと他人に頼らずは自力で調べましょう。検索したら普通に載ってます

[23: 匿名さん]

>>21 匿名さん
三田線の駅付近にバス停があってそこから池袋までバスが出ていると思いますが、志村あたり通ってくるから結構混んでるかもしれません。あと空気悪い大和の交差点近くというのも気になりますね。

[24: マンション検討中さん]

皆さん都内一空気が悪かったり、交通事故が多い地域とおっしゃっていますが、そうなるとやはり未就学児がいる家庭向けではないでしょうか？

[25: eマンションさん]

>>24 マンション検討中さん

悪い事言わないから子供いたら十条はやめたほうがいい。

[26: 匿名さん]

環七沿いではないですが、車の走行量のことを考えると場所なのかなというのがうかがえます。
お子さんがいらっしゃるファミリー向きではないような気がしますが、
利便を重視するなら住みやすいんじゃないでしょうか。
この辺りは治安もいいと思いますし、子育て支援も板橋区はいい方だと思いますが、
保育園はこの辺りは激戦になっています。

[27: 通りがかりさん]

予定価格最安4800代〜

[28: 匿名さん]

お、70平米で坪230ならパンダとしても安いですね

[29: マンション検討中さん]

直床、ダイニング下がり天井、ベランダの避難ハシゴの位置、トイレ旧式、チープ長谷工の臭いがしました。

[30: 匿名さん]

旧式トイレってなんですか？

[31: マンション検討中さん]

タンクレスではないトイレでした。ベランダに水道なし。
良いところ。日当たり良好！収納大きい！部屋のタイプは反転も含めるとかなり種類が多いので、自分にあったものが探せる？

[32: eマンションさん]

>>27 通りがかりさん

王子の案件と値段変わらんやないか。
お得感0

[33: 通りがかりさん]

施工が王子と同じ長谷工ですからね…長谷工も安く作るだけでなく、購入者の立場に立った物作りをして頂きたいです。

[34: 匿名さん]

>>32 eマンションさん

王子の案件って？

[35: マンション検討中さん]

>>25 eマンションさん
治安悪いですか？

[36: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん

ガーデンズ東京王子だろ
駅近な王子案件と同じような価格設定とは強気だなー

[37: eマンションさん]

>>36 マンション検討中さん

ここは厳しいと思うよ。そんな値付けしたら。

[38: 匿名さん]

ガーデンズは坪230なんて無かったけど？

[39: マンション検討中さん]

>>38 匿名さん

ガーデンズのパンダ部屋は4900万台でしたよ！
今売り出し中のカームコートは相当坪単価が上乗せされてますが、完売した他2棟はこことそうあまり変わらない価格設定でした。

ガーデンズのような大規模はもともと検討外ではありましたが、駅からの距離を考えるとここはもっとお手頃だと思ってた…f^_^;

[40: 匿名さん]

あそこのパンダは68平米だったので4900で坪237。ここは70平米スタートなので同じグロス価格なら若干安いと思いますが、パンダ以外の住戸がどうなるか注目です。
近隣はプラウドシティ加賀やシティテラス加賀あたりの中古が値上がりしているようで、環七の内側という立地からするとスカイティアラより高くなりそうですね～。

[41: 住民板ユーザーさん1]

値段知りたいならどうぞ。

[42: 匿名さん]

>>41 住民板ユーザーさん1さん

ありがとうございます！
9階でも坪250！近隣では類を見ないリーズナブルさですね〜〜。意外です。

[43: 住民板ユーザーさん1]

ガーデン東京王子の西側に近い値段設定。
ディスポーザーはなく、機械式駐車場なのがデメリットだが、専有部設備の仕様が他の長谷工より良いのがメリット。

[44: 口コミ知りたいさん]

価格表とても参考になります！ありがとうございますm(_ _)m間取りもかなり種類がありそうでしょうか？

[45: 住民板ユーザーさん1]

間取りは田の字が基本で、普通の長谷工とお名前でした

[46: 匿名さん]

公式ホームページを見ると、ベランダ側の戸境壁がペラボーで、上部も埋めていないようですね。お隣さんのタバコの匂いや音が気になるでしょうね。東向きというのもデメリットです。ディスポーザーが付いていませんが、何でもかんでも捨てられるわけではないし、塩素系漂白剤が使えないとか制限が有るので、個人的にはなくて良いです。

[47: マンション検討中さん]

>>41 住民板ユーザーさん1さん

高所恐怖症なので低層階希望なんですが、1～4階の価格表は撮られてませんか？

[48: 匿名さん]

高級感があって素敵なマンションですよね。
このあたりの物件は、なかなか価格が高いので。
売れ行きはどうなのでしょうか。
個人的にはかなり興味があるのですが。

[49: 匿名さん]

価格表を拝見させていただきましたが、５階以降はぐっと価格が上がっていますね。
４階はほとんど価格が表示されていませんが、完売したのでしょうか？
価格帯的には周辺のマンションとほぼ変わらずな価格帯ということで、購入層はファミリー層が多そうですね。
この辺りはほかの板橋区と比べると物件価格も高いです。
利便性などを考慮すると住みやすさはとてもいいと思いますよ。

[50: 匿名さん]

このあたりは開けているので比較的環境がいい地域だと思っていますよ。住みやすい地域として安定感もあると感じますしね。私もこのあたりを何度か訪れたことがありますが、通勤も便利なので検討しています。
三田線と埼京線の２駅使えるのは何気に便利ですよね。

[51: 匿名さん]

環境はいいと思います。モデルルームの側にある帝京は一般の方も通行自由なので、景観がいいです。
2駅使える分、スカイティアラ少し上乗せのこの値段も納得です。

難点を言うなら、メインで十条を使うなら保育園が微妙な点ですかね？
エントランス向かいの建物のアドレスは北区なので、どうせなら北区が良かったと思ってしまいます。

ちなみに車の場合すぐそばの環七は大きく遠回りしなければ出れないそうです。

[52: マンション検討中さん]

王子の物件より駅が遠いですが、建物の仕様はこちらが少し良さそうですね。価格も広さの割に買いやすくなっているので、MRを見に行く価値はあると思います。欲を言えば北区なら保育園も入りやすかったのに・・・

[53: 匿名さん]

ここの駐車場入り口はゲートなしでしょうか？ゲートがあるように見えないので心配です

[54: 匿名さん]

朝鮮学校近いからやめときます。

[55: 匿名さん]

文教施設は他にもあるけど？

[56: マンション検討中さん]

>>47
二階の真ん中らへんで4900万円、一階は価格未定だそうです

[57: マンション検討中さん]

もうちょい近くにスーパーとかあればなあとは思う。
モデルルーム見てきたけど特筆するような箇所は無い普通の分譲マンションでした。
角部屋だと3LDK6400万円位なので、角狙いの人は他に流れそうだね。

[58: 匿名さん]

細かいところを見ているとかなり気を配っているなぁというのは感じられます。住み心地に直結するところなど特に。
それとお値段と釣り合うかどうかかな。
駅は実質的に日常的に使うことができる路線は三田線。ほかだとかなり遠くなってしまう。
三田線沿線の駅でと考えるとこの値段はどうなんでしょ？

[59: マンション検討中さん]

バルコニー側のマンション真下が資材置き場となっている点については、みなさんどう思いますか？
庭付き希望なので１階を検討中なのですが、虫とかホコリとか、やはり少なからず影響はありますかね？

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん

隣の空き地どうにかならないのかなぁ？

[61: 匿名さん]

区のゴミ置場隣接なのに強気な価格だよね
低層階はもうちょい安くてもいいとおもう。

[62: マンション検討中さん]

向かいの五階建てのマンション建て替え間近？砂利の駐車場と合わせて再開発されたら、オーベルはかなり圧迫感ありそう・・・何か知っている方いませんか？

[63: 匿名さん]

近くに住む者です。オーバル板橋本町の南側にあるマンションは稲荷台レジデンスだと思いますが、賃貸の新規募集はしていないと思います。カーテンのない部屋が多数で、自転車も駐輪されていない状況です。しかし建て替えの話はまだ聞いていません。

[64: 匿名さん]

文教エリアとしては疑問ですが、子供を育てる環境としては良いと思いますよ
公園もたくさんありますし、こども動物園や体育館、図書館が周辺にありますから、
子供にとっては良い環境だと思います。
特に体育館等や多目的広場では習い事もやっていたりする場合がありますからスポーツ関係に力を入れたい親御さんにとっても、習い事面としては利点だと思います。

[65: 匿名さん]

このあたりを歩いていると結構子供の姿を見かけますよね。子供がいる人が多く住んでいるエリアなのかなぁと言うのは感じられました。

なんとなくこのあたりはカジュアルな感じで、
文教エリアっていう感じはしないかなぁ…

専有部は少しだけだけどゆとりがあるようにはしているので
完全にファミリーを取り込もうとしているのだと感じられます。

[66: マンション検討中さん]

購入予定者です
MRには数回行っていますが、いつも満席なので出足はまぁ順調かな？と思います。
来場している客層は、ほぼ小さい子供を連れてきています。
実際に住んだら騒音はそれなりにあると思います！
定年間近？の大先輩夫婦は一度だけ見たことがあります。
十条駅利用は帰りのお買い物を考えると自転車の方が便利そうだと感じました。

[67: 匿名さん]

>>66
マジでこんな場所を買う気なの？

[68: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん

他の物件でおすすめあれば教えて下さい

[69: 匿名さん]

>>68
まず今はマンションは買い時ではない。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん

安倍政権は継続となりました。いつ買い時になるのでしょうか？

[71: 匿名さん]

>>68 マンション検討中さん

もう最終期だけどガーデンズ？
ここは保育園を考えると共稼ぎファミリー層は買わない。買うのは一馬力の裕福層。

[72: 匿名さん]

>>70
過去で言うと２００８年１０月～２０１２年。
景気後退はだいだい１０年周期にくるので２０２２年は買い時だと思う。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん

2008〜2012年はリーマンショックからの東日本震災ですが、景気のサイクルで捉えて良いのでしょうか。あと、その時期にマンションが前年比でどのくらい安くなったかご存知ですか。

[74: 匿名さん]

>>73
前回の景気後退前はオリンピックもなかったし、異次元緩和もしてない状態であの状況だからね。

[75: 匿名さん]

景気サイクルというより、経済アクシデント待ちのポジションという気がします。
バブル崩壊か大災害。でもこの辺のマンションは数年前よりせいぜい2割くらいしか上がってないので、バブルと言えるかどうか。

[76: 名無しさん]

>>75 匿名さん
それより、金利が怖いね。
黒田さんも来年までだし
総裁交代後は多少なりとも
上がりそう。
完成済みか早期完成でないと
総支払額は結構行くかもね。

[77: 名無しさん]

みなさん比較物件はやはりガーデンズでしょうか？
加賀にアトラスができそうなのと、大山のブリリア、氷川台のリビオあたりが気になってるのですが、ここは十条寄りだから北区と比べる人が多いのかな？

[78: 匿名さん]

>>77 名無しさん

ガーデンズは完売のようですね

[79: eマンションさん]

>>77 名無しさん
価格帯としては志茂のオイコスかな
あちらは価格勝負で割安。
加賀は物件の質にもよるが、
周辺の中古の成約状況からみて
坪280〜300位ではないかと

あそこは旭化成としても地縁のある
土地なので極端な価格勝負の
低品質マンションには
しないと思います。

[80: マンション検討中さん]

板橋大山のブリリアは盛況なようです！
こちらも明日から第１期申し込みなので、同じように盛り上がってくれればいいですね！

[81: 名無しさん]

ガーデンズはこことは時期が重なることなく完売でしたね。
加賀は確かに値段的にひとクラス上になるのかもしれません。
三田線物件は、やはり南の東上線や有楽町線より、北の埼京線、南北線などと比べるかたが多そうですね。

[82: マンション検討中さん]

質問させてください！
公式HPで第1期の案内がでているのを拝見しました。
以前どなたかが予定価格表をアップしてくれましたが、実際の販売価格は予定より平均でどの程度下がったのでしょうか？

[83: マンション検討中さん]

>>82 マンション検討中さん

購入予定者です。平均的に100万くらい下がっていた印象です。1期のみ自転車駐輪場が2つ確保確定だそうです。全戸2つぐらいはあると思っていたので少し驚きました。

[84: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
購入するとしたら十条駅を自転車圏内にするつもりだったので、一戸2台確保されてないのは同じく驚きです…

[85: 評判気になるさん]

>>84 マンション検討中さん
十条駅付近は狭いし、商店街は原則走行禁止なので自転車はかえって邪魔ですよ。

[86: 名無しさん]

確かに駅歩８分だと、自転車は一戸二台欲しいとこではありますね。

[87: 評判気になるさん]

>>85 評判気になるさん
それは嘘ですね。十条商店街へ買い物に来る人の多くは自転車を利用しています。そのため空き店舗前や脇道には多くの自転車が駐輪しています。20:00までは自転車はおして通る必要がありますが、沢山買い物が出来るお店があるぶん、自転車の必要性は高いです！！八百屋、魚屋、肉屋、お惣菜店、ドラッグストアなど日頃の生活に必要なものは全て揃う品揃えですよ！！高級店はないので普段使いのお店ですが！だからこそ駐輪場の大きさが小さすぎです！これは設計した人が住む人のニーズを理解できていないです！必ず住み始めたら困ります！

[88: 名無しさん]

自転車置き場の外部確保は、場合によっては駐車場より面倒かも。
まあ、25%の世帯が自転車を持たなければ、残り世帯が2台ずつになりますが。
ファミリーが大半だとそうはいかないかな。

[89: 匿名さん]

加賀のイヒを待つのが吉っぽい

[90: eマンションさん]

>>87 評判気になるさん
書いてて気づきませんか?
商店街の駐輪場がないから問題になっています。私も十条近辺在住ですが歩行者が相当迷惑そうにしてるので、午前中以外は歩きです。午後に自転車使う場合はそこ以外の商店街使います。

[91: 評判気になるさん]

>>90 eマンションさん

商店街の駐輪問題はスペース的に解決は難しいでしょうね。
しかし、実際自転車がなければこのマンションから十条商店街を往復するのは大変ですよ。
このマンションを購入して、近くにとても便利な商店街があれば利用するのが普通だと思います。
マンションを購入する人にとって、マンションの駐輪場が少ないことが残念だということです。駐輪場が足りなくて敷地内から溢れることを望む方はいないですから。

[92: 匿名さん]

日常的に十条使う予定なら自転車無いと無理でしょ。
観光で商店街に遊びに行くんじゃないんだからさ。
徒歩8分て板橋本町からギリギリの距離で、十条だと13～4分位見ないとまず無理。
本町近辺に住んでるけどこの辺て坂多いから自転車必須だと思ってたから、逆にファミリー向けマンションなのに駐輪場無さすぎてびっくりした。

[93: 名無しさん]

>>92 匿名さん

この物件のフォローをすると、板橋本町駅と十条駅までは両方フラットな道のりで、全く坂はありません。
石神井川に向かうと坂が多いですが。
しかし、皆さんが仰る通りこの立地でファミリータイプなら自転車は必須だと思います。駅近物件を希望な方は最初から対象外でしょう。

[94: 匿名さん]

自転車は全部で176台置けるから２台置けないのは8人だけですよ。販売の人が言ってました。レンタサイクルもありました。

[95: マンション検討中さん]

購入を検討しています。
現在までどの程度売れているかのかな？
MRはちょっとやり過ぎ感はあったけど、イメージを掴むには丁度いい感じかな？と思いました。

[96: 匿名さん]

どの辺りがやり過ぎと感じました？

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん

主寝室のWICの逆側をいじりすぎ？と感じました。コンセプトなのでMRとしてはアリ？なのかもしれませんが…同じような仕様にする人は多分いないと思います笑
リビング等の造り付け家具等はどこのMRもやっていたので特に嫌な感じはなかったです！全体的には使いやすそうだと思いました！

[98: 匿名さん]

見学に行きました。
内装、設備は良いなと思います。
駅からの距離が、かなりネックになっています。
毎日利用する事を考えると、やはり徒歩13分は悩みます。
価格は、比較的安い様に思いました。

[99: 匿名さん]

通勤で毎日利用する場合は13分は結構、負担感ありますね。
ここは、三田線メイン利用で、休日はJR利用という方が向いているような気がします。

[100: 匿名さん]

ここは4,800万円台からと価格が目に優しいですね。