シティハウス文京茗荷谷レジデンス

[口コミ知りたいさん]

シティハウス文京茗荷谷レジデンスついて知りたいです。
文教エリアでいい雰囲気の場所だと思います。生活利便性はいかがでしょうか。
周辺地域の医療や治安、子育て、教育についても情報交換したいです。よろしくお願いします。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/myogadani3/index.html

所在地：東京都文京区千石二丁目141番14他23筆（地番）　
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩11分、都営三田線「千石」駅から徒歩11分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅から徒歩13分、JR山手線「大塚」駅から徒歩16分
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上10階建　　
総戸数：72戸(非分譲住戸1戸含む）　
完成年月：平成30年11月下旬予定　
売主： 住友不動産株式会社
施工会社：大豊建設株式会社　東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

間取り：1LD・K～3LD・K　
専有面積：38.04m2～70.32m2　

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[142: 検討板ユーザーさん]

茗荷谷で駅徒歩5分だと億超えですからねえ。
低層階や北向きとかなら1億切るんでしょうけど、何を求めるかは人それぞれですから。
予算8千万前後で茗荷谷に日照や景色を求める人なら、この物件は向いてると思いますよ。
メインは子育て層でしょうかね。

[143: 匿名さん]

目の前を車で通りましたが、売れなさそうな立地に感じました。完成してるのに入居が7月ってどういうことでしょう。これがすみふ方式？

[144: マンション掲示板さん]

上の階から売っていて、第2期(6階以上？)までは順調なのだそう。
ここ、上の階は見晴らしも良いし、東側なら道路の音もあまり聞こえないだろうから、茗荷谷10分で8000万なら子育て層にとってはお得物件だと思うけど、低層階とか西側はどうなのだろう？
とりあえず、子育て層以外にはウケが悪いのかもね。

[145: 匿名さん]

下の階だろうが道路側だろうが教育に力入れる家庭なら背に腹変えられず買うでしょう
すみふが長年交渉して手に入れた場所ってことはそういうこと
そもそも見晴らしなんて好みなんだしマストではないさ

[146: 匿名さん]

間取り広さ的に四人家族ならいけそうだね。三人なら大学まで、四人だと中学までかな。

[147: 検討板ユーザーさん]

標準的な3LDKの間取りですよね。
コンクリートスラブ厚240mmのようですが、最近のマンションはこれくらいが標準なのでしょうか？

[148: ご近所さん]

ここ、窪町学区じゃないんですよね。。。学区の魅力は薄いし、坂下だし、どうなんだろう。

[149: マンション検討中さん]

正直文京区で坂下は厳しい。あの場所にあまり魅力を感じなかったので見送ります。

[150: 匿名さん]

窪町小学校区ではないけれど、
交差点の斜向かいの大塚小学校が学区。
だからマンションからはすごく近いですよね。
小規模小学校でアットホームな雰囲気だそうです。

公式サイトを見る限りでも、
地域の人達が深く関わっていて、とてもいい学校に思えます。

どのように小学校をとらえるか…でしょうか。

[151: マンション掲示板さん]

林町小学校と大塚小学校どっちが教育熱心ですか？
ここと千石２丁目の坂上マンションと迷ってます

[152: マンション掲示板さん]

147さん

20年くらい前から大手デベマンションでは220が多く、最近もトレンドはあまり変わっていません。240は最近のマンションの中でも少ないと思います。
220と240の差がどこまで出るかは、床構造やリビングの広さにも拠りますが、この物件が二重床であることや公開間取りを見る限り、遮音性という意味では 240の恩恵は大きいと思います。
ハイエンドな子育て世帯向けの物件ですから、住友不動産の拘りなんでしょうね。


148さん

坂下なのは確かに残念ですね。
とはいえ、ここの物件を検討されたのであればご存知だと思いますが、「文京区、駅5分、坂下ではない」という条件だと3LDK68㎡低層階でも1億円は軽く超えます。予算とのバランス次第ですね。
窪町学区ではないですが、同じマンションに筑波大附属やお茶の水に通うお子さんもいるでしょうし、環境として教育意識が高いのは間違いないと思います。小学校の教育体制よりも、教育に対する家庭の意識の方が重要かなと個人的には思います。窪町でも置いていかれるお子さんはいるはずですし。

[153: 匿名さん]

>152

スラブ厚２４０ｍｍというのは評価するけど、拘りというのであれば戸境壁?１８０ｍｍってのはいかがなものか。

[154: 通りがかりさん]

壁のコンクリート厚180mmで足りないってどんな生活するつもりなのかね
壁も十分優秀な厚さだよ

ここは外廊下なのがマイナス点
治安のよい場所だから心配はないと思うが、見た目がねえ

[155: マンション検討中さん]

>>154 通りがかりさん

ホントあの外廊下は不忍通りからみて残念です。靴屋と駐車場に建物建ったら目と鼻の先ですからね。

[156: 検討板ユーザーさん]

>>155

マンションの隣(不忍通り側)は道路拡張計画地なので高い建物はなかなか建たないと思いますがね。
それよりも台風など風が強い日に寝室側がうるさくないか気になります。

[157: 匿名さん]

実際にどういう感じなのかは今は確認できるので
音などについては納得して決断することができるかと思います。

構造面は、一般的な生活音はきちんと遮音できるようになっている作りですので
後は、重たいものを落とさない、とか
壁を金槌でガンガン叩かないとかそういうことをしていければいいでしょう。

[158: マンション掲示板さん]

ここ入居2019年7月じゃなかった？
今見たら2020年4月になってる…何故？

[159: 検討板ユーザーさん]

2019年7月入居分は締め切っていて、次の入居タイミングが2020年4月ということだと思います。
随分と期間を開けているのは決算の都合上じゃないですかね。今期はもう数字足りてるとか。

[160: 匿名さん]

ここは谷底なので大雨の時冠水したりする。以前は川があったからね。名残が小石川植物園の池。

[161: 匿名さん]

>>160
>>ここは谷底なので大雨の時冠水したりする。
そうなんですね…
地形から見て、高くはないと思っていました。ゲリラ豪雨、最近はないですが気をつけないといけないですね。

文京区は教育に力をかけている子育てママが多いことでも有名で、いい環境で育てたいと思っているんですが、どうなんでしょう。私立が当たり前の雰囲気ですか？
個別のFP相談会があるので、一度、自分たちの収入で買えるかどうかも検討してみたいところですが・・・
早くしないと売り切れてしまいそうだと感じています。

[162: 匿名さん]

教育熱心なのは坂の上のお屋敷。大学のころバイトで家庭教師したけど、住む世界が違うって感じ。

[163: 匿名さん]

デベが開催するFP相談会は売り込みと一緒と考えた方がいいよ。スポンサーはデベだからね。

客観的な相談を受けたいのなら自分でお金をかけないと。

[164: 匿名さん]

週刊現代に坂の記事があったけど、文京区って坂の数が125で２３区トップなんだね。ここは駅に出るには坂を上るしかない。

[165: 匿名さん]

東京大学が文京区になかったら:「文化のまち」はいかに生まれたか　という本があるんだが、そこに小石川流域の大正時代の水害の話とかが載っている。もともと流量の少ない谷川を水路化して無理やり他からも水引いて水量をふやしたりした人災の要素が大きいが、だからこそ対策されて安全な今があるんだけどね。昔はこうだったというのを知るにはいい資料だ。この辺の治水には戦前からかなり投資がされている。

[166: 匿名さん]

既に完成しているのに、入居は来年４月。
こんなに入居まで日がかかる物件ってあまり知らないのですが。。。
今３期で４邸販売中ということは、まだまだ残っているということなのかしら?

[167: 匿名さん]

>166

売り渋りならぬ、完成物件の引き渡し渋りをここに限らず実施中。

[168: 検討板ユーザーさん]

160以降、同じ人が何回書いているのでしょうかね。

坂の上のお屋敷というお話が出ましたが、それはごく限られたケースの話ですよ。お屋敷以外に住んでいる家庭も教育にかける意識は高いです。

息子が大学入るまで茗荷谷(この物件よりもう少し駅側ですが)に住んでいましたが、大塚小学区含め、世帯年収がそれなりに高い人たちが集まっている地区でした。エリア的に永田町や丸の内勤務の人も多いですね。港区のようなギラギラ感や世田谷区のようなご立派感はなく、堅実な印象です。

治水については十分対策されていると思いますよ。「川底」「谷底」「埋立地」などの議論は、現代ではあまり価値がないと思います。坂下=冠水という考えも安易すぎます。

ただ、駅に行くのに坂を登らないといけないのは事実です。苦になるほどの坂なのかは個人差が大きいと思うので、一度歩いてみてはどうでしょうか？住んでいて気にしたことはなかったですが。
それと、個人的には不忍通りの車のスピードが気になりました。交通量は大したことないないのですが、坂になっていることもありスピードを出して走る車が時々います。近くに保育園や小学校もあるので、少し心配になることもありました。

[169: 貼り付け]

数年に一度だけど冠水するよ。

https://www.youtube.com/watch?v=K_6JyC0T3Tg

[170: 匿名さん]

文京区のハザードマップ。しっかり浸水エリア。千川通りの健生病院の前のマンションが半地下で浸水するんでエントランスの前の階段を嵩上げしている。ここもあれくらい嵩上げしないとエントランスとか水が入ってくるかもしれない。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/bosai/bousai/Panfu/hazard/hazard.h...

[171: eマンションさん]

ここは将来的に資産価値はどうなんでしょう
かつては坪200万台で販売していたマンションがまわりにあるだけに
それにつられて価格も下落したりしないでしょうか

[172: 匿名さん]

スミフの販売価格は割高だから相場までは確実に下がるでしょ。

[173: 匿名さん]

平成に入ってからここで被害が出るような冠水は記載されていない
道路の冠水は雨水管の詰まりとかがあったのかもしれない
道路の冠水だけならば本郷台地上の本郷通りも同じような動画が上がっている、浸水実績図を見ればどこが本当にヤバいかわかると思うよ。

地下空間浸水対策用浸水実績図
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiroku/j...

[174: 匿名さん]

しばらくは雨が多い季節ですから、そういうときに現地に行って、雨水の流れなどが見られたらわかりやすいかもしれないですね。
ただ、本当に最近は治水対策しっかりと力を入れてきていますから
そこまで心配しなくても…とは思いますが。

もう家の中が見られるみたいですが、ほしいと思った物件を見ることもできるのか。それともMRだけなんですかね？

[175: マンション検討中さん]

ここ、すぐ売るつもりが無いのに、営業メールが度々送られて来ますが、何なの？と思います。
一度説明を聞きにいって、登録させられたのですが、よくよく聞くと、完成しているのに来年からしか入らないと。
ならもう必要ないと断ったのですが。
ここだけならともかく、別のこの会社の物件のも送って来るようになり、かなり鬱陶しい。

[176: 匿名さん]

完成しているマンションをほぼ一年半置いてから入居が始まるって何か意味があるのでしょうか。
見学者さんがマンション内の廊下やエレベーターを使うことになるでしょうから、その分汚れたり消耗していっちゃいますよね。
上の方みたいにすぐ入居が出来るなら購入する場合もあったりするでしょうし、入居前に修繕したりする手間もあったりして色々ともったいないような気がしました。。

[177: 匿名さん]

ここ入居済みだよ。これから契約する人が来年の入居。

[178: マンション検討中さん]

見学しましたが、道路と近すぎで、昼間の騒音はひどすぎる。
来年4月まで入居できません。ちょっとあやしいです。

[179: 検討板ユーザーさん]

175
それ、住友に限らず他も同じですよ。退会申請すれば良いだけ。

176
修繕が必要なほど消耗するわけないですよ。予約制かつ案内付きなんだから。もう少し冷静に。

[180: マンション検討中さん]

昼間の騒音がうるさすぎると書いてる人いるが、どうせ見学してないんだろ。
俺も見学したが室内入れば騒音だなんて感じなかった。窓開けていればそりゃあ聞こえるが。

個人的には、資産価値が下がらなそうな南東向き高層階(6から9階あたり)が売り切れていたから選ばなかったけど。

[181: マンション掲示板さん]

南西側最上階のベランダ？はどうなってるんだろう？
外から見るとサンルームのように見えるけれど…。

[182: 通りがかりさん]

ここは騒音よりも駅距離が一番のネックだと思うよ
検討者の方はそこをしっかり確認して購入しないと
あとでやっぱしんどいってなると思います

[183: 匿名さん]

駅までの距離はJRまでは16分、有楽町線までは13分、丸ノ内線までは11分ですか。

以前駅まで自転車利用必須のマンションに住んでいましたが、雨や強風など悪天候の日はバス利用となり、夜の遅い時間帯はタクシーしか選択肢がなく苦労があった覚えがあります。
マンションを永住向けと考えるなら、何かあっても徒歩で帰宅できる距離が重要だと感じます。

[184: マンコミュファンさん]

スミフは、私の知っているだけで、文京区内に２箇所、ここ以上の規模のマンションの土地を塩漬けしてる。

[185: 匿名さん]

>>184
駅距離あまりかわらないよ

[186: マンション掲示板さん]

小石川とあともうひとつは？

[187: 匿名さん]

ここからだと、池袋?上野のバスと、早稲田?上野のバスが通っています。
仮に電車が動かないときは、バスで移動をすることができるので、便利といえば便利だと思います。
どちらもバス停は駅よりもずっと近い位置にあります。
都バスの路線です。
いろいろな選択肢があるのはいいことではないでしょうか。

[188: マンション掲示板さん]

雨や雪や猛暑の日はバスで護国寺、江戸川橋、千石、千駄木、根津、御徒町、上野、大塚、後楽園に行くことが出来ますよ。

[189: 匿名さん]

これらの2つの路線は、電車への乗り換えに多く接続している路線ということなのかもしれないですね。
勤め先が池袋とかだったら、
バス1本で通勤することができてしまう、ということになります。
いろいろと組み合わせて、負担なく通勤通学をしていくことができればベスト！

[190: 匿名さん]

２３区内だと徒歩10分以内に駅がないと交通部便地域なんだよね。

バス便物件は資産価値維持できない。

[191: 匿名さん]

護国寺は坂を上って下るだから、行きも帰りも坂を上ることになる。帰りの坂は急だからきついよ。

[192: 匿名さん]

地下鉄の駅へはどこも坂を上ることになる。電動アシストないときついかな。

[193: 匿名さん]

マンション名の茗荷谷って違和感あるな。地名は千石だし、目の前の交差点も千石３丁目。駅徒歩も千石と茗荷谷で同じだし、茗荷谷の前に文京と付けないとどこにあるかわからないメジャー駅でもないのに。

[194: マンション掲示板さん]

この辺に住んでます。
初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
足腰強くなったみたいです?。
健康維持にもってこい。

[195: 匿名さん]

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

[196: 匿名さん]

>>194
>>初めは坂がきつかったのですが、完全に慣れました。
坂道は慣れますよね。
友人で坂道が多い場所に住んでいる人も慣れたと言っていました。
電動自転車や車、バイク移動だとそこまで気にならないかも。

足腰が強いと介護が不要になると言うので、トレーニングだと思っています笑

[197: 匿名さん]

電動自転車があれば、どうにかなるかな…という印象でしたが、なれるものなんですね。
子供を後ろに乗せていると
なかなかに大変なんですが…それでも子供もいずれ大きくなって、自分で自転車に乗る時が来れば
もう少し楽になるのかな？
坂があると最初からわかっているわけですから、
そもそも坂にそこまで抵抗がない方が検討されていることも多いかも？とも感じました。

[198: 匿名さん]

子供のころこの近くに住んでいたけど坂は慣れなかったな。

デベさん、乙。すみふはやることがえぐいから真に受けずに自分で体験しないと。

[199: マンション検討中さん]

このマンション、水害対策は取られていますか？

[200: 評判気になるさん]

きびしいと思います。谷だし。。。。。

[201: 匿名さん]

50㎝の浸水エリア。盛り土してないからエントランスとかはアウトでしょ。近くのマンションも冠水してる実績がある。

[202: 匿名さん]

小杉で冠水して停電が続いている2つのタワマンの一方はすみふ物件。水害対策に対して意識低いみたい。電気設備に水が入っただけでなく、エレベータの扉も水圧で大破したんで復旧は先みたい。

[203: 匿名さん]

この辺りはアップダウンあるエリアなんですよね。
実際に現地に行って、確認したほうが良いことは、色々とあると思います。
あえて天気が悪いときに行ってみるのもいいのでは。
雨にぬれちゃうのはテンション下がりますけれど、見えてくるものも多いのではないでしょうか。

[204: マンション掲示板さん]

この辺り住んでます。よくある豪雨くらいじゃさすがに浸水しません。
千川通りは大塚→千石→白山→小石川の方に行くに従って標高が低くなるので、白山の方に流れていくんじゃないかと思います。

[205: 匿名さん]

千川通り沿いは緩やかで、不忍通りが結構急な坂の谷になるからここに水が集まる。よくある程度じゃ浸水しないけど、近隣は何度か浸水してる。

[206: 匿名さん]

さすがに武蔵小杉タワマンの水害から低地のマンションは1階や地下に電気系統を設置しないように対策を取られるんじゃないかと思いますが、こちらはどうなっています？
よくある程度では浸水しないという事ですが、最近の台風は大規模災害につながる大雨になるので慎重になってしまいます。

[207: 匿名さん]

冠水による停電ってここだけの問題じゃないから要注意。近隣に半地下のマンションがあってそこが冠水したときに付近一帯が停電になったことがある。

[208: 匿名さん]

>206

のどのと過ぎればッてやつで対応しないんじゃないかな。３・１１の時乾式壁って結構あちこちで壊れてるんだけど、乾式壁のマンション減ってないし。

[209: マンション検討中さん]

大通り沿いで騒音すごいし窓もあけられない
とても住む場所じゃない

[210: マンション掲示板さん]

千川通りはそこまでうるさくない。
不忍通りはうるさい。

[211: マンション掲示板さん]

千石、茗荷谷どちらも10分ほどなのでどちらのエリアにも簡単に行けるのがいいと思いました。
千石エリアは意外と美味しいレストランやケーキ屋さんがあります。

[212: 評判気になるさん]

>>209 マンション検討中さん

それは流石に言い過ぎ(笑)
でも閑静な住宅地ではないのは確か。

[213: 匿名さん]

>211

千石、茗荷谷どちらも坂なんだよね。

[214: マンション掲示板さん]

南東側はそこまでうるさくないです。

[215: 匿名さん]

南東向きって寝室が不忍通りに面してる。信号で止まった車が坂を上るのにアクセルふかすからうるさいよ。

[216: マンション掲示板さん]

不忍通りの駐車場に何か建物が出来れば音が遮断されるかもしれないね。
数年後はマンション建ってる可能性もあるよね。

[217: 匿名さん]

駐車場の不忍通り側は都市計画道路にかかっているから、そこを除外するとマンション建てられるほど広くない。

不動産購入するときは都市計画図の確認は必須。

[218: マンション掲示板さん]

近隣にカフェやケーキ屋が5件あるので太りそうです。

[219: 匿名さん]

坂道あるから毎日に歩けば大丈夫じゃない。電動アシスト自転車使ったら太るだろうね。

[220: マンション掲示板さん]

今何戸くらい入居してるんだろう

[221: 匿名さん]

去年に完成している物件なのに
引き渡しは来年の春ってどうしてなんでしょう。
完成してから販売開始されたマンションなのでしょうか?

最寄駅は複数ありますが、いずれも距離はあります。
その割には価格も高めですし、結構苦戦しているのかな?

[222: マンション掲示板さん]

その理由が以前このスレの中に書いてあったような。

[223: 匿名さん]

>221

ここは青田売りして、まだ、売れてないところを販売している。ここだけでなくすみふは完成物件の引き渡しを先送りしている。決算の都合というのがもっぱらの噂。竣工して一年過ぎると新築を謳えなくなるのにね。

[224: 匿名さん]

7階の賃貸物件が出てますね。賃料27万円。
https://suumo.jp/chintai/bc_100180598300/?ar=030

[225: 匿名さん]

おそらく70平米のタイプの1つの価格が1億になってるので、価格が上がってるんじゃないでしょうか。今分譲されてる部屋が過去の8階の予定価格から2000万ほど高くなってます…

[226: マンコミュファンさん]

ここの立地で１億はないなー。坂下で駅近でもなく、小石川５丁目や小日向のほうが格上だし。アトラスタワーを中古で買うほうがいいな。

まぁ個人的には、バスで山手線まで行きやすく、ライフも近いから便利だと思うけどね。

茗荷谷だと買い物が微妙。三徳はお高く、他のスーパーはまいばすけっとやマルエツのような小さいのばかり。

江戸川橋のコモディイイダや南大塚のライフが安くて便利。まぁ、物価を気にしなければ春日通りから一本以上入った立地の小石川５丁目か播磨坂沿いの小石川４丁目がベストではある。

[227: 匿名さん]

ライフも歩いて６分かかるから荷物多いと大変。

[228: 匿名さん]

江戸川橋は徒歩圏ではないかな。自転車だと、行きも帰りも坂を上る。特に帰りは急な上り坂。電動アシストは必須。

[229: 匿名さん]

以前は近くに八百屋、魚屋とお肉屋さんがあったんだけどね。都内は高齢者の買い物難民ってのがあったりする。

[230: マンション掲示板さん]

この辺りに住んでます。
休日はライフ、平日は仕事帰りに茗荷谷駅の三徳または千石のマルエツプチ（肉魚はライフか三徳）、ちょっとしたものならまいばすけっとで買っています。
ライフへは自転車で行っています。

[231: 匿名さん]

ここだったら高低差のないライフが一番いいかもね
最近品揃えがよくなって昔より栄えている感じがする
ところでこの辺の人ってハナマサ小石川店を使う人はすくないのかな

[232: マンコミュファンさん]

ハナマサは、安いけど安すぎて品質疑ってしまう。野菜ならスターフルーツいってる。
あとは、なんだかんだ言って、ネットスーパーやパルシステムに頼ってる。

[233: 匿名さん]

文京区は土地代が高いせいなのか、まとまった土地が出にくいからか大型スーパーが一部の地域に偏在しているのが難点

ハナマサの近所に昔イツワというスーパーがあったけど閉店しちゃったね、今思うともったいなかった。

[234: 匿名さん]

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそう。
玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられると思います。
できればディスポーザーもついていれば尚よかったですね。

[235: マンション検討中さん]

間取り自体は典型的な田の字プランって感じだけど、洗面所リビングインはちょっと配慮がない気が…。狭いわりに個室をそこそこ広くとってるからリビングが少し狭いね。最近のトレンドと言えばそうなんだろうけど。

[236: マンション掲示板さん]

うちは廊下に洗面所があるけど、冬は寒い。
冬のことだけを考えるとリビングイン洗面所も悪くないと思ってる。

[237: 匿名さん]

リビングインでもリビングの暖房だと洗面所は十分温まらないでしょ。ヒートショック対策なら洗面所に暖房付けないと。

[238: マンション掲示板さん]

知り合いのマンションの洗面所がリビングインだけど、寒くないんですよね。
冬と夏は羨ましいなあと思います。
基本的にはリビングインは嫌ですけどね。

[239: 口コミ知りたいさん]

まだ残っているのですね・・・やっぱり駅からの距離がネックなのかな。

[240: 匿名さん]

距離もあるけど坂がね。

[241: 匿名さん]

ここは売れ残ってるのか、売り渋ってるよ。今買っても21年4月以降の引き渡し。最初立地のわりに高いと思ったのけど、周りの文京区物件が高くなり過ぎて普通に見えてきた。