ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[982: 職人さん]

グーグル画像を見ましたが
西隣のブリリアは7列、8列で分割していますね。
よって、レジデンスの１５列 は特殊な設計のように思えました。
設計が進歩したということでしょうか。
当然のことですが、分割すれば建設費が割高になりますので。

[983: 職人さん]

向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの１４列です。

[984: 周辺住民さん]

立派な仕上がりですね。
これで、コスモに視界を遮られなければ、申し分ない眺望が得られたのですが・・・。

[985: 匿名さん]

誰もが眺望を重視しているわけではないと思いますよ。眺望を優先するのなら、他の物件を選べばよいのですから。

[986: マンション検討中さん]

眺望眺望うるさいのはプレミストさんですか？

[987: 匿名さん]

>>986 マンション検討中さん

眺望よくても目の前道路じゃ、、。
私は嫌です！

[988: 匿名さん]

眺望、眺望とうるさいのはプレミストさんの営業戦略だと思いますよ。

[989: 匿名さん]

低層階では目の前の道路が気になりますが、高層階だと、灯台下暗し、のように全然気になりません。

[990: 匿名さん]

この立地で眺望が良ければもっといいのに、とは私も思います。
コスモが大きすぎる。。

[991: 職人さん]

販売開始直前は凄い人気だったようだが、いざ蓋を開けて見るとそうでもなく、苦戦をしいられることになった。
つまり、大きすぎるコスモ（19階建て）が視界をさえぎっており、現地を訪れた購入検討者が眺望に問題があることがわかったので、検討物件から外すことになった。
眺望を望まないのであれば格安戸建でもよい。郊外マンションの売りは眺望に尽きると言っても過言ではない。

[992: 名無しさん]

>>991 職人さん

そういう方はバス利用の奥の方のマンションを検討すればよいのではないでしょうか？
何目線のコメントか分かりませんが、気にいるポイントになるはそれぞれなのにすごい言い切りですね

[993: 匿名さん]

あんなプレミストでさえ眺望での販売戦略が効いた訳ですね
近隣のシティテラスは正面に本願寺の墓地が広がるのが痛かったんですね。

[994: マンション比較中さん]

このエリアの大規模マンションでは、コスモが一番いい位置に建てたように思います、単純に駅距離だけでなく眺望、スーパーまでの距離、奥まり感など総合的に考えて。コスモが出来て、ヌーベルから富士山が見えなくなったと嘆いている方がおられました。ただ、このあたりのエリアから団地エリアのマンションに住み替えた方も何人か知っています。団地URからレジデンスに引っ越される方はどのくらいおられますかね、値段が上がってますからね。

[995: 匿名さん]

>>993 匿名さん
あんなプレミストとは、プレミストの住民や検討をされている方に失礼ではないですか？

[996: 職人さん]

やはり、郊外マンションの売りは眺望と駅近です。
ある雑誌によると、将来の売却をも考慮すると、理想は駅歩８分以内とのことでした。
なお、駅歩８分と二けたでは大きく違うと述べてありました。恐らく、感覚の違いなのでしょう。
この二つが揃っていて、更に価格的にリーズナブルであれば良い買い物をしたということになります。
そのような物件がそんなには出回りません。
因みに、駅歩１分当たり100～150万円の価格差になるとも言われています。

[997: 匿名さん]

A棟とB棟の間が思いの外狭かった。
子ども達が中庭で遊ぶようになると、声が反響しそうですね。

[998: 周辺住民さん]

＞＞993匿名さん　
眺望での販売戦略が効いたプレミストですが、完成在庫が18戸あります。
営業の言葉の鵜呑みは危険です。

[999: 職人さん]

＞＞997匿名さん
中庭は四方が建物で囲まれているので、音の逃げ場がなく、子ども達の遊び声がかなり反響しそうですね　

[1000: ご近所さん]

　今秋にレジデンスが竣工し、更に来秋にはそこから徒歩２分の所にフレスポ（商業施設）が開業して、活気溢れる町内となりますので非常に楽しみです。

[1001: 匿名さん]

【第3期】2018年5月下旬販売開始予定
とのことですが、何かを待っているのでしょうか？

[1002: 匿名さん]

>1001
何かを待っている？
で、思わず失礼ながら笑ってしまいました。
確かに売主は待っていますよ。首を長～くして一人でも多くのお客さんが来る事を。
分譲マンションの正式販売期間とは事実上の登録受付期間になって本当の商談はそれ以前に繰返し行われるのが普通です。
人気物件なら第１次でかなりが売れてしまい、ほとんど間を置かずに第２次が始まるものです。
不人気物件ならばその逆で長い宣伝集客期間を設けて第〇次を延々と繰り返すものです。

[1003: 匿名さん]

つまり、不人気物件であるので5月下旬販売開始予定なのですね。
それまでは宣伝集客期間なのですね。
ただ、それまでに商談とありますが、価格交渉（つまり値引きの打診）をやるのでしょうか。

[1004: 買い替え検討中さん]

>1003
通常の販売では最後のモデルルーム販売くらいでないと値引き交渉には応じてきません。

初訪問で一通り説明を聞いてモデルルームを見る。２回目で希望の棟、階層、間取りを絞り込む。３回目で必要書類を用意してローン仮審査を受ける。４回目で細かい条件とか疑問点を無くして購入意志が固まったら要望書を出す。こんな感じて数週間を掛けるお客様が大半です。
特に土地勘が無かったり保育園、幼稚園、学校の事とかが気になる方などは慎重になります。

[1005: 購入経験者さん]

＞＞1004買い替え検討中さん
私の場合は
1回目：モデルルーム見学と資料受取り
2回目：申し込み
3回目：抽選会、契約
4回目：ローン契約
5回目：内覧会
6回目：確認会
7回目：鍵引渡し
8回目：転居
でした。　

[1006: 匿名さん]

第３期は５戸の販売予定になっています。全戸数は２７０戸ですので少な過ぎではありませんか。
何期に分けて販売するのか知れませんが、仮に１０期に分けるとしたら３０戸単位の販売になるのですが・・・。
もしかしたら販売戸数を増やしても購入希望者が現れないことを恐れているのでしょうか？
それで売れ残ったものを先着順住戸として売り出すのでしょうか？
これでは人気のない部屋がどんどん溜まることになりませんか？

[1007: 匿名さん]

>1006
第１期６０戸販売　５日現在７戸先着順販売中
第２期　５戸販売　６日から４次２戸先着順販売へ
第３期　５戸販売予定
全２７０戸中　５６戸程度が成約と推定されます

販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は恐れます
第〇期として販売しても売れなかった時は先着順住戸として販売に回されます
人気の無い住戸だけが残らない様に人気／不人気の匙加減を考えた期別販売戦略がされます

[1008: eマンションさん]

>>1007 匿名さん

モデルルームの成約されたばらの数を数えたのですか？詳しいですね

[1009: 匿名さん]

＞＞1007匿名さん
詳しい情報ありがとうございます。
では、
　第１期の売れ残り7戸
　第２期の売れ残り2戸
は、人気のない間取りの住戸なのですね。
確かに、販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は避けたいですね。
しかし、色々織り交ぜて期毎に販売しても、人気のない間取り住戸はどんどん増えていくのではないのでしょうか。
新期の販売対象戸数よりも先着順戸数が多いのは異常です。
なお、これまでに全体の2割の成約ですがこの先厳しそうですね。　

[1010: 周辺住民さん]

＞＞1007匿名さん
かなりお詳しそうなのでお教え願います。
販売開始前は個人的には凄い人気物件だと思っていたのですが、それほど人気がなかったのは何が原因なのでしょうか？　

[1011: 匿名さん]

最初から人気物件というほどではなかったと思うけど。。。

[1012: ご近所さん]

私も販売開始前は立地条件が駅から徒歩圏内であり、ＵＲ跡地物件とは大きく異なる人気物件になるだろうと期待を持ちました。
ところがモデルルームで内容と価格を知ると期待外れでした。
理由はこれまで多くの方々が書き込んでいるものと同様です。
一言で語るなら高価格に対して内容が貧相です。
高級感もお得感もどちらも無い中途半端さが不人気だと思います。

[1013: eマンションさん]

>>1012 ご近所さん

ひどい言われようですね(笑)営業のかたが見たら、泣いちゃいますね。購入した方にも失礼ですね。

[1014: 匿名さん]

<ザ レジデンス ひばりが丘>
☆駅から近い、共用施設が揃っている、コンシェルジュがいる
★建物のわりに価格が高い、敷地が狭く圧迫感がある、棟間隔が狭いため日陰の部屋も出てくる

<シティテラスひばりが丘>
☆敷地面積が広く自然豊かで解放感がある、ディスポーザーがある
★建物がシンプル、立体駐車場、西側には墓地が広がっている

<プレミストひばりが丘>
☆建物がおしゃれでいろんなタイプの部屋がある、バス停が目の前
★道路が目の前、東側は日陰になる部屋がある

以上３つのマンションを見学しましたが、どのマンションも良いところ、そうでないところとありました。あとは皆さんの好みですよね。
私はシティテラスの自然に癒されましたが、主人は駅近にこだわり、こちらを前向き検討しています。
これ！という決め手がなかなかみつかりません。やはり３つのマンションのうち駅から近いのが利点でしょうね！
すぐちかくのサンクレイドル？は順調なのでしょうか？

[1015: 匿名さん]

>>1014 匿名さん
ウチも夫の強い希望でレジデンスです。
ウチはマンション購入は三軒目ですが、これまでの夫の判断に間違いはなかったので今回も信じようかと‥。

サンクレイドルは何軒か入居されてるみたいですね。

[1016: 匿名さん]

1010周辺住民です。
皆さん、それぞれの評価ありがとうございます。
良いところあり、悪い所ありですね。
結論としまして、売れない＝人気がない
人気物件＝先着順住戸なし＝完成在庫なし　となりますので、かなりの数の完成在庫になる恐れがありますね。

[1017: 匿名さん]

レジデンスの抽選で外れた方々がサンクレイドルに流れるものと思っていましたが、そうではないようですね。
今後、サンクレイドルはどうなるのでしょうか。

[1018: 通りがかりさん]

サンクレイドルはまたターゲットが違うのでは

[1019: 匿名さん]

サンクレイドルは今夏で竣工後１年になりますが、その頃は何割位埋まっているのでしょうか。
竣工後１年が過ぎますと、新築物件として販売できなくなりますよね。

[1020: 買い替え検討中さん]

武蔵野市の駅から遠いバス利用で借地の物件が８千万円以上でも売れています。
価格をもっと上げて高級さを前面に出せばもっと売れたかもしれません。
人気のＪＲ中央線＆武蔵野市でなくても私鉄急行停車駅で徒歩圏内と十分アピールできるはずです。

[1021: 匿名さん]

■「駅から8分」が売れる限界

マンション販売も、業者間の競争は熾烈度を増している。販売業者も「駅から近ければ売れるのはわかっている」のだ。ところが、用地を仕入れられない、どうしても大手デベロッパーに力負けしてしまう。
客の見る目は、厳しくなっている。かつて、マンションの坪単価は駅から1分離れるごとに8千円下がると言われてきた。今では倍の1万6千円だ。業者の間では、「駅から8分」が売れる限界とされる。圏外の用地には仕入れ担当も食指を伸ばさない。

[1022: 匿名さん]

>>1021 匿名さん

同じような記事が日経電子版に掲載されていましたね。
この記事の中ではザレジデンスひばりが丘はひばりが丘で唯一１つ星を獲得していたかと。
プロは評価しているということですね。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO28801050Q8A330C1X11000?s=3

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[1023: 周辺住民さん]

＞＞1020買い替え検討中さん
私鉄急行停車駅で徒歩圏内ですが、ＪＲ中央線＆武蔵野市にはかなわないのでしょうね。
価格をもっと上げて高級さを前面に出せばもっと売れたかもしれません、とありますが
全く売れなくなる恐れもあり、それはギャンブルに等しいですね。
よって、開発業者がギャンブルに走らなかったのが賢明だったかも知れません。

[1024: 匿名さん]

＞＞1022匿名さん
これは、「将来価値」の目安による評価であり、販売の人気とは異なります。

[1025: 購入経験者さん]

プロの評価と購入検討者の評価が必ずしも一致するものではありません。
例えば、プロが高評価したものでも完成在庫で苦しんでいる物件が多々あります。
プロの評価が絶対的なものであれば非常に簡単な話ですが・・・。

[1026: 匿名さん]

文章の一部だけでは誤った解釈をする方もいると思いサイトを紹介したまで。あとは私の感想です。

[1027: 購入経験者さん]

首都圏新築マンションの駅歩時間と坪単価のデータを紹介します。
　 6分　214.9万円
　 7分　209.7万円
　 8分　204.4万円
　 9分　201.4万円
　10分　193.5万円
　11分　188.6万円
　12分　183.1万円
　13分　180.5万円
　14分　177.6万円
　15分　172.3万円
データでは、駅歩１分の違いで坪単価が平均4～5万円違うということになります。
なお、１分～6分の間では214～216万円でほとんど変わりません。
また、一桁（9分）と二桁（10分）の違いは7.9万円となっています。
よって、駅歩１分の違いで新築マンション価格100～150万円違うことになります。

[1028: 匿名さん]

プロの目線と一般購入者の目線は正反対の時が多いですね
最近多い事例は豪華な共有施設は将来の負遺産となる事を警戒してプロ目線は険しく、
一般購入者には魅力的に思えて好評だったり。
お得感のある物件は駅から遠くても一般購入者には好評でも、
プロには将来の資産価値の大幅な下落を懸念して低評価だったり。

[1029: 匿名さん]

>>1015 匿名さん
我が家も同じく主人の希望でこちらのマンションを契約しました。うちは初めてのマンション購入なのですが(^^;)こちらの掲示板を見て不安になることもあるのですが、同じような方がいて安心しました。スーパーも近く、子育てもしやすい、駅からも徒歩圏内で、イオンやパルコなどの商業施設もあるので生活の便は良いのかなと思っています。イオンの中に映画館が入っていれば尚良かったのに、と個人的に思ってしまいましたが。

[1030: 周辺住民さん]

＞＞1029匿名さん
来年の秋に、レジデンスから徒歩２分の所に「フレスポひばりが丘」という商業施設（ショッピングセンター）が開店し、２０数店舗が入ります。
この地区も、幾らかにぎやかになります。

[1031: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

>>1029 匿名さん
1015です。

ウチも「あとは映画館だけだね〜」と話してました。でも、映画館が出来たらひばりが丘からほとんど出ることもなくなるかもしれないから、ま、いっか、とも言ってます（笑）

ウチの夫はこうしたサイトをほとんど見ないし、見ても気にしない人なんです。「俺たちが良いときめたんだから、それで良いんだよ」と言う言葉に救われています。

これまでにマンションの賃貸と売却の両方を経験してますが、立地と管理は重要ですよ。特に賃貸は設備よりも駅からの距離が重視されます。

なぁんて書くと、また叩かれちゃうかもしれませんね（笑）この辺にしておきます。
とにかく、楽しみに待ちましょう♪