ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[962: 匿名さん]

>>961 匿名さん
そうですか、大きな滞りがなかったようで良かったです。情報ありがとうございました。

[963: 匿名さん]

半年後に完成となりますが、販売は完成までに小刻みにやるのでしょうか。一気に販売したほうが手間がかからないような気がするのですが。

[964: 購入経験者さん]

ここの物件は駅に近いですが設備や仕様が十分ではないのに価格だけは高級感があるので第１期の成績を見ても相当苦戦すると思います。　第２期も第１期の売残りをさばくのが限界みたいでしたし常時先着順で小出しするのが無難な気がします。おそらくこのままでは竣工時に大量在庫を抱え住友みたいに何年も掛けて長期販売するかこっそり値下げをして処分してくるかと思います。

[965: 周辺住民さん]

販売開始時はかなり人気物件のようでしたが実際はそうでもなかったようですね。
もし、駅歩８分以内でしたらかなり売れたのではないでしょうか。
８分と10分では心理的にかなり違うと聞きましたが。

[966: 匿名さん]

価格は思ったより全然安かったです。プレミストとさほど変わらない。
あちらは大人気でこちらはさっぱりということは駅からの距離というより設計や仕様がターゲット層のニーズに合致してないんでしょうね。

[967: 匿名さん]

プレミストひばりが丘
専有面積63.02m2～76.5m2
価格3769万円～4649万円

レジデンスひばりが丘
専有面積58.77㎡～85.35㎡
価格3800万円台～6600万円台

とあり、同価格帯もありますが（面積が異なる）、プレミストとさほど変わらないことはないのでは。

[968: 評判気になるさん]

プレミストの人気すごいですね！
担当のかたがおっしゃるには、初めて視界が開け眺望が望める物件。ということで皆さんに大人気だそうですよ！
おなじように住友のグランジオも眺望を望めるのですぐに完売したそうです。
個人的には眺望よりも道路沿いが嫌なので魅力を感じませんでした、、。

[969: マンション検討中さん]

バス利用になるような距離が嫌でプレミストはやめました。。。そんなに人気なんですね

[970: 匿名さん]

プレミストひばりが丘が人気とのことですが、2018年2月完成済で、先着順で18戸売り出しがあります。

[971: 検討板ユーザーさん]

現在のプレミストは眺望もよいですし、道路沿いでも気にならない方はいいと思いますがもうひとつのシーズンビューが売り切るのに大変かと思います。
正直立地もよくないですし駅からも遠くなるので、、。

[972: 名無しさん]

>>970 匿名さん

人気人気言ってるのは営業かなにかなんですかね？

[973: 匿名さん]

人気があれば完成在庫にはならないのですが、人気があると営業が煽っているのでしょう。

[974: 匿名さん]

プレミストの人気とは似たような時期に販売していた物件の中での相対的なものでしょう。
世間一般には竣工前の相当早期に完売しないと人気物件とは言えません。
もろに競合した近隣のシティテラスがあったからだけでしょう。

[975: マンション検討中さん]

昨日の13:30頃のA棟です。
幕が外れて最上階まで見えてました。

[976: 匿名さん]

上の写真ではバルコニーの手摺が3種類あるように見えます。
１種類だけでは全体がのっぺらぼうに見えるので、デザイン的にこのようにしたのでしょうか。

[977: 匿名さん]

>>975 マンション検討中さん
足場が外れると意外に存在感がありますね。
でも現地で見ると圧迫感はなく、キチンと計算の元に設計されていることがわかります。

コスモさんの桜と新緑を借景に、とても素敵に撮れてますね。

[978: 匿名さん]

>>977です。
「借景」は表現がちがうかな？
桜と新緑と共に‥に訂正します。失礼しました。
写真ありがとうございました。

[979: 職人さん]

　Ａ棟は15列あります。強度の関係で一般的には８列程度で一つの建物にし、それ以上の場合はエキスパンションをいれて列数を増やすのが一般的です。
　写真では見えませんが、Ａ棟は一つの建物ですか、それとも二つの建物ですか？　もし、一つの建物であるならば耐震等を含めて特殊な工法で施工したものでしょうか？

[980: 匿名さん]

Ａ棟は物理分割無しの１棟建です。
サスペンジョンは無しです。
制震構造でも免震構造でもない普通の耐震構造です。

西隣のブリリアは分割してサスペンジョンも道路から目視でハッキリ判ります。

[981: 匿名さん]

そうすると、向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの更に大きな建物のようですが、これはどうなっているのでしょうか？

https://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/news/2010/news206.html

[982: 職人さん]

グーグル画像を見ましたが
西隣のブリリアは7列、8列で分割していますね。
よって、レジデンスの１５列 は特殊な設計のように思えました。
設計が進歩したということでしょうか。
当然のことですが、分割すれば建設費が割高になりますので。

[983: 職人さん]

向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの１４列です。

[984: 周辺住民さん]

立派な仕上がりですね。
これで、コスモに視界を遮られなければ、申し分ない眺望が得られたのですが・・・。

[985: 匿名さん]

誰もが眺望を重視しているわけではないと思いますよ。眺望を優先するのなら、他の物件を選べばよいのですから。

[986: マンション検討中さん]

眺望眺望うるさいのはプレミストさんですか？

[987: 匿名さん]

>>986 マンション検討中さん

眺望よくても目の前道路じゃ、、。
私は嫌です！

[988: 匿名さん]

眺望、眺望とうるさいのはプレミストさんの営業戦略だと思いますよ。

[989: 匿名さん]

低層階では目の前の道路が気になりますが、高層階だと、灯台下暗し、のように全然気になりません。

[990: 匿名さん]

この立地で眺望が良ければもっといいのに、とは私も思います。
コスモが大きすぎる。。

[991: 職人さん]

販売開始直前は凄い人気だったようだが、いざ蓋を開けて見るとそうでもなく、苦戦をしいられることになった。
つまり、大きすぎるコスモ（19階建て）が視界をさえぎっており、現地を訪れた購入検討者が眺望に問題があることがわかったので、検討物件から外すことになった。
眺望を望まないのであれば格安戸建でもよい。郊外マンションの売りは眺望に尽きると言っても過言ではない。

[992: 名無しさん]

>>991 職人さん

そういう方はバス利用の奥の方のマンションを検討すればよいのではないでしょうか？
何目線のコメントか分かりませんが、気にいるポイントになるはそれぞれなのにすごい言い切りですね

[993: 匿名さん]

あんなプレミストでさえ眺望での販売戦略が効いた訳ですね
近隣のシティテラスは正面に本願寺の墓地が広がるのが痛かったんですね。

[994: マンション比較中さん]

このエリアの大規模マンションでは、コスモが一番いい位置に建てたように思います、単純に駅距離だけでなく眺望、スーパーまでの距離、奥まり感など総合的に考えて。コスモが出来て、ヌーベルから富士山が見えなくなったと嘆いている方がおられました。ただ、このあたりのエリアから団地エリアのマンションに住み替えた方も何人か知っています。団地URからレジデンスに引っ越される方はどのくらいおられますかね、値段が上がってますからね。

[995: 匿名さん]

>>993 匿名さん
あんなプレミストとは、プレミストの住民や検討をされている方に失礼ではないですか？

[996: 職人さん]

やはり、郊外マンションの売りは眺望と駅近です。
ある雑誌によると、将来の売却をも考慮すると、理想は駅歩８分以内とのことでした。
なお、駅歩８分と二けたでは大きく違うと述べてありました。恐らく、感覚の違いなのでしょう。
この二つが揃っていて、更に価格的にリーズナブルであれば良い買い物をしたということになります。
そのような物件がそんなには出回りません。
因みに、駅歩１分当たり100～150万円の価格差になるとも言われています。

[997: 匿名さん]

A棟とB棟の間が思いの外狭かった。
子ども達が中庭で遊ぶようになると、声が反響しそうですね。

[998: 周辺住民さん]

＞＞993匿名さん　
眺望での販売戦略が効いたプレミストですが、完成在庫が18戸あります。
営業の言葉の鵜呑みは危険です。

[999: 職人さん]

＞＞997匿名さん
中庭は四方が建物で囲まれているので、音の逃げ場がなく、子ども達の遊び声がかなり反響しそうですね　

[1000: ご近所さん]

　今秋にレジデンスが竣工し、更に来秋にはそこから徒歩２分の所にフレスポ（商業施設）が開業して、活気溢れる町内となりますので非常に楽しみです。

[1001: 匿名さん]

【第3期】2018年5月下旬販売開始予定
とのことですが、何かを待っているのでしょうか？

[1002: 匿名さん]

>1001
何かを待っている？
で、思わず失礼ながら笑ってしまいました。
確かに売主は待っていますよ。首を長～くして一人でも多くのお客さんが来る事を。
分譲マンションの正式販売期間とは事実上の登録受付期間になって本当の商談はそれ以前に繰返し行われるのが普通です。
人気物件なら第１次でかなりが売れてしまい、ほとんど間を置かずに第２次が始まるものです。
不人気物件ならばその逆で長い宣伝集客期間を設けて第〇次を延々と繰り返すものです。

[1003: 匿名さん]

つまり、不人気物件であるので5月下旬販売開始予定なのですね。
それまでは宣伝集客期間なのですね。
ただ、それまでに商談とありますが、価格交渉（つまり値引きの打診）をやるのでしょうか。

[1004: 買い替え検討中さん]

>1003
通常の販売では最後のモデルルーム販売くらいでないと値引き交渉には応じてきません。

初訪問で一通り説明を聞いてモデルルームを見る。２回目で希望の棟、階層、間取りを絞り込む。３回目で必要書類を用意してローン仮審査を受ける。４回目で細かい条件とか疑問点を無くして購入意志が固まったら要望書を出す。こんな感じて数週間を掛けるお客様が大半です。
特に土地勘が無かったり保育園、幼稚園、学校の事とかが気になる方などは慎重になります。

[1005: 購入経験者さん]

＞＞1004買い替え検討中さん
私の場合は
1回目：モデルルーム見学と資料受取り
2回目：申し込み
3回目：抽選会、契約
4回目：ローン契約
5回目：内覧会
6回目：確認会
7回目：鍵引渡し
8回目：転居
でした。　

[1006: 匿名さん]

第３期は５戸の販売予定になっています。全戸数は２７０戸ですので少な過ぎではありませんか。
何期に分けて販売するのか知れませんが、仮に１０期に分けるとしたら３０戸単位の販売になるのですが・・・。
もしかしたら販売戸数を増やしても購入希望者が現れないことを恐れているのでしょうか？
それで売れ残ったものを先着順住戸として売り出すのでしょうか？
これでは人気のない部屋がどんどん溜まることになりませんか？

[1007: 匿名さん]

>1006
第１期６０戸販売　５日現在７戸先着順販売中
第２期　５戸販売　６日から４次２戸先着順販売へ
第３期　５戸販売予定
全２７０戸中　５６戸程度が成約と推定されます

販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は恐れます
第〇期として販売しても売れなかった時は先着順住戸として販売に回されます
人気の無い住戸だけが残らない様に人気／不人気の匙加減を考えた期別販売戦略がされます

[1008: eマンションさん]

>>1007 匿名さん

モデルルームの成約されたばらの数を数えたのですか？詳しいですね

[1009: 匿名さん]

＞＞1007匿名さん
詳しい情報ありがとうございます。
では、
　第１期の売れ残り7戸
　第２期の売れ残り2戸
は、人気のない間取りの住戸なのですね。
確かに、販売対象戸数を不用意に増やして不人気が露呈するのを営業は避けたいですね。
しかし、色々織り交ぜて期毎に販売しても、人気のない間取り住戸はどんどん増えていくのではないのでしょうか。
新期の販売対象戸数よりも先着順戸数が多いのは異常です。
なお、これまでに全体の2割の成約ですがこの先厳しそうですね。　

[1010: 周辺住民さん]

＞＞1007匿名さん
かなりお詳しそうなのでお教え願います。
販売開始前は個人的には凄い人気物件だと思っていたのですが、それほど人気がなかったのは何が原因なのでしょうか？　

[1011: 匿名さん]

最初から人気物件というほどではなかったと思うけど。。。