ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[882: 匿名さん]

>877
操作する数値と言っても１次売残り５戸のままずっと変わらずだし、
キャンセル住戸も８戸が３戸になっただけだし操作の必要性もないよ。
もし操作するなら残５０戸を１０戸と偽って「お急ぎください完売間近です」と煽る時期だけ。

[883: 匿名さん]

第１期売残り５戸→１戸
キャンセル３戸→６戸
先着順は差引き１戸は売れたみたいです

[884: マンション掲示板さん]

>>882

浅はかだねー
まさにカモ

[885: 匿名さん]

失礼な物言いは自重なさい。お里が知れますよ。

[886: マンション検討中さん]

最近マンション購入を検討し始め無知で申し訳ないのですが、マンションのキャンセルはよく出るものなのでしょうか？それともこちらのマンションに何かしらの原因があってキャンセルが出ているのでしょうか？

[887: 匿名さん]

>>874 評判気になるさん
私もいろいろとマンションモデルを見学して営業の方と話しをしましたが、都内のマンションは長谷工の施工が多いようです。
ただし大手デベロッパーが建築デザイン・外装仕様・間取りプランを各社で検討していますので、各マンションは大手デベロッパー仕様になります。

[888: 購入経験者さん]

>886
自己都合でキャンセルをすると手付金１０％（例外もあり）を放棄する事になるので余程の理由が無い限りそんなに発生しません。

一方でローン審査で落ちる為に自動的にキャンセルになる事は良く発生します。
住宅ローンの金融機関による仮審査は契約前で比較的簡単に通過しますが、契約後の信用保証会社による本審査は厳しいので契約キャンセルの形になってしまいます。

[889: マンション検討中さん]

>>888 購入経験者さん
そうなんですね、勉強になりました！
ありがとうございます(^^)

[890: 匿名さん]

プレミストの売れ行きすごいなあ
どうしてこんなに差がついたのか

[891: eマンションさん]

>>890 匿名さん
値段のわりに建物が豪華ですし、眺望もいいですよね。
私たちは道路沿いがダメでしたのであきらめましたが、、、。
道路沿いでも気にならない方にとってはバス停も近いしいいのではないですか？

[892: 評判気になるさん]

>>890 匿名さん
プレミストの方が販売早かったのでは？

[893: 匿名さん]

>>890　匿名さん
確かに、何故プレミストの方が売れ行きが良いのでしょう？

>>891さんがおっしゃるように、道路沿いなのに。

やはり、眺望でしょうか？南側に障害物がない分見晴らしがよくマンションだらけのこの地区では開放感がありますもんね、

建物の豪華さは大差ないように思います。

[894: マンション検討中さん]

>>893 匿名さん

プレミストの現地行きましたが豪華ではなかった気がします。

[895: eマンションさん]

>>894 マンション検討中さん

そうですか、、たしかに内装は造りが安っぽくも感じられて残念感もありました。
やはり眺望でしょうね！
道路沿いですが、、。

[896: 匿名さん]

価格帯がだいぶ違うので購買層が違いますね。
そもそもこの地域でここの価格は高いので厳しいのはやむを得ないかも。

[897: 近隣住民さん]

レジデンスはコスモ・ヌーベル・グランジオに仕様を揃えてきてゲストルーム・24時間友人管理等を導入していますが、コストが高く販売価格に跳ね返ってきています。
上記3物件からの買い替えもある程度想定していたかもしれませんが、部屋が狭くなるのに価格が上がっているので中々見立て通り行っていないのかもしれませんね。
ブランドで買う人は田無の三井とも検討してるのかもしれませんね。あっちは売れてるんでしょうか。

[898: マンション比較中さん]

897さん
この価格差と眺望、ディスポーザーもないのであれば、近隣3物件からの住み替えはありえないでしょう。

[899: ご近所さん]

>898
現状が狭い部屋を購入してしまったので広い部屋に近隣転居したかったのですが
一番広い４ＬＤＫでも９０㎡には届かず価格だけは異様に高いわりに設備・仕様が物足りなかったので見送りました。
第２期が始まりましたが正式広告も第１期の売残り５戸のまま登録最終日を迎えそうですが
要望書の提出のあった住戸だけ個別折衝で売る様なやり方をしているんですかね？

[900: マンション検討中さん]

現地ってどれくらい工事進んでますか？

[901: 周辺住民さん]

>900
外装はA棟が7階、B棟が6階まで終わっているのが目視出来ます。
一昨日から駐車場建設が始まり掘削中です。

[902: 匿名さん]

既に明日10時から第2期第2次　先着順販売２戸なんて発表が有りますが、
第2期（1次）販売はさっき15時締切、16時抽選会ですが競合するほど売れたのか怪しいですね。

[903: 匿名さん]

この前、朝9時くらいに前を通ったら中庭に全面的に陽が差し込んでいました。
桜の季節は中庭が綺麗なのでしょうね。

[904: eマンションさん]

903さん
前向きなコメント見るとほっとします！ありがとうございます！

[905: 匿名さん]

プラス印象のコメントはわざわざ出しませんので、マイナスコメントの方が目に付きますよね。
でも、それが全てではないと思います。
私は個人的にとても良いマンションだと思っています。

[906: 匿名さん]

フレスポの中身が楽しみです。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん

フレスポ 予定地はきれいな更地になりましたね。私も楽しみにしています♪

[908: eマンションさん]

>>905 匿名さん
ありがとうございます‼ついこのサイトを見てしまうのですが、見るたびにブルーになっていました(笑)見なければよい話なのですが。。。
新居楽しみですね♪

[909: 匿名さん]

そうですね。
購入前はマイナスコメントを理解しておくことは大切ですが、決めたのであれば「見ても気にしない」「気になるのなら見ない」というのも一つの選択だと思います。

せっかくの楽しい期間。私はワクワクして待ちたいと思います(^.^)

[910: 購入経験者さん]

売主側の資料や営業の説明ではメリットしか強調しないのが普通なので
逆にデメリットはこういう場所で軽く受け入れるのが良いでしょう。
ただ無記名掲示板は悪意のある愉快犯の書き込みも多数紛れ込むので無視すればＯＫ！

[911: マンション検討中]

3日前に撮影をした画像になります。
ご参考までにまだタイルは貼られていませんが
エントランス部分になります。

[912: マンション検討中さん]

A棟西側 ｻﾝｸﾚｲﾄﾞﾙひばりが丘の前あたりになります。
撮影時間は午後2時頃 天気は薄曇りでした。

[913: マンション検討中さん]

B棟西側になります。

[914: マンション検討中さん]

C棟は足場が外れていていましたので、
建物全体が見えます。

[915: マンション検討中さん]

A棟 ブリリアシティ側からの画像になります。

[916: 匿名さん]

>>911 マンション検討中さん
写真ありがとうございます！
D棟のタイル貼りはもう少し作業が進んでからなのかもしれませんね。
楽しみです。

[917: 周辺住民さん]

フレスポの着工が4月から6月に変更になったのは、施工業者の選定が遅れたからでしょうか。

[918: マンション検討中さん]

>>917 周辺住民さん
フレスポ の着工変更については、工事現場の建築計画のお知らせに書かれているのでしょうか？

[919: 周辺住民さん]

＞＞918マンション検討中さん　
フレスポの着工時期の変更につきましては、大和リース㈱から３月１８日（イチョウホールにて）の近隣説明会で報告がありました。

[920: 周辺住民さん]

915の写真で、南面バルコニーの床が少し西面にはみ出ていますが何なのでしょうか。単なるデザインなのでしょうか。とても気になります。

[921: 匿名さん]

>919
Ａ棟、Ｂ棟の南西角、北西角は全階共通で庇が付いています。
でも南東角、北東角には付きません。

[922: 周辺住民さん]

＞＞921匿名さん　
庇にしては変ですね。庇としての用をなさない所についているし、他の箇所にはついていないし。

[923: 匿名さん]

駅ビルも大規模建て替え工事が行われるようですね

[924: 匿名さん]

>>923 匿名さん
そうみたいですね。私も今日初めて知りました。
どんな感じになるのでしょうね。

[925: 周辺住民さん]

交番も移転するようですし、あの踏切り、少しは広くなって通りやすくなるのでしょうか…。

[926: 匿名さん]

ホント、そうなると良いですね。
でも北口側の建物があのままだと、それは難しいのかなという気もします。

[927: 匿名さん]

>922
長谷工だから一般の方が見ると変な設計でしょうが設計上の庇で寸法も位置も設計図に記載があります。
お客様に配布する資料の間取図にも庇と説明書きまであります。

[928: 周辺住民さん]

ひばりヶ丘駅ビルのエミオひばりヶ丘は交番が移転しても地上２階建てと小規模のままです。
北口はエスカレータとエレベータが設置されますが、こちらも敷地は狭いので期待薄です。
踏切自体は改良工事がされますがパルコ前の道幅が基本となりますので広くなったと体感できる変化は無さそうです。

[929: 周辺住民さん]

＞＞927匿名さん　
庇とのことですが、
①庇の下に雨がかかると不都合な部分があるのでしょうか。
②他の箇所に同じような庇がついていないのは何故なんでしょうか。

[930: マンション検討中さん]

>>929 周辺住民さん

927ではありませんが
建物デザインのアクセントだと思います。
西側にエントランスがある設計なので、建物西側にだけ付けているのでしょう。

エントランスに対して主張し過ぎることなくデザインされていて、個人的には綺麗だと思います。

[931: 周辺住民さん]

＞＞930マンション検討中さん
まさにその通りだと思います。
のっぺらぼうな壁よりもアクセントがあり、綺麗に見えます。
それで、東側についていない理由が分かりました。　

[932: 匿名さん]

現地の画像を見て思ったのですが、
こんなにマンションが密集しているのに歩道とかガードレールとかは無いのでしょうか？

[933: 匿名さん]

車の擦れ違い不可になりそうな道路幅なので設置は難しいでしょう

[934: 匿名さん]

都営住宅側は片側にある為か作られませんが、ブリリア側とコスモ側にはレジデンスの私有地を提供する形で歩道が作られるようです。ガードレールについては道路を管轄する自治体の判断になるのではないでしょうか。

[935: 周辺住民さん]

今回南側に設ける自主管理歩道と同じ幅のものを西側にも設けて貰えたらよかったのですが残念です。

[936: ご近所さん]

>935
建設時の地元住民向け説明会に参加しましたが、当初は西側はもっと建物が広かったです。
隣地のブリリアシテイ管理組合からの要望に応える形で設計変更を行い
８０ｃｍだけ確保して歩道設置となりました。

[937: 周辺住民さん]

＞＞936ご近所さん　
そのような説明があったのですか。
では、西側の現縁石の私有地側に80cm幅の自主管理歩道が設けられると理解してよいのでしょうか。

[938: ご近所さん]

>937
設計変更前の敷地境界線と建物の空間に
８０ｃｍ建物を下げた分を加えたやや広めの空間に
植樹と歩道を設けて車止めを打つ事になりました。

[939: 周辺住民さん]

＞＞938ご近所さん
つまり、現縁石位置を80cm敷地側に引っ込めて、その部分を歩道にするのでしょうか？　

[940: ご近所さん]

現縁石位置は道路境界線なので何ら変化はありません。
現縁石に沿って車止めの杭打ちを行い
建物との間の空間に植栽と歩道が並びます。
なお南側の歩道よりも西側の歩道の方が設計図を見ると若干広くなる逆転現象が生じています。
参考までに南側は自主管理歩道と呼んでいますが西側は自主管理公園となっています。

[941: 周辺住民さん]

＞＞940ご近所さん
西側が自主管理公園とのことですが、近隣住民がこの部分を生活道路として歩行してよいのでしょうか？

[942: 匿名さん]

向かい側ブリリアのエントランス前の空間も自主管理公園なのでしょうか？
だとしたら、ご近所の方たちも通っていますよね。
柵がないということから、誰もが通れる場所なのではないかと思います。
あくまでも個人的な判断ではありますが・・・。

[943: 周辺住民さん]

＞＞942匿名さん　
ブリリアのエントランス前の空間に、マンション関係者以外無断立入禁止の看板があるのですが・・・。
ただ、立入禁止の範囲がどこまでかわかりませんが。

[944: 匿名さん]

942です。

そうでしたか、立て看板があったのですね。
それは知りませんでした。失礼いたしました。

そうなると、実際のところどのような扱いの空間になるのでしょうね。
個人的にも気になります。

[945: 周辺住民さん]

＞＞944匿名さん　
ブリリアのエントランス前の空間の「マンション関係者以外無断立入禁止」の立看板です。
　ただ、エントランス前の全ての空間を指しているのかどうか不明です。

[946: 周辺住民さん]

＞＞944匿名さん
　追加ですが　
ブリリアのエントランス前の空間の、別の角度からの写真です。
　レジデンスの西側の自主管理公園もこのようなイメージになるのでしょうか。
　

[947: 匿名さん]

確かにエリアは限定しにくい看板ですが、逆に言うと全てを指している可能性もありますよね。
無断立ち入り禁止だったとは・・・覚えておきます。
写真まで撮っていただき、ありがとうございました。

[948: 匿名さん]

ブリリアシティの「マンション関係者以外無断立入禁止」と「防犯カメラ作動中」の
看板は車進入路を主に指しています。
車進入路は誰でも自由に入れ駐車場の車、二輪車、自転車すべてに触れる事も可能です。
またグラウンド側の裏口までの通路も自由に外部者が立ち入れます。
過去に警察に通報した車や施設の破壊事件も発生しているので防犯カメラを各所に多数増設して無断立入りに対して警告しています。

[949: 周辺住民さん]

＞＞948匿名さん　
ブリリアシティの2枚の立看板（写真左側：マンション関係者以外無断立入禁止、写真右側：契約車両以外進入禁止）がありますが、これは部外者が駐車場の方へ入るのを禁止するためなのでしょうか。
つまり、エントランス前の空間を部外者が歩行してもよいのでしょうか。

[950: 近隣住民さん]

エントランス前は分かりませんが、角の場所は自主管理公園という立ち位置のようです。

http://www.bc-hibari.com/commons/

[951: 周辺住民さん]

＞＞950近隣住民さん
上記の資料があったのですね。
写真でも分かるように、休養施設（ベンチ等）があり公園としての条件が備わっているようですね。
自主管理公園は、おおやけの園であり、マンション住人以外に開放されている公園のようですね。
役所への申請書類には、自主管理公園の範囲、面積が明示してあると思いますが、その部分は第三者であっても自由に使用できることになっています。
なお、自主管理公園の範囲は、境界標識がなくても現地を見れば類推できるものと思います。
よって、レジデンスにおいても休養施設（ベンチ等）が設置されることになります。

[952: 匿名さん]

予定外の工事が入ってしまった模様です。
郵政住宅解体後の整地で中島航空金属時代の遺構が出てきましたが
またまた地中に埋まっていたのが見つかったらしいです。

[953: 周辺住民さん]

＞＞952匿名さん　
まだ地中の作業が残っていたのですか？
もしかしたら機械式の駐車場のことでしょうか。

[954: 匿名さん]

素朴な疑問なのですが工事に関する進捗ってどこかに公開されてるのかな。

[955: 匿名さん]

ご近所さんであれば見えますので、工事の進捗状況がわかると思いますが・・・。

[956: 匿名さん]

Ａ棟とＢ棟の向きは正確には南南西向きです。（南向きに近い）
Ｃ棟の向きは正確には東南東向きです。（東向きに近い）
よって、南向きと東向きの表示が実態に則していて分かり易いのですが、もし、そのようにすると何か不都合があるのでしょうか。
なお、南を180°とすれば何度～何度の範囲であれば南向きとして表示できるのでしょうか。
160°～200°位の範囲は南向きと言っても構わないような気がしますが・・・。
因みに、Ａ棟とＢ棟の向きは202.5°位になるのでしょうかね。

[957: 匿名さん]

午前中に前を通ってきましたが、特別な重機が入って埋蔵物と撤去作業をしている様子は見受けられませんでした。

A棟南側は庭づくりのための小型のパワーショベル。 B棟北側は立体駐車の土台を作るのか、コンクリートのブーム車なるものが止まっていました。

中庭はよく見えませんでしたが、いつもの大型クレーンくらいだったと思います。

取り敢えず午前中の状況は、外からはそんな感じでした。

[958: 周辺住民さん]

＞＞954匿名さん　
工事の進捗状況は、現場に掲示の週間工事予定で分かるかと思いますが。

[959: 匿名さん]

来週の工事予定に、埋設物の撤去はなかったかと‥。

[960: 匿名さん]

方位につきましては、４方位、８方位、１６方位と、ほとんど使われていない３２方位があります。
３２方位の方位間隔は11°15′で、南と南南東の間が南微東、南と南南西の間が南微西となります。
マンションの向きは個人的には上記の間であれば南向きとしてもよいかと思いますが如何でしょうか。
つまり、南を180°とすれば、南向きの範囲は180°±11°15′となります。

[961: 匿名さん]

>959
埋設物撤去は終わり昨日コンクリート打ちまでされました

[962: 匿名さん]

>>961 匿名さん
そうですか、大きな滞りがなかったようで良かったです。情報ありがとうございました。

[963: 匿名さん]

半年後に完成となりますが、販売は完成までに小刻みにやるのでしょうか。一気に販売したほうが手間がかからないような気がするのですが。

[964: 購入経験者さん]

ここの物件は駅に近いですが設備や仕様が十分ではないのに価格だけは高級感があるので第１期の成績を見ても相当苦戦すると思います。　第２期も第１期の売残りをさばくのが限界みたいでしたし常時先着順で小出しするのが無難な気がします。おそらくこのままでは竣工時に大量在庫を抱え住友みたいに何年も掛けて長期販売するかこっそり値下げをして処分してくるかと思います。

[965: 周辺住民さん]

販売開始時はかなり人気物件のようでしたが実際はそうでもなかったようですね。
もし、駅歩８分以内でしたらかなり売れたのではないでしょうか。
８分と10分では心理的にかなり違うと聞きましたが。

[966: 匿名さん]

価格は思ったより全然安かったです。プレミストとさほど変わらない。
あちらは大人気でこちらはさっぱりということは駅からの距離というより設計や仕様がターゲット層のニーズに合致してないんでしょうね。

[967: 匿名さん]

プレミストひばりが丘
専有面積63.02m2～76.5m2
価格3769万円～4649万円

レジデンスひばりが丘
専有面積58.77㎡～85.35㎡
価格3800万円台～6600万円台

とあり、同価格帯もありますが（面積が異なる）、プレミストとさほど変わらないことはないのでは。

[968: 評判気になるさん]

プレミストの人気すごいですね！
担当のかたがおっしゃるには、初めて視界が開け眺望が望める物件。ということで皆さんに大人気だそうですよ！
おなじように住友のグランジオも眺望を望めるのですぐに完売したそうです。
個人的には眺望よりも道路沿いが嫌なので魅力を感じませんでした、、。

[969: マンション検討中さん]

バス利用になるような距離が嫌でプレミストはやめました。。。そんなに人気なんですね

[970: 匿名さん]

プレミストひばりが丘が人気とのことですが、2018年2月完成済で、先着順で18戸売り出しがあります。

[971: 検討板ユーザーさん]

現在のプレミストは眺望もよいですし、道路沿いでも気にならない方はいいと思いますがもうひとつのシーズンビューが売り切るのに大変かと思います。
正直立地もよくないですし駅からも遠くなるので、、。

[972: 名無しさん]

>>970 匿名さん

人気人気言ってるのは営業かなにかなんですかね？

[973: 匿名さん]

人気があれば完成在庫にはならないのですが、人気があると営業が煽っているのでしょう。

[974: 匿名さん]

プレミストの人気とは似たような時期に販売していた物件の中での相対的なものでしょう。
世間一般には竣工前の相当早期に完売しないと人気物件とは言えません。
もろに競合した近隣のシティテラスがあったからだけでしょう。

[975: マンション検討中さん]

昨日の13:30頃のA棟です。
幕が外れて最上階まで見えてました。

[976: 匿名さん]

上の写真ではバルコニーの手摺が3種類あるように見えます。
１種類だけでは全体がのっぺらぼうに見えるので、デザイン的にこのようにしたのでしょうか。

[977: 匿名さん]

>>975 マンション検討中さん
足場が外れると意外に存在感がありますね。
でも現地で見ると圧迫感はなく、キチンと計算の元に設計されていることがわかります。

コスモさんの桜と新緑を借景に、とても素敵に撮れてますね。

[978: 匿名さん]

>>977です。
「借景」は表現がちがうかな？
桜と新緑と共に‥に訂正します。失礼しました。
写真ありがとうございました。

[979: 職人さん]

　Ａ棟は15列あります。強度の関係で一般的には８列程度で一つの建物にし、それ以上の場合はエキスパンションをいれて列数を増やすのが一般的です。
　写真では見えませんが、Ａ棟は一つの建物ですか、それとも二つの建物ですか？　もし、一つの建物であるならば耐震等を含めて特殊な工法で施工したものでしょうか？

[980: 匿名さん]

Ａ棟は物理分割無しの１棟建です。
サスペンジョンは無しです。
制震構造でも免震構造でもない普通の耐震構造です。

西隣のブリリアは分割してサスペンジョンも道路から目視でハッキリ判ります。

[981: 匿名さん]

そうすると、向台町にあるヴィーガーデンは継ぎ目なしの更に大きな建物のようですが、これはどうなっているのでしょうか？

https://www.cigr.co.jp/cosmosinfo/news/2010/news206.html