ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん
ツテって（笑）
住友大和の人でしょ。
駅10分と20分じゃ比較にならないよ。
田無は新宿線じゃん。池袋線急行駅とじゃ利便性が違うし、こことも価格差出て当然でしょ。

[52: 買い替え検討中さん]

高級って坪単価が高額なだけで
敷地目一杯に詰め込んで配棟した狭い間取りが主力の物件なだけでは
価格と価値が不一致では高級とは言い難い

[53: マンション検討中さん]

みなさんめちゃ詳しいですね。すごいです

[54: 匿名さん]

駐車場はヌーベルのように地下にしても良かったかな

[55: 通りがかりさん]

ひばレジはグランジオ、コスモ、ヌーベルを基準に開発されているのでしょうね。だから24時間有人管理などにしている。
プレミストやシティテラスとの差別化で高価格にして、予算ある方を刈り取ろうと言う計算だと思います。
プレイズひばりが丘で坪216万でしたから、恐らく240〜260万は行くのでは？と予想します。

[56: 匿名さん]

車寄せは、大規模だし、高級感もあって素敵だと思います。

[57: マンション検討中さん]

ヌーベルはひばりでは高級マンション、建設コスト掛かってる。たまに中古が出ても価格が下がらない。

[58: 匿名さん]

ここは実質パークハウスなんだな。

[59: ご近所さん]

>56
図面と現地を見て下さい
すごく狭いですよ
高級感は絵の描き方次第だし

[60: 通りがかりさん]

10年後はどれも同じ中古マンションです。
ゆとりがあるのはグランジオ、コスモ、ヌーベル。
ヌーベル…地下駐車場、アウトフレーム逆梁、玄関前に門付きポーチ、間取りが多彩（2戸1EV住戸あり）
コスモ…車寄せ、玄関前に門付きポーチ、全住戸玄関横にトランクルーム、24時間有人管理
グランジオ…車寄せ、玄関前にプライベートエントランス（門付きではない）アウトフレーム逆梁、噴水が出る中庭、体育館にカラオケルーム付き、24時間有人管理
ひばレジ…車寄せ、24時間有人管理

グランジオ、コスモ、ヌーベルは全てディスポーザー、スロップシンク付き、キッチンスタジオ、シアタールームもついてます。（ゲストルームはヌーベル以外有り）

[61: マンション検討中さん]

グランジオ、コスモは土壌汚染のこともあったし分譲時はずいぶん安い価格で売り出してたけど、
買った人はラッキーだったと思う。10年以上住んで売ってもプラスになるんだから。

[62: ご近所さん]

設備、眺望、その他付加価値考えても、新築であること以外でひばレジがコスモやグランジオ、ヌーベルに勝る要素て何でしょうか？　これらは中古価格落ちないですからね（グランジオはちょっと最近落ちてきてるかな？って印象ありますけど）。ところで、ガーデンハイツってあまり中古物件が売り出されているイメージがないんですが、皆さん手放さないくらい良いってことでしょうか？

[63: 匿名さん]

東久留米学園町郵便局向かいの元畑だった現在整地中の土地に三井不動産レジデンシャルの立て標識あり
開発面積は約800坪でマンションもいけそうだけどファインコートかな？

[64: 周辺住民さん]

グランジオやコスモに対しては駅からの距離が勝る点でしょうね。特にグランジオは敷地の端から建物までの距離がかなりあって実質、駅から徒歩圏とは言い難い距離なので大きな差があります。コスモはちょっと仕様が落ちるので、高級感という点でも勝るのかも。ヌーベルに勝る点を見つけるのは難しいですね。

[65: 匿名さん]

ヌーベルももはや一世代前の古臭いマンションだからザ・レジデンスには勝てんよ

[66: ご近所さん]

コスモはエントランスは豪華だけど、グランジオ側から見ると何の変哲もない集合住宅なんだよね。団地エリアのフィールズもそう。大和ハウス系のマンションはそうなのか？だとしたらプレミストも？

[67: 匿名さん]

駐車場は50％ですか。
そのうちの約半数だけではありますが、
平置きなのは希少なのでは。
駐車場は有料ですか？
先着順、あるいは抽選になりますか？

コンシェルジュサービスはあっても、
過剰な共用施設は無い感じで
その点は好感がもてました。

ドーナツとコーヒーは有料とありましたが、
利用者ってけっこういらっしゃるものかな。

[68: 通りがかりさん]

>>64 周辺住民さん

仕様についてですが、コスモはフローリングが突き板で、建具も突き板でなかなか高級感ありますよ。玄関のタタキも御影石です。
最近の新築物件ではフローリング・建具はシートで玄関タタキはタイルが一般的なので、内装仕様はコスモに軍配が上がる気がします。

[69: 匿名さん]

管理会社どうして長谷工なの？

[70: 近隣住民]

>>69 匿名さん
グランジオも、施工も管理も長谷工ですけど、特に何の問題もありませんよ。
長谷工が施工を受けるときに管理も受託することをバーターにしたのでは無いでしょうか？

[71: ご近所さん]

杭打ちからずっと毎日現場を眺めていますが鉄骨は使わないんですね
１０階以内の中層だからかもしれませんが強度が少々気になります
これも直床と同じく長谷工風のコストダウンなんでしょうか？

[72: 匿名]

私も、環境性能表示の断熱性評価が☆２個なのが気になります。今どき☆３個はあたりまえなのに・・・。
複層ガラスではないから？もしくは壁の断熱材が薄いとか？
どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

[73: 買い替え検討中さん]

一般的に多くの長谷工特命物件と言われるマンションは
低コストが一番の長所ですから直接目には見えない個所で
グレードを下げる可能性は高いと考えておいた方が良いでしょう。

[74: 匿名さん]

構造にコストカットはやめてもらいたいですね
ある程度の内装は仕方ないですが長年住むので余りリフォームしなくて済む施工がいいと思います。

[75: 購入経験者さん]

長谷工の安さの秘けつは、間取りの種類を増やさないことです。
それにより、①設計費、②施工費、③資材調達費をかなり圧縮できます。
しかし、多くが同じ間取りではマンションではなく公団のアパートのようなイメージがあります。
そういう意味もあり、建物自体と名称がミスマッチのように見受けられます。

[77: 購入経験者さん]

＞＞76
高そうだと言う根拠は何でしょうか？

[78: 買い替え検討中さん]

駅から少々遠いひばりが丘団地跡地の長谷工特命物件があの価格だったので
駅から徒歩圏内のここは高くなるはずです。
おそらく土地取得価格もＵＲより郵政の方がかなり高かったはずです。

[79: 匿名さん]

坪単価250くらいですかね？

[80: 近隣住民さん]

>>79 匿名さん
その感覚ですよね。そうなっちゃうこのご時世がマジ怖いです。坪250万て、ひばりタワーの新築時と同じですからね。笑

[81: マンション検討中さん]

高くならないと思ってる人の根拠が知りたいくらいだ

[82: マンション検討中さん]

＞＞81
高くならない根拠は
①URは敷地が広くゆったりしていて解放感がある。
②東側、西側、南側を階数の高い大規模マンションに囲まれて窮屈であり眺望がよくない。

[83: ご近所さん]

ブリリアシティーとの間にある、道の真ん中に生えている大きな木はどうするんでしょう？　どこかに移すんでしょうか、それとも切ってしまうんでしょうか…？　ただどちらにせよ、エントランスへのアクセスはあそこを通るしかないんですよね？　道として狭くないですか？

[84: ご近所さん]

＞＞83
道路中央に大木が１本、道路端に中木が１本あります。
恐らく、２本共に伐採するのではないでしょうか。
もし、残すとなると通行に支障があります。

[85: マンション比較中さん]

道路の木は通行の支障になるので伐採しなければならないのですが、大木であることから相当広い範囲に根が張っていると思われますので、広範囲で道路の掘削と舗装復旧が必要となります。

[86: 匿名さん]

保育園のある信号の無い交差点ですのであの木を伐採すると車がスピードを出して事故が起きるので伐採はしないと思いますが。

[87: 近隣住民さん]

ブリリアシティが建つ前の自動車教習所時代からあるので、絶対に切らないと思います。
教習所が一番切りたかった筈ですから。。

[88: 匿名さん]

生活道路として支障があるので伐採することになると思いますが
伐採、掘削、根伐、舗装復旧は100万円位でできますか？

[89: 評判気になるさん]

HPで事前案内会の予約を取り出したね。
いよいよ見れますね

[90: 周辺住民さん]

計画図では道路端の中木は伐採予定になっています。

[91: 匿名さん]

本当ですか⁈
恐るべし三菱の折衝力...

[92: 近隣住民さん]

祟りでも起きないといいですね。笑

[93: 周辺住民さん]

>83
近隣住民向けの事前説明会等で計画書が配布されていますが、大木は保存・中木は伐採予定です。
大木は通行に支障はありますが市の保存木として同様の樹木は市内に結構残っています。
絶対に伐採は不可能とは言えませんが売主としての計画は無いはずです。
伐採する予定の中木は計画変更で自主管理公園と遊歩道を設け植栽も行うからです。

[94: 買い替え検討中さん]

＞＞93
では、道路端の中木を伐採することで、道路中央の大木の両側をギリギリですが車が通行できるのですね。

[95: 周辺住民さん]

>94
それは微妙です。
ブリリアシティ側は自主管理公園敷地の内側に杭を立てて
自主管理公園の歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
この物件側もそうすれば両側通行可能になります。

[96: 周辺住民さん]

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てたのは車を通すためではありません。
敷地境界に杭を立てると車に当てられるからであり、自衛手段です。
そもそも、歩道を車を通すことは特別な場合（駐車場に入れる場合等）を除いて道交法で認めていません。
狭い道路の中央にある市の保存木は伐採すべきです。（伐採しないのは本末転倒）
状況が変わったのに、それにしがみつくのは問題です。

[97: ご近所さん]

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てて歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
とのことですが
火災発生時に消防自動車が通行できるように当局からの要請があったものと推測します。
しかし、歩道乗り上げ通行は緊急車両はやむを得ないとして、一般車に適用されるものではありません。

[98: 匿名さん]

道路用スペースとして市に土地を寄付すれば良いのでは

[99: ご近所さん]

＞＞98
借地権といえども、マンション（３５６戸）との交渉になりますので困難と思います。

[100: 匿名さん]

いやブリリアではなくてここのデベロッパーがです