ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[482: 通りがかりさん]

>>478 近隣住民さん

コスモは中古だげど、値段は新築並みで、住みたい部屋は選べない。ならザレジデンスに決まりました。コスモでも前に高いマンションはあり、レジデンスのA棟にすれば、ある程度眺望か環境の様子がわかります。そして販売はじめだからこそ、住みたい部屋は選べて満足です。

[483: 匿名さん]

ここと比較するなら価格や格からしてブリリアひばりが丘、ヒバリタワー、パークシティくらいでは？
さすがにコスモはないわ

[484: 近隣住民さん]

>>482 通りがかりさん

ありがとうございます。
私はコスモ・ヌーベル・グランジオ全て内見しましたが今の新築には無いゆとりのある設計を非常に魅力に感じています。価格も、さすがに今の新築は高すぎるので、同じ予算かけるなら広い部屋買って中古リフォームもありかなと思っています。
あとはタイミングですね。引き続き検討してみます。

[485: 近隣住民さん]

>>483 匿名さん

駅前に住みたい人では無いのでそもそもひばりタワーとパークシティは考えていません。
ブリリアは総戸数55戸で大規模ではないのでそもそも考えていません。
徒歩10分程で通りから入って閑静な住宅地、かつ大規模でいこいの森公園もほど近いこの立地が魅力的なので、コスモと悩んでいるわけです。格で比較するならコスモ・ヌーベル・グランジオで遜色無いと思いますよ。

[486: 評判気になるさん]

この辺の物件検討する人は、そもそもひばりタワーやパークシティとは比較検討しないのでは？
価格以前に求める住環境が違いすぎる。

[487: 匿名さん]

いや、コスモはワンランク落ちますよ

[488: 匿名さん]

>483
格は長谷工特命の格安マンションでしょ
価格は土地代だけが高い
高額な土地取得代に安普請の建物が乗っただけの物件

[489: 近隣住民さん]

>>487 匿名さん

どの辺がでしょうか？具体的に教えて下さい。

[490: ご近所さん]

グランジオは20階建ての超高層規格で耐震性能が高いと言われており、建物にコストがかかっている。二重床の間には吸音材も敷き詰めていると聞いた覚えがあります。上層階は東大農場まで抜ける眺望、体育館まである共有施設、住友の分譲。価格も最上階は1億近かったような・・・ただ、駅まではちょっと遠い。大人気で即日完売しました。

コスモは１４０m2以上ある一番高額な部屋でも６５００万程度(5LDKのメゾネット) LDKは２５帖くらいありましたが価格はグランジオや三井の分譲のヌーベルとは比較にならないくらい安い。　1ランク落ちる旧リクルートの分譲。ガラスがペアガラスではなく、直床の為少しふわふわしている。
コスモの最上階はあまり売りにでたことはないですが、ほぼすべて特殊なプランで、メゾネットかロフトがありルーフバルコニー付、リビングの天井高は4m~4.5mあり解放感はありますが、冬は寒いみたいです。
ちなみにメゾネットで１００m2超えの部屋でも４６００万くらいからありました。

今のマンションは価格は高いですが、そのころのマンション分譲時の金利は３－４％もありました。。。

[491: 近隣住民さん]

確かに、コスモ・ヌーベル・グランジオの中で住宅性能評価を取得しているのはグランジオだけですね。コスモは単板ガラスですからそういう意見も分かります。床については、必ずしも直床の方が二重床よりも劣るとは思いませんので、あまり評価の対象にはならないかな？と思ってます。
私は友人がグランジオに住んでおりよくお邪魔しますが、上の階の子供の足音がかなり響いてきます。当時一番高い部屋は7000万円でしたから、流石に億ションでは無いですよ。ひばりが丘近辺で億ションはひばりタワーとパークシティだけです。パークシティはペアガラスではないですが。。
私の友人もそうですが、グランジオの方はコスモを下に見ている節がありますね笑どちらも素晴らしいマンションだと思いますけどね。

[492: 評判気になるさん]

以前SUUMOで「資産価値の下がらないマンション特集」を組んでいたとき、コスモが紹介されていました。築13年で700万円値上がりした部屋もあるみたいですね。
資産価値なんて結局第三者が決める訳で、それが答えなんでしょね。
話を戻して、レジデンスもそういうマンションになれるか？なれるといいですね。

[493: 匿名さん]

2016年度人気ランキングでは
第1位　ヌーベルヴィラージュひばり
第2位　ひばりタワー
第3位　コスモひばりが丘
第3位　ブリリアシティひばりが丘
第5位　グランジオ武蔵野第
第6位　パークシティひばりが丘
第7位　フォレストレイクひばりが丘
第8位　パークウエスト東京
第9位　ハイセレサ田無シティハウス
第10位 ザガーデンハウス武蔵野
となっています。

[494: マンション検討中さん]

地域のフラッグシップはヌーベルなんだろうね。
グランジオは広い間取りが多くて眺望もよかったけどちょっと駅から遠い。

[495: 匿名さん]

確かに、グランジオは駅から遠すぎますね。
駅から１０分以内というのがマンションの売りですので、ヌーベルなんでしょうね。
しかし、ヌーベルもコスモができて眺望が悪くなりましたが。　

[496: 匿名さん]

そしてザ・レジデンスひばりが丘の時代へ

[497: ご近所さん]

ザ・レジデンスひばりが丘は駅から徒歩10分以内というところが良いところですね。今から考えても仕方がないですが、賃貸に出すときは検索が10分以内の物件として引っ掛かります。コスモやサンクレイドルは11分なので10分以内の検索では出てこないので。

[498: 匿名さん]

レジデンスの営業さんの必死なコメントラッシュ笑
暇なんだね〜

[499: 匿名さん]

むしろ周辺マンション住民のおらがマンションアピールの方が必死に見えますが...

[500: 匿名さん]

>498

地所物件ではよくあること。組織的にやってるのだろうね。

[501: 匿名さん]

おらがマンションアピールって、何か意味があるのですか。

[502: マンション検討中さん]

更地になった日鉱の研修所と寮の跡地にマンションが建つならここよりいい立地ですよね。

[503: 匿名さん]

そうとも言えませんね。バス通りに面している所はうるさい。閑静な場所を選びたいね。

[504: 匿名さん]

バルコニーにシンクが無いようですが、次のどれに該当するのでしょうか。
①費用低減のため
②工期短縮のため
③構造上設置困難なため
④不要だから

[505: 匿名さん]

スロップシンクって最初にコストダウンされる。気が付きにくいからね。

後付できない設備があるかないかのチェックは重要。入居してからしまったと思っても後の祭り。

[506: 匿名さん]

いやー　気が付きますよ。図面を見れば一目ですよ。
それで何十万円コストダウンできるのでしょうか。

[507: 匿名さん]

それが図面見れないで、スロップシンクありますかって質問する人結構いるよ。

[508: 匿名さん]

最近はやりのコストダウン設計はリビンインの浴室。廊下とすべきスペースをリビングの畳数表示に加算できる。デメリットは、来客時にそれと知らずに服を着ないで出てきたらご対面。ここは間取りによってだから、ちゃんと確認しないと。

あと、洗面台の入り口が開き戸ってのもコストダウン。誰かが顔を洗っているときに戸を開けるとぶつかるなんてレイアウトだったりするからこれも要確認。というかほとんどが該当するけど。

[509: 匿名さん]

勘違いなさっていらっしゃるようですが、開き戸（ドア）にするのはコストダウンが目的ではありません。
引き戸にすると戸袋の設置スペースを確保する必要があり、その分だけ設計の自由度が少なくなります。
なお、車椅子の生活の場合は引き戸がとても便利です。
もし、洗面台入り口が引き戸であった場合に、もろに裸と遭遇する恐れがあります。

[510: 匿名さん]

引き戸でも鍵はつけられるよ。

[511: 匿名さん]

戸袋の設置を省ける分、少なくともコストダウンになる。スペースと工数のね。

[512: 匿名さん]

車いすのことまで考えてるのなら、廊下とトイレには手すりもつけてもらわないと。

１００歩譲って、下地はマストかな。

[513: 匿名さん]

やはり勘違いなさっていますね。
引き戸の戸袋ですが、もしそこに戸袋が無かったら、その部分を自由に使えることで設計の自由度が広がります。

[514: 匿名さん]

登録の一週間前なのに、販売戸数未定は怪しくない。

[515: 匿名さん]

トイレの手すりはつきますよ。当初説明から変更がありました。

[516: 匿名さん]

＞＞下地はマストかな
って何のことですか。もっと分かり易い日本語でお願いします。

[517: 匿名さん]

下地（補強板といえばわかるかな）の無い石膏ボードに手すり付けると強度が足りない。下地がないと手すりを取り付ける工事が大掛かりになる。

あと、居室の壁も家具の転倒防止の固定をするための下地があったほうがいい。

[518: 匿名さん]

年取ったら廊下に手すりを付ける必要が出てきたりするから下地は必須でしょ。

[519: 通りがかりさん]

>>517 匿名さん

長谷工物件は下地がないところが多いですか？画鋲がすぐ入る壁は下地ないですよね？

[520: 匿名さん]

下地について皆さん勘違いなさっているようです。石膏ボードは下地に貼り付けます。その下地は木材や軽量鉄骨等で300～450mmピッチで入っています。ですので、下地が無いなんてあり得ません、ちゃんと下地が入っているのです。もし、下地が無かったら貼り付けることができませんよ。もっと分かり易く言えば、全面下地ではないと言うだけのことです。

[521: 匿名さん]

どのような背景で売主が三社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社）になったのか知りませんが、三菱グループとして三菱地所と三菱倉庫が入っていてややこしい。そこに、更に大林新星和が入っているから、さらにややこしくなっている。よって、売主が三菱地所の一社のみであれば、もっと人気が出たと思います。そう思いませんか。

[522: 匿名さん]

>520

手すり設置とか家具固定用の補強下地のことを話してるんだけどね。

[523: 匿名さん]

長谷工って他の施工会社と違って、自社で土地を調達して、プランニングしたうえでデベに売り込んで設計と施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので実質的なデベは売主ではなく長谷工。管理会社が長谷工ってのでもわかる。持ち込み物件の場合、複数売主ってのもパターン。

地所物件なんて思うのは大間違い。

[524: 近隣住民さん]

今どき長谷工は嫌、直床は嫌なんて言ってたら買う物件無いですからね。長谷工はさすがに沢山マンション作ってるだけあって、エントランスの豪華さやランドスケープ・植栽はなかなか良いと思います。
近隣住民物件で言うと
▪️ひばりが丘フィールズ
…ザ・長谷工マンション。タイルやバルコニーガラス手摺の色など、長谷工の標準仕様と言った感じ。2016年度グッドデザイン賞受賞。
▪️シティテラスひばりが丘
…デザインにこだわる住友らしい外観。好き嫌いは分かれるが、例えるなら男性的なデザイン。
▪️プレミストひばりが丘
…ひばりが丘フィールズの色違い。但し、白を基調としており、角地にありながら圧迫感を感じさせない洗練されたデザイン。例えるなら女性的なデザイン。
▪️ザ・レジデンスひばりが丘
…濃いめのタイルをベースにしており、重厚感を感じさせるデザイン。近隣のアウトフレーム逆梁物件に比べても見劣りしないデザイン。

と言ったところでしょうか。
レジデンスが出来ることでこの辺りの街並みも完成され、相乗効果で街自体の資産価値が上がることを期待します。

[525: 匿名さん]

＞＞523匿名さん　長谷工って他の施工会社と違って、自社で土地を調達して、プランニングしたうえでデベに売り込んで設計と施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。
とありますが
デベに売り込まないで、自社で販売したらどうなんですか。それとも、ブランドが無くて売ることができないのですか。

[526: 匿名さん]

>525
長谷工は建設したり管理するのは得意ですが販売は大の苦手です。
長谷工ブランドではお客様の注目度が低いです。
大手デベに売り込んで販売は任せた方が儲かるビジネススタイルを強固に確立しています。

[527: 買い替え検討中さん]

>514
第１期は60戸販売だったので第1次で残った住戸に次期販売予定から若干を加算した程度です。
要望書を出して登録して落選した顧客の救済策が目的ですから第2希望、第3希望住戸を営業の匙加減で出す形です。　私も以前に買った物件は1次の残り物でしたが強く希望したら次期予定から引き出してくれました。

[528: 匿名さん]

そうでしたら、三菱地所レジデンス株式会社だけの販売が良かったと思います。変なものを混ぜないで。

[529: マンション検討中さん]

ザ・パークハウスの方が印象は良かったかもね。

[530: 匿名さん]

実質、他社物件を売るわけだから、JVでリスクヘッジ。責任取りたくないってこと。

[531: 匿名さん]

長谷工は自社ブランドでも売ってるけど認知度無いでしょ。ブランシエってどれだけの人が知っているか。

[532: 買い替え検討中さん]

>514
>527
第2次販売戸数は18戸に決まりました。
第1次の推定成約戸数は42戸前後という事になります。

[533: 口コミ知りたいさん]

＞＞532
その不調の原因は何なのでしょうか。

[534: 買い替え検討中さん]

>533
不調なのかどうかは私には判りません。
この価格ならこれでも順調な売れ行き状況かもしれません。
単なる感想ですが、土地代：猛烈に高額、建物代：まあ適正。
この高額な土地代を出してでも買いたい・買える層がどの程度存在するかでしょう。

[535: 匿名さん]

郵政の社宅跡地が何故猛烈に高額だったのでしょうか。
民間所有地の場合よりも低額だと思っていましたが。

[536: 匿名さん]

第一期の販売が不調なのは、やはり、売主が三社であったことが原因だと思います。
売主が三菱地所だけでしたら即日完売だったと思います。

[537: マンション検討中さん]

売主より管理会社が長谷工っていう方が気になりました。

[538: 匿名さん]

やはり、長谷工のイメージとしては低価格物件なのでしょうね。そこで、今回のような高価格物件に食いつくお客さんは少なかったのでしょう。

[539: マンション検討中さん]

こことだいたい同価格帯で同規模のブリリア上石神井も長谷工ですね。
最近の西武線沿線大規模マンションはみんな長谷工。

[540: マンション比較中さん]

そうなんでしょうけど、23区と市部の違いはないでしょうか。
23区と同じような物件でも、市部になると価格を下げる必要があると思いますが。

[541: マンション検討中さん]

区部か市部かというより、上石神井～高田馬場13分かひばりが丘～池袋15分という点だと思います。

[542: マンション検討中さん]

この辺りってマンションいっぱいだけど、保育園、幼稚園、小学校空いてますか？？

[543: マンション検討中さん]

鹿島施工のパークハウスだったら坪単価300行ってたと思いますよ

[544: 評判気になるさん]

>>542 マンション検討中さん

人気の幼稚園は抽選です。
今年もかなり落ちました。保育園も厳しいです。

[545: 評判気になるさん]

どこのデベも土地の仕入れには苦労してるから、駅徒歩10以内の土地は自ずと入札でも価格は上がる。
建築コストも上がってる中で、適正価格で売ろうと思ったら長谷工くらいしか施工できる会社はないと思う。そんなに長谷工が嫌なら100戸未満で聞いたことのないゼネコンが作ったマンション買うか、都心で大手ゼネコンが作るタワマン買うしかない。今は大手ゼネコンだってタワマン以外は殆ど作ってない。
三井・住友・三菱だって今や郊外大規模は殆ど長谷工だし、野村にいたっては長谷工仕様にただ乗っかっただけの「オハナ」なんてシリーズも展開してる。でもこれが売れてる訳でしょ？
前に誰かが言ってたけど、今時長谷工が嫌なら大規模物件は殆ど買えない。
だからそこを議論するのではなく管理会社とか、アフターサービスの対応をする売主について議論した方が良いと思う。
長谷工コミュニティは実績も多いし（グランジオの管理も評判いいらしい）心配ないと思うが、果たして大林新星和不動産がきちんと売主としての責任を果たせるのかが心配。

[546: マンション検討中さん]

売主としての責任というけど、三菱が中心に入っているわけだし問題ないでしょ。

[547: 評判気になるさん]

>>546 マンション検討中さん
この手の共同事業の場合は出資比率に応じて幹事会社と副幹事会社がいて、事業を仕切る幹事会社と経費も売上も按分する副幹事会社って構図になってる。ここは大林新星和が幹事会社だから、実質主導権を握るのは大林新星和で、三菱に決定権はない。

[548: 匿名さん]

>535
地価上昇の傾向が出てくるまで寝かせて置いてから一般競争入札でせり上がったからでしょう

>546
三菱地所は販売の中心であるだけです

[549: マンション検討中さん]

大林新星和って大林組の子会社ですよね？
管理が三菱だったら言うことないんだけど。

[550: eマンションさん]

>>549 マンション検討中さん

このマンション、管理会社は大林新星和系列で無く何故売主と関係無い長谷工なんだろう？

[551: 匿名さん]

>550
典型的な長谷工特命物件だからです。
企画、計画、設計、施工から管理まで全部一色やるけれど販売だけは直接やらない。
自分が売主にならず大手の有名な会社のブランド名と営業販売力に期待して丸投げ。

[552: 近隣住民さん]

大林新星和がグループ会社に管理会社を持ってないから、「管理会社どこにしようか？」ってなった時に、長谷工が建築のコストダウンのバーターに管理会社を入れてきた。ってとこじゃないですかね。

[553: 匿名さん]

＞＞大林新星和がグループ会社に管理会社を持ってないから
と
ありますが、本当なのですか？

[554: 匿名さん]

>551の補足すると実質デベは長谷工ってこと。管理会社が長谷工ってのもそういった背景。最近系列に管理会社を持っている大手デベも、長谷工施工物件で管理会社は長谷工ってケースが結構ある。

[555: 匿名さん]

>545

長谷工施工物件だと内覧会やアフターサービスの点検に売主でなく長谷工が出てきて、指摘してものら陸来交わして対応しないなんてのがおち。建設請負契約でアフターサービスの対応費用まで含めて発注してるから、補修対応したら長谷工のコストかかるだけだし。本来は売り主が出てきて彼らの基準で補修すべきかを判断するべきなんだけど。

[556: 匿名さん]

憶測でものを語るのはやめなさい

[557: 匿名さん]

＞＞556匿名さんへ
図星をつかれてむきになっているようですが、お宅は関係者ですか。　

[558: 匿名さん]

あなた業務を妨害したとして訴えられますよ
妄想は心の内に秘めておきなさい

[559: 匿名さん]

この欄に関係者の書き込みはご法度ですよ。連絡しますよ。

[560: 匿名さん]

558匿名さんへ　
　不適切と思われる投稿があった場合は、その旨をスレッドの「×」ボタンから、当方までお伝え下さい。内容確認の上、当社の基準に沿って投稿内容の削除を行わせて頂きます。
　削除のご依頼を頂戴いたしました場合も、内容が意図的に誹謗中傷を行おうとしたものではなく、投稿者自身が経験したことに基づいて情報を共有したいといったものでしたら、基本的には投稿の削除に応じることはできません。
　否定的な情報も肯定的な情報と同じように、まだ経験されていない皆さんにとって大変、貴重な情報であるからです。
　この点をどうかご理解賜りたく存じます。

[561: 近隣住民さん]

>>553 匿名さん

賃貸の管理などはやっているそうですが、分譲住宅の管理はやってない様です。会社HPに記載がありますよ。

[562: 評判気になるさん]

しかしまぁ、長谷工サンって評判悪いですね笑
ここに批判的な書き込みしてる方はよほど嫌な思いしたんでしょうね。私は長谷工物件には住んでいないので分かりませんが。
関係者でもないので批判も擁護もしませんが、あまりにも悪い書き込みばかりで若干気の毒に思えてきました。東京オリンピック選手村も長谷工施工の棟あるんですけどね。。

[563: マンション検討中さん]

施工と管理がどちらも長谷工というのは野村のオハナも同じですよね。

[564: 名無しさん]

>>563 マンション検討中さん

オハナの施工は長谷工だけど、管理会社は野村不動産だよ。

[565: 匿名さん]

三菱に続き大林さんも…
いろんな意味でここ大丈夫ですか？

[566: 匿名さん]

何かあると、皆さんは過敏に反応しますが、別会社なのですよ。例えば、Ａさんのまたいとこ（6親等）が交通事故を起こした。
よって、Ａさんとの婚約は破棄しよう。のようなものです。

[567: 匿名さん]

国内の航空業界に例えたら長谷工特命物件はＬＣＣみたいなものでしょう。
ピーチやバニラが嫌な人はＪＡＬやＡＮＡを選べば良いだけです。

[568: 匿名さん]

ここで問題になっているのは、長谷工特命物件なのに価格が高いからです。もし、安かったらこのように問題視されません。

[569: 買い替え検討中さん]

オハナは野村のセカンドブランドとしてプラウドよりも
余計な設備等を省いて高級感や上質感は無いもののお買い得感のある商品として
郊外の土地代の安い地域に建てたから売れたと思います。
ここは駅から徒歩１０分の立地に価格相当の価値を認める人達にしか売れないかもしれません。
更に言えば支払能力も備えた人達にしか手が出しにくいと思います。

[570: 匿名さん]

いつまでこの粘着質なネガキャンは続くのか
もう飽き飽きなんだが

[571: 匿名希望]

>>570 匿名さん
同じく

[572: マンション検討中さん]

マンションは通勤・通学の直結する駅距離を重視して決める人が多いわけで、
ひばりヶ丘徒歩10分というだけで魅力的なわけです。
プレミストやシティテラスとの差分1千万の価値はあると思います。

[573: 匿名さん]

野村のオハナは、マンションというよりもアパートといった感じです。

[574: 匿名さん]

＞＞572マンション検討中さん　
プレミストやシティテラスは駅歩18分ですので、レジデンスの10分とは8分差です。
一般的に、徒歩１分当たり100万円の差と言われていますので、800万円の差になります。

[575: 匿名さん]

なるほど！そうなのですね。
レジデンス高いですよね。でも駅近だからそれだけの価値ありますね。

ただ7～8分でもあちらはとても環境いいですよね。駅近重視してましたが、環境がよかったのでシティテラスやプレミストも検討中です。
こちらを選んだかた、決め手はやはり駅からの距離でしたか？

[576: 匿名さん]

駅からの距離もそうですが立地や建物のグレードですね

[577: 周辺住民さん]

立地は余り良いとは言えませんね。駅から近いから周辺余地が少ないです。
建物も同じ施工のプレミストやシティテラスと同等と思いますが如何でしょうか？

[578: 匿名希望]

シティテラスやプレミストの近くに長く住んでいます。環境はとても良いですよね。町全体にゆとりがあり私も大好きです。

それらを心得た上で、我が家はザレジデンスにしようと検討してます。理由は立地と外観です。

駅まで徒歩17〜8分の距離は、歩けない距離ではないけど、毎日の事となると少々しんどくてほとんどバスを利用しています。
家族でバスを使えば費用はかかるし、時間も余裕をみなければならないので駅に行くのに早目に出かけなければなりません。それらの事から徒歩10分のこの場所に魅力を感じてます。

また、駅に近くなれば他の建物と近くなるのはしかたありません。でも工事用の壁がなくなり、植栽がされれば気にならない程度ではないかと思っています。

選択の基準はそれぞれかと思いますが、我が家ではそのように考えています。

[579: マンション検討中さん]

UR跡地の2物件は普通に歩くと自宅玄関から駅改札までは20分以上かかりますので
やっぱり大半の方は通勤通学で自転車かバスに乗ることになりますからね。

[580: 匿名さん]

>>578 匿名希望さん
我が家もほぼ同じ理由でザレジデンスになりました。

プレミストは環境が本当に良くてコスパも良く、週末をメインでイメージした時はとても魅力的でした。

ただ平日五日間を考えるとやはり遠すぎるのかな、と。どちらも別の魅力を持ち合わせているので、何を重要視するかになるんですかね。

[581: 匿名さん]

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628411/