ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[442: 匿名さん]

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的。他も含めて何もわかってないってバレバレ。

[443: 匿名さん]

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画は、将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、販売時の広告に表示する積立金の金額を抑えるため、定額積立を採用するデベは少ない。売ったら最後あとのことは知らないってこと。

[444: 匿名さん]

駐車場使用料って稼働率に応じて収入が変動する。更新費用って計画に従って積み立てないと不足したら更新もままならなくなる。駐車場独立会計ってそういった理由で採用されるケースは少ない。

それに近い運用って何じゃだけど、同じデメリットがある。

[445: 匿名さん]

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的となっているが、理事会が総会に上程し承認を得なければ値上げはできない。
よって、10年過ぎても値上げしていないマンションが多々ある。
デベは販売時に修繕積立基金（5年～10年分）を採用し、修繕積立金を低く設定し完売を狙っている。
つまり、10年で20年分の修繕積立金になる。当然、その先は値上げが必要になる。

[446: 匿名さん]

即日完売って知らない人が聞くと人気かと勘違いしがちだけど、とりあえず販売した住戸に販売中に登録が入ったら該当する。各期で時間をかけて小出しにパラパラと販売して、各期は即日完売だけど完成在庫なんてケースもある。

[447: 匿名さん]

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画の一番悲惨な末路は、入居後管理組合が計画通りに値上げしないで積立不足になって補修もままならないってパターン。

[448: 匿名さん]

一時金徴収をやっている所は少ない。
デベの販売時の修繕積立基金（5年～10年分）の仕組みが問題である。（行政がこれの廃止を指導すべし）
販売時に２倍の修繕積立金になっていれば段階的値上げは避けられるが、これでは売れない。
管理組合がしっかりしていれば、積立金立不足になって補修ができなくなるようなことはない。

[449: 匿名さん]

定額積立してるデベもあるよ。

[450: 匿名さん]

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合が機能するかある意味賭け。

[451: 匿名さん]

＞＞定額積立してるデベもあるよ。
ほとんどのマンションは
・毎月の管理費（管理費口で管理）
・毎月の修繕積立金（積立金口で管理）
・購入時の修繕積立基金（積立金口で管理）
となっており、管理費（管理費口）と修繕積立金（積立金口）は別管理している。

＞＞新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。
戸建でも同じことが言える。
もし、お隣がとんでもない人だったら売却して転居すれば良いが、戸建の転居は売却が困難である。

[452: 購入経験者さん]

新築分譲マンションを買って約10年近くが経ちました。
修繕積立金の一時金拠出制が適用され10年目毎に数十万円の一時拠出が必要でしたが管理組合でそれでは不払いの人が出るのは確実との懸念で総会で廃止しました。また５年ごとの値上げも同時に決めて毎月の修繕積立金は2倍以上になりました。
それでも今度は毎月の管理費と修繕積立金の長期未払い者が何人も出てきました。
住宅ローンの支払も同時に困難に陥っていて最後は競売に掛けられて回収しました。
隣はどんな人が判らないだけでなく、財政的には購入時の契約能力は有っても返済能力は無い住民も出て来るリスクもあります。

[453: 匿名さん]

＞＞10年目毎に数十万円の一時拠出が必要
恐らく、大規模修繕のためにお金が不足するのだと思われます。
初回の大規模修繕でお金が足りなくなるのは、デベが完売を狙って修繕積立金を低く設定して販売したものです。
本来であれば、初回の大規模修繕を賄える額の修繕積立金にして販売するべきです。
50年の寿命でしたら、それを賄うことができる修繕積立金を設定すべきであり、段階的に修繕積立金を上げるやり方は邪道であり、これでは支払うことができなくなる人が出て来るのは同然のことです。
また、購入時の修繕積立基金（5年～10年分）は廃止するべきです。購入時の修繕積立金が低く設定してあるので購入者が錯覚します。（デベはそれを狙っているのですが）
なお、50年間の返済能力＝購入時の契約能力　であるべきです。

[454: 評判気になるさん]

閑散としているから保守上げ！

登録期間中は沈黙状態。
これは不人気の兆候なのか要望書提出者だけが黙って登録したのか？
抽選になりそうな住戸とかの議論が出なくて寂しいです。

新宿線田無駅なので直接の競合にはなりませんが三井のパークホームズ田無の方は第１期１次～３次で１７０戸中４０戸台の申込が有った模様です。（正式な成約数ではありません）

[455: 匿名さん]

他の物件板でも、登録開始から契約が終わるまで沈黙なんてのがあった。登録開始前は超盛り上がってたのに。それから契約が終わってから再開。

ふつうこの期間って登録の状況、抽選の様子、重要事項説明や契約手続きについて書き込みがあるんだけど。

個人的にはこの期間の書込みがないのって、それまでの書込みはステマだったということを示していると思う。登録や契約の手続きで営業は手いっぱいだからね。

[456: 匿名さん]

ちなみのその物件も販売は長谷工。すごくわかりやすいね。

[457: 匿名さん]

もう一つおまけに、一期で完売せずと惨めな結果に。期分け販売って要望書集めて売れる見込みの住戸を販売するわけだから完売ってお約束なんだけど。

ここも同じ道をたどるか。

[458: 周辺住民さん]

デベとしては多少売れ行きが悪くても、完成在庫にならなければ御の字です。
近場で同じ長谷工物件のシティテラスひばりが丘は入居中（割合不明）ですが完成在庫の販売中です。
竣工後１年以内には完売して貰いたいですね。

[459: 周辺住民さん]

近隣に住んでいますが完成したら現地ＭＲというのか実際の部屋を見たいです。

[460: マンション検討中さん]

>>459 周辺住民さん
現地MRというのは売り残りだよ。選べる余地なくなります。

[461: 匿名さん]

こちらは人気エリアのフラッグシップともいうべきマンションですので早々に完売するでしょう。完成後に売れ残る可能性はまずありません。総じてレベルの高い間違いのないマンションですから。

[462: ご近所さん]

マンモスアパートのような長谷工物件でフラッグシップというのはどうですかね。完成在庫にならなければよいのですが。

[463: 匿名さん]

現地MRというのは完成在庫の現物住戸のことなんです。なお、人気が無い売れ残り物件ですので無償オプションも期待できますね。

[464: 匿名さん]

申し込みをしたものです！
他にもいらっしゃると思いますが、抽選にならず希望部屋が購入できることを祈っています。
とにかく今はローン金利が上がらないことを祈ってます！

[465: 購入経験者さん]

>464さん
当選すると良いですね。早期にＭＲ訪問して要望書をだしていたら優遇倍率３倍ですね。
営業担当者も要望書を真っ先に出した人を守るから大丈夫ですよ。
お客様を守るよりも競合を避けて無抽選で１戸でも多く売って成績を稼ぎたいから必死ですよ。

[466: 評判気になるさん]

閑散保守上げ！！！

申込をした方々はこの掲示板に書き込んでくれませんね。残念です。

12月3日が契約日だったけれど完売しなかった様で
第一期二次受付だって
登録受付　12月8日9日
抽選　　　12月9日17:00～

[467: 匿名さん]

意外だったなあ。即日完売物件だと踏んでたんだが。

[468: 匿名さん]

一期二次は落選者の救済だよ。ということで告知も登録も短期間で実施する。売れ残りがそんな短期間で売れるわけないでしょ。

売れ残りがあったらそのうち先着順販売するからわかる。

[469: 匿名さん]

第1期60戸販売で2次販売でも完売しなかったら3次先着順になるんでしょうが
270戸中の60戸も売れなかったら苦戦の道は決まりですね
フラッグシップで笑われるよ！

[470: 匿名さん]

郊外のマンションは眺望が売り物ですが、それがいまいちだったのでしょうか。
南側に、道路を挟んで18階建てのマンションがありますので眺望は良くありませんから。

[471: 匿名さん]

その南側のマンションとの間にも西側半分は６階建てマンションが２棟経っていて更に眺望が遮られる
Ｂ棟はＡ棟だけでなく東西も隣の１４階建てのマンションに囲まれている
東側は敷地境界に６階建てマンションが２棟密接している

[472: マンション検討中さん]

やっばり人気エリアだから、マンションはいっばいでしょうね。お互い様。

[473: 匿名さん]

第１期２次販売は６０戸の中での売れ残りをさばくものだと思いますが、先着順ではなく抽選になっています。もし、先着順にすると人気が無い物件だと判明するのを恐れたのでしょうか。

[474: 匿名さん]

一度販売した部屋を新規扱いで販売するのはご法度。

[475: 匿名さん]

＞＞474 匿名さん　
では、先の６０戸とは別の部屋ですか？

[476: 匿名さん]

>473
先着順ならもっと登録受付期間を長くして完売を目指すはずです。
既に書かれている様に抽選での落選者救済と考える時間を与えないのが狙いですから
短期で抽選に持ち込んでいるだけでしょう。

[477: 通りがかりさん]

>>476 匿名さん
落選者って当選者と同じ時期考えたんでしょう。みんなさんは第二希望の所に絞ってるよ、早期に決めたいと思うます。そんな時間をかからない

[478: 近隣住民さん]

わたしもコスモの中古と比較して悩んでいます。
そこまで焦っていないので、コスモの中古を探しつつ、竣工したタイミングで部屋が残っていればそこから決めても良いかなと。
同じように比較してこちらを決めた方、決めては何でしたでしょうか？
正直、価格が安く部屋が広い、ディスポーザーにスロップシンク付き、南側の眺望がが抜けている。など、コスモの方が魅力的に感じています。私は新築にこだわらないのでレジデンスの魅力がイマイチ理解できません。

[479: 近隣住民さん]

478です。
全住戸に玄関前門付きポーチとトランクルーム付きという点もコスモの魅力と感じています。

[480: 周辺住民さん]

私は土地勘のある武蔵野市、西東京市、東久留米市で現在より広い間取りの新築を探していました。
最近の新築は長谷工施工物件だらけで購入決断に至りませんでした。一番の理由は高騰する価格です。長谷工施工物件は安い事、これが私の基本的な考え方です。
この物件を最後に中古の検討も始める事にしました。

[481: 匿名さん]

三菱データ改ざんって何か説明ありました？
マンションには影響は無いですか？

[482: 通りがかりさん]

>>478 近隣住民さん

コスモは中古だげど、値段は新築並みで、住みたい部屋は選べない。ならザレジデンスに決まりました。コスモでも前に高いマンションはあり、レジデンスのA棟にすれば、ある程度眺望か環境の様子がわかります。そして販売はじめだからこそ、住みたい部屋は選べて満足です。

[483: 匿名さん]

ここと比較するなら価格や格からしてブリリアひばりが丘、ヒバリタワー、パークシティくらいでは？
さすがにコスモはないわ

[484: 近隣住民さん]

>>482 通りがかりさん

ありがとうございます。
私はコスモ・ヌーベル・グランジオ全て内見しましたが今の新築には無いゆとりのある設計を非常に魅力に感じています。価格も、さすがに今の新築は高すぎるので、同じ予算かけるなら広い部屋買って中古リフォームもありかなと思っています。
あとはタイミングですね。引き続き検討してみます。

[485: 近隣住民さん]

>>483 匿名さん

駅前に住みたい人では無いのでそもそもひばりタワーとパークシティは考えていません。
ブリリアは総戸数55戸で大規模ではないのでそもそも考えていません。
徒歩10分程で通りから入って閑静な住宅地、かつ大規模でいこいの森公園もほど近いこの立地が魅力的なので、コスモと悩んでいるわけです。格で比較するならコスモ・ヌーベル・グランジオで遜色無いと思いますよ。

[486: 評判気になるさん]

この辺の物件検討する人は、そもそもひばりタワーやパークシティとは比較検討しないのでは？
価格以前に求める住環境が違いすぎる。

[487: 匿名さん]

いや、コスモはワンランク落ちますよ

[488: 匿名さん]

>483
格は長谷工特命の格安マンションでしょ
価格は土地代だけが高い
高額な土地取得代に安普請の建物が乗っただけの物件

[489: 近隣住民さん]

>>487 匿名さん

どの辺がでしょうか？具体的に教えて下さい。

[490: ご近所さん]

グランジオは20階建ての超高層規格で耐震性能が高いと言われており、建物にコストがかかっている。二重床の間には吸音材も敷き詰めていると聞いた覚えがあります。上層階は東大農場まで抜ける眺望、体育館まである共有施設、住友の分譲。価格も最上階は1億近かったような・・・ただ、駅まではちょっと遠い。大人気で即日完売しました。

コスモは１４０m2以上ある一番高額な部屋でも６５００万程度(5LDKのメゾネット) LDKは２５帖くらいありましたが価格はグランジオや三井の分譲のヌーベルとは比較にならないくらい安い。　1ランク落ちる旧リクルートの分譲。ガラスがペアガラスではなく、直床の為少しふわふわしている。
コスモの最上階はあまり売りにでたことはないですが、ほぼすべて特殊なプランで、メゾネットかロフトがありルーフバルコニー付、リビングの天井高は4m~4.5mあり解放感はありますが、冬は寒いみたいです。
ちなみにメゾネットで１００m2超えの部屋でも４６００万くらいからありました。

今のマンションは価格は高いですが、そのころのマンション分譲時の金利は３－４％もありました。。。

[491: 近隣住民さん]

確かに、コスモ・ヌーベル・グランジオの中で住宅性能評価を取得しているのはグランジオだけですね。コスモは単板ガラスですからそういう意見も分かります。床については、必ずしも直床の方が二重床よりも劣るとは思いませんので、あまり評価の対象にはならないかな？と思ってます。
私は友人がグランジオに住んでおりよくお邪魔しますが、上の階の子供の足音がかなり響いてきます。当時一番高い部屋は7000万円でしたから、流石に億ションでは無いですよ。ひばりが丘近辺で億ションはひばりタワーとパークシティだけです。パークシティはペアガラスではないですが。。
私の友人もそうですが、グランジオの方はコスモを下に見ている節がありますね笑どちらも素晴らしいマンションだと思いますけどね。