ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[422: 口コミ知りたいさん]

長谷工施工のシティーテラスひばりが丘は平成29年2月2日完成済だが、まだ完成在庫の状態のようですね。
１年を過ぎると中古物件扱いになるのですか。

[423: マンション検討中さん]

>>416 買い替え検討中さん

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。 ってどう意味ですか？私が検討中者です。次期販売の部屋はありますが、一応数えると今は164部屋を販売してると思ってるですけど、私が感違ってるでしょうか？

[424: 匿名さん]

>422

竣工後１年を過ぎると広告で新築を謳えなくなる。アフターサービスと瑕疵担保責任は新築時と同じはずだから、瑕疵担保責任が一般的に３カ月の中古とはまた扱いが違う。ただ、品確法で定められている主要構造部分の瑕疵担保責任は竣工から１０年なので引き渡しが遅くなるだけ期間は短くなる。

[425: 匿名さん]

＞＞424匿名さん
隣のサンクレイドルのこのような記事ですが

　48: 周辺住民さん[2017-11-17 22:05:29]
東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが
実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに
同業者へ丸ごと転売したと思われます。

49: 周辺住民さん[2017-11-18 08:54:08]
ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。
それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか。

どう思われます。

[426: 匿名さん]

不動産表示規約で新築の定義が「建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」となっているので、業者の変更は関係ないよ。

[427: 匿名さん]

おまけだけど瑕疵担保責任については宅建業法で宅建業者が販売する場合２年ってなってる。中古の売買の場合、通常は個人間の取引（不動産業者は売り主と買主を仲介するだけ）なのでこの規定が適用されない。一般的には３カ月で契約書で規定する。

[428: 匿名さん]

まだ、気が早いかも知れないけど値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。そういった意味でも一期の販売状況の見極めって重要。

[429: 匿名さん]

値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。
とのことですが、その時はカスしか残ってないのではないでしょうか。

[430: 匿名さん]

要望書のでたところから販売すると、最後に売りにくいところが残って、苦戦するのはわかりきってるから各期で販売住戸の調整はするよ。要望書が出ているのに販売しない部屋ってそういったケースも含まれているはず。各期にパンダ部屋を設定するよ。

まあ、部屋の好みでどうしてもここって人は売主の言い値で買うしかないでしょう。

[431: 匿名さん]

ここってカスがあるんだ。マンション全体としての評判も資産価値に影響する。

[432: 買い替え検討中さん]

>423
>一応数えると今は164部屋を販売
ＭＲで配布していた手書きで書き込む販売価格表では次期以降分譲予定と塗りつぶしてある住戸を除くと１６４戸位になったと思います。その中から要望書を参考にして６０戸に絞って第１期正式販売広告を出したと思います。第１期は見送るので６０戸がどの住戸になるのか内訳は判りません。売主には悪いのですが不人気による大幅値下げを期待しています。

[433: マンション検討中さん]

>>432 買い替え検討中さん

423です。詳しく教えて頂いてありがとうございます、参考になります。

[434: 匿名さん]

第一期即日完売を狙うために、要望書を参考に倍率の高い住戸のみに限定した販売方法に異議があります。
こんなことをしていたら完成在庫になりかねませんか。

[435: マンション検討中さん]

第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？全般に見ないと大丈夫ですか。来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。契約者予定の一人としては心配です。

[436: 匿名さん]

百戦錬磨の業界を乗り越えて来た営業マン達だから大丈夫でしょう。
あの方々は人気動向で強気と弱気の戦略を変えてきます。
長期戦になると覚悟したら販売期数を増やして確実に小出しして売り切るでしょう。
「第１期即日完売」の記録は次回以降の宣伝広告活動で大々的に使えるからこそ意味があるのです。
完成在庫は無い方が良いに決まってますが人気住戸だけを先行して売り切る方が苦戦するので２期以降、特に竣工以降にも目玉住戸を残しておく必要があります。

[437: 匿名さん]

＞＞第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？
第一期の申込受付期間は11/21～11/26です。申込が複数の場合は11/26に抽選で決めます。
もし、申込のない住戸があった場合は抽選終了後に先着順住戸として販売します。
ここで注意しなければならないのは、要望書を参考に倍率の高い住戸のみではなく、不人気の住戸を潜り込ませてあります。それは、不人気の住戸が多数売れ残ると大変なことになるからです。なお、抽選に外れた人は先着順住戸にかなり流れます。（抽選に外れたからこれにしようか・・・。冷静な判断ができない状態になっていますので）

ここで、即日完売の意味ですが、11/26までに販売対象物件がすべてに売れた場合です。
また、期を別けて販売するのは、対応能力もありますが、不人気住戸の売れ残りを避けるのも目的の一つであり、まんべんなく織り交ぜて販売するのです。

＞＞来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。
来年完成前に売り切れないとしても、売れ残り分は売主が持ち主となっており、住んでいる住民の負担にはなりません。
よって、心配することはありません。
ただ、無償で家具を付けるとか、大幅に値下げをするかして販売します。なお、大幅な値下げはマンション全体としての資産価値の低下につながる恐れがあります。

[438: 匿名さん]

>437

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、大量に売れ残って駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収入が減って赤字になったりする。ここは機械式駐車場があるから使わなくても維持費はかかるし。

[439: 匿名さん]

駐車場収入は駐車場の維持管理と機械式駐車場の更新に使われる。その収入の一部が維持管理の管理費口に、大半が更新のための積立金口にプールされる。
想定稼働率が大幅に下回ると駐車場収入が減るが赤字になることはない。単に、更新費用の積立額の計画未達ということになる。

[440: 匿名さん]

駐車場独立会計でない場合、更新費用は修繕積立だよ。ちなみに新築時の計画である３０年までには更新費用は含まれない。計画以上の値上げになるのは必至。同じく竪排水管とエレベーターもね。

[441: 匿名さん]

①駐車場を独立会計にしている所は殆ど無いが、それに近い運用を行っている。
②駐車場更新費用は当然のこと修繕積立金口（ここに駐車場収入の大半が繰り入れられる）から支出する。
③機械式駐車場は一般的に25年で更新となっており、長期修繕計画の30年に更新が盛り込んである。
④購入時に修繕積立基金（5年～10年分）があり、初回の大規模修繕後に修繕積立金の値上げは必須である。

[442: 匿名さん]

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的。他も含めて何もわかってないってバレバレ。

[443: 匿名さん]

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画は、将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、販売時の広告に表示する積立金の金額を抑えるため、定額積立を採用するデベは少ない。売ったら最後あとのことは知らないってこと。

[444: 匿名さん]

駐車場使用料って稼働率に応じて収入が変動する。更新費用って計画に従って積み立てないと不足したら更新もままならなくなる。駐車場独立会計ってそういった理由で採用されるケースは少ない。

それに近い運用って何じゃだけど、同じデメリットがある。

[445: 匿名さん]

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的となっているが、理事会が総会に上程し承認を得なければ値上げはできない。
よって、10年過ぎても値上げしていないマンションが多々ある。
デベは販売時に修繕積立基金（5年～10年分）を採用し、修繕積立金を低く設定し完売を狙っている。
つまり、10年で20年分の修繕積立金になる。当然、その先は値上げが必要になる。

[446: 匿名さん]

即日完売って知らない人が聞くと人気かと勘違いしがちだけど、とりあえず販売した住戸に販売中に登録が入ったら該当する。各期で時間をかけて小出しにパラパラと販売して、各期は即日完売だけど完成在庫なんてケースもある。

[447: 匿名さん]

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画の一番悲惨な末路は、入居後管理組合が計画通りに値上げしないで積立不足になって補修もままならないってパターン。

[448: 匿名さん]

一時金徴収をやっている所は少ない。
デベの販売時の修繕積立基金（5年～10年分）の仕組みが問題である。（行政がこれの廃止を指導すべし）
販売時に２倍の修繕積立金になっていれば段階的値上げは避けられるが、これでは売れない。
管理組合がしっかりしていれば、積立金立不足になって補修ができなくなるようなことはない。

[449: 匿名さん]

定額積立してるデベもあるよ。

[450: 匿名さん]

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合が機能するかある意味賭け。

[451: 匿名さん]

＞＞定額積立してるデベもあるよ。
ほとんどのマンションは
・毎月の管理費（管理費口で管理）
・毎月の修繕積立金（積立金口で管理）
・購入時の修繕積立基金（積立金口で管理）
となっており、管理費（管理費口）と修繕積立金（積立金口）は別管理している。

＞＞新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。
戸建でも同じことが言える。
もし、お隣がとんでもない人だったら売却して転居すれば良いが、戸建の転居は売却が困難である。

[452: 購入経験者さん]

新築分譲マンションを買って約10年近くが経ちました。
修繕積立金の一時金拠出制が適用され10年目毎に数十万円の一時拠出が必要でしたが管理組合でそれでは不払いの人が出るのは確実との懸念で総会で廃止しました。また５年ごとの値上げも同時に決めて毎月の修繕積立金は2倍以上になりました。
それでも今度は毎月の管理費と修繕積立金の長期未払い者が何人も出てきました。
住宅ローンの支払も同時に困難に陥っていて最後は競売に掛けられて回収しました。
隣はどんな人が判らないだけでなく、財政的には購入時の契約能力は有っても返済能力は無い住民も出て来るリスクもあります。

[453: 匿名さん]

＞＞10年目毎に数十万円の一時拠出が必要
恐らく、大規模修繕のためにお金が不足するのだと思われます。
初回の大規模修繕でお金が足りなくなるのは、デベが完売を狙って修繕積立金を低く設定して販売したものです。
本来であれば、初回の大規模修繕を賄える額の修繕積立金にして販売するべきです。
50年の寿命でしたら、それを賄うことができる修繕積立金を設定すべきであり、段階的に修繕積立金を上げるやり方は邪道であり、これでは支払うことができなくなる人が出て来るのは同然のことです。
また、購入時の修繕積立基金（5年～10年分）は廃止するべきです。購入時の修繕積立金が低く設定してあるので購入者が錯覚します。（デベはそれを狙っているのですが）
なお、50年間の返済能力＝購入時の契約能力　であるべきです。

[454: 評判気になるさん]

閑散としているから保守上げ！

登録期間中は沈黙状態。
これは不人気の兆候なのか要望書提出者だけが黙って登録したのか？
抽選になりそうな住戸とかの議論が出なくて寂しいです。

新宿線田無駅なので直接の競合にはなりませんが三井のパークホームズ田無の方は第１期１次～３次で１７０戸中４０戸台の申込が有った模様です。（正式な成約数ではありません）

[455: 匿名さん]

他の物件板でも、登録開始から契約が終わるまで沈黙なんてのがあった。登録開始前は超盛り上がってたのに。それから契約が終わってから再開。

ふつうこの期間って登録の状況、抽選の様子、重要事項説明や契約手続きについて書き込みがあるんだけど。

個人的にはこの期間の書込みがないのって、それまでの書込みはステマだったということを示していると思う。登録や契約の手続きで営業は手いっぱいだからね。

[456: 匿名さん]

ちなみのその物件も販売は長谷工。すごくわかりやすいね。

[457: 匿名さん]

もう一つおまけに、一期で完売せずと惨めな結果に。期分け販売って要望書集めて売れる見込みの住戸を販売するわけだから完売ってお約束なんだけど。

ここも同じ道をたどるか。

[458: 周辺住民さん]

デベとしては多少売れ行きが悪くても、完成在庫にならなければ御の字です。
近場で同じ長谷工物件のシティテラスひばりが丘は入居中（割合不明）ですが完成在庫の販売中です。
竣工後１年以内には完売して貰いたいですね。

[459: 周辺住民さん]

近隣に住んでいますが完成したら現地ＭＲというのか実際の部屋を見たいです。

[460: マンション検討中さん]

>>459 周辺住民さん
現地MRというのは売り残りだよ。選べる余地なくなります。

[461: 匿名さん]

こちらは人気エリアのフラッグシップともいうべきマンションですので早々に完売するでしょう。完成後に売れ残る可能性はまずありません。総じてレベルの高い間違いのないマンションですから。

[462: ご近所さん]

マンモスアパートのような長谷工物件でフラッグシップというのはどうですかね。完成在庫にならなければよいのですが。

[463: 匿名さん]

現地MRというのは完成在庫の現物住戸のことなんです。なお、人気が無い売れ残り物件ですので無償オプションも期待できますね。

[464: 匿名さん]

申し込みをしたものです！
他にもいらっしゃると思いますが、抽選にならず希望部屋が購入できることを祈っています。
とにかく今はローン金利が上がらないことを祈ってます！

[465: 購入経験者さん]

>464さん
当選すると良いですね。早期にＭＲ訪問して要望書をだしていたら優遇倍率３倍ですね。
営業担当者も要望書を真っ先に出した人を守るから大丈夫ですよ。
お客様を守るよりも競合を避けて無抽選で１戸でも多く売って成績を稼ぎたいから必死ですよ。

[466: 評判気になるさん]

閑散保守上げ！！！

申込をした方々はこの掲示板に書き込んでくれませんね。残念です。

12月3日が契約日だったけれど完売しなかった様で
第一期二次受付だって
登録受付　12月8日9日
抽選　　　12月9日17:00～

[467: 匿名さん]

意外だったなあ。即日完売物件だと踏んでたんだが。

[468: 匿名さん]

一期二次は落選者の救済だよ。ということで告知も登録も短期間で実施する。売れ残りがそんな短期間で売れるわけないでしょ。

売れ残りがあったらそのうち先着順販売するからわかる。

[469: 匿名さん]

第1期60戸販売で2次販売でも完売しなかったら3次先着順になるんでしょうが
270戸中の60戸も売れなかったら苦戦の道は決まりですね
フラッグシップで笑われるよ！

[470: 匿名さん]

郊外のマンションは眺望が売り物ですが、それがいまいちだったのでしょうか。
南側に、道路を挟んで18階建てのマンションがありますので眺望は良くありませんから。

[471: 匿名さん]

その南側のマンションとの間にも西側半分は６階建てマンションが２棟経っていて更に眺望が遮られる
Ｂ棟はＡ棟だけでなく東西も隣の１４階建てのマンションに囲まれている
東側は敷地境界に６階建てマンションが２棟密接している