ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[402: マンション検討中さん]

>>401 匿名さん

たしかに圧迫感がすごいんですよね。初めて来たときにびっくりしました。
あとマンション間の距離もないですし、日陰にもなりそうですし、、それにしては値段が強気ですね。
谷戸、ひばりが丘地区でいくつか検討してきめます。

[403: マンション検討中さん]

うちはコスモかヌーベルの中古が出るのをずっと待っていましたが、なかなか出ないので
ここらで手を打とうかと思っています。買い物は近くのコープは使い勝手良いです。

[404: 匿名さん]

>>403 マンション検討中さん


ヌーベルの方がバス停にも近くて便利そうですね。なかなか中古はでませんが。コスモは駐車場などが安くて魅力的ですね。

[405: 匿名さん]

周辺のマンション群で現在売りに出ている中古はコスモの一戸のみですか
よほど住みやすいのでしょうか

[406: マンション検討中さん]

>>405 匿名さん

中古なかなかでないのですね！あれだけの大規模マンションなのに、、。
住みやすいのでしょうね。

[407: ご近所さん]

コスモのマンションの住人です。コスモのマンションは当時他のマンションより価格が非常に安く、広い部屋が多かったです。その分、直床だったりコストがかかっていなかったようです。目の前のグランジオはモデルルームを見に行った時、2重床の上、2重床の間に吸音材を敷いてあると説明されたと記憶していす。当時は価格が高く購入は無理でした。ヌーベルはもっと高く、モデルルームを見にも行けませんでした。コスモのマンションの良いところは敷地内に本当に緑が多く、南側に道路がないので、夜は本当に静かですよ。

[408: マンション検討中さん]

>>407 ご近所さん

そうなんですね。
先日中古が買えたらなと見学させてもらいました。広すぎてびっくり！ﾏｲｺﾞになりそうでした。エントランスも豪華ですし、中庭も広くていいですね。

レジデンスのところに書き込み失礼しました。

[409: 匿名さん]

さあ休業日が過ぎて明日から第１期販売に入ります。
何戸が販売対象になるでしょうか。
どの位の登録申込があるでしょうか。
２６日の抽選会の倍率はどうなるでしょうか。

[410: マンション検討中さん]

先日こちらの外観を見に行きました。
マンション間の間隔狭すぎませんか。？
それでいてベランダ向き合っているのですよね？丸見えってことないでしょうか。
あまりに敷地面積が狭いので見送ろうと思います、、。
駅から離れたひばりが丘のほうが解放感があったので。
購入検討されているかた、決めては何でしたか？？

[411: 匿名さん]

・マンション間の間隔は狭いです。
・B棟のベランダからA棟の背中（共用廊下）が見えます。
・駅から離れたひばりが丘地区は解放感があります。（土地が安かったため）
・レジデンスにした決め手は駅からの距離と安過ぎない価格です。

[412: マンション検討中さん]

>>411 匿名さん

ありがとうございます。
やはり距離は近いですよね。
A棟の共用廊下が、見えるとあるのですが、どういう意味でしょうか？部屋を通り越して外の廊下まで見えるということですか？ごめんなさい、作りがよくわかっていなくて、、。

駅までは近くていいのですが、上階でないと日光は期待できませんか？

[413: 匿名さん]

ベランダが向きあってるってのが間違い。

[414: ご近所さん]

＞＞412マンション検討中さん
Ａ棟（南側建物）とＢ棟（北側建物）がありますが、それぞれの建物の南側にバルコニー（ベランダ）、北側に開放廊下（共用廊下）があります。
つまり、Ｂ棟から見ると南方向（30m位）にＡ棟の開放廊下が見えます。もし、窓が開いていれば部屋の中が見えます。
また、Ａ棟の南側に18階建てのコスモがありますので、眺望は良くありません。
更に、上階でないと日光は期待できませんが、詳細はモデルルームでお尋ね下さい。

[415: 匿名さん]

日当たりはモデルルームで日影図の提示を求めて確認。日影図って要求しないと出てこないケースが多い。営業に日当たりは大丈夫ですかって聞き方すると、大丈夫ですって返ってくるよ。ほとんど日が当たらなくても。

[416: 買い替え検討中さん]

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。
要望書が予定通り出たとして単純計算すると４０戸の方が落選となります。
それとも競合を嫌って登録はせずに辞退されるのか２１日～２６日に注目。
我が家は見送りです。理由は敷地配棟と構造設備が長谷工仕様の割に高額過ぎるからです。
駅から徒歩圏内は評価に値しますが、敷地一杯に詰め込んで天井高も低いなど窮屈で、断熱仕様などの基本的スペックも現在の新築マンション水準として相当低いからです。

[417: マンション検討中さん]

第１期販売戸数が６０戸とは少ないですね。なお、登録を辞退される方もいるのですね。
長谷工、高額、敷地一杯、天井高、断熱仕様と気になる所がありますからね。

[418: 匿名さん]

重要事項説明が契約の前だから、重要事項説明を聞いてやめるって人もいたりする。倍率付かないとキャンセルされたら、また一から客探さなきゃならないし、完売謳えないから倍率が付く程度に販売戸数を調整する。

総戸数に対して一期の販売戸数が1/4以下って、好調とは言えないね。販売に時間かかってへたすると完成在庫になるかも。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるからその辺は慎重に判断。

[419: 匿名さん]

重要事項説明書と管理規約（案）、契約書は早めに入手して確認しておいた方がいいよ。抽選から契約までって一週間くらいだから、じっくり確認してる時間がない。

[420: 匿名さん]

完売を謳うために倍率が付く程度に販売戸数を調整して、落選者を出す。登録する人って倍率が付かないようにとか倍率が付いても当選してほしいって願うものなんだけど、完売を次期以降の宣伝として利用するためにむごいことするんだよね、売る側は。

[421: 匿名さん]

売れる見込みの部屋を販売するわけだから完売ってお約束というか演出。完売＝人気ってわけじゃないんだよね。各期完売だけど、小出しに時間をかけて販売をして竣工時点で売れ残りって珍しくない。

[422: 口コミ知りたいさん]

長谷工施工のシティーテラスひばりが丘は平成29年2月2日完成済だが、まだ完成在庫の状態のようですね。
１年を過ぎると中古物件扱いになるのですか。

[423: マンション検討中さん]

>>416 買い替え検討中さん

要望書提出（予定も含む）数が１００戸を超えたのに第１期販売戸数は６０戸です。 ってどう意味ですか？私が検討中者です。次期販売の部屋はありますが、一応数えると今は164部屋を販売してると思ってるですけど、私が感違ってるでしょうか？

[424: 匿名さん]

>422

竣工後１年を過ぎると広告で新築を謳えなくなる。アフターサービスと瑕疵担保責任は新築時と同じはずだから、瑕疵担保責任が一般的に３カ月の中古とはまた扱いが違う。ただ、品確法で定められている主要構造部分の瑕疵担保責任は竣工から１０年なので引き渡しが遅くなるだけ期間は短くなる。

[425: 匿名さん]

＞＞424匿名さん
隣のサンクレイドルのこのような記事ですが

　48: 周辺住民さん[2017-11-17 22:05:29]
東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが
実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに
同業者へ丸ごと転売したと思われます。

49: 周辺住民さん[2017-11-18 08:54:08]
ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。
それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか。

どう思われます。

[426: 匿名さん]

不動産表示規約で新築の定義が「建築後１年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」となっているので、業者の変更は関係ないよ。

[427: 匿名さん]

おまけだけど瑕疵担保責任については宅建業法で宅建業者が販売する場合２年ってなってる。中古の売買の場合、通常は個人間の取引（不動産業者は売り主と買主を仲介するだけ）なのでこの規定が適用されない。一般的には３カ月で契約書で規定する。

[428: 匿名さん]

まだ、気が早いかも知れないけど値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。そういった意味でも一期の販売状況の見極めって重要。

[429: 匿名さん]

値下げのタイミングって、竣工の前後と、新築と謳えなくなる竣工後１年の前。売れ残って値下げがあると判断したら待ちかな。
とのことですが、その時はカスしか残ってないのではないでしょうか。

[430: 匿名さん]

要望書のでたところから販売すると、最後に売りにくいところが残って、苦戦するのはわかりきってるから各期で販売住戸の調整はするよ。要望書が出ているのに販売しない部屋ってそういったケースも含まれているはず。各期にパンダ部屋を設定するよ。

まあ、部屋の好みでどうしてもここって人は売主の言い値で買うしかないでしょう。

[431: 匿名さん]

ここってカスがあるんだ。マンション全体としての評判も資産価値に影響する。

[432: 買い替え検討中さん]

>423
>一応数えると今は164部屋を販売
ＭＲで配布していた手書きで書き込む販売価格表では次期以降分譲予定と塗りつぶしてある住戸を除くと１６４戸位になったと思います。その中から要望書を参考にして６０戸に絞って第１期正式販売広告を出したと思います。第１期は見送るので６０戸がどの住戸になるのか内訳は判りません。売主には悪いのですが不人気による大幅値下げを期待しています。

[433: マンション検討中さん]

>>432 買い替え検討中さん

423です。詳しく教えて頂いてありがとうございます、参考になります。

[434: 匿名さん]

第一期即日完売を狙うために、要望書を参考に倍率の高い住戸のみに限定した販売方法に異議があります。
こんなことをしていたら完成在庫になりかねませんか。

[435: マンション検討中さん]

第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？全般に見ないと大丈夫ですか。来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。契約者予定の一人としては心配です。

[436: 匿名さん]

百戦錬磨の業界を乗り越えて来た営業マン達だから大丈夫でしょう。
あの方々は人気動向で強気と弱気の戦略を変えてきます。
長期戦になると覚悟したら販売期数を増やして確実に小出しして売り切るでしょう。
「第１期即日完売」の記録は次回以降の宣伝広告活動で大々的に使えるからこそ意味があるのです。
完成在庫は無い方が良いに決まってますが人気住戸だけを先行して売り切る方が苦戦するので２期以降、特に竣工以降にも目玉住戸を残しておく必要があります。

[437: 匿名さん]

＞＞第一期即日完売って、本当の意味はなんですか？
第一期の申込受付期間は11/21～11/26です。申込が複数の場合は11/26に抽選で決めます。
もし、申込のない住戸があった場合は抽選終了後に先着順住戸として販売します。
ここで注意しなければならないのは、要望書を参考に倍率の高い住戸のみではなく、不人気の住戸を潜り込ませてあります。それは、不人気の住戸が多数売れ残ると大変なことになるからです。なお、抽選に外れた人は先着順住戸にかなり流れます。（抽選に外れたからこれにしようか・・・。冷静な判断ができない状態になっていますので）

ここで、即日完売の意味ですが、11/26までに販売対象物件がすべてに売れた場合です。
また、期を別けて販売するのは、対応能力もありますが、不人気住戸の売れ残りを避けるのも目的の一つであり、まんべんなく織り交ぜて販売するのです。

＞＞来年完成前に売り切れないと、住んでいる住民の負担になります。
来年完成前に売り切れないとしても、売れ残り分は売主が持ち主となっており、住んでいる住民の負担にはなりません。
よって、心配することはありません。
ただ、無償で家具を付けるとか、大幅に値下げをするかして販売します。なお、大幅な値下げはマンション全体としての資産価値の低下につながる恐れがあります。

[438: 匿名さん]

>437

未販売住戸の管理費と修繕積立は売主負担だけど、大量に売れ残って駐車場稼働率が管理計画の想定稼働率を大幅に下回ると管理組合の収入が減って赤字になったりする。ここは機械式駐車場があるから使わなくても維持費はかかるし。

[439: 匿名さん]

駐車場収入は駐車場の維持管理と機械式駐車場の更新に使われる。その収入の一部が維持管理の管理費口に、大半が更新のための積立金口にプールされる。
想定稼働率が大幅に下回ると駐車場収入が減るが赤字になることはない。単に、更新費用の積立額の計画未達ということになる。

[440: 匿名さん]

駐車場独立会計でない場合、更新費用は修繕積立だよ。ちなみに新築時の計画である３０年までには更新費用は含まれない。計画以上の値上げになるのは必至。同じく竪排水管とエレベーターもね。

[441: 匿名さん]

①駐車場を独立会計にしている所は殆ど無いが、それに近い運用を行っている。
②駐車場更新費用は当然のこと修繕積立金口（ここに駐車場収入の大半が繰り入れられる）から支出する。
③機械式駐車場は一般的に25年で更新となっており、長期修繕計画の30年に更新が盛り込んである。
④購入時に修繕積立基金（5年～10年分）があり、初回の大規模修繕後に修繕積立金の値上げは必須である。

[442: 匿名さん]

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的。他も含めて何もわかってないってバレバレ。

[443: 匿名さん]

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画は、将来未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。ただ、販売時の広告に表示する積立金の金額を抑えるため、定額積立を採用するデベは少ない。売ったら最後あとのことは知らないってこと。

[444: 匿名さん]

駐車場使用料って稼働率に応じて収入が変動する。更新費用って計画に従って積み立てないと不足したら更新もままならなくなる。駐車場独立会計ってそういった理由で採用されるケースは少ない。

それに近い運用って何じゃだけど、同じデメリットがある。

[445: 匿名さん]

段階的値上げの計画って５年ごとが一般的となっているが、理事会が総会に上程し承認を得なければ値上げはできない。
よって、10年過ぎても値上げしていないマンションが多々ある。
デベは販売時に修繕積立基金（5年～10年分）を採用し、修繕積立金を低く設定し完売を狙っている。
つまり、10年で20年分の修繕積立金になる。当然、その先は値上げが必要になる。

[446: 匿名さん]

即日完売って知らない人が聞くと人気かと勘違いしがちだけど、とりあえず販売した住戸に販売中に登録が入ったら該当する。各期で時間をかけて小出しにパラパラと販売して、各期は即日完売だけど完成在庫なんてケースもある。

[447: 匿名さん]

定期的な一時金徴収と段階的値上げの長期修繕計画の一番悲惨な末路は、入居後管理組合が計画通りに値上げしないで積立不足になって補修もままならないってパターン。

[448: 匿名さん]

一時金徴収をやっている所は少ない。
デベの販売時の修繕積立基金（5年～10年分）の仕組みが問題である。（行政がこれの廃止を指導すべし）
販売時に２倍の修繕積立金になっていれば段階的値上げは避けられるが、これでは売れない。
管理組合がしっかりしていれば、積立金立不足になって補修ができなくなるようなことはない。

[449: 匿名さん]

定額積立してるデベもあるよ。

[450: 匿名さん]

新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。管理組合が機能するかある意味賭け。

[451: 匿名さん]

＞＞定額積立してるデベもあるよ。
ほとんどのマンションは
・毎月の管理費（管理費口で管理）
・毎月の修繕積立金（積立金口で管理）
・購入時の修繕積立基金（積立金口で管理）
となっており、管理費（管理費口）と修繕積立金（積立金口）は別管理している。

＞＞新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。
戸建でも同じことが言える。
もし、お隣がとんでもない人だったら売却して転居すれば良いが、戸建の転居は売却が困難である。