ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[302: 匿名さん]

>第一期契約は12/3だよね
抽選日が11/26だからそれ前に登録する必要がありますよ。
また第一期は全戸が販売対象ではないから要望書を出さないと登録すら出来ないかもしれません。
支払がローンならば事前審査をパスする事が必須なのであまり残された時間はありません。

[303: 購入経験者さん]

＞＞299
①１０年目の大規模修繕計画は単に販売業者が作成した長期修繕計画のモデルにすぎません。
②瑕疵担保責任は何でも問えるものではなく、適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみです。

[304: 匿名さん]

登録→抽選→重要事項説明→契約って順。事前審査も源泉徴収票か確定申告書の控えを持っていけば一週間くらいだから、まだ、十分間に合う。

あと、要望書出していなくても販売対象の住戸に登録することは可能。というか要望書出さないと登録できないなんてことしたら違法。

[305: 匿名さん]

主要構造部分に手抜き工事があっても瑕疵担保責任期間を過ぎていると、訴えることもできない。一回目の大規模修繕を１０年目までに設定していない場合、泣き寝入りってことになりかねない。

[306: マンション検討中さん]

300です。色々を教えてくれて、ありがとうございます。うちも前向きに検討します。

[307: 匿名さん]

>305
要望書を出さないと登録できないのではなく
要望書を出さないと第１期販売対象にならない事があります。

[308: マンション検討中さん]

＞＞304
要望書＝抽選申込書　と考えたら駄目なのでしょうか。

[309: 近隣住民さん]

ここって2階まではLDの天井高2,500mm、3〜5階までは2,450mm、7〜10階までは2,400mmってなってますけど、かなり低くないですか？
田無の三井は全戸2,500mmは確保できてるのに、賃貸でもないのに2,400mmはどうなの？って思っちゃいました。
これって二重床にしてるからなんですかね？それなら直床で構わないのにって感じです。価格に見合ってなくて少しガッカリしました。

[310: 匿名さん]

天井が低いのは直床を止めて二重床にした影響だと思います。
断熱性評価が☆☆星２個とかどこかに無理が出ている感じがします。

[311: マンション比較中さん]

一般的な天井高は、リビングは2,500～2,650mm、洋室は2,400mmですので、リビングの2,400mmは低いですね。

[312: 匿名さん]

>308

アウト

>[予告広告]
>販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

[313: 近隣住民さん]

>>311 マンション比較中さん
確かに、プレミストも1階は2,650mmで2階〜11階は2,550mmでした。
さすがに2,400mmは微妙ですね、しかもこの価格ですし。モデルの2,450mmですら低く感じましたからね。

[314: 匿名さん]

アンボンドのスラブって内部の鋼材にテンションかけてるんでギターの弦と同じように響きやすい。ってことで廃れてるんだけどな。

[315: 匿名さん]

天井高が低いのは、階高が低いから。それもコストダウン。階高を確保すれば二重床でも天井高は確保できる。

[316: マンション検討中さん]

＞＞312
要望書提出は、予約申し込み前の整理券の受取りでは駄目ですか。

[317: マンション検討中さん]

パークホームズ田無と比較検討しているかたいますか？
ご意見聞かせてください。

[318: 匿名さん]

>316

ツーアウト

>申し込み順位の確保には応じられません。

[319: 匿名さん]

要望書は売り手からすると市場ニーズ調査、客の反応を伺うツールです。
これの内容で販売計画と販売価格を決める事が目的です。
それとボードに花びらを付けて客に見せびらかして購入意欲を煽る事です。
販売戦略的には特定の部屋に申込みが集まって抽選になる事を回避して販売の平準化を図る事です。

[320: 買い替え検討中さん]

要望書が十分集まった頃の１１日が正式販売価格発表日でしたっけ？
正式価格を確認してから希望住戸を変えたり、新規に出したいお客様もいるでしょうから翌日が要望書締切日なんですね。
ＭＲに問合せしたところ第１期販売対象と第２期以降販売対象は予定としては決まっていますが、要望書を締め切ってから正式に決めるとの事です。

[321: マンション検討中さん]

＞＞319
要望書は、プレ予約のように見えますが、違いますか。

[322: 匿名さん]

要望書って、購入意思があるから次の販売で販売対象にしてくださいって書面なんだけど、要望して販売したわけだから優先されるものと勘違いする人がたまにいる。単なる購入希望アンケートだよ。誤解を避けるためか、某デベは要望書ではなく、購入希望アンケートとするようになった。

[323: マンション検討中さん]

>>317
比較検討中の所沢在住のものです。
価格や仕様などの条件は大差なかったので通勤通学に池袋線と新宿線のどちらが都合いいか、
駅前の雰囲気やお店が田無とひばりが丘のどちらが好みかで決めればいい様に思います。

[324: 買い替え検討中さん]

>322
今回要望書の意味をややこしくしているのがＭＲ早期訪問者による要望書早期提出で
抽選になった場合の倍率３倍優遇

[325: 匿名さん]

早期来場者を対象とした優遇って掟破りなんだけどね。

[326: 周辺住民さん]

「販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」
と言っておきながら
要望書提出者に倍率３倍の優遇を与えるなどコスイと思いませんか。これって違法ではないのですか。

[327: 匿名さん]

違法だけど、この程度だと処分されないから横行する。消費者が賢くならないとね。

[328: マンション検討中さん]

要するに販売側の気持ちは、早めに本物件を注目してほしいじゃないですか。

[329: マンション検討中さん]

要望書を巧みに利用して販売住戸を絞って
大好評第１期即日完売
って大々的に広告を打ちたいのが見え見え

[330: マンション検討中さん]

ちなみに今販売状況はどうなっているでしょうか？知ってる方が教えてくればありがたいです。第一期販売はいつまでですか？

[331: 坪単価比較中さん]

要望書を提出してもヒヤカシの人はいないのでしょうか。 もし、いるとしたら即日完売にはなりませんね。

[332: 買い替え検討中さん]

>330
第１期販売は未だ始まっていません
１１日　正式販売価格の発表
１２日　要望書提出の締切日
この後に登録希望者への説明会
２５日　購入希望住戸の登録締切日
２６日　希望重複住戸の抽選日
この後に契約者への説明会
１２月３日　契約締結日です

今日現在の要望書の提出済みの数は知りませんが
先日ＭＲ訪問で聞いたところでは予定者を含めたら１００戸を超えたらしいです。

[333: マンション検討中さん]

>>332 買い替え検討中さん
教えていただきまして、ありがとうございます。

[334: マンション検討中さん]

＞＞317
パークホームズ田無と比較検討中とのことですが、あちらは線路沿いで、駅からの道路も狭い一方通行となっています。
住環境であれば迷うことなくレジデンスですね。

[335: 匿名さん]

>>311 マンション比較中さん
天井高2400mって低いんですね…。天井高まで意識してませんでした。デメリットはディスポーザーなし、断熱性星2だったんですが、天井高も気になって来てしまいました。お値段は高めなのに残念。中古で売れるのか心配ですね。

[336: マンション検討中さん]

>>334 マンション検討中さん
同感です。両方も一短一長ですね。どちらに選ぶのか、迷ってます。

[337: マンション検討中さん]

>>336
平置き駐車場は魅力的。田無駅前はクリスマスのイルミネーションが奇麗です。

[338: マンション検討中さん]

＞＞336、337
パークホームズ田無は、3LDKの72.67平米で4318万円、管理費14,100円、修繕積立金6,540円、修繕積立基金719,400円（11ヶ月分と高い）、駐車場は総戸数 170戸 に対して 敷地内平面 68台（月額 17,000円～18,000円）とあり、平面（自走式？）にしては高い設定ですね。もし、自走式なら1万円以下が適正と思いますが、収入から維持管理費用を引いた残りを管理費に廻すのでしょうか。

[339: 匿名さん]

駐車場設置率が４割と少ないから、足らなくならないように利用料を高く設定して諦めてもらおうってパターンかな。

ちなみに駐車場利用料って独立会計のケースは少なく、一旦管理組合の収入として組み入れ、その中から他の共用施設も含めて維持費を賄うってのが多い。

[340: 購入経験者さん]

＞＞339
機械式駐車場でしたら妥当な料金だと思われます。
駐車場を独立会計にするのは手間がかかりますが、受益者負担の原則から言いますと、駐車場収入を他の箇所で使用するのは問題があります。
つまり、駐車場を使用している人が車とは関係ない所の費用の面倒を見ることになります。
よって、駐車場使用料の金額設定は、それらの維持管理費用と更新費用で決めるべきです。
なお、自走式の場合は機械式と違って更新費用はあまりかかりません。
駐車場使用料の半分以上を管理費に廻して管理費を安くする手法はマンション運営の健全な姿とは言えないのではないでしょうか。
駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
販売会社の手口として、完売するために管理費を安く設定するのが常套手段なので要注意です。

[341: マンション比較中さん]

レジデンスの駐車場は135台（平置き67台、機械式68台）で、総戸数に対して半分の台数です。
駐車場の契約は先着順で決めるのですか、それとも希望者全員による抽選で決めるのですか。
その抽選時期はいつ頃になるのでしょうか。
もし、引渡し時に完売になっていない場合は、契約者だけで全台数の抽選を行うのでしょうか。
それとも、契約割合から算出した駐車場台数で抽選を行うのでしょうか。（未販売分を残して置く）

[342: 買い替え検討中さん]

>341
現時点で決まっている事は優先権付き住戸の契約者によって２３台分の希望の場所が先取りされる事だけです。正式販売開始になってから重要事項説明で明らかになるはずです。

[343: マンション検討中さん]

>>340
一般的に平置きと機械式の両方の駐車場がある物件では平置きの方が高く設定されます。
機械式駐車場の維持管理費は結局のところ管理費の中から充てられるのですね。

[344: 匿名さん]

>>343
駐車場収入は、管理費口（点検保守等の維持管理費用）と積立金口（将来の更新費用）に別けてプールします。 駐車場使用料が独立会計になっていない場合であっても、上記見合い金額を駐車場使用料として徴収すべきであり、その２倍も徴収するとなると健全な姿とは言えません。

[345: 匿名さん]

駐車場独立会計にすると、稼働率が下がるとすぐに赤字になったりとデメリットもある。

[346: 匿名さん]

＞＞345
駐車場収入を独立会計にすると、稼働率低下により積立金口に繰り入れる金額が少なくなることがありますが、これは赤字ではありません。
ここで、言いたかったのは独立会計を意識した料金設定のことであり、実際は、独立会計にしている所は殆どありません。

[347: マンション検討中さん]

A棟とB棟の間が30メートルと営業から聞きました。B棟（中庭側）の日当たりが気になります。下の方の階は冬場の暖かい日差しは望めないのでしょうか？何階まで上がれば午後まで日が入りそうですか？わかる方いらしたらお願いします。西側にブリリアがそびえ立っているのも、丸見えになりそうで気になります。

[348: 検討板ユーザーさん]

>>347 マンション検討中さん

30メートルしかないと陽当たりは厳しいかもしれませんね。私もそのことが気になっています。もう少し距離があればよかったのですが、、

[349: 周辺住民さん]

建設前に近隣住民説明会に参加して資料を貰いました。
近隣の日照権は冬至でも最下層階は最小限の日照時間が保証されています。
でも十分な日照時間は無くなりました。
Ｂ棟の低層階の日照時間は西側ほど厳しいと思います。
ブリリアだけでなく共用棟が建つので尚更です。

[350: マンション比較中さん]

＞＞348
冬至（12/22）で、当マンション位置の正午の太陽の仰角は30.66°です。
Ａ棟の高さを29.65mとしますと、影の先端はＡ棟北側50.0mの位置になります。
よって、Ｂ棟まで30mではなく、最低でも50mは離して貰いたかったですね。
因みに
12:30の 仰角は29.69°で 影の長さは 52.0m
13:00の 仰角は27.92°で 影の長さは 56.0m
13:30の 仰角は25.42°で 影の長さは 62.4m
14:00の 仰角は22.27°で 影の長さは 72.4m
14:30の 仰角は18.56°で 影の長さは 88.3m
15:00の 仰角は14.38°で 影の長さは 115.6m
となります。
もし、間違っていましたらごめんなさい。

[351: 匿名さん]

冬至の日影図確認すればいいと思うけど。日影図って要求しないと出てこないケースが多いよね。