ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[282: 匿名さん]

>>281 マンション検討中さん
営業マンに聞いた話によると,五年ごとに見直して上がりますよ。他の物件もそうじゃないですか

[283: 匿名さん]

段階的け上げと定期的な一時金徴収は将来の未納問題を引き起こするリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。にも拘わらず、売る側は入居時の修繕積立を安く設定するためにこの方式を採用する。売ったあとのことは知ったことではないってことだよ。

[284: マンション比較中さん]

＞＞282、283
①「五年ごとに見直して上がります」は、単に営業マンが言っている事であって、実際は管理組合理事会が検討し、必要とあれば総会に上程して採決しますので、初回の大規模修繕が終わるまで何もしないところもあります。よって、五年ごとは決められているわけではありません。マンションそれぞれです。

②売る側は、売るのに必死で売れなかったら大変です。ですから修繕積立基金を導入し、修繕積立金を低めに設定して販売します。当然、売った後のことは関係ありません。

[285: 通りがかりさん]

角部屋の6000万台の80平米の部屋を買おうか検討中です。
要望は今週末締め切りでかなり迷っています。
角部屋ということで、他の部屋に比べてお値段がだいぶ違うのですが、相場が見合っているのか、どなたかご意見いただけますでしょうか。
また、10年後売却した場合、駅近でない限り1000万くらい値下がりするのではないかと思っているのですが、そんなものでしょうか。

[286: ご近所さん]

＞＞285
角部屋のA-Nがお勧めです。共用廊下（面格子）が無いタイプで気に入っています。
近隣のマンションで、10年以上の物件でも購入時の価格で売れているものもあります。

[287: ご近所さん]

＞単に営業マンが言っている事
各種管理規定等や支払諸費用の金額など販売契約時の内容は
管理組合が変更をしないかぎり法的にも順守する必要があります。
営業マンは販売契約時点の事だけを言っているまでです

＞角部屋の6000万台の80平米の部屋
新築の相場としては現在の高額な土地取得価額や高騰した建材費人件費からみたら適正の範囲でしょう。
でも買った瞬間から中古相場に変わるので相当の値下がりは覚悟が必要と思います。
ただ周辺の築７年～１５年程度の物件は新築当時の価格と同程度を保っている人気地区です。

[288: マンション検討中さん]

>>285 通りがかりさん
角部屋は結構いいですね。ただ広いだけじゃなく、明るくて風通しも良いし、だからそのねだんをするのは妥当っと思います。

[289: マンション検討中さん]

駅に10分でしたら、まぁまぁ頑張れるの感じですね。健康にも良いし。

[290: マンション検討中さん]

>>284 マンション比較中さん
教えてくれてありがとうございます。よくわかりました。参考になります

[291: 匿名さん]

長期修繕計画は販売時に売主が作成するけど、引き渡し後は住民＝管理組合が継承して運営することになる。

段階的値上げの計画で一番悲惨なパターンは、入居後、管理組合で値上げできずに積立不足になって修繕もままならないってケース。

[292: 匿名さん]

長期修繕計画は販売時に作成する期間以降に、エレベーター、機械式駐車場、竪排水管といったそれまでにない大物の交換が控えている。いずれ、当初計画以上の値上げは必至。

とりあえず費用を使わないからと言って最初の大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐら。

[293: マンション比較中さん]

＞＞292
長期修繕計画は販売時に作成されていますが、結構ドンブリで、かなり余裕がある場合もあります。
従って、初回の大規模修繕後の残額を見て、次回の大規模修繕を賄えるような金額を設定する場合があります。
よって、大規模修繕まで値上げしないなんて先送りしていると破綻にまっしぐらは、必ずしも当てはまるものではありません。
マンションそれぞれです。

[294: 匿名さん]

>293

販売のために入居時の積立金を安く設定してるわけだから、値上げせずに賄えないでしょ。値上げしないで済む計画ならも定額積立にすればいいわけだし。

[295: 購入経験者さん]

当方のマンションは築14年半です。
管理費は購入時のままで、物価の高騰が無ければこのまましばらくは持ちそうです。
修繕積立金は最初の大規模修繕後に値上げになりました。今後、エレベーターや機械式駐車場の更新がありますが、築40年位まで持ちそうです。

[296: 匿名さん]

築１４年だとその間に消費増税があったけど。

[297: 購入経験者さん]

＞＞296
確かに、消費税が5％から8％への増税がありました。
増税前に駆け込みで大規模修繕をやったらとの話がありましたが、そうはしませんでした。
その理由は
10年で大規模修繕を実施した場合（税抜き費用Ａ）の年間負担は、1.05Ａ／10年＝0.105Ａ
12年で大規模修繕を実施した場合（延長により税抜き費用が１割増加と仮定）の年間負担は、1.1Ａ＊1.08／12年＝0.99Ａ
となり、増税後に大規模修繕を行うのが得策だという結論に達したからです。
つまり、増税よりも年数です。

[298: 購入経験者さん]

誤記がありました。
1.1Ａ＊1.08／12年＝0.099Ａ
が正です。

[299: 匿名さん]

１０年目に大規模修繕するって検討したのなら見落としがあったようだね。

大規模修繕の事前調査で建設時の手抜き工事が見つかるって事例が過去にいくつかあった。１２年目に大規模修繕でその前年に調査だと、その時に手抜き工事が見つかっても１０年の瑕疵担保責任期間は切れている。

[300: マンション検討中さん]

私がこの物件は検討候補の一つですが、最近行ってなかったので、売り状況はどうなっているでしょうか？知ってる方がいれば、お願い致します。第一期契約は12/3だよね

[301: 買い替え検討中さん]

３連休で要望書は大分出て来た感じが花びらボードを見て感じました。
Ａ棟Ｂ棟ともに南西も南東も角部屋の中・高層階が埋まっています。
中層階の価格の手頃な部屋も埋まって１００戸に達しているのではないでしょうか。

[302: 匿名さん]

>第一期契約は12/3だよね
抽選日が11/26だからそれ前に登録する必要がありますよ。
また第一期は全戸が販売対象ではないから要望書を出さないと登録すら出来ないかもしれません。
支払がローンならば事前審査をパスする事が必須なのであまり残された時間はありません。

[303: 購入経験者さん]

＞＞299
①１０年目の大規模修繕計画は単に販売業者が作成した長期修繕計画のモデルにすぎません。
②瑕疵担保責任は何でも問えるものではなく、適用対象は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」のみです。

[304: 匿名さん]

登録→抽選→重要事項説明→契約って順。事前審査も源泉徴収票か確定申告書の控えを持っていけば一週間くらいだから、まだ、十分間に合う。

あと、要望書出していなくても販売対象の住戸に登録することは可能。というか要望書出さないと登録できないなんてことしたら違法。

[305: 匿名さん]

主要構造部分に手抜き工事があっても瑕疵担保責任期間を過ぎていると、訴えることもできない。一回目の大規模修繕を１０年目までに設定していない場合、泣き寝入りってことになりかねない。

[306: マンション検討中さん]

300です。色々を教えてくれて、ありがとうございます。うちも前向きに検討します。

[307: 匿名さん]

>305
要望書を出さないと登録できないのではなく
要望書を出さないと第１期販売対象にならない事があります。

[308: マンション検討中さん]

＞＞304
要望書＝抽選申込書　と考えたら駄目なのでしょうか。

[309: 近隣住民さん]

ここって2階まではLDの天井高2,500mm、3〜5階までは2,450mm、7〜10階までは2,400mmってなってますけど、かなり低くないですか？
田無の三井は全戸2,500mmは確保できてるのに、賃貸でもないのに2,400mmはどうなの？って思っちゃいました。
これって二重床にしてるからなんですかね？それなら直床で構わないのにって感じです。価格に見合ってなくて少しガッカリしました。

[310: 匿名さん]

天井が低いのは直床を止めて二重床にした影響だと思います。
断熱性評価が☆☆星２個とかどこかに無理が出ている感じがします。

[311: マンション比較中さん]

一般的な天井高は、リビングは2,500～2,650mm、洋室は2,400mmですので、リビングの2,400mmは低いですね。

[312: 匿名さん]

>308

アウト

>[予告広告]
>販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。

[313: 近隣住民さん]

>>311 マンション比較中さん
確かに、プレミストも1階は2,650mmで2階〜11階は2,550mmでした。
さすがに2,400mmは微妙ですね、しかもこの価格ですし。モデルの2,450mmですら低く感じましたからね。

[314: 匿名さん]

アンボンドのスラブって内部の鋼材にテンションかけてるんでギターの弦と同じように響きやすい。ってことで廃れてるんだけどな。

[315: 匿名さん]

天井高が低いのは、階高が低いから。それもコストダウン。階高を確保すれば二重床でも天井高は確保できる。

[316: マンション検討中さん]

＞＞312
要望書提出は、予約申し込み前の整理券の受取りでは駄目ですか。

[317: マンション検討中さん]

パークホームズ田無と比較検討しているかたいますか？
ご意見聞かせてください。

[318: 匿名さん]

>316

ツーアウト

>申し込み順位の確保には応じられません。

[319: 匿名さん]

要望書は売り手からすると市場ニーズ調査、客の反応を伺うツールです。
これの内容で販売計画と販売価格を決める事が目的です。
それとボードに花びらを付けて客に見せびらかして購入意欲を煽る事です。
販売戦略的には特定の部屋に申込みが集まって抽選になる事を回避して販売の平準化を図る事です。

[320: 買い替え検討中さん]

要望書が十分集まった頃の１１日が正式販売価格発表日でしたっけ？
正式価格を確認してから希望住戸を変えたり、新規に出したいお客様もいるでしょうから翌日が要望書締切日なんですね。
ＭＲに問合せしたところ第１期販売対象と第２期以降販売対象は予定としては決まっていますが、要望書を締め切ってから正式に決めるとの事です。

[321: マンション検討中さん]

＞＞319
要望書は、プレ予約のように見えますが、違いますか。

[322: 匿名さん]

要望書って、購入意思があるから次の販売で販売対象にしてくださいって書面なんだけど、要望して販売したわけだから優先されるものと勘違いする人がたまにいる。単なる購入希望アンケートだよ。誤解を避けるためか、某デベは要望書ではなく、購入希望アンケートとするようになった。

[323: マンション検討中さん]

>>317
比較検討中の所沢在住のものです。
価格や仕様などの条件は大差なかったので通勤通学に池袋線と新宿線のどちらが都合いいか、
駅前の雰囲気やお店が田無とひばりが丘のどちらが好みかで決めればいい様に思います。

[324: 買い替え検討中さん]

>322
今回要望書の意味をややこしくしているのがＭＲ早期訪問者による要望書早期提出で
抽選になった場合の倍率３倍優遇

[325: 匿名さん]

早期来場者を対象とした優遇って掟破りなんだけどね。

[326: 周辺住民さん]

「販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。」
と言っておきながら
要望書提出者に倍率３倍の優遇を与えるなどコスイと思いませんか。これって違法ではないのですか。

[327: 匿名さん]

違法だけど、この程度だと処分されないから横行する。消費者が賢くならないとね。

[328: マンション検討中さん]

要するに販売側の気持ちは、早めに本物件を注目してほしいじゃないですか。

[329: マンション検討中さん]

要望書を巧みに利用して販売住戸を絞って
大好評第１期即日完売
って大々的に広告を打ちたいのが見え見え

[330: マンション検討中さん]

ちなみに今販売状況はどうなっているでしょうか？知ってる方が教えてくればありがたいです。第一期販売はいつまでですか？

[331: 坪単価比較中さん]

要望書を提出してもヒヤカシの人はいないのでしょうか。 もし、いるとしたら即日完売にはなりませんね。