ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2701: 匿名さん]

竣工時に半分しか売れていなかったら、売れ残り分の管理費と修繕積立金をデベが払い続けるのでしょうか？

[2702: マンション検討中さん]

>>2701 匿名さん
管理費はそうですけど修繕費は新しく買う人が払いますよー

[2703: マンション検討中さん]

完売まで竣工後3年具体の計画ですかね

[2704: 匿名さん]

＞＞3年具体
って何ですか？

[2705: マンション検討中さん]

大衆の予想とは逆にいくものということで、オリンピック後も不動産価格高いままだといいな。

[2706: 匿名さん]

＞＞管理費はそうですけど修繕費は新しく買う人が払いますよー
これの意味が理解できない。
管理費、修繕費、修繕積立金があるが
10年間売れなくて、それで買ったら10年分の修繕費と修繕積立金をまとめて払うのか？
管理費＋修繕費　は年度会計でマンション管理組合が運営するのだが・・・。
上記の三つは所有者が払うものだ。つまり、売れ残り分の所有者はデベなのよ。

[2707: 匿名さん]

北西の道路中央の大木との間は車が十分に通れますね。但し、歩道に乗り上げるようにすれば。
どなたか、通れないのではと大騒ぎしていましたが。

[2708: 匿名さん]

良く有る勘違いや思い込みですけれど売れ残った住戸の所有者が負担すべき各種費用は
例え未使用の空き住戸であっても全部負担すべきものです。

でも駐車場や駐輪場等の費用は空きがあれば誰も負担しないので不人気のまま何年も
空きが多く収入が不足して管理費不足になるならば後々になってから住民の負担になってきます。
特に金食い虫と言われる機械式駐車場を持つ物件の場合は駐車料金の収入不足があると
大規模修繕時に修繕積立金だけでは不足する事態も想定されます。

[2709: ご近所さん]

>2707
その問題の木の周囲を再舗装していますから自主管理歩道が迂回路として開放されています。
じっくりと大木、歩道の末端を目測で見てきましたが車両は花壇には踏み込めないとすると
歩道の何処に車止めの杭打ちをするかで決まります。

[2710: 匿名さん]

問題の木のことですが、ブリリアと同じように歩道の一部を踏ませて通行させます。

[2711: ご近所さん]

>2710
車止めの杭打ちを見たのでしょうか？
図面上では隅切りの角２ヵ所とその間の１ヵ所に記載されていますがブリリアと違って
あまり内側ではありませんでした。

[2712: 名無しさん]

個人的にひばりヶ丘に訪れて、気に入ったポイントを。ラーメン二郎がある。お風呂の王様が近くにある。餃子の満州がある。ブルーミーの100円パン&イートインがある。ダイソーとセリアがある。大きな公園がたくさんある。これからフレスポが出来る。

[2713: 匿名さん]

>>2708 匿名さん

未入居住戸の扱いは原始規約次第ですね
修繕積立基金については新入居に払わせるのが一般的

[2714: 匿名さん]

>2712
お風呂の王様は東久留米店と花小金井店ですよ
どちらもひばりヶ丘からは電車とバスで移動する距離です

[2715: 独身男マンション検討中さん]

私は地方出身で、東京のことをほとんど知らないのですが、ひばりが丘の魅力を教えていただけないでしょうか？

[2716: 買い替え検討中さん]

長谷工が施工する事実上の長谷工マンションを買われた経験をお持ちの方にお聞きしたいです。
まだ完成竣工する前から内覧会の日程が確定していたり、
内覧会が始まる前から入居開始日が決まっていて引越幹事会社の見積が始まるってちょっと勇み足過ぎませんか？　長谷工の進め方って今時はこんな感じなのでしょうか？

[2717: マンション検討中さん]

>>2716 買い替え検討中さん

普通は完成してから予定たてるんですか？それはそれでリスキーかと

[2718: 周辺住民]

>>2716 買い替え検討中さん
うちは入居説明会の後に引越し日確定、内覧会の後に見積もりでした。
入居開始日は初期から案内されていたと思います。

[2719: 買い替え検討中さん]

>2716
大手デベ物件を買って住んでいますが内覧会も入居日も「予定」は契約時に発表済です。
でも確定は実際の進捗を確認してからでした。
完成竣工してから内覧会日程の決定通知。
内覧会が終わって補修済が出てから入居開始日決定通知でした。

[2720: 匿名さん]

＞＞2713
10年間売れなくても、新入居が修繕積立基金をまとめて払うのですか？
10年分だったら70万円位になるのですが。

[2721: 匿名さん]

基金だから毎月支払の奴ではなく一時拠出金の方で初回とか大規模修繕時期に合わせた方だから
毎月支払うべき修繕金はその時点の所有者が支払うべきでは
　
　※原始契約に売主の負担義務は無しと書かれていたら話は別です

[2722: 匿名さん]

修繕積立基金というのが曲者です。
購入時に、月毎の修繕積立額の５年分ほど徴収されます。
10年後の大規模修繕は、修繕積立基金＋月毎の修繕積立金　を使い残額ゼロになります。
当然、月毎の修繕積立金の額を上げることになります。
最初から月毎の修繕積立金を多くすればと思われるかも知れませんが、そうすると売れません。
つまり、大きな買い物をしているので、購入時の修繕積立基金には目が向いていないのです。
そのような訳で、デベの販売方法はコスイです。

[2723: 匿名さん]

適正な修繕積立金の額を決めると高額になって販売営業政策に不都合になる。
だから購入時を安く見せて定期的に引き上げていくが引上げ額も抑えたい
その結果として頭金に相当する修繕積立　基金が高額になる訳ですね。
更に売れ残った時に売主が負担すべき修繕積立金も低額で済むから一石二鳥ですね

コスイ！！！

[2724: 匿名さん]

そうだったのですか。
修繕積立基金は購入者がお金を出すのですね。
言うならば、毎月の修繕積立金を低く抑えるための頭金のようなものなのですね。
売れ残りに対してデベは、管理費と修繕積立金　のみを払うのですね。
この基金の意味がわかりました。やはり策略ですね。デベは　コスイ！　ですね。

[2725: 匿名さん]

歩道に舗装ブロックを敷き詰めましたが、それを剥がして車止め杭設置工事をしています。
これって、工事の順序が逆ではないでしょうか？
もしかしたら車止め杭の着荷が遅れたのかも知れませんが。
その他に何か理由がありますか？

[2726: 匿名さん]

確かに、車止め杭の工事の順番が逆ですね。数本だったらまぁーいいかなんですが、20本以上ですからね。

[2727: 匿名さん]

杭打ち数えて来たら２９本ありました。
大木の側の３本に注目しています。
終わったら車で通れるか試運転してきます。

[2728: 匿名希望さん]

レジデンスの住民が通れない所に杭を打つことはないと信じたいです。

[2729: 匿名希望さん]

>>2728 匿名希望さん
住民の車が通り辛い位置と言う意味です。

[2730: 匿名さん]

車止め杭打ちは南側歩道から順に作業しています。
大木の脇も位置は他と同じでレンガ石２個分だけ内側です。
車は大木の縁石反射板と歩道を踏めばギリギリ通れそうですが
擦りそうな心理的な圧迫感があるので軽自動車以外は通行を避けそうだと感じました。

[2731: 通りがかりさん]

話題の大木がある道路の写真です。ブリリア側より若干狭い感じでした。

[2732: 通りがかりさん]

ブリリア側の写真はこちらです。

[2733: 匿名さん]

写真を見るとプリリア側が広そうですね。
杭よりも花壇の角が障害になっているように見えます。
どうして花壇を引っ込めなかったのでしょうか。

[2734: 通りがかりさん]

ヌーベルビラージュはなんで今でもあんなに人気あるんですかね？

ここと駅からの距離もそんな変わらないし

[2735: 名無しさん]

>>2733 匿名さん
花壇の角、思った！

[2736: 買い替え検討中さん]

>2734
デベが三井不動産レジデンシャル等、施工が淺沼組、三井住友建設と安心感の高さ。
３００戸を超えるスケールメリットの教授。
設備や仕様レベルの高さ。
最後に坪単価の安さと広さでしょうか。
４ＬＤＫを改造したと思われる３ＬＤＫでは９０平米を超えています。
最後に２０１６年４月に第１回目の大規模修繕を無事に終えています。
修繕積立金不足やら想像以上に痛みが酷く工費が嵩みそうな物件もある中で完了は大きいです。

[2737: 匿名さん]

それに加えて
①眺望が良い。
②バス停が目の前
③駅歩8分（一桁の意味は大きい）

[2738: 匿名さん]

ヌーベルの新築時の情報（再追記）

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）
・棟配置　：3棟コの字形配置（A棟：15階建160戸、B棟：15階建115戸、C棟：7階建41戸）
・敷地面積：13,111.69㎡
・建築面積： 4,988.53㎡
・延床面積：36,919.14㎡
・竣工年月：平成15年3月
・販売価格：平均4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・室面積　：平均79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・駐車場　：250台（月額　1.4万円～2.0万円）
・駐輪場　：632台（月額　上段100円、下段200円）
・ﾊﾞｲｸ置場： 20台（月額　1000円）
・専用庭　： 27庭（月額　420円～1430円）
・ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆ： 20　（月額　690円～1190円）
・ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ ：175室（月額　500円、600円、700円）
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ： 7基（9人乗り）
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

[2739: 匿名さん]

でも、10年後に売るとしたら築年の差は大きい。

[2740: 匿名さん]

ひばりヶ丘ってこれだけマンションあるのにパークハウスとプラウドが一つもないんだよね

[2741: マンション検討中さん]

ヌーベルの新築時と今販売中のプレミストシーズンビューが同じ価格というのも衝撃ですよね。なんて時代だ！って思っちゃいます。
どなたかコスモとグランジオの新築時の情報もお分かりの方いませんか？

[2742: マンション検討中さん]

何回同じネタやるの
周辺マンションの野次馬は書き込むなとは言わないけど節度を弁えなさい
ここはおらがマンション自慢スレではありません

[2743: 匿名さん]

>>2742 マンション検討中さん

[2744: マンション検討中さん]

私は以前も投稿しましたが、周辺中古とここを比較して検討しています。なので、周辺物件の情報はとても興味深く読ませて貰っています。
そういう方も一定数いると思うので、ある程度周辺物件の情報が記載されるのは有意義なものと考えていますが如何でしょうか？
出来れば実際に住んでいる方からメリットデメリットも書いてもらえると大変参考になりますし、逆に周辺中古と比較したけどレジデンスに契約した人は決め手を教えて頂けると助かります。

[2745: 匿名さん]

＞＞2741
イエシル　で登録して検索すれば各住戸の新築時価格と面積を全て見ることができます。
ただ、平均価格や平均面積はわかりません。自分で計算するしか方法がありません。
しかし、住戸によって大きな幅がありますのでどのように比較するのか問題です。
例えば、ヌーベルでも
・販売価格：平均4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・室面積　：平均79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
のように大きな幅がありますので、どの数値を見るのか？　平均値を計算して出せば比較できますが。
これは自分で計算したものです。（凄い労力でした）
ただ、安い順から言いますと、コスモ（560戸）、グランジオ（558戸）、ヌーベル（316戸）となります。

[2746: 匿名さん]

＞＞2741　ヌーベルの新築時と今販売中のプレミストシーズンビューが同じ価格というのも衝撃ですよね。
そんなことはありません。
面積が違いますので平均坪単価で比較すべきです。
ヌーベルは、室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）　でした。

[2747: 匿名さん]

しつこいなあ

[2748: 匿名さん]

コスモが安い理由は、アパートのように間取りが同じ。（ヌーベルは列ごとに間取りが異なる）
次に、グランジオが安いのは駅歩13分と駅から遠い。（ヌーベルは駅歩８分）

[2749: マンション検討中さん]

>>2746 匿名さん
言葉足らずですみません。価格というのは平均坪単価が同じという意味です。シーズンビューも同じくらいとの事でしたので。

[2750: マンション検討中さん]

私が気にしているのは、10年後の資産価値です。
周辺中古が新築時とさほど変わらない価格を維持しているのはなぜか？を考えた時に、
1.新築時の価格が安すぎた為に、時代と共に物価が上がり結果今の価格となっている。
2.そもそも谷戸二丁目が新築時と変わらない価格を維持できる特異なエリアなのか。
という考えに至っています。
どちらにしても、中古とはいえ価値があると評価されて今の価格を維持しているはずなので、一体何が評価されるポイントなのか？は気になるところです。
同じ理由がレジデンスにも当てはまれば、もしかしたら10年後でも同じくらいの価格を維持しているかもしれませんし、時代的にさらに物価が上がって入れば価格が上がることも考えられますよね？
なので、様々な意見交換が出来ればと考えています。