ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2678: 匿名さん]

「おかげ様でご紹介できるお部屋が最終４邸です！ この機会に是非ご検討くださいませ！！ 」
は、デベが逃げを打っている。
つまり、販売対象戸数から４戸を除いた分が売れたという意味ではない。
単に、４戸を紹介しますの意味なのだ。

[2679: 匿名さん]

物件の購入のタイミングは人それぞれだと思います。
ただ、特に難しいのが賃貸から分譲にしようと考えている人ではないでしょうか。
銀行融資や個人の資産、物件との兼ね合いなど、長い目で見ないと決断できないことですから。

[2680: 匿名さん]

>>2679
そうですね。
物件選びもさることながら一番大事なのはこのエリアで何年ほど人生を過ごす設計をするか
ってことだと思います。
ひばりヶ丘は高齢化が著しいエリアですから今もそうですが今後ますます高齢化していくでしょう。
特にこのマンションが位置する谷戸町は65才以上の密度および75歳以上の密度が高いエリアですね。
人口ピラミッドの歪さが高いエリアは必ず行政の運営に歪が出てきます。（すでに出てる）

[2681: 匿名さん]

人口ピラミッドの歪みは当該地区に限った事ではありません。国内全域の問題となっています。

[2682: 匿名]

>>2678 匿名さん

さすがにその後にやっぱりまだ20戸あたりもありましたなんて話あるわけないでしょ。
完売の目星がついてきているから、最終って言ってるわけでしょ。

[2683: マンション検討中さん]

>>2680 匿名さん
西東京市の高齢化率の町毎の資料をみましたが、あれは正しくは高齢化率を示す資料ではなく、町毎の高齢者の人口➗面積だから、人口の多い谷戸町は高いだけなんだと思いますよ。違うかな。

[2684: 周辺住民さん]

谷戸町とか都営住宅の多い街は自然に高齢化が進むものです。
建て替え前のＵＲも高齢化が進んでいました。

今日の工事は駐車場の白線引きとか共用棟の内装を仕上げています。

[2685: 買い替え検討中さん]

>2682
一般的なマンション営業手段ですが、最後の住戸数を正確に広告に出す事はあまりないです。
最後最後といいながら約２０～３０戸を５回程度に小分けして最終セールを繰り返したりするものです。
ここも常に先着順１２戸を販売中でお客様には残り僅かで急がないと無くなる印象を与えます。
マンション営業は心理戦の部分が多くを占めますからどこの営業も必死に売り方を工夫します。

[2686: 匿名さん]

>>2681

残念ですが、マクロで考える話ではないんですよ、この手の問題って
なぜならミクロのレベルで濃淡があるから

人体で言う所の人の流れは血液。循環していくのが一番大事。安定して。
ひばりヶ丘エリアの高齢化は深刻で血液の流れがまずい状況
特に谷戸町は高齢化率が非常に高い　つまりはそういう人たちで動脈硬化を直していかないといけない話なんですよ

まぁ、日本全国そうだから「問題を見ないようにする」ってのはご自由に。

[2687: マンション検討中さん]

またタイタニックおじさんか。
懲りないねこの人も。

[2688: マンション検討中さん]

だいぶ綺麗に完成してきましたね。

ところで、何故このスレッドのタイトルは、
レジデンスひばりヶ丘ってどうよ？ってタメ口なんでしょう 笑 他のほとんどの都下マンションのスレッドは〜はどうですか？か〜について、とかなのに。くだらないけどタイトルって大事ですよね。

[2689: 匿名さん]

本質を理解していればタイトルを気にする必要はありません。
もっと広い心でありたいですね。

[2690: マンション検討中さん]

>>2682 匿名さん

何ヶ月も前から最終って案内してますよｗ

[2691: 匿名希望さん]

>>2690 マンション検討中さん

それはレジデンスの話ですか？そうでなければ該当の版でやって欲しいです。混乱します。

[2692: マンション検討中さん]

>>2689 匿名さん
マジレスありがとうございました。

[2693: マンション検討中さん]

>>2691 匿名希望さん

シティテラスのことでした。すみません。

[2694: 匿名さん]

高齢化は谷戸地区、西東京市、東京都、日本全国、全世界の共通の問題です。

[2695: マンション掲示板さん]

>>2686 匿名さん
ミクロのレベル（笑）で語るのはいいけど、エビデンスあるの？

まぁ、どうせ妄想だから「エビデンスを提示せず語る」ってのはご自由に（笑）。

[2696: 独身男マンション検討中さん]

>>2673-2676
返信ありがとうございます。
まあ、５８ｍｍ２タイプの部屋なら同じ単身者も何人かいるでしょうし、私が自意識過剰だったのかもしれませんね。

[2697: 独身男マンション検討中さん]

でも、コンシェルジュとか自販機とか無駄な共用施設だよなぁ。
人見知りだからちょっとした用で出ていくにも顔合わせないといけないのが苦痛だし。
コンシェルジュができることくらい自分でできるし、近所にスーパーがいくつもあるのに自販機とかいらない。
無駄を省いてその分管理費やすくしてほしいです。
まあ、ここはキッズルームとかない分マシなほうではあるが。

[2698: マンション検討中さん]

>>2697 独身男マンション検討中さん

コンシェルジュは格式があって良いですよね。
宅急便が出せるのはとても便利だと思います。
共用部の管理に費用を払うのが難点なら目の前のサンクレイドルも検討されてはいかがですか？

[2699: 匿名さん]

＞＞人見知りだからちょっとした用で出ていくにも顔合わせないといけないのが苦痛だし。
であれば、目の前のサンクレイドルが良いかも。

[2700: マンション検討中さん]

2003年〜2004年頃にひばりが丘近郊で2600戸近く供給された時代がありました。（イオン前の物件も含みます。）
当時からして供給過多で10年後は大暴落だと言われていましたが、谷戸二丁目エリアは新築時と比べて殆ど下がっていません。
こうしたことからも、駅徒歩圏内の大規模物件であるレジデンスは、資産価値が期待できるかなと思っています。特に団地再開発エリアに比べて下がりにくいのではと予想しています。
私は近隣のUR住まいですが、中古物件も含めてこのエリアで検討をしています。
幸いここもまだ未販売住戸があるので、タイミングを見つつギリギリまで比較検討してみるつもりです。こちらのブログも参考にさせて頂きました。
https://manmani.net/?p=9010

[2701: 匿名さん]

竣工時に半分しか売れていなかったら、売れ残り分の管理費と修繕積立金をデベが払い続けるのでしょうか？

[2702: マンション検討中さん]

>>2701 匿名さん
管理費はそうですけど修繕費は新しく買う人が払いますよー

[2703: マンション検討中さん]

完売まで竣工後3年具体の計画ですかね

[2704: 匿名さん]

＞＞3年具体
って何ですか？

[2705: マンション検討中さん]

大衆の予想とは逆にいくものということで、オリンピック後も不動産価格高いままだといいな。

[2706: 匿名さん]

＞＞管理費はそうですけど修繕費は新しく買う人が払いますよー
これの意味が理解できない。
管理費、修繕費、修繕積立金があるが
10年間売れなくて、それで買ったら10年分の修繕費と修繕積立金をまとめて払うのか？
管理費＋修繕費　は年度会計でマンション管理組合が運営するのだが・・・。
上記の三つは所有者が払うものだ。つまり、売れ残り分の所有者はデベなのよ。

[2707: 匿名さん]

北西の道路中央の大木との間は車が十分に通れますね。但し、歩道に乗り上げるようにすれば。
どなたか、通れないのではと大騒ぎしていましたが。

[2708: 匿名さん]

良く有る勘違いや思い込みですけれど売れ残った住戸の所有者が負担すべき各種費用は
例え未使用の空き住戸であっても全部負担すべきものです。

でも駐車場や駐輪場等の費用は空きがあれば誰も負担しないので不人気のまま何年も
空きが多く収入が不足して管理費不足になるならば後々になってから住民の負担になってきます。
特に金食い虫と言われる機械式駐車場を持つ物件の場合は駐車料金の収入不足があると
大規模修繕時に修繕積立金だけでは不足する事態も想定されます。

[2709: ご近所さん]

>2707
その問題の木の周囲を再舗装していますから自主管理歩道が迂回路として開放されています。
じっくりと大木、歩道の末端を目測で見てきましたが車両は花壇には踏み込めないとすると
歩道の何処に車止めの杭打ちをするかで決まります。

[2710: 匿名さん]

問題の木のことですが、ブリリアと同じように歩道の一部を踏ませて通行させます。

[2711: ご近所さん]

>2710
車止めの杭打ちを見たのでしょうか？
図面上では隅切りの角２ヵ所とその間の１ヵ所に記載されていますがブリリアと違って
あまり内側ではありませんでした。

[2712: 名無しさん]

個人的にひばりヶ丘に訪れて、気に入ったポイントを。ラーメン二郎がある。お風呂の王様が近くにある。餃子の満州がある。ブルーミーの100円パン&イートインがある。ダイソーとセリアがある。大きな公園がたくさんある。これからフレスポが出来る。

[2713: 匿名さん]

>>2708 匿名さん

未入居住戸の扱いは原始規約次第ですね
修繕積立基金については新入居に払わせるのが一般的

[2714: 匿名さん]

>2712
お風呂の王様は東久留米店と花小金井店ですよ
どちらもひばりヶ丘からは電車とバスで移動する距離です

[2715: 独身男マンション検討中さん]

私は地方出身で、東京のことをほとんど知らないのですが、ひばりが丘の魅力を教えていただけないでしょうか？

[2716: 買い替え検討中さん]

長谷工が施工する事実上の長谷工マンションを買われた経験をお持ちの方にお聞きしたいです。
まだ完成竣工する前から内覧会の日程が確定していたり、
内覧会が始まる前から入居開始日が決まっていて引越幹事会社の見積が始まるってちょっと勇み足過ぎませんか？　長谷工の進め方って今時はこんな感じなのでしょうか？

[2717: マンション検討中さん]

>>2716 買い替え検討中さん

普通は完成してから予定たてるんですか？それはそれでリスキーかと

[2718: 周辺住民]

>>2716 買い替え検討中さん
うちは入居説明会の後に引越し日確定、内覧会の後に見積もりでした。
入居開始日は初期から案内されていたと思います。

[2719: 買い替え検討中さん]

>2716
大手デベ物件を買って住んでいますが内覧会も入居日も「予定」は契約時に発表済です。
でも確定は実際の進捗を確認してからでした。
完成竣工してから内覧会日程の決定通知。
内覧会が終わって補修済が出てから入居開始日決定通知でした。

[2720: 匿名さん]

＞＞2713
10年間売れなくても、新入居が修繕積立基金をまとめて払うのですか？
10年分だったら70万円位になるのですが。

[2721: 匿名さん]

基金だから毎月支払の奴ではなく一時拠出金の方で初回とか大規模修繕時期に合わせた方だから
毎月支払うべき修繕金はその時点の所有者が支払うべきでは
　
　※原始契約に売主の負担義務は無しと書かれていたら話は別です

[2722: 匿名さん]

修繕積立基金というのが曲者です。
購入時に、月毎の修繕積立額の５年分ほど徴収されます。
10年後の大規模修繕は、修繕積立基金＋月毎の修繕積立金　を使い残額ゼロになります。
当然、月毎の修繕積立金の額を上げることになります。
最初から月毎の修繕積立金を多くすればと思われるかも知れませんが、そうすると売れません。
つまり、大きな買い物をしているので、購入時の修繕積立基金には目が向いていないのです。
そのような訳で、デベの販売方法はコスイです。

[2723: 匿名さん]

適正な修繕積立金の額を決めると高額になって販売営業政策に不都合になる。
だから購入時を安く見せて定期的に引き上げていくが引上げ額も抑えたい
その結果として頭金に相当する修繕積立　基金が高額になる訳ですね。
更に売れ残った時に売主が負担すべき修繕積立金も低額で済むから一石二鳥ですね

コスイ！！！

[2724: 匿名さん]

そうだったのですか。
修繕積立基金は購入者がお金を出すのですね。
言うならば、毎月の修繕積立金を低く抑えるための頭金のようなものなのですね。
売れ残りに対してデベは、管理費と修繕積立金　のみを払うのですね。
この基金の意味がわかりました。やはり策略ですね。デベは　コスイ！　ですね。

[2725: 匿名さん]

歩道に舗装ブロックを敷き詰めましたが、それを剥がして車止め杭設置工事をしています。
これって、工事の順序が逆ではないでしょうか？
もしかしたら車止め杭の着荷が遅れたのかも知れませんが。
その他に何か理由がありますか？

[2726: 匿名さん]

確かに、車止め杭の工事の順番が逆ですね。数本だったらまぁーいいかなんですが、20本以上ですからね。

[2727: 匿名さん]

杭打ち数えて来たら２９本ありました。
大木の側の３本に注目しています。
終わったら車で通れるか試運転してきます。