ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2558: 匿名さん]

エントランスの外壁ガタガタは自然石風にした予定通りの造りです

[2559: 匿名さん]

下層階は白いパテ塗りだらけです
上層階はその上に塗装を吹き付けていますがよく見るとパテが透けて見えます
中層階は現在作業中でマスキングのビニール？シートを局所的に貼りながら作業しています。

[2560: 匿名さん]

>>2559 匿名さん

もっと拡大した写真が欲しいですね
しかし、あの白いのってパテ塗りした結果でしょうか?
私は素人なので人が意図してあの白い部分を塗りで作り出す必要性もわかりませんが、必要があったとしてあれって人の手であんなに不規則かつ時間がかかりそうな形状、数で可能なんですかね?
塗装は多分スプレーによる吹き付けですよね?
あの白い斑点はハケで塗ったって事になりますが随分と手間がかかりかすね。凹凸感を出すための外壁処理ですかね?
でもそれだったら塗装前にパテ塗りしちゃいますよね? ムラが出来ちゃうし。うーん、謎。自然と剥がれたような感じにも見えなくはないがさすがにあんなに大量に剥がれるはずはないし。

[2561: 匿名さん]

想像ですが長谷工の検査と下請業者の補修を繰返している感じがします。
写真を掲載できませんが、双眼鏡を持って至近距離から見てきました。
パテ塗り、吹き付け塗装の終わった階では色ムラがある個所と再度パテ埋めした個所にビニール貼付や付箋みたいなものが付けてあります。
壁に填め込んだサッシ等との境目に直線上に白くパテ埋めした個所もあります。

[2562: マンション検討中さん]

先日現地を見てまいりましたが、車寄せの幅ってこんなモノなのでしょうか？
あれだと一台停車していると占拠してしまい、後から来た車は追い越すことが出来ないですよね？
近所のコスモは幅も広く停車する車と追い越す車分くらいのスペースがありますが、少し疑問に感じました。

[2563: 匿名]

車寄せ云々の前にブリリアとの間の道は木があるから自主公園と花壇が出来たせいでより通れなくなって、ブリリアシティの敷地を通る形ですよね？人の敷地を毎度通るのはいかがなものか？この辺りは施工会社などは配慮しなかったんですか？

[2564: 匿名さん]

敷地配棟から見て住民の方は駐車場で乗降りしてＢ棟サブエントランスを使いそうです。
正面車寄せはタクシー程度しか入らないのではないでしょうか。
日本郵便、宅配業者とかの各種業者も追越不可能な狭さから入って来ないでしょう。

木の脇を通れるかは歩道が完成して再舗装工事が終わったら実際に運転して試してみます。
以前は軽と小型車はぎりぎり通れていました。
話は少々逸れますがブリリアの車は都営住宅の私道を使わせて貰っています。
その辺の事情もあるから木の脇は歩道段差を無くし杭も内側に打って大型車の乗り上げ通行も可能とした気がします。

[2565: 匿名さん]

>>2561 匿名さん
補修が多いのは暑くて剥がれちゃったんですかね

[2566: 匿名さん]

車寄せは安いマンションだしこんなもんでしょ
普通はもう一台通れるようにはするけどしょうがない

[2567: 匿名さん]

どなたか問題となってる壁の最新の写真をお願いします。

[2568: 匿名さん]

>>2561 匿名さん

私も見てきましたがたしかにパテ塗り見たいです。浮いて剥がれてるわけじゃないようですね

って事はやはり補修してるという可能性が高そうです。
でもやはり解せませんね。なぜパテ塗りを上からやるんでしょうね。塗装ムラやコンクリのヘアクラック程度でしたら重ねて塗装すれば済むでしょうに。
それにこの膨大な数。うーん、謎です

[2569: 匿名]

>>2568 匿名さん

私も見ましたが、3階くらいまでと6階以上くらいはなっていましたが、4〜6階くらいまではなってませんでした！謎です。

[2570: 周辺住民さん]

白いパテ塗りをした上に吹き付けを行うのでＡ棟Ｂ棟それぞれ階層で違いが出ています。
作業の進み具合で昨日とも違って見えています。

[2571: 匿名さん]

>>2570 周辺住民さん
作業進捗の差を問題にはしてないと思いますよ
なぜパテ塗り補修がこんなに多いのかってところかと。

[2572: 周辺住民さん]

車寄せについてですが、確かに少し小さめかもしれませんが車寄せがあること自体エントランスに雰囲気が出ますね。
外構も大分出来上がってきましたし、道路も舗装される様なので街全体の雰囲気も良くなりエリアの資産価値が向上することを期待します^ ^

[2573: 匿名さん]

価値向上もいいんですが価値が保たれることをまずは願います。
パテ塗り問題の方は大丈夫なのかな...

[2574: 匿名さん]

現地を見ると吹き付け塗装の棟と階層が増えてパテが見える箇所は激減しています。
けれども塗装の色ムラは酷くて完成とは思えません。
全体的に最終塗装をもう１回やりますよね？
この状態で内覧会をやったら購入した部屋に入る前に共用廊下を歩きながらへこみますよ。

[2575: 名無しさん]

パテで補修する理由にコンクリート関係あるのかな。問題解決しないと購入者は眠れない夜を過ごしちゃうね

[2576: 匿名さん]

>>2575 名無しさん
そこですよね

色ムラのためにパテ塗りするとは思えないです。それだったら塗り直しするだけですし
パテ塗りしたってことはコンクリにクラックがあったとしか思えないんだがどうなんだろう?

しかも、仮にクラックが沢山あったら塗装前にパテ塗りで埋めますよね。じゃないと色ムラも出来るし凹凸感出ちゃうから。

想像でしかないけど、ヘアクラック程度だから塗装すれば見えなくなる程度だと思って先に塗装したけど乾いたらクラックがあった所がやはりクラックが目立つ、って事でパテ塗りを上からしてまた塗装、とかそういうパターンだろうか?
だとしてもこんなに多くの亀裂がある? コンクリの水分量とか間違ってた?とかじゃないとそんなに多くのクラックって発生しないよね？ 謎だ

[2577: 匿名希望さん]

このことで営業さんと話した方はいないのでしょうか？

[2578: 匿名さん]

このクラックらしき部分とはコンクリートを打設した部分ですか？　それともモルタル仕上げした部分ですか？

[2579: 匿名さん]

>>2578 匿名さん
コンクリじゃない?
玄関ドア側だし

[2580: マンション検討中さん]

こういう事態もあるのか…。
どのマンションも、ちゃんと建物見てから購入した方が良さそうですね。

[2581: 匿名さん]

>>2580

補修してる内容によるけどね
コンクリのクラック自体は収縮で普通にあるからね
が、だとしたらなぜ補修してから塗らなかったのか？っとは思うけど。

[2582: マンション検討中さん]

>>2500 匿名さん

シティテラスの人は三菱地所はありえない値段で入札して手が出せなかったって言ってたのでそれなりにかかってるのでは？

[2583: 匿名さん]

請負業者が塗装を終えて長谷工の検査を受けたら施工不良を多数指摘されたんじゃない？
少し前に作業者とは服装が違い首から身分証を下げた集団が手にボードを持って書き込んでいたから。

[2584: 匿名さん]

>>2583
いや、そりゃそうだろうが数がなぁ

[2585: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[2586: 匿名希望さん]

これは玄関側とベランダ側の両方ですが？

[2587: 匿名さん]

>>2585

それは購入者のこれからの行動次第じゃないかな
購入者たちが一致団結してと状況説明と原因究明を要求し、納得できないなら引き渡しを受けない。
並行して第三者検査機関に依頼をして精査もしてもらい、売主側とのレポートと付き合わせてできるかどうか
じゃないかな。
現状の状態での引き綿しが原則の中古マンション買ってるわけじゃないんだから、
そこはやっぱりちゃんと当初予定されていた設計図・設備・工法、に従って作られてるものを
引き渡しされないとおかしいからね

車だって同じでしょ。新車を買ったのになぜか板金されてる、とかいやでしょ、普通に考えて。

[2588: 匿名希望さん]

2586 です。
失礼しました、「ですか？」の間違いです。

[2589: 名無しさん]

>>2530 名無しさん
高画質の写真をアップされてるから、拡大してみたらパテ補修だらけですね。とりあえず写真を保存させてもらいました。

[2590: 匿名さん]

建築中の写真もっと欲しいですね

[2591: 匿名さん]

壁のキレツとありますが、そうではないと思います。
コンクリート打設不良によるデコボコだと思います。
塗装作業員はこの程度なら問題はないと判断して塗装したものだと思います。
それを長谷工の検査員に指摘され、バテで平らに仕上げていると思います。
へたにパテ塗りをすると数年後にはめくれたりすることがありますので、デコボコでもそのままがよかったと思います。（当然、強度上の問題はないので）

[2592: 匿名さん]

補修、補修と騒いでいる人がいますが、車や家電製品とは異なり、建物は現場作業で作り上げるのです。
この程度の内容は建設作業における通常の行為です。よって大騒ぎしないで下さい。

[2593: 匿名さん]

>>2592 匿名さん

こういう状態が普通というのを示せる資料ありますか？画像とか。

[2594: 匿名さん]

恐らく、長谷工の検査員が社内基準に照らし合わせたらアウトとなったのでしょう。
この基準は会社によってまちまちです。よって、工程毎のチェックは長谷工がやるべきです。
実作業をやっているのは下請けです。よその現場ではOKだったのに、何故ここでは駄目なのか！　と言うことになります。
あくまでも見てくれの問題なのです。

[2595: 匿名さん]

>>2591 匿名さん

亀裂、クラック、どちらも同じだけど中身が見られる前にパテ塗りされてるからわからないよ、致命度は。ヘアークラックはコンクリでもモルタルでも収縮で必ず発生するけどこんなに沢山、まだ作ったばっかりで発生するかな

[2596: 匿名さん]

このような所に大量に亀裂、クラックは発生しない。
単に、コンクリート打設不良によるデコボコだと思います。
それをパテで平らにしているだけだと思います。

[2597: 匿名さん]

>2596
もしコンクリート打設不良ならば
Ａ棟Ｂ棟の全部の階層にパテを塗っている事になり
表面上見えない個所も含めて建物全体的が打設不良の可能性もありますよね。
いくら長谷工お得意の短期間工法で安普請と揶揄されてもそれはないでしょう。

[2598: 匿名さん]

>>2597 匿名さん
異常に暑かったから乾きとか膨張した可能性はあるよ

[2599: 通りがかりさん]

キレイですね

[2600: 匿名さん]

契約者に説明はないのかしら。

[2601: 匿名さん]

>2599
昼間は北西側歩道出入口に接する市道を舗装していましたが照明も完成したんですね

[2602: マンション比較中さん]

「外見は」ダイワさんのマンションが頭一つ抜けてますね。

[2603: マンション検討中さん]

>>2599 通りがかりさん

とても綺麗ですね。ありがとうございます。

[2604: 匿名さん]

正面エントランス前を通行止めにして舗装工事をしていたので
エントランスを迂回路として通ってきました

[2605: 匿名さん]

新築から補修が多いマンションはちょっと困りましたね

[2606: 匿名希望さん]

今朝、エントランス前からB棟北側を通りましたが、目視では壁の色むらや凸凹は確認出来ませんでした。写真も撮りましたが、拡大してもよくわかりませんでした。

[2607: 匿名さん]

敷地外や自主管理歩道からの目視では色ムラは判りません。
双眼鏡で見ると色ムラは明白ですし不良個所の目印貼りも判ります。

[2608: 匿名さん]

高画質の写真をとってほしいです

[2609: 匿名さん]

今回の壁の問題は「許容範囲」「不良」のギリギリの所だったのでしょうね。
・作業員から見たら「許容範囲」で不良ではない。
・長谷工の検査員から見たら「不良」である。
と言うことでしょうね。
作業員としたら納得できないでしょうが、無理やり手直しをさせられた。
と言うことだと思います。
つまり、やり過ぎですね。

[2610: 匿名さん]

このマンションは価格の割に随分と上物を削っていますがもし施工不良もそこからきてるのだとするとちょっと悲しいですね
ひばりヶ丘は近隣含めて供給過多担ってだぶついていますしリセールでも他物件での競争力が保てそうにない気がします

[2611: 匿名さん]

リセールの人はあまりいないような気がします。
よって、リセール抜きで考えたほうがよいですね。

[2612: マンション検討中さん]

>>2602 マンション比較中さん

そうでもないと思うのですが毎回ダイワ上げの人が来ますね

[2613: 匿名さん]

>>2609 匿名さん
逆に言えば長谷工の品質管理はそれなりにしっかりしてると言える？

[2614: 匿名さん]

>>2613
どうかな
亀裂の内容を知ら無い限りはなんとも言え無いね
どのデベも見てくれには流石に気を使って対応しますからね
補修程度に大した金額じゃないし
見えない部分はいつ問題が顕在化するか見えないから怖い

[2615: 購入経験者さん]

本来ならば売主の三菱地所レジデンス等３社がきっちり品質管理すべきで、
施工会社の長谷工が元請けの立場で下請けの監視をしているだけだから心配。
長谷工の特別なアフターサービス有りとか三菱等は丸投げするから要注意。

[2616: 匿名さん]

三菱グループは懲りないね
三菱地所も青山でやったばかりでしょ
三菱自動車も不正隠しやってたし

[2617: マンション検討中さん]

どうも勘違いなさっている方が多いようですが、ここはあくまで大林新星和不動産・三菱地所レジデンス・三菱倉庫の共同事業であって、事業主（売主）としての管理責任は基本的には幹事会社である大林新星和不動産にありますよ。
販売を三菱地所レジデンスに任せてるから、三菱の力で売っている三菱のマンションと思われがちですが、そもそも土地を入札で最初に買った時も大林新星和不動産でしたしね。

[2618: 匿名さん]

>>2617
JVになると幹事会社がいたとしても擦りつけあいになるって話をいってるだですよ
だから一番力が弱い大林新星和不動産が幹事に据えられてるんでしょ
世の中の常でしょ。矢面に立つ人を差し出して裏であやつる、ってのは。
そうじゃなかったら、最初から大林新星和不動産が単独でやってるでしょうに。

[2619: マンション検討中さん]

>>2618 匿名さん
大林新星和と三菱地所レジのJVで、三菱地所レジが幹事のマンションもあるから、土地買った会社、出資比率で幹事は決めてるのではないのかな。

[2620: 名無しさん]

このマンションは施工不良なの？ここで書かれてることって、あくまでも想像ですよね？実際はどうなんだろう。施工不良なら契約者は手付返還もしくは手付倍返しで契約解除できるの？

[2621: マンション検討中さん]

物件概要に売主が数社名を連ねている場合は、出資比率の順に会社名が登場します。なので、今回は大林新星和が幹事会社になります。
大林新星和は販売会社を持っていないので三菱地所にJVを持ちかけたと推測されます。三菱の力で販売した方がブランド価値も上がりますしね。
出資比率に応じて利益も按分されるのでデベは皆幹事会社を狙ってますし、その代わり決定権も持てます。矢面に立たせる為だけに幹事会社に据える事はあり得ないですよ。

[2622: マンション検討中さん]

大林新生和不動産の100%株主は大林組です。

[2623: 通りがかりさん]

壁きれいになっていました。

[2624: 匿名さん]

施工不良で騒いでいますが、それは完成した状態で判断します。今は工事途中なのです。
ですから、施工不良という言葉は該当しません。

[2625: 匿名さん]

大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社の持ち分は同率です。
土地購入は大林新星和不動産株式会社でしたが、筆頭会社の立場は微妙です。

[2626: ご近所さん]

今日も西武タクシーが何台もお客様を乗せて現地見学に訪れています。
今は外から見学ですが内覧会が始まったら未契約のお客様も中を見て品定め出来ますね。

[2627: 匿名さん]

施工不良で契約がどうのこうのと騒いでいる人がいますが、本当に施工不良と言うならば完成後に第三者機関に調査を依頼して調べることになります。当然、依頼した人がその費用を負担することになります。

[2628: 匿名さん]

管理組合が優秀なら第三者機関を雇って検査するよね。自分が理事長になればやりやすそうだけど。

[2629: 匿名さん]

>>2628 匿名さん
俺が理事長ならやりますよ 一戸あたり数万程度ですからね
引渡し受けたらおわってしまいますから

[2630: 買い替え検討中さん]

宅地建物取引業法による瑕疵担保責任が切れる２年以内に管理組合がチェックする事です。

アフターサービスの終了前は住戸の専有部分の問題の対応に追われてしまい、
共用部分まで確認できないという管理組合さんが多く、
共用部の瑕疵を見逃したまま放置されるという事が多いようです。

[2631: 匿名さん]

完成したら鍵の引渡しがあります。
つまり、一旦受け取ることになるのです。それを拒否することはできません。
ただ、受け取った後に瑕疵が見つかれば保証期間内であれば手直しさせるのです。
なお、管理組合の理事長は受け取ってから選任するのです。
わかり易く言えば、受け取る前は管理組合が存在しないのです。

[2632: 匿名さん]

＞＞2629
それをやるには
引渡し後に管理組合を設立し、臨時総会に上程しなければならない。
ここで、入居時にどれだけ売れ残ってているのかが問題になる。
完成在庫が多いと、その分デベが議決権を持っており、簡単に否決されてしまう。
簡単ではないと思うよ。

[2633: 匿名希望さん]

外壁は綺麗でしたよ。

[2634: 匿名さん]

そうでしょう。素人が大騒ぎして。全くもー。

[2635: 匿名さん]

南側の片勾配の道路ですが、道路中央でアスファルトを切断して、中央より北側部分を削って低くし両勾配の道路にするのですね。

[2636: 匿名さん]

今月一杯で、道路も含めて外構工事が完了するようですね。
ところで、内装作業の進捗はどんなもんでしょうか。

[2637: 匿名さん]

内装は標準装備の基本的な工事は終わっています。
オプション等を注文された場合は未だです。
内覧会時点でどこまで装備されるかは不明です。
カーテンやエアコンなどは遅い様です。

[2638: 匿名さん]

と言うことは、今月末に竣工と言うことでしょうか？

[2639: 匿名さん]

オプションは、鍵の引き渡し後１週間以内に作業するみたいですよ。

[2640: 匿名さん]

>>2639 匿名さん

↑住民版に投稿すべきところを間違えてしまいました。ごめんなさい

[2641: 購入経験者さん]

近くの購入経験者です。
鍵の引き渡し前にオプションが済んでいました。
デベによって違うのですね。

[2642: 購入経験者さん]

デベで色々違うんでしょうね。
内覧会に間に合うのは契約時に選んだ無償・有償セレクトと有償オプション。
鍵渡しに間に合うのはデベ主催の各種販売会の備品でした。
鍵を貰って室内に入って最初にやったのは各種販売会で買った商品のチェック。
若干の不備や不良個所があって内覧会の延長戦になってしまいました。
ここは遅いみたいだから色々買った方は大変かも。

[2643: 購入経験者さん]

鍵を受け取ってからのオプションだと、まだ引越し前であり、業者の出入りはどうするのでしょうか？

[2644: 購入経験者さん]

>2643
鍵を預けない限り立ち合い必要で嫌ですね。
自分で購入した電気製品、家具などは日時指定で配送や工事をして貰うから仕方ないけれど、
デベのオプションは高額が多いからメリットが無いかも。

[2645: 匿名さん]

今日も長谷工の検査の日でしょうか普段の作業員は敷地内にはいません。
首から身分証を下げて大きなボードを持った人達が背伸びしたり下から覗き込んだり
手摺の外まで丹念にチェックしています。

[2646: 名無しさん]

西東京市長の丸山浩一氏はどんどん市民サービスを有償化したり、市民の声を無視しつづけて、保谷庁舎を新設する資金をためこんでるらしい。

[2647: 名無しさん]

どれくらい売れたのかな？

[2648: 匿名さん]

保谷庁舎解体と田無庁舎の傍に仮庁舎建設は市議会を通過しているね
合併に伴う２庁舎統合は最終的にするんだから金は貯めて当たり前
何処に統合庁舎を建てるにしても２０３３年までには何とかして欲しいからね

[2649: 匿名さん]

55%位売れたらしいですよ。

[2650: 匿名さん]

完売までは竣工後１年はかかるでしょうね。
管理組合の運営がややこしくなりますね。

[2651: 匿名さん]

シティテラスひばりが丘は竣工して1年半になりますが、1割程度売れ残っています。
レジデンスはへたをしたら、完売までに竣工後2年かかるかも知れません。

[2652: マンション検討中さん]

>>2651 匿名さん

シティテラスはあと6邸ですよ！レジデンスは割高だから時間かかりますね。

[2653: 匿名さん]

シティテラスは、B棟10戸、D棟20戸の計30戸の売れ残りではないですか？

[2654: マンション検討中さん]

>>2653 匿名さん
ホームページに残り6戸と書いてあるので間違えないです！
どこ情報ですか？

[2655: マンション検討中さん]

最終4邸になってました！2年以内には売れますね。

[2656: 検討板ユーザーさん]

そうなんですね。どこも苦戦してますね。
最初に建ったほうのプレミストは完売したのかな？
シーズンビューは売れ残りそうだけど。レジデンスのほうがまだ良さそう。

[2657: 匿名さん]

駅から近いレジデンスと駅から遠いシーズンビューとの一騎打ちですね