ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2458: 匿名さん]

2454が荒らしまくっていますが、ここを買いたくても買えない人なのでしょうね。

[2459: マンション検討中さん]

乞食に餌をやってはいけないということですね。承知しました。
削除依頼、お手数ですがよろしくお願いいたします。
まともな方が多くて安心しました。

[2460: 通りがかりさん]

ひばりが丘の歴史とか全く知らないし、興味もありませんが、住んでみていい所だと実感してます！

[2461: 匿名さん]

4000万円以下で押さえておきたいところですね

[2462: 匿名さん]

昨日、東北地方で水害がありました。
なお、以前の次のようなスレがありました。

住まいに適さない場所は次の１０ヶ所ありますが、ここはどれにも該当しません。
・山の麓（土砂崩れ）
・河川沿い（堤防決壊）
・海岸沿い（津波、高潮、塩害）
・崖の上下（崖崩れ）
・低地（水没）（レジデンスの標高は59ｍ）
・軟弱地盤（地盤沈下、流動化現象）
・火山帯（噴石、降灰）
・断層帯（地震）
・風雪害（建物損傷）
・喧噪（睡眠不足）

よって、今回の東北の水害は
・河川沿い
・低地
ということですね。

[2463: 名無しさん]

A棟とB棟が30メートル。A棟の住人に見られると思ったらB棟に住んだらなかなかバルコニーに出づらいなぁ。

[2464: 匿名さん]

そうなんです。A棟とB棟が近すぎます。
A棟、B棟、C棟ではなく、Ｌ字型の建物、または20階建ての一つの建物にすることができなかったのでしょうか。
日照権は別にして、ここでは高さ制限があるのでしょうか。

[2465: 匿名さん]

お見合い部屋は嫌ですもんね

[2466: 匿名]

>>2463 名無しさん

だからb棟の低層階は安いんだからしょうがない。価格に反映されている。

[2467: 匿名さん]

それでは回答になっていない！　B棟の高層階でも同じこと。
B棟の低層階が安いのは日照の問題である。

[2468: 周辺住民さん]

A棟のバルコニーは道路に面しているので、割と全方位から丸見えなことを考えると、住民にしか見えないB棟の方が良いかな？と個人的には感じています。
バルコニーから中庭が見えるのも悪くないと思うのですが、如何でしょうか？

[2469: 匿名さん]

Ａ棟の低層階ならあり得ますね。

[2470: 名無しさん]

日照はモデルルームで確認できます。冬至以外は、B棟の日当たり問題なかったですよ。眺望を気にしなければ、少し安いしお買い得だと思いました。

[2471: 匿名さん]

日照はB棟の下層階で問題があります。工事期間中に現地で確認しました。
なお、中層階や上層階では問題はありません。

[2472: ご近所さん]

Ｂ棟低層階の中でも西寄りは西隣のブリリアシティ１４階の陰になり易いので
日照が遮られる時刻はかなり早くなりそうです
建設中に通りを歩きながら見続けていた感想です

[2473: 周辺住民さん]

>2464
地価が高騰しているので最近の物件は独立型は少なくＬ字型ばかりです。
ここの計画を初めて見た時にＬ字型で無かったので驚きました。
販売戸数を可能な限り増やすためにＡＢ２棟建て＋変形Ｌ字のＣ棟になった模様です。

[2474: 匿名さん]

容積率の関係で販売戸数（正確には床面積）が決まります。
270戸ですからＡ棟だけで20階建てにすれば可能かと思いました。
ただ、高さ制限があるのかどうか？

[2475: 匿名さん]

高さ制限はないでしょう。
でも日照規制はありますから２０階なんて無理だと思います。
可能であっても建築基準法上の高さ基準から２０階建てにするメリットもありません。

[2476: 匿名さん]

日照規制はＢ棟の北側がメインだと思います。よってＢ棟が無ければＢ棟から離れたＡ棟で20階建てが可能かと思いました。
そうすればＡ棟とＢ棟との近接問題が生じなかったと思います。

[2477: 匿名さん]

この土地の容積率の制限は200％です。よって、本マンションはギリギリの容積率199.99％で設計されています。
容積対象床面積が決まっていますから部屋の面積をいくらにするかでマンションの戸数が決まります。
例えば、部屋の面積小さくすれば300戸以上も可能でした。ファミリー層を対象とした部屋面積にしたので結果として270戸になったのです。
つまり、土地があるからと言って、いくらでも戸数を増やせるものではありません。容積率の範囲内での戸数となります。

[2478: 匿名さん]

>>2477
それはみなさんわかってるかと思いますよ、売主都合として。
それと買い手判断は別ですからね

[2479: 匿名さん]

売主都合なんて有り得ません。売れなければ何にもなりません。
つまり、どのような物を造れば売れるかです。
それを考えて建設するのが事業というものです。

[2480: 匿名さん]

>>2479 匿名さん

売手都合はありますよ
ディスポがないのも売手都合です。
ここはこれ以上価格に転嫁しても買い手がないって事です

[2481: 匿名さん]

勘違いされているようですね。
ディスポーザーを設置した場合は
①地下に大きな汚泥槽が必要となり、定期的に汚泥の引き抜きが必要で莫大な費用がかかり、管理費にはね返る。
②ディスポーザーの寿命は15～20年であり、交換に10万円程度がかかり、居住者負担となる。
③ディスポーザーにかけれない物もある。（配管が詰まるため）
④２４時間ゴミ出し可能なマンションでは必ずしもディスポーザーを必要としない。
⑤初期費用（本体、配管、汚泥槽）が販売価格にオンされる。
となり
売手都合ではないのですよ。

[2482: 匿名さん]

>>2481 匿名さん
勘違いしてるのはあなたです。
5は売手都合です。レンジやキッチンも廉価版にしたのも売手都合ですよ。
土地を高値掴みしてるから利益確保以前に上物削りまくらないと売価がここの相場をはるかに超えるからです。既に大きく超えてますがそれ以上に高くすればもはや売れないからですよ。売れないと在庫リスクだけを抱えるからね。売価の天井がエリア事にありますから。仮に上物にお金をかけて高級マンションとして平均1億円で売ったとしてもここでは見向きもされないです。5000万円が関の山。積み上げ式だとこの売価を超えちゃうから削ったのです。

[2483: 匿名さん]

「土地を高値掴みしてるから・・・」という受け売りを信用したら駄目ですよ。
きちっと調べてから自分の言葉で発言して下さい。

[2484: 匿名さん]

他の方が言っていましたが、5000万円の物件の場合
・デベの取分1000万円
・施工会社の利益500万円
・販売管理費500万円（販売経費250万円＋販売会社利益250万円）
・原価3000万円（土地購入費1400万円＋建設費1600万円）
とあるように
廉価版にしなくても建設費がそんなに増えるものではありません。
つまり、建設費1600万円が1700万円になる程度ですので、売価5000万円が5100万円になり、決して1億円になるものではありません。

[2485: 匿名さん]

>>2484 匿名さん

そういう話をしていませんよ。
高級仕様として中身にお金をかけて仕上げたとしてもエリア属性で売れる金額の上限は決まるという事を言ってますよ。１億円にならない、ってのは的外れです。豪華仕様にすれば億超の部屋にはできます。がここではそれで売っても売れないのをわかってるからやりません。このエリアで売れるターゲット層、価格上限でしぼったら削るしかなかっただけの話です

[2486: 匿名さん]

自主管理公園と歩道がたいぶ完成に近づいてきました。
話を聞いた所では山の日、日曜日、旧盆期間中に入るので
その前に完成させたいところだが台風接近で微妙だと言っていました。
現在は強風に備えた片付け中です。

[2487: 匿名さん]

強風でマンション傷とかつかない事を祈ります
雨も勘弁です 洪水が心配ですね

[2488: 匿名さん]

工事保険に入っているので安心して寝て下さい。

[2489: 購入経験者さん]

ちょっと的外れな酷い事を言うと
完成前に地震や暴風、大雨を受けて対応がされていた方が安心です

[2490: 匿名さん]

まったくそのとおりです。
大雨でないと発見できないことがあります。

[2491: 匿名さん]

>>2489
そうなんですよね
でも問題はそこまで大きな目で見てもわかる損害が出ればいいのですが
ぱっと見ではわからない程度だと厳しいですよね
他の物件の掲示板でも外壁タイルがちょっとおかしいとかの論議がたまにありますが
ああいうのがないといいなと。クラックでの浸潤とかすぐにはわからないですしね

ドローンでの撮影で全方位からの撮影ってしてもらえないのですかね

[2492: 匿名さん]

>>2490
すでに契約してる人もいるでしょうからそういう人はちゃんと建築監督してほしいですね
もう自分たちの物件になるわけですし

[2493: 検討板ユーザーさん]

逆に、あれもこれもつけちゃって高級路線でいったら良かったのに。
蓋を開けてみたら中途半端で、みんなガッカリしたしょ

[2494: 職人さん]

高級志向でしたら長谷工以外の物件を選ぶことになります。
長谷工は衣料品のユニクロと同じようなものです。
皆さんはそれを承知で購入しているものと思います。
ユニクロは厭だ！　と同じように　長谷工は厭だ！　と言う方もいます。
しかし、近年は長谷工の技術レベルが向上したので価格以上のものがあり、お買い得物件が多いです。
また、購入して数年たてば施工者である長谷工の名前が次第に表に出なくなり、気にならなくなると思われます。

[2495: 名無しさん]

この土地で、大手デベ、大規模マンション、新築ってなると今後なかなか出てこない。だからこそ大きな買い物だし、たとえ100万物件価格に上乗せされても設備が充実するだけで満足度は格段に違います。どうせ大金払って住むんだったらよりよい住環境を求めたいからこそ、がっかりしちゃうんですよね。私はね。

[2496: 匿名]

>>2495 名無しさん
わかります。ディスポーザーも色々言う人いますが、近隣の10年前のマンションですらついてるものをわざわざ削らないで欲しいです！売るときもやはりついてる方がイメージよいし。

[2497: 匿名さん]

ディスポーザーをわざと外したのは深いわけがあるのです。
販売員に聞かなかったのですか？

[2498: マンション検討中さん]

>>2496 匿名さん
ほんとですよね
マンションメリットが削られると嫌ですね

[2499: マンション検討中さん]

>>2494 職人さん

長谷工は安定した施工だし安いのでいいと思います ってか最近のマンション施工は長谷工がほとんどだし
でもその格安長谷工をつかってもこの金額になったってことはかなり土地を高値で仕入れちゃったんでしょうね

[2500: 匿名さん]

土地の仕入れ値もあるかも知れませんが、いくらかかったからいくらで売ろうというものではありません。
つまり、この場所だったらいくらで売れるかで価格を設定します。よって、本物件はデベが儲け過ぎです。

[2501: マンション検討中さん]

コスモ、ヌーベルって、今中古売り出てる？

[2502: マンション検討中さん]

>>2495 名無しさん
100万ぐらいの上乗せ設備だったら、オプションでカバーしてるんじゃないかな。たぶん

[2503: 名無しさん]

>>2502 マンション検討中さん

オプションとかリフォーム対応は、住宅ローンに組めず、希望の金利、銀行でなければできるとこもあるけど、そこまでしてリフォームするのはなんかちがうんですよね。なのでがっかりなんです。ちなみに、トイレ、風呂、キッチンの水周りのリフォームの相場で300万と聞いてたので100万という金額を出しましたが適当に出した数字です。

[2504: マンション検討中さん]

ディスポーザー以外で、他の物件より劣ってる設備ってなんでしょう？ 自分はすぐ浮かばんですが。

[2505: 匿名さん]

中古物件として、コスモは時たま出ることがありますが、ヌーベルは滅多に出ません。
特に、ヌーベルは根強い人気があるようですね。レジデンスもそうなればよいのですが。

[2506: マンション検討中さん]

なるほどです。ヌーベルは、コスモより坪単価高めで新築販売されたと思いますが、すぐ完売したんですかね？

[2507: マンション検討中さん]

一番似てるであろうヌーベルも安くはない新築価格だったろうし、時代も違うし、まあこんなもんでは、てな感想です。