ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2401: 匿名希望さん]

そろそろ内覧会に向けて最終段階といったところでしょうか。

[2402: 匿名さん]

>2395
少子高齢化とか都心回帰で考えたらこれから先に販売する分は割高感も手伝って過剰かもしれません。
この物件は土地所有者のＫＫＲが実に上手い具合にデフレどん底が去って地価上昇期に手放したものです。

>2401
内覧会は予定通りなら９月下旬以降です。
ＭＲも手仕舞いにして在庫がかなり有りそうなので現地販売所が出来る頃です。

[2403: ご近所さん]

「ここが都心部と比べて綺麗とは思わないですけど根拠があるなら出してくださいよ」
⇒では逆に、綺麗とは思わない根拠を出してください。

「どう住みやすいの? 」
⇒都心部の喧騒が無く、落ち着いて生活ができます。よって、もう引越しは考えていません。

住まいに適さない場所は次の7ヶ所ありますが、ここはどれにも該当しません。
・山の麓（土砂崩れ）
・河川沿い（堤防決壊）
・海岸沿い（津波、高潮）
・崖の上下（崖崩れ）
・低地（水没）（レジデンスの標高は59ｍ）
・火山帯
・断層帯

[2404: ご近所さん]

追加します。
住まいに適さない場所は次の１０ヶ所ありますが、ここはどれにも該当しません。
・山の麓（土砂崩れ）
・河川沿い（堤防決壊）
・海岸沿い（津波、高潮、塩害）
・崖の上下（崖崩れ）
・低地（水没）（レジデンスの標高は59ｍ）
・軟弱地盤（地盤沈下、流動化現象）
・火山帯（噴石、降灰）
・断層帯（地震）
・風雪害（建物損傷）
・喧噪（睡眠不足）

[2405: 匿名さん]

やはり物件は購入するタイミングが本当に大切だと思います。
このあたりは、ある程度、条件を考えて選ばないと難しいころではないでしょうか。
このあたりは、よく検討をして物件を選びたいところです。

[2406: 匿名さん]

>>2403 ご近所さん

ああ、なんだ
単なる都心部への憧れが嫉妬に変わっただけな人でしたか

[2407: ご近所さん]

相当に歪んだ性格の持ち主ですね。同情します。

[2408: 匿名さん]

>>2405 匿名さん

だと思います。
安いエリアだけに供給過多でだぶついてますし、都心回帰の潮流はある中での郊外ですから将来の資産性はもちろんですが普段の利便性がキツいかもですしね

[2409: 匿名さん]

>>2407 ご近所さん
近所さんなので地元愛のバイアスがかかるのはわかりますが地縁無き人も検討してますから地元愛だけを盲目的に語られても理解は出来ないです。
住めば都、っての変わらないんですよ。で、それは住んだあとの結果論。加えて主観的

[2410: 通りがかりさん]

都市部の空気汚染源は幹線・高速道路、工場、ごみ処理施設などでひばりヶ丘はこのいずれにも近接していないので安心ですね。
近くを流れる落合川は都内で唯一平成の名水百選に選ばれているように都内最高の水質を誇ります。
東京は特に環境も良くないなんちゃって郊外が多い中、ひばりヶ丘は特筆に値する真に環境の良い郊外住宅地と言えるでしょう。

[2411: 匿名さん]

>>2404 ご近所さん
バランスで決まる話なので、それって。

[2412: 匿名さん]

皆さん通勤はどうされるんでしょうか？

[2413: 匿名さん]

落合川ってホタル見れるのでしょうか。もしくは他の場所でもこの近辺で。最近ホタル見てないから来年はみたいなぁ。

[2414: 匿名希望さん]

>>2412 匿名さん
私は基本的にはひばりヶ丘駅を利用して池袋に出ます。

[2415: 匿名さん]

通勤には実質ホームまで徒歩15分かかるひばりヶ丘まで歩き、そして必ず池袋で乗り換えて、さらに新宿で乗り換えて、
の２回乗り換えが余儀なくされるのが西武池袋線最大の弱点
が、そんなことはわかってるためひばりヶ丘エリアの人は東に向かわず西側が多い。勤務地は西東京市内がほとんどですよ

[2416: 匿名さん]

また湧いてんね

[2417: 匿名さん]

金利が大幅上昇するのが見えてるこの局面だと高値掴みだけは避けたいですね

[2418: 匿名さん]

「２回乗り換えが余儀なくされるのが西武池袋線最大の弱点」
とありますが
池袋乗り換えの丸ノ内線で職場ですので、１回乗り換えで通勤していますが・・・。
なお、西側への通勤客は非常に少なく座っていますよ。何なら朝見てご覧。

[2419: 匿名さん]

>>2418
丸ノ内線なら荻窪に住みますね
丸ノ内線って特殊になってますから池袋方面は本数も少なく迂回で時間がかかるので大損です。
やむをえず、とか、元から地元が、ってならともかく、これから新たな家を探す人が丸ノ内線
をつかうことをわかっていてわざわざ西武池袋線を使うことはありえません。
ちなみにあなたが丸ノ内線を使うことは別に構いませんし否定もしていませんので足からず。

あと、
> なお、西側への通勤客は非常に少なく座っていますよ
あたりまえです。
西東京市はすでに車必須のエリアで通勤も車がほとんどです。
電車を使う人は都心に向かう。元から郊外のここがさらなる郊外に向かうのに
どうして便利な車ではなく不便な鉄道をわざわざ選ぶ必要がありますか？
だから少ないのでしょ。合理的に考えればそうなるからです。
西東京市の勤務先の人はバスまたは自家用車での通勤ですから。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[2420: 匿名さん]

ひばりヶ丘の交通インフラの主力順位
一位：自家用車
二位：バス
三位：意外にタクシー
四位：電車

[2421: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[2422: 匿名さん]

まぁ実際にはここもバス便だしな
ホームまで15分も歩いたらもう汗だくだろうね、今日みたいな夏は

[2423: 匿名さん]

「丸ノ内線って特殊になってますから池袋方面は本数も少なく迂回で時間がかかる」
ですが
大手町に通っています。帰りの池袋行きは18時台に25本あり、乗車時間は15分です。

[2424: 匿名さん]

＞＞ひばりヶ丘の交通インフラの主力順位
勝手に自作するな！

[2425: 買い替え検討中さん]

池袋線は乗り換えなしで接続できる路線が多いのがメリット。
ひばりヶ丘だったら池袋乗り換えで山手線や丸ノ内線を使っても通勤時間そんなにかからないし。
この便利さは住んでみないとわからない。

[2429: 周辺住民]

近くに住んでいますが、職場は都心です。同じマンションやURの知り合いも都心へ通勤されている方が多いです。駅まではバス、チャリ、徒歩の方それぞれです。私含め皆さん通勤時間は苦に思っていないですよ。

[2430: 匿名さん]

私も都心に通勤していますが苦にはなりません。
所沢（西武池袋線）から都心に通っている人も沢山いますし、飯能（西武池袋線）からも都心に通っている人もいます。
中には西武秩父（西武秩父線）から都心に通っている人もいます。

[2432: 匿名さん]

[No.2426から本レスまで、前向きな情報交換を阻害 する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を、削除しました。管理担当］

[2433: 匿名さん]

車通勤でどこへいくのですか？

[2434: 匿名]

>>2431 匿名さん

ほとんどって誰？
この前西武線が停電で電車とまった日、駅にすごい人が溢れて大変でしたよ。
それだけみなさん都心に通ってるってことですよ。

[2435: 匿名さん]

ひばりヶ丘駅の1日平均乗降人数は、2017年（平成29年）72,652人とかなり多いですよ。

[2436: 匿名さん]

＞＞1日何度連投するんですか?
１０連投は可能でしょう。

[2437: 匿名さん]

>>2433
勤務地ですよ

[2438: 匿名さん]

>>2434
> 私含め皆さん通勤時間は苦に思っていないですよ。
皆さんって誰なんでしょうね？

[2439: 匿名さん]

>>2435
どこが多いのでしょうか？...

[2440: 匿名さん]

またひばりヶ丘愛にあふれた人が粘着してるんですかね？

[2441: 周辺住民]

>>2432 匿名さん
今日初めて投稿しました。

[2442: 匿名さん]

ひばりヶ丘駅周辺の労働人口に対する駅の乗降人数です。多いでしょう。

[2443: 匿名さん]

ぶっちゃけこのマンションは立地が微妙な割に価格だけが高いですね
徒歩圏と言えば聞こえはいいが実質部屋ドアからホームまで徒歩15分ほど
立地でいえばセンチュリーのほうがよほど駅近で好立地ですね

建物は廉価版なのが残念です。周辺大規模ではディスポ標準搭載、
グリルとダクトもマンション向けのグレードいいのを使ってるのに
ここはなんか廉価版しか採用されていない（たぶん価格を抑えるため）

まぁ、それでも相場なりの価格ならまだしょうがないかなって思いますが
随分高い（笑
センチュリーの駅近でさえ4300万で買えますし。
土地の仕入れにお金が相当かかってしまったのでしょうね

[2444: 匿名さん]

>>2442
労働者は多そうですもんね、この辺
駅からこのマンションまでの道は夜は怖いから子供に歩かせられないかな
まぁ車で迎えに行くしかないですね

[2445: 匿名さん]

＞＞センチュリーのほうがよほど駅近で好立地
センチュリーは道路っぱたでよくない！

[2446: マンション検討中さん]

アホな書き込みには、参考になる、がつかないな
笑

[2447: マンション検討中さん]

>>2415 匿名さん
タイタニックさん！

[2448: マンション検討中さん]

>>2443 匿名さん
何回同じような書き込みすれば気がすむのでしょう、、、よっぽどこの物件がお気に入りなんですね

[2449: 匿名希望さん]

西武池袋線を批判したいのか、ひばりヶ丘をけなしたいのか、、、。保谷には投稿してないみたいですね。

[2450: 匿名さん]

＞＞ひばりヶ丘エリアの人は東に向かわず西側が多い。勤務地は西東京市内がほとんどですよ
全然わかっていないね。ひばりヶ丘駅の西側はすぐ東久留米市だよ。

[2451: 名無しさん]

新宿伊勢丹で買い物するので、ひばりヶ丘から乗り換え無しで行けるのはとても便利です。
銀座へ行くにも渋谷へ行くにも、座っていれば着くので便利ですよ。
中目黒や中華街にも行けますしね。
池袋から乗り継いで行っても良いですが、直通運転に乗ると楽ですよ、匿名さん。

[2452: 匿名さん]

荒らしは構って貰えるのが一番の喜びだから反論したり話題にしてはいけません。

わざと間違った事を書いたり皆が立腹する事ばかり選んでしつこく書き込んできます。

一番の特効薬は完全無視と削除依頼です。

[2453: マンション検討中さん]

営業妨害などで訴えられればいいですね。

[2454: 匿名さん]

>2445
そうですかね？駅近で住環境にも優れてますよ、ここよりも。
向こうは3分、ここは10分でしょ。

[2455: 匿名希望さん]

>>2452 匿名さん

完全無視ですね、了解です。

[2456: 匿名さん]

そうです。無視、無視しましょう。

[2457: 匿名さん]

今、削除依頼中です。

[2458: 匿名さん]

2454が荒らしまくっていますが、ここを買いたくても買えない人なのでしょうね。

[2459: マンション検討中さん]

乞食に餌をやってはいけないということですね。承知しました。
削除依頼、お手数ですがよろしくお願いいたします。
まともな方が多くて安心しました。

[2460: 通りがかりさん]

ひばりが丘の歴史とか全く知らないし、興味もありませんが、住んでみていい所だと実感してます！

[2461: 匿名さん]

4000万円以下で押さえておきたいところですね

[2462: 匿名さん]

昨日、東北地方で水害がありました。
なお、以前の次のようなスレがありました。

住まいに適さない場所は次の１０ヶ所ありますが、ここはどれにも該当しません。
・山の麓（土砂崩れ）
・河川沿い（堤防決壊）
・海岸沿い（津波、高潮、塩害）
・崖の上下（崖崩れ）
・低地（水没）（レジデンスの標高は59ｍ）
・軟弱地盤（地盤沈下、流動化現象）
・火山帯（噴石、降灰）
・断層帯（地震）
・風雪害（建物損傷）
・喧噪（睡眠不足）

よって、今回の東北の水害は
・河川沿い
・低地
ということですね。

[2463: 名無しさん]

A棟とB棟が30メートル。A棟の住人に見られると思ったらB棟に住んだらなかなかバルコニーに出づらいなぁ。

[2464: 匿名さん]

そうなんです。A棟とB棟が近すぎます。
A棟、B棟、C棟ではなく、Ｌ字型の建物、または20階建ての一つの建物にすることができなかったのでしょうか。
日照権は別にして、ここでは高さ制限があるのでしょうか。

[2465: 匿名さん]

お見合い部屋は嫌ですもんね

[2466: 匿名]

>>2463 名無しさん

だからb棟の低層階は安いんだからしょうがない。価格に反映されている。

[2467: 匿名さん]

それでは回答になっていない！　B棟の高層階でも同じこと。
B棟の低層階が安いのは日照の問題である。

[2468: 周辺住民さん]

A棟のバルコニーは道路に面しているので、割と全方位から丸見えなことを考えると、住民にしか見えないB棟の方が良いかな？と個人的には感じています。
バルコニーから中庭が見えるのも悪くないと思うのですが、如何でしょうか？

[2469: 匿名さん]

Ａ棟の低層階ならあり得ますね。

[2470: 名無しさん]

日照はモデルルームで確認できます。冬至以外は、B棟の日当たり問題なかったですよ。眺望を気にしなければ、少し安いしお買い得だと思いました。

[2471: 匿名さん]

日照はB棟の下層階で問題があります。工事期間中に現地で確認しました。
なお、中層階や上層階では問題はありません。

[2472: ご近所さん]

Ｂ棟低層階の中でも西寄りは西隣のブリリアシティ１４階の陰になり易いので
日照が遮られる時刻はかなり早くなりそうです
建設中に通りを歩きながら見続けていた感想です

[2473: 周辺住民さん]

>2464
地価が高騰しているので最近の物件は独立型は少なくＬ字型ばかりです。
ここの計画を初めて見た時にＬ字型で無かったので驚きました。
販売戸数を可能な限り増やすためにＡＢ２棟建て＋変形Ｌ字のＣ棟になった模様です。

[2474: 匿名さん]

容積率の関係で販売戸数（正確には床面積）が決まります。
270戸ですからＡ棟だけで20階建てにすれば可能かと思いました。
ただ、高さ制限があるのかどうか？

[2475: 匿名さん]

高さ制限はないでしょう。
でも日照規制はありますから２０階なんて無理だと思います。
可能であっても建築基準法上の高さ基準から２０階建てにするメリットもありません。

[2476: 匿名さん]

日照規制はＢ棟の北側がメインだと思います。よってＢ棟が無ければＢ棟から離れたＡ棟で20階建てが可能かと思いました。
そうすればＡ棟とＢ棟との近接問題が生じなかったと思います。

[2477: 匿名さん]

この土地の容積率の制限は200％です。よって、本マンションはギリギリの容積率199.99％で設計されています。
容積対象床面積が決まっていますから部屋の面積をいくらにするかでマンションの戸数が決まります。
例えば、部屋の面積小さくすれば300戸以上も可能でした。ファミリー層を対象とした部屋面積にしたので結果として270戸になったのです。
つまり、土地があるからと言って、いくらでも戸数を増やせるものではありません。容積率の範囲内での戸数となります。

[2478: 匿名さん]

>>2477
それはみなさんわかってるかと思いますよ、売主都合として。
それと買い手判断は別ですからね

[2479: 匿名さん]

売主都合なんて有り得ません。売れなければ何にもなりません。
つまり、どのような物を造れば売れるかです。
それを考えて建設するのが事業というものです。

[2480: 匿名さん]

>>2479 匿名さん

売手都合はありますよ
ディスポがないのも売手都合です。
ここはこれ以上価格に転嫁しても買い手がないって事です

[2481: 匿名さん]

勘違いされているようですね。
ディスポーザーを設置した場合は
①地下に大きな汚泥槽が必要となり、定期的に汚泥の引き抜きが必要で莫大な費用がかかり、管理費にはね返る。
②ディスポーザーの寿命は15～20年であり、交換に10万円程度がかかり、居住者負担となる。
③ディスポーザーにかけれない物もある。（配管が詰まるため）
④２４時間ゴミ出し可能なマンションでは必ずしもディスポーザーを必要としない。
⑤初期費用（本体、配管、汚泥槽）が販売価格にオンされる。
となり
売手都合ではないのですよ。

[2482: 匿名さん]

>>2481 匿名さん
勘違いしてるのはあなたです。
5は売手都合です。レンジやキッチンも廉価版にしたのも売手都合ですよ。
土地を高値掴みしてるから利益確保以前に上物削りまくらないと売価がここの相場をはるかに超えるからです。既に大きく超えてますがそれ以上に高くすればもはや売れないからですよ。売れないと在庫リスクだけを抱えるからね。売価の天井がエリア事にありますから。仮に上物にお金をかけて高級マンションとして平均1億円で売ったとしてもここでは見向きもされないです。5000万円が関の山。積み上げ式だとこの売価を超えちゃうから削ったのです。

[2483: 匿名さん]

「土地を高値掴みしてるから・・・」という受け売りを信用したら駄目ですよ。
きちっと調べてから自分の言葉で発言して下さい。

[2484: 匿名さん]

他の方が言っていましたが、5000万円の物件の場合
・デベの取分1000万円
・施工会社の利益500万円
・販売管理費500万円（販売経費250万円＋販売会社利益250万円）
・原価3000万円（土地購入費1400万円＋建設費1600万円）
とあるように
廉価版にしなくても建設費がそんなに増えるものではありません。
つまり、建設費1600万円が1700万円になる程度ですので、売価5000万円が5100万円になり、決して1億円になるものではありません。

[2485: 匿名さん]

>>2484 匿名さん

そういう話をしていませんよ。
高級仕様として中身にお金をかけて仕上げたとしてもエリア属性で売れる金額の上限は決まるという事を言ってますよ。１億円にならない、ってのは的外れです。豪華仕様にすれば億超の部屋にはできます。がここではそれで売っても売れないのをわかってるからやりません。このエリアで売れるターゲット層、価格上限でしぼったら削るしかなかっただけの話です

[2486: 匿名さん]

自主管理公園と歩道がたいぶ完成に近づいてきました。
話を聞いた所では山の日、日曜日、旧盆期間中に入るので
その前に完成させたいところだが台風接近で微妙だと言っていました。
現在は強風に備えた片付け中です。

[2487: 匿名さん]

強風でマンション傷とかつかない事を祈ります
雨も勘弁です 洪水が心配ですね

[2488: 匿名さん]

工事保険に入っているので安心して寝て下さい。

[2489: 購入経験者さん]

ちょっと的外れな酷い事を言うと
完成前に地震や暴風、大雨を受けて対応がされていた方が安心です

[2490: 匿名さん]

まったくそのとおりです。
大雨でないと発見できないことがあります。

[2491: 匿名さん]

>>2489
そうなんですよね
でも問題はそこまで大きな目で見てもわかる損害が出ればいいのですが
ぱっと見ではわからない程度だと厳しいですよね
他の物件の掲示板でも外壁タイルがちょっとおかしいとかの論議がたまにありますが
ああいうのがないといいなと。クラックでの浸潤とかすぐにはわからないですしね

ドローンでの撮影で全方位からの撮影ってしてもらえないのですかね

[2492: 匿名さん]

>>2490
すでに契約してる人もいるでしょうからそういう人はちゃんと建築監督してほしいですね
もう自分たちの物件になるわけですし

[2493: 検討板ユーザーさん]

逆に、あれもこれもつけちゃって高級路線でいったら良かったのに。
蓋を開けてみたら中途半端で、みんなガッカリしたしょ

[2494: 職人さん]

高級志向でしたら長谷工以外の物件を選ぶことになります。
長谷工は衣料品のユニクロと同じようなものです。
皆さんはそれを承知で購入しているものと思います。
ユニクロは厭だ！　と同じように　長谷工は厭だ！　と言う方もいます。
しかし、近年は長谷工の技術レベルが向上したので価格以上のものがあり、お買い得物件が多いです。
また、購入して数年たてば施工者である長谷工の名前が次第に表に出なくなり、気にならなくなると思われます。

[2495: 名無しさん]

この土地で、大手デベ、大規模マンション、新築ってなると今後なかなか出てこない。だからこそ大きな買い物だし、たとえ100万物件価格に上乗せされても設備が充実するだけで満足度は格段に違います。どうせ大金払って住むんだったらよりよい住環境を求めたいからこそ、がっかりしちゃうんですよね。私はね。

[2496: 匿名]

>>2495 名無しさん
わかります。ディスポーザーも色々言う人いますが、近隣の10年前のマンションですらついてるものをわざわざ削らないで欲しいです！売るときもやはりついてる方がイメージよいし。

[2497: 匿名さん]

ディスポーザーをわざと外したのは深いわけがあるのです。
販売員に聞かなかったのですか？

[2498: マンション検討中さん]

>>2496 匿名さん
ほんとですよね
マンションメリットが削られると嫌ですね

[2499: マンション検討中さん]

>>2494 職人さん

長谷工は安定した施工だし安いのでいいと思います ってか最近のマンション施工は長谷工がほとんどだし
でもその格安長谷工をつかってもこの金額になったってことはかなり土地を高値で仕入れちゃったんでしょうね

[2500: 匿名さん]

土地の仕入れ値もあるかも知れませんが、いくらかかったからいくらで売ろうというものではありません。
つまり、この場所だったらいくらで売れるかで価格を設定します。よって、本物件はデベが儲け過ぎです。

[2501: マンション検討中さん]

コスモ、ヌーベルって、今中古売り出てる？

[2502: マンション検討中さん]

>>2495 名無しさん
100万ぐらいの上乗せ設備だったら、オプションでカバーしてるんじゃないかな。たぶん

[2503: 名無しさん]

>>2502 マンション検討中さん

オプションとかリフォーム対応は、住宅ローンに組めず、希望の金利、銀行でなければできるとこもあるけど、そこまでしてリフォームするのはなんかちがうんですよね。なのでがっかりなんです。ちなみに、トイレ、風呂、キッチンの水周りのリフォームの相場で300万と聞いてたので100万という金額を出しましたが適当に出した数字です。

[2504: マンション検討中さん]

ディスポーザー以外で、他の物件より劣ってる設備ってなんでしょう？ 自分はすぐ浮かばんですが。

[2505: 匿名さん]

中古物件として、コスモは時たま出ることがありますが、ヌーベルは滅多に出ません。
特に、ヌーベルは根強い人気があるようですね。レジデンスもそうなればよいのですが。

[2506: マンション検討中さん]

なるほどです。ヌーベルは、コスモより坪単価高めで新築販売されたと思いますが、すぐ完売したんですかね？

[2507: マンション検討中さん]

一番似てるであろうヌーベルも安くはない新築価格だったろうし、時代も違うし、まあこんなもんでは、てな感想です。

[2508: 匿名さん]

そうです。ヌーベルは更地の状態で販売されました。
第一期では316戸中200戸が販売され、即完売しました。

[2509: マンション検討中さん]

あと思ったのは、マンション評論家っつうのはいろいろ細かくて参考になるが、類似の中古の売り物件がどんだけ出てるかとかは見てないな、いわゆる専門家やなーと思ったよ。悪い意味で。

[2510: 匿名さん]

>2499
ＫＫＲ国家公務員共済組合の一般競争入札で仕入れています。落札価格は少々手間は掛かりますが調べれば判ります。ＵＲ都市機構とは駅からの距離が違い過ぎますが地価も違い過ぎて驚きます。地価＋儲けで高額な販売価格なんでしょうね。でも儲けから販売経費が予定外の長期販売戦で削られる気もします。

[2511: マンション検討中さん]

三菱みたいに自前で販売部隊持ってるとこと、販売は外部委託してるとこでは、販売経費の考え方が違うのではないかな。

[2512: 匿名さん]

今日も駅からの帰り道で寄ってみました。
自主管理公園と歩道は工事用の柵を取り払って最後の仕上げに掛かっていました。
大工程表とかをちらっと見せて貰いましたが明日で外郭の最終工事を終えて盆休み。
盆休み明けからは消防検査が始まるようです。あと、近所の方が舗装が傾いていると心配されていましたが
警察と通行止め日程を決めて月末までに南側と西側市道の再舗装を行うとの事です。

ちらっと見た感じで正確な事は明日の夕方になるまで不確実ですが、
話題になっていた道路真ん中の樹木のレジデンス側を車が通行するのは少々狭そうです。
歩道縁石と車道路肩に段差があります。歩行者の出入口だけ段差を無くしています。

[2513: 匿名さん]

ヌーベルの新築時の情報

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）、15階建て
・敷地面積：13,111.69㎡
・竣工年月：H15.3
・平均価格：4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・坪単価　：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・平均面積：79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・駐車場　：250台
・駐輪場　：632台
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ：7基
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

[2514: マンション検討中さん]

ヌーベルの新築時価格を参考にして、不動産市場の上昇を考えると、まあ妥当な価格じゃないのかな。

[2515: 匿名さん]

今の給与はH15と比べるとどうなっているのでしょうか？

[2516: 匿名さん]

やはり、南側と西側を再舗装するのですね。気になっていました。
話題になっていた道路真ん中の樹木のレジデンス側を車が通行するのは少々狭そうですとのことですが、なぜ歩道縁石と車道路肩の段差を無くすことができなかったのでしょうか？

[2517: ご近所さん]

>2516
車道路肩に面する部分は歩道ではなく植樹と花壇になっています。

反対側のブリリアシティは車道に面する部分が広い歩道で段差無し車止め杭を内側に打っています。

[2518: 買い替え検討中さん]

ヌーベルとは平均面積が10m2くらい違いますね。
最近の3LDKは70m2くらいの狭い物件がが多いですね。

[2519: 匿名さん]

>>2515
あがってるよ
デフレで貨幣価値も下がってるからね

[2520: 買い替え検討中さん]

ヌーベル15年経っても売り出し時の価格で売却できるから新築のレジデンスに
らくらく住み替えられるわけですね。

[2521: 匿名さん]

過去に前例の無い作業員の人数です。
今までに聞いたことの無い音も朝一番から聞こえています。
歩道のタイルｏｒ石を貼る作業と駐車場などの構内の舗装工事が同時並行で進んでいます。
まわりの道路にも多数の工事用車両が待機しています。
内覧会の日程も決まったお盆休み前の最終日です。

[2522: 匿名さん]

ヌーベルの新築時の情報（追記）

・総戸数　：316戸（2LDK:29戸、3LDK:233戸、4LDK:54戸）、15階建て
・敷地面積：13,111.69㎡
・建築面積： 4,988.53㎡
・延床面積：36,919.14㎡
・竣工年月：平成15年3月
・販売価格：平均4433万円（最低2750万円～最高5850万円）
・室面積　：平均79.0㎡（最小62.85㎡～最大92.29㎡）
・室坪単価：平均185万円（最低140万円～最高230万円）
・駐車場　：250台（月料金　1.4万円～2.0万円）
・駐輪場　：632台（月料金　上段100円、下段200円）
・ﾊﾞｲｸ置場： 20台（月料金　1000円）
・専用庭　： 27庭（月料金　420円～1430円）
・ﾙｰﾌﾊﾞﾙｺﾆ： 20　（月料金　690円～1190円）
・ﾄﾗﾝｸﾙｰﾑ ：175室（月料金　500円、600円、700円）
・ｴﾚﾍﾞｰﾀｰ ： 7基（9人乗り）
・事業主　：三井不動産、住友不動産、三菱商事
・販売代理：住友不動産、三井不動産販売、住友不動産販売
・施工者　：浅沼組、三井建設共同企業体

[2523: 匿名さん]

この時間まで残業して頑張っていましたが台風が影響したのでしょうか終了しませんでした。
道路に積み上げていた資材を敷地内に移動させて撤収作業に入りました。

[2524: 検討板ユーザーさん]

大丈夫だよ、建設って大抵は余裕をもってやってるから。そもそも残業じゃないんじゃないのかね。

[2525: 匿名さん]

労基上の残業かどうかは契約まで把握していないから判りませんが
通常なら工事を行っていない時間帯までやっていたのは事実です。
道路上に資材を積み上げてあったので日没後暗くなって見えなくなるまで作業を続けていました。

[2526: 周辺住民さん]

積み上げられた資材などは特に纏めてカバーをしている状態でも無いですが、このまま盆休みに入ってしまうのですかね？
台風などで強風が吹いたら危険な気がします。

[2527: 匿名さん]

昨日今日とタクシーで現地を見に来るお客様が急増しているのが良く見えます。
明後日以降に舗装工事を開始するので近隣の駐車場の出入り時刻と工事時間の調整をしています。
９月１日には完成させたいみたいです。

[2528: 名無しさん]

かなり出来上がってました！
↓正面エントランス

[2529: 名無しさん]

↓ミニ公園

[2530: 名無しさん]

↓B棟と駐車場

[2531: 名無しさん]

↓A棟前道路

[2532: 名無しさん]

↓C棟脇自転車入り口

[2533: 匿名さん]

>>2528 名無しさん

気のせいか外壁ガタガタになってません?

[2534: 匿名さん]

>>2531 名無しさん

なんか穴が空いてますけど通気口ですかね?
窪地だから豪雨の際の排水口ですかね

[2535: 名無しさん]

↓ミニ公園脇B棟入り口

[2536: 匿名希望さん]

写真ありがとうございます！
内覧会が楽しみです。

[2537: 匿名さん]

>>2535 名無しさん

2階、３階の廊下に面してる玄関側ドアの外壁が剥げ落ちてしまってますね…
塗る時に下地塗りが不完全だったんでしょうかね。これ、またそこから上塗りですまされちゃうのかな…
ってかこの写真見たらこの住戸の入居者は嫌な気分になるでしょうによく勝手に写真掲載してますよね
せめて完成してから撮るべきでは?

[2538: 匿名さん]

>>2531 名無しさん

歩道のインターロッキング、目地がソロってなくてがたついてるように見えますけど工事急いだのかな

[2539: 匿名さん]

>>2528 名無しさん
写真中央柱の外壁スリットも何故か上部でズレてますけどこういうもんですかね?
右側スリットに至っては途中で無くなってますし。構造物として長方形になってる左右対称でまっすぐっておもってしまいますが

[2540: 匿名さん]

まだ建設中ですよね。ここでケチをつけるのは購入者の方にも現場の方にも失礼な気がします。

[2541: 匿名さん]

>>2540 匿名さん

そうかな
工事中の方が問題があっても発見しやすい
できて化粧されたらわからなくなっちゃうよ
買った人もこれから買う人もきちんと作られることを願うでしょ

[2542: 匿名さん]

ここでうだうだ言ってもしょうがないでしょ。
気になるなら、直接モデルルームに言うか、現場の人に直接声をかけなきゃ。

[2543: マンション検討中さん]

>>2542 匿名さん

過去にマンコミュで大きく話題になったからこそ動いた事例がありましたよ。
いたずらに不安を煽るのはダメですが冷静にこういう工事中の写真を共有しながら証拠と根拠集めは大事だと思いますよ
準備もなく言っても無駄です。
現にあなたが言うMRや現場の人に言っても何も解決しません

[2544: マンション検討中さん]

工事中の写真は役に立ちますね

[2545: マンション検討中さん]

>>2535 名無しさん

住戸側外壁の虫食いみたいな剥がれはほんとなんだろうね

[2546: 名無しさん]

剥がれじゃなくて、これから塗装orタイルを張るために段差をパテで埋めたんじゃないの

[2547: 匿名さん]

>>2546 名無しさん
そうだといいんだけど随分と剥がれてる系の広がり方してるからさ
意図的なものに見えないよね

[2548: 匿名さん]

>2545
>2546
私も気になっていたので確認しました塗装は終わっています。
その上から白っぽい素材でパテ塗りで広げています。（Ａ棟２階、３階、４階など）
更にその上から塗装を吹き付けていますが下の白いパテが透けて見えてしまっています。（５階以上）

[2549: 匿名さん]

＞＞2534
水圧がかからないようにするための水抜き口です。
自宅付近の土留め壁を見て下さい。水抜き口がついていますよ。

[2550: 匿名さん]

>>2548 匿名さん

塗装が終わってるのにパテ塗りっておかしくないですかね

[2551: 匿名さん]

>2550
普通の工程ならばおかしいですよね
でも現実にパテ塗りした個所だけ上から部分塗装をしています
上層階は近くから丹念に見ると無数のパテの部分が透けて簡単に判ります

[2552: 匿名さん]

>>2551 匿名さん

謎ですね
竣工が来月末ってなってますから残り１か月程ですよね 急いでる結果とかじゃなければ良いのですが。

[2553: 匿名さん]

2530の写真を拡大して見ましたら、壁面に無数に白い痕が写っています。これは何なのでしょうか。もしかしたら光の反射で白い痕のように写ったのでしょうか。

[2554: 匿名さん]

>>2553 匿名さん
それが今話題にしてる剥がれてるように見える問題です。パテ塗りらしいですが私もよくわかりません。
もちろん、引渡し前には塗られるんでしょうが、なぜにこういう剥がれてるっぽい感じに今なってるのか不明です。
まだ工程の途中なだけだと思うのですがこういう感じの広がりに意図して出来るもんですかね?

[2555: 名無しさん]

>>2533 匿名さん

たしかにガタガタ

[2556: 匿名さん]

＞＞2533　気のせいか外壁ガタガタになってません?
とは、平面になっていないということですか。

[2557: 匿名さん]

外壁ガタガタは正直私の目ではわかりませんでしたが、白いポツポツがたくさんあるのは気になりますね
どなたか情報お持ちでしたらおしえてほしいですね

[2558: 匿名さん]

エントランスの外壁ガタガタは自然石風にした予定通りの造りです

[2559: 匿名さん]

下層階は白いパテ塗りだらけです
上層階はその上に塗装を吹き付けていますがよく見るとパテが透けて見えます
中層階は現在作業中でマスキングのビニール？シートを局所的に貼りながら作業しています。

[2560: 匿名さん]

>>2559 匿名さん

もっと拡大した写真が欲しいですね
しかし、あの白いのってパテ塗りした結果でしょうか?
私は素人なので人が意図してあの白い部分を塗りで作り出す必要性もわかりませんが、必要があったとしてあれって人の手であんなに不規則かつ時間がかかりそうな形状、数で可能なんですかね?
塗装は多分スプレーによる吹き付けですよね?
あの白い斑点はハケで塗ったって事になりますが随分と手間がかかりかすね。凹凸感を出すための外壁処理ですかね?
でもそれだったら塗装前にパテ塗りしちゃいますよね? ムラが出来ちゃうし。うーん、謎。自然と剥がれたような感じにも見えなくはないがさすがにあんなに大量に剥がれるはずはないし。

[2561: 匿名さん]

想像ですが長谷工の検査と下請業者の補修を繰返している感じがします。
写真を掲載できませんが、双眼鏡を持って至近距離から見てきました。
パテ塗り、吹き付け塗装の終わった階では色ムラがある個所と再度パテ埋めした個所にビニール貼付や付箋みたいなものが付けてあります。
壁に填め込んだサッシ等との境目に直線上に白くパテ埋めした個所もあります。

[2562: マンション検討中さん]

先日現地を見てまいりましたが、車寄せの幅ってこんなモノなのでしょうか？
あれだと一台停車していると占拠してしまい、後から来た車は追い越すことが出来ないですよね？
近所のコスモは幅も広く停車する車と追い越す車分くらいのスペースがありますが、少し疑問に感じました。

[2563: 匿名]

車寄せ云々の前にブリリアとの間の道は木があるから自主公園と花壇が出来たせいでより通れなくなって、ブリリアシティの敷地を通る形ですよね？人の敷地を毎度通るのはいかがなものか？この辺りは施工会社などは配慮しなかったんですか？

[2564: 匿名さん]

敷地配棟から見て住民の方は駐車場で乗降りしてＢ棟サブエントランスを使いそうです。
正面車寄せはタクシー程度しか入らないのではないでしょうか。
日本郵便、宅配業者とかの各種業者も追越不可能な狭さから入って来ないでしょう。

木の脇を通れるかは歩道が完成して再舗装工事が終わったら実際に運転して試してみます。
以前は軽と小型車はぎりぎり通れていました。
話は少々逸れますがブリリアの車は都営住宅の私道を使わせて貰っています。
その辺の事情もあるから木の脇は歩道段差を無くし杭も内側に打って大型車の乗り上げ通行も可能とした気がします。

[2565: 匿名さん]

>>2561 匿名さん
補修が多いのは暑くて剥がれちゃったんですかね

[2566: 匿名さん]

車寄せは安いマンションだしこんなもんでしょ
普通はもう一台通れるようにはするけどしょうがない

[2567: 匿名さん]

どなたか問題となってる壁の最新の写真をお願いします。

[2568: 匿名さん]

>>2561 匿名さん

私も見てきましたがたしかにパテ塗り見たいです。浮いて剥がれてるわけじゃないようですね

って事はやはり補修してるという可能性が高そうです。
でもやはり解せませんね。なぜパテ塗りを上からやるんでしょうね。塗装ムラやコンクリのヘアクラック程度でしたら重ねて塗装すれば済むでしょうに。
それにこの膨大な数。うーん、謎です

[2569: 匿名]

>>2568 匿名さん

私も見ましたが、3階くらいまでと6階以上くらいはなっていましたが、4〜6階くらいまではなってませんでした！謎です。

[2570: 周辺住民さん]

白いパテ塗りをした上に吹き付けを行うのでＡ棟Ｂ棟それぞれ階層で違いが出ています。
作業の進み具合で昨日とも違って見えています。

[2571: 匿名さん]

>>2570 周辺住民さん
作業進捗の差を問題にはしてないと思いますよ
なぜパテ塗り補修がこんなに多いのかってところかと。

[2572: 周辺住民さん]

車寄せについてですが、確かに少し小さめかもしれませんが車寄せがあること自体エントランスに雰囲気が出ますね。
外構も大分出来上がってきましたし、道路も舗装される様なので街全体の雰囲気も良くなりエリアの資産価値が向上することを期待します^ ^

[2573: 匿名さん]

価値向上もいいんですが価値が保たれることをまずは願います。
パテ塗り問題の方は大丈夫なのかな...

[2574: 匿名さん]

現地を見ると吹き付け塗装の棟と階層が増えてパテが見える箇所は激減しています。
けれども塗装の色ムラは酷くて完成とは思えません。
全体的に最終塗装をもう１回やりますよね？
この状態で内覧会をやったら購入した部屋に入る前に共用廊下を歩きながらへこみますよ。

[2575: 名無しさん]

パテで補修する理由にコンクリート関係あるのかな。問題解決しないと購入者は眠れない夜を過ごしちゃうね

[2576: 匿名さん]

>>2575 名無しさん
そこですよね

色ムラのためにパテ塗りするとは思えないです。それだったら塗り直しするだけですし
パテ塗りしたってことはコンクリにクラックがあったとしか思えないんだがどうなんだろう?

しかも、仮にクラックが沢山あったら塗装前にパテ塗りで埋めますよね。じゃないと色ムラも出来るし凹凸感出ちゃうから。

想像でしかないけど、ヘアクラック程度だから塗装すれば見えなくなる程度だと思って先に塗装したけど乾いたらクラックがあった所がやはりクラックが目立つ、って事でパテ塗りを上からしてまた塗装、とかそういうパターンだろうか?
だとしてもこんなに多くの亀裂がある? コンクリの水分量とか間違ってた?とかじゃないとそんなに多くのクラックって発生しないよね？ 謎だ

[2577: 匿名希望さん]

このことで営業さんと話した方はいないのでしょうか？

[2578: 匿名さん]

このクラックらしき部分とはコンクリートを打設した部分ですか？　それともモルタル仕上げした部分ですか？

[2579: 匿名さん]

>>2578 匿名さん
コンクリじゃない?
玄関ドア側だし

[2580: マンション検討中さん]

こういう事態もあるのか…。
どのマンションも、ちゃんと建物見てから購入した方が良さそうですね。

[2581: 匿名さん]

>>2580

補修してる内容によるけどね
コンクリのクラック自体は収縮で普通にあるからね
が、だとしたらなぜ補修してから塗らなかったのか？っとは思うけど。

[2582: マンション検討中さん]

>>2500 匿名さん

シティテラスの人は三菱地所はありえない値段で入札して手が出せなかったって言ってたのでそれなりにかかってるのでは？

[2583: 匿名さん]

請負業者が塗装を終えて長谷工の検査を受けたら施工不良を多数指摘されたんじゃない？
少し前に作業者とは服装が違い首から身分証を下げた集団が手にボードを持って書き込んでいたから。

[2584: 匿名さん]

>>2583
いや、そりゃそうだろうが数がなぁ

[2585: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[2586: 匿名希望さん]

これは玄関側とベランダ側の両方ですが？

[2587: 匿名さん]

>>2585

それは購入者のこれからの行動次第じゃないかな
購入者たちが一致団結してと状況説明と原因究明を要求し、納得できないなら引き渡しを受けない。
並行して第三者検査機関に依頼をして精査もしてもらい、売主側とのレポートと付き合わせてできるかどうか
じゃないかな。
現状の状態での引き綿しが原則の中古マンション買ってるわけじゃないんだから、
そこはやっぱりちゃんと当初予定されていた設計図・設備・工法、に従って作られてるものを
引き渡しされないとおかしいからね

車だって同じでしょ。新車を買ったのになぜか板金されてる、とかいやでしょ、普通に考えて。

[2588: 匿名希望さん]

2586 です。
失礼しました、「ですか？」の間違いです。

[2589: 名無しさん]

>>2530 名無しさん
高画質の写真をアップされてるから、拡大してみたらパテ補修だらけですね。とりあえず写真を保存させてもらいました。

[2590: 匿名さん]

建築中の写真もっと欲しいですね

[2591: 匿名さん]

壁のキレツとありますが、そうではないと思います。
コンクリート打設不良によるデコボコだと思います。
塗装作業員はこの程度なら問題はないと判断して塗装したものだと思います。
それを長谷工の検査員に指摘され、バテで平らに仕上げていると思います。
へたにパテ塗りをすると数年後にはめくれたりすることがありますので、デコボコでもそのままがよかったと思います。（当然、強度上の問題はないので）

[2592: 匿名さん]

補修、補修と騒いでいる人がいますが、車や家電製品とは異なり、建物は現場作業で作り上げるのです。
この程度の内容は建設作業における通常の行為です。よって大騒ぎしないで下さい。

[2593: 匿名さん]

>>2592 匿名さん

こういう状態が普通というのを示せる資料ありますか？画像とか。

[2594: 匿名さん]

恐らく、長谷工の検査員が社内基準に照らし合わせたらアウトとなったのでしょう。
この基準は会社によってまちまちです。よって、工程毎のチェックは長谷工がやるべきです。
実作業をやっているのは下請けです。よその現場ではOKだったのに、何故ここでは駄目なのか！　と言うことになります。
あくまでも見てくれの問題なのです。

[2595: 匿名さん]

>>2591 匿名さん

亀裂、クラック、どちらも同じだけど中身が見られる前にパテ塗りされてるからわからないよ、致命度は。ヘアークラックはコンクリでもモルタルでも収縮で必ず発生するけどこんなに沢山、まだ作ったばっかりで発生するかな

[2596: 匿名さん]

このような所に大量に亀裂、クラックは発生しない。
単に、コンクリート打設不良によるデコボコだと思います。
それをパテで平らにしているだけだと思います。

[2597: 匿名さん]

>2596
もしコンクリート打設不良ならば
Ａ棟Ｂ棟の全部の階層にパテを塗っている事になり
表面上見えない個所も含めて建物全体的が打設不良の可能性もありますよね。
いくら長谷工お得意の短期間工法で安普請と揶揄されてもそれはないでしょう。

[2598: 匿名さん]

>>2597 匿名さん
異常に暑かったから乾きとか膨張した可能性はあるよ

[2599: 通りがかりさん]

キレイですね

[2600: 匿名さん]

契約者に説明はないのかしら。