ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2252: 匿名]

>>2239 匿名さん
洗濯物を干すためだけにあるわけじゃないとのことですが、何に利用するためにあるとお考えでしょうか？

[2253: 名無しさん]

いつものおじさん暇だなー 笑
匿名さん のコメントはスルーで

[2254: 匿名さん]

ひばりヶ丘みたいに4000万円ほどで住宅が買えるような安いマンションだと住民の質も悪いのはしょうがないよ

[2255: ご意見番]

タワーマンションでないのに洗濯物の外干し禁止という変な人もいるのですね。
もしそうであれば管理規約に盛り込む必要があり、重要事項説明で示さなければならない。

[2256: 匿名さん]

ベランダでのタバコ、プールなどの話はどのスレッドでも出てます。荒らしの手口ですよ。検討者や契約者の品性をおとしめて購入検討者に二の足を踏ませる意図あり。冷静に判断しましょう。

[2257: 名無しさん]

>>2254 匿名さん
これも荒らしだ。

[2258: 名無しさん]

荒らしコメントは無視、削除依頼ですね。
開示請求もあります。

[2259: ご意見番]

この荒らしの目的として次が考えられます。
①マンションを買えない人、または審査に落ちた人でその腹いせ。（購買意欲を無くさせる）
②当該マンションよりグレードの低い住まいの人のねたみ。
少なくとも、当該マンションより高グレードに住んでいる人は荒らしには出てこないでしょう。
それを念頭に、スレを見て下さい。

[2260: 匿名さん]

> 当該マンションより高グレードに住んでいる人は
東京だとほとんどじゃない？

[2261: 匿名さん]

> ベランダでのタバコ、プールなどの話はどのスレッドでも出てます。

どのスレでも出てる話題じゃないような気がしますね
当たり前のことは普通は議論する必要性もないからじゃないですかね？

[2262: ご意見番]

>>2260 は
②当該マンションよりグレードの低い住まいの人のねたみ。
でしょうね。

[2263: マンション検討中さん]

ここって最多価格帯の建物代と土地代の内訳ってどんな感じなんでしょうか？

[2264: 匿名さん]

>>2260
この人本当に何しに来てるんだろう
みんなを白けさせて、自分で惨めにならないのかしら

[2265: 匿名さん]

>>2264
あなたも人を批判しないで物件の話をしたらどうかな？

[2266: 匿名さん]

>2263
隣の借地権マンションの時は３０００万円の住戸ならば借地代２０００万円、建物１０００万円位でした。
ここは５０００万円の住戸ならば土地代３８００万円、建物１２００万円位でしょうか。

[2267: 名無しさん]

休日のひばりアム？の少年野球やってる時の声がかなり大きい。
少し離れてるけど、ここにも響きそう。

[2268: 名無しさん]

>>2263 マンション検討中さん
正確にはMRにご確認頂ければですが、建物代の方が高いと記憶してます。

[2269: 名無しさん]

>>2267 名無しさん
結構離れてるし大丈夫じゃないかな。前に通った時は試合してたがうるさくなかったよ。

[2270: 匿名さん]

>>2266 匿名さん

相場で考えれば土地坪は90万ですね
70m2だと約1900万円が土地代
マンション相場で言えば中古(築10年ほど)で坪単価160万円ほど
上物評価が坪単価70万になりますから1500万円ほど、3400ｰ3500万円が正味の価値でしょう
新築の場合は上物2割増しとして約85万円で1800万円ほどになりますね。
あとは売主利益分という事になりますね

[2271: 匿名さん]

70m2、4500万円ほどの部屋を買えば６００万円ほどが売主利益、3900万円ほどが正味の価値、土地が1900万円､2000万円が上物ぐらいと考えれば良いかと思います。

新築プレミアムを考慮してもこれぐらいで留めておかないと正味の価値とかけ離れてしまうためこのあたりをボーダーラインとして考えれば良いかと思います

[2272: 匿名さん]

新築で坪単価200でしたら10年で坪単価40万ほどの目減りです
耐久消費財としての償却費と考えれば管理費、修繕費、税も含めれば月11万の償却費です。賃貸でも同じような金額になるのでちょうどこれなら分譲に分があると言えますね。
それ以上になると費用対効果はとたんに悪くなりますから注意が必要かと思います。

[2273: 匿名さん]

問題になりそうなのが築15-20年以降ですかね
このエリア的に考えればこれぐらいの築年数以降になると買い手がだいぶ厳しくなりすですね。
空き地が多いエリアな分供給量も多いので新築含めて供給過多が続きそうだと予測できますね
一方、需要は今後は緩やかな下り坂になりそうな見込みが濃厚そうです。
鉄道利便性が低く都心にも遠いですから基本的には地元需要が基本になりそうです。
地元需要の人はわざわざ築年数が古いマンションを選ぶ理由がないので。

そう考えると、15年、遅くとも20年では売却して買い換えること前提での費用算出での
購入金額も算出するのが合理的だと思います。

[2274: ご近所さん]

＞＞2263
近所のマンション住人です。参考にして下さい。

昔、当方が買った時は土地代40％、建物代60％　でした。
購入土地単価は43.4万円／㎡　でした。
土地代は当時の公示価額の２倍位だったと記憶しています。
現在の公示価格は23.0～25.5万円／㎡　です。

レジデンスは若干地価の高い時期に購入した土地らしいので土地代50％、建物代50％位と予想します。
建物代が高いように思われるかも知れませんが共用施設も含まれているからです。

ちなみに当方の現在の固定資産税（都市計画税含む）の比率は
土地12％、自室建物69％、共用部建物19％　となっています。

[2275: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害 する投稿の為、削除しました。管理担当］

[2276: ご近所さん]

現在住んでいるマンションはとても気にいっているので死ぬまでここにいます。

[2277: 匿名さん]

>>2276 ご近所さん

まぁそれは好きにされたら良いかと思います。費用対効果は著しく悪くなりますから理にかなってはいませんけどね。
同じ車を何十年も乗るようなもんですからねー。

[2278: ご近所さん]

戸建の人も転居するのでしょうか。
永住を念頭にマンションを購入したのですが。
よって、費用対効果の意味がわからないのですが。

[2279: 匿名さん]

>>2275
>>2277
余計なお世話。

[2280: ご近所さん]

車の寿命は10年程度。中には20～30年乗っている人がいます。
また、2年ごとに乗り換える人もいますので車は人それぞれです。
建物の寿命は50～100年程度です。

[2281: 匿名さん]

>>2280 ご近所さん

寿命の話をしてません（笑）家にしろ車にしろ使ってる限りお金はかかりますから。

[2282: 名無しさん]

他者への配慮に欠けるコメントいくつかありますが、こうはならないようにしましょう。

[2283: 名無しさん]

あまりに不快なコメントには、開示請求、がいいかもしれませんね。
身元が明らかになります。

[2284: マンション検討中さん]

こいつほんと平日も土日も入り浸ってるな。感心するわ。
寿命の話をしてません（笑）
だって笑

[2285: 匿名さん]

>>2278 ご近所さん
永住は結果論ですよ

[2286: 名無しさん]

長谷工の長期プレミアムアフターサービス、これいいと思う。10, 15年だったか。最近は他の物件でも付いてるのだろうか。

[2287: 匿名さん]

ＵＲ団地建替地域が比較対象と思っていましたがお隣駅のアンヴィーネ保谷１５３戸が第１期１１０戸即日完売でした。人気の有無は強烈です。これから先はＵＲ建替地域では最後発のプレミストひばりが丘シーズンビューと大型物件として最終決戦になります。共通する特徴は価格が先発物件より高めなのに何故か仕様は低め。第１期販売を行っても低調な滑り出しで先着順販売をひっそりと続ける感じは似ています。入居開始も９月下旬からと若干先行する程度の同じ様なスケジュールで進行するので完成在庫として比較がしやすいです。

[2288: 購入経験者さん]

>2286
デベが本来持つべき責任を施工会社の方が持つというのはちょっと違和感があります。
三菱は単なるお飾りな感じがします。レジデンスのブランドも悲しい。

[2289: 名無しさん]

>>2286 名無しさん
シティテラスもついてましたよ

[2290: マンション検討中さん]

費用対効果は著しく悪くなりますから理にかなってはいませんけどね。
だって笑
理にかなってないのはお前だろ。
自分より愚かな人間に理にかなってないと言われるとか笑
車と家を同列にする時点で程度の低さがわかる笑

[2291: 名無しさん]

アンヴィーネとは周辺環境が全く異なるからなあ。

[2292: 匿名さん]

アンヴィーネは人気の保谷だからな
高嶺の花

[2293: 匿名さん]

>>2286 名無しさん
それっている?
10年もしたら普通売って住み替えるでしょ

[2294: 職人さん]

5000万円の物件の場合
デベの取分1000万円、施工会社の利益500万円、販売管理費500万円。よって、原価（土地購入費＋建設費）は3000万円と類推します。

[2295: 匿名さん]

>>2294 職人さん

ここはそんなもんだね

[2296: 匿名さん]

>>2294 職人さん

土地1500万円、建物1700万円ぐらいが原価でしょうな
設備が廉価版だから上物はだいぶ経済的

[2297: 匿名さん]

「10年もしたら普通売って住み替えるでしょ」
との意見がありますが、永住を前提とした人がかなりいます。
長く住んでいると愛着があり、売却しての住み替えが躊躇されます。
10年で住み替えは賃貸の人が多いですね。

[2298: 匿名さん]

>>2292匿名さん
保谷って人気なのですか？何で？

[2299: 匿名さん]

>>2297 匿名さん
永住って言うか決まった期間で売ること前提で買ってないだけで結果的にはみんな住み替える事になる
じゃ無けりゃそもそも今の新築マンション市場など形成されてない
5割近くは2次取得者だよ（笑）
具体的な住む期間を(まだ)決めてないだけで、それは永住目的とは違うし
あとエリアに愛着あればエリア内で物件変えるだけの話でしょ
このマンション購入者だってエリア内移住者はいるから。落ちゆく船にずっと乗りたい人はいないからね

[2300: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

住環境がよく教育水準も高い

[2301: 匿名さん]

何のために住み替えるのか目的が見えない。
家は一生もんなんですが。

[2302: 匿名さん]

>>2301 匿名さん
なんの為? 上物古くなるし古くてやすくなるマンションはそういう層がよってくるから。マンションって小さな自治体みたいなものなので。だからマンションって脱出戦略必須だと言われるんだが。まぁ永住したい人はしたらいいよ。誰も止めやしない。その人の自由。
多くの人は住み替えて住環境を良くするから

[2303: 買い替え検討中さん]

転勤族などでない限り、大半の人はマンションでも永住目的で買うもの。
10年で住民が入れ替わるようなマンションなんて住みたくない。。。

[2304: 匿名さん]

永住しないって言ってる人は賃貸で転々としている渡り鳥ですかね。

[2305: 匿名さん]

>>2303 買い替え検討中さん

ハイハイ、でも残念ながら築30年にもなると新築時に購入した人、つまりは1期生はもうほとんどいないのが現実。車も同じ。壊れたから買い替えるのではない（笑）
永住、永住と言うけど実際永住しないから。買った時にしたいと思っていてもね。

[2306: 匿名さん]

>>2304 匿名さん
永住、永住って言う人ほど周りに踊らされて迷い鳥になってるの、よく見るよ。

[2307: 匿名さん]

数世代に渡って何百年も住み続けた家があるのですが。

[2308: 匿名さん]

>>2303 買い替え検討中さん

ならマンションやめといた方がいいよ（笑）
大規模なんて常にどっかの部屋は売ってるか賃貸出されるから。物理的な場所や家に縛られないからね、現代って。

[2309: 匿名さん]

>>2307 匿名さん

戸建とマンション一緒にしないで

[2310: 匿名さん]

>>2307 匿名さん

マンションの話でしょ

[2311: 匿名さん]

今日もまた盛り上ってますね!!

[2312: 匿名さん]

何か変なのがいるから削除依頼（退場）して貰いましょうかね。

[2313: 匿名さん]

大規模にいますが、住環境に満足しているのか全く売りに出ませんね。

[2314: 名無しさん]

変なのとくだらない議論する必要はないでしょう。はいはいと無視しましょう。
ここはあくまでもただの情報交換の場です。議論しても全く意味ないです。

[2315: 名無しさん]

検討も買いもしないのに、どんだけレジデンスに粘着してんだ。ほんとに気持ち悪いな。

[2316: 匿名さん]

>>2314
ええ、そう思います。
なので、あなたも合いの手を打たないでそのままスルーして物件の話をしてください

[2317: 名無しさん]

保谷は良くも悪くも駅前含め落ち着いてるよね。畑が多いからこれから大きく変わる可能性はある。ひばりヶ丘は出来上がった感じかな。それがいいんだけど。

[2318: 匿名さん]

中学受験事情はどんな感じですかね？

[2319: 検討板ユーザーさん]

保谷も駅前でいいなぁと思いましたが、
ひばりヶ丘はフレスポもできるし、生活する上で必要な物がほぼ揃っていて魅力です。
ここを遠いって言う方いますが…もっと遠くから通勤してる人なんてたくさんいますよ。

[2320: 匿名さん]

>>2319
ここは西東京市内での勤務の人、特に車通勤の方が多いので電車通勤の方は少数派ですから重要視されませんよ　行っても池袋まで

[2321: 匿名さん]

車必須のエリアですが駐車場が随分と高いと思いました
意外にバカになりませんよね

[2322: 通りがかりさん]

電車通勤の人も多いんじゃないかな。朝は駅まで結構な量の人がぞろぞろ歩いてるでしょ。

[2323: 匿名さん]

もう相手にすんなって

[2324: 匿名さん]

>>2322
もちろん、０じゃありませんから
西東京市だって人は多いですからね
絶対量が多いので朝の通勤時間はそれなりにはいますよ、さすがに

[2325: 通りがかりさん]

>>2300 匿名さん
本当ですか？きいたことないです

[2326: 匿名さん]

>>2325
有名ですよ

[2327: マンション検討中さん]

>>2326
保谷については絶賛なんですね

[2328: 検討板ユーザーさん]

ひばりが丘は都心まで3時間掛かって電車通勤が少数派で所得も教育水準も低いのに、隣の保谷絶賛！

[2329: 匿名さん]

>>2327 マンション検討中さん

絶賛していないよ
どこだって特徴があるのは当然でしょう
ここだって安いエリアという特徴があります それを良いと判断するのか悪しとするかはあなた次第

[2330: 匿名さん]

ひばりヶ丘ってよりも、ここは谷戸町だからね
伏見通りを境に西か東かでもだいぶ雰囲気も違う

[2331: 匿名さん]

70m2に押さえておくか、80m2にするかでだいぶ大きな違いを将来的にも生みそうですね
23区では70m2が主流ですがそれは価格や土地のなさから来ていますけど、ここだとリセールでも
80m2が主流になってますから

[2332: 名無しさん]

赤バラ増えたと思う。

[2333: 匿名さん]

バラが今ちょうどモザイク的な感じですよね
感覚的にはなりますがあと半分ぐらいなんでしょうかね
来年末には完売できますかね　

[2334: 通りがかりさん]

>>2329 匿名さん

4500から4800位の部屋が多かったと記憶していますが、安いんでしょうか？アンビィーネ保谷と比較しておりまして、なにせ土地勘がない中探しておりますので、どちらも決め手にかけます。嫁が妊娠中なので、気持ちはこちらに片寄りだしたのですが、先ほどの教育水準のくだりを説明して下さる親切な方おりますでしょうか？
初めて投稿させて頂きますので、何か失礼があればスルーしてください。

[2335: 周辺住民さん]

>>2334 通りがかりさん
この界隈に32年住んでいますが、これからお子様がお生まれになるのでしたらレジデンスの方が良いと思いますよ。
誰かも書いていましたが、アンヴィーネは目の前の道の交通量が多過ぎて自分の子供のことを考えても心配になります。
ひばりが丘は公園も多いですし東久留米の方の落合川は夏に水遊びさせられるいい場所ですし、田無の方に行けば多摩六都科学館があります。レジデンスは通りに面していないので静かでいい場所だと思います。
こんなこと書くとまた営業かと言われそうですが、違いますので悪しからず。

[2336: 匿名さん]

>>2334
保谷は大泉学園の影響力が大きいからです。
大泉学園は高いからです。さらにそのお隣の石神井公園が最も高いです。
西に、西に、と移ってくるため、所得水準と教育水準が高くなります。
子育てにはもってこいです。

[2337: 匿名さん]

>>2335
ご紹介してるのは、東久留米、田無、花小金井、ってことになりますね、結局
大きな公園があるのは東久留米と田無、花小金井ですね
多摩六都科学館も田無か花小金井
田無と花小金井は公立小中学校の教育水準が非常に高いエリアですね。
東久留米は商業施設が多くこのエリアでの中枢でもありますね
子育てとして短いに高い教育環境を得たいのでしたら少し値は張りますが
そちらの方が向いてるかもしれませんね。もちろん、こちらを購入して車で
お出かけするのも別に問題はありませんけど

[2338: 通りがかりさん]

2334です。

よくわかりました。ありがとうございます<(_ _)>
田舎から出てきたものなので、非常に有益な情報でした。
ありがとうございます。値段もそんなに変わらないので、やはりどちらも決め手にかけます。保谷か、ひばりか？
早く決めないと、部屋がなくなりますね。

[2339: 匿名]

>>2286 名無しさん
長谷工の物件は全部ついてるんですかね？シティテラス、プレミストもついてました。

[2340: 匿名さん]

>>2338
決め手に欠ける場合は一旦やめてみた方がいいと思いますよ
最近は23区も安くなって来てますからね
ちなみにひばりヶ丘は地縁者向きです。ひばりヶ丘団地、という地名でもわかりますが
戦後の団塊世代の親世代に新興住宅開拓地として生まれ、そして、その子供達（団塊世代）が
都心部にでていってしまい、で、団塊ジュニア世代では西東京エリアの場合は、三鷹、武蔵野市、
田無や花小金井が有名になり、そしてここ最近にて初代世代の寿命とともに建物の寿命が終わりを
つげて建て替えて供給が多いのが今のひばりヶ丘の姿です。
世代ごとに偏りがありすぎるエリアが故に、なかなか継続した発展ではなく、急激な発展と衰退ってのを
繰り返してるエリアがここの最大の特徴です。
地縁者ではない人にとってはいまいちピンとこないのはそれはある意味しょうがないですよ

でもそのかわりに安いですから経済的ですよ、やはり
ピンときちゃうようなエリアって高いですから
住まいは必要ですが、住宅だって幸せに生活するための手段の一つにすぎませんよ
今みたいな全体的にマンション高騰期においても4500どころか4000万円を切る価格で新築がかえるような
エリアはそう多くはありませんからね。
昔のバブル期と違って今高騰してるのは、人件費と資材費、つまり上物です。
土地が安いからこそ、上物の価格があがっても4000万円ほどで手に入るわけでとても経済的だと思います
マンションだと固定資産税（特に上物）が高いですし、修繕理、管理費は最低必要ですから。
加えて、車もあるなら駐車場代も必要です。マンションで4000万ってのは戸建でいえば5500万円相当を買うのと同じぐらいの
費用負担額になりますから、経済性重視っていうのも選択肢としてはありだとおもいます

[2341: 匿名さん]

>>2339
長谷工はプリンタービジネスと一緒で打った後から太く長く儲けるビジネスだよ
アフターサービスの定期購読モデルで最近急成長なんだよ

[2342: 通りがかりさん]

>>2340 匿名さん

2338です。
そうですね。よくを言えば23区に住みたいのですが、今は高いです。生まれる前に買わないと共働きなので、あまりゆっくり時間が取れないこと、また保育園のことを考えると定住したく、模索しております。
また家賃もかかりますので、タイミング的には今買いたいのが本音です。
また増税や、人件費の高騰から、マンション価額は下がらないと踏んでいます。
ひばりが丘の歴史調べてみます！
でもみなさん親切なので、びっくりしました！ありがとうございます！

[2343: 周辺住民]

>>2342 通りがかりさん
23区は高いですよね。安くて足立区。
ただ23区の方がやはり小児医療費など手厚いです。
でもひばりが丘、いいところですよ。
この物件よりもう少し駅から離れた団地エリアもゆったりしていて緑が多く子育てにはいい環境です。
いい物件に出会えますように(^^)

[2344: 匿名さん]

23区に住みたいけど4000万円じゃ住めないんだよね
都下でも中央線沿線は高いし
埼玉に近い西武池袋線沿線ぐらいだよな

[2345: 匿名さん]

都心の喧騒を好む人は別にして、4000万円で住むには最適地です。

[2346: 匿名さん]

今日は西側市道を通行止めにして
市道と自主管理公園、歩道、エントランス車寄せの境界線を工事しています
最終的な輪郭が見えてきました

[2347: 匿名さん]

>>2345 匿名さん
それは言えるね
4,000万円でお釣りが来る新築買えるのはほとんどないから

[2348: 匿名さん]

2900万円でも新築がありますから。

[2349: 匿名さん]

教育費にもお金かかるから家が安いとありがたいですねー
このあたりは家賃相場が安いのもあって8万円ほどですからね
分譲マンションだと管理費・修繕費・固定資産税が最低かかるし
ローン支払いは6万円ほどにしとかないと8万円なんて簡単に超えてしまいますよね

[2350: 通りがかりさん]

家賃相場が安いのもあって8万円そんな安い賃貸あるのですね。なんか4000万以下の部屋とか、本当のはなしなのでしょうか？

[2351: 匿名さん]

>>2350 通りがかりさん
3900万円でうってますよ
ここも、シティもプレミストも。格安エリアなのがこの界隈の良さだと思います。