ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2251: 名無しさん]

またいつもの人か。さぞかし素敵な街の豪邸に住んでるんだろうな。 笑

[2252: 匿名]

>>2239 匿名さん
洗濯物を干すためだけにあるわけじゃないとのことですが、何に利用するためにあるとお考えでしょうか？

[2253: 名無しさん]

いつものおじさん暇だなー 笑
匿名さん のコメントはスルーで

[2254: 匿名さん]

ひばりヶ丘みたいに4000万円ほどで住宅が買えるような安いマンションだと住民の質も悪いのはしょうがないよ

[2255: ご意見番]

タワーマンションでないのに洗濯物の外干し禁止という変な人もいるのですね。
もしそうであれば管理規約に盛り込む必要があり、重要事項説明で示さなければならない。

[2256: 匿名さん]

ベランダでのタバコ、プールなどの話はどのスレッドでも出てます。荒らしの手口ですよ。検討者や契約者の品性をおとしめて購入検討者に二の足を踏ませる意図あり。冷静に判断しましょう。

[2257: 名無しさん]

>>2254 匿名さん
これも荒らしだ。

[2258: 名無しさん]

荒らしコメントは無視、削除依頼ですね。
開示請求もあります。

[2259: ご意見番]

この荒らしの目的として次が考えられます。
①マンションを買えない人、または審査に落ちた人でその腹いせ。（購買意欲を無くさせる）
②当該マンションよりグレードの低い住まいの人のねたみ。
少なくとも、当該マンションより高グレードに住んでいる人は荒らしには出てこないでしょう。
それを念頭に、スレを見て下さい。

[2260: 匿名さん]

> 当該マンションより高グレードに住んでいる人は
東京だとほとんどじゃない？

[2261: 匿名さん]

> ベランダでのタバコ、プールなどの話はどのスレッドでも出てます。

どのスレでも出てる話題じゃないような気がしますね
当たり前のことは普通は議論する必要性もないからじゃないですかね？

[2262: ご意見番]

>>2260 は
②当該マンションよりグレードの低い住まいの人のねたみ。
でしょうね。

[2263: マンション検討中さん]

ここって最多価格帯の建物代と土地代の内訳ってどんな感じなんでしょうか？

[2264: 匿名さん]

>>2260
この人本当に何しに来てるんだろう
みんなを白けさせて、自分で惨めにならないのかしら

[2265: 匿名さん]

>>2264
あなたも人を批判しないで物件の話をしたらどうかな？

[2266: 匿名さん]

>2263
隣の借地権マンションの時は３０００万円の住戸ならば借地代２０００万円、建物１０００万円位でした。
ここは５０００万円の住戸ならば土地代３８００万円、建物１２００万円位でしょうか。

[2267: 名無しさん]

休日のひばりアム？の少年野球やってる時の声がかなり大きい。
少し離れてるけど、ここにも響きそう。

[2268: 名無しさん]

>>2263 マンション検討中さん
正確にはMRにご確認頂ければですが、建物代の方が高いと記憶してます。

[2269: 名無しさん]

>>2267 名無しさん
結構離れてるし大丈夫じゃないかな。前に通った時は試合してたがうるさくなかったよ。

[2270: 匿名さん]

>>2266 匿名さん

相場で考えれば土地坪は90万ですね
70m2だと約1900万円が土地代
マンション相場で言えば中古(築10年ほど)で坪単価160万円ほど
上物評価が坪単価70万になりますから1500万円ほど、3400ｰ3500万円が正味の価値でしょう
新築の場合は上物2割増しとして約85万円で1800万円ほどになりますね。
あとは売主利益分という事になりますね

[2271: 匿名さん]

70m2、4500万円ほどの部屋を買えば６００万円ほどが売主利益、3900万円ほどが正味の価値、土地が1900万円､2000万円が上物ぐらいと考えれば良いかと思います。

新築プレミアムを考慮してもこれぐらいで留めておかないと正味の価値とかけ離れてしまうためこのあたりをボーダーラインとして考えれば良いかと思います

[2272: 匿名さん]

新築で坪単価200でしたら10年で坪単価40万ほどの目減りです
耐久消費財としての償却費と考えれば管理費、修繕費、税も含めれば月11万の償却費です。賃貸でも同じような金額になるのでちょうどこれなら分譲に分があると言えますね。
それ以上になると費用対効果はとたんに悪くなりますから注意が必要かと思います。

[2273: 匿名さん]

問題になりそうなのが築15-20年以降ですかね
このエリア的に考えればこれぐらいの築年数以降になると買い手がだいぶ厳しくなりすですね。
空き地が多いエリアな分供給量も多いので新築含めて供給過多が続きそうだと予測できますね
一方、需要は今後は緩やかな下り坂になりそうな見込みが濃厚そうです。
鉄道利便性が低く都心にも遠いですから基本的には地元需要が基本になりそうです。
地元需要の人はわざわざ築年数が古いマンションを選ぶ理由がないので。

そう考えると、15年、遅くとも20年では売却して買い換えること前提での費用算出での
購入金額も算出するのが合理的だと思います。

[2274: ご近所さん]

＞＞2263
近所のマンション住人です。参考にして下さい。

昔、当方が買った時は土地代40％、建物代60％　でした。
購入土地単価は43.4万円／㎡　でした。
土地代は当時の公示価額の２倍位だったと記憶しています。
現在の公示価格は23.0～25.5万円／㎡　です。

レジデンスは若干地価の高い時期に購入した土地らしいので土地代50％、建物代50％位と予想します。
建物代が高いように思われるかも知れませんが共用施設も含まれているからです。

ちなみに当方の現在の固定資産税（都市計画税含む）の比率は
土地12％、自室建物69％、共用部建物19％　となっています。

[2275: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害 する投稿の為、削除しました。管理担当］

[2276: ご近所さん]

現在住んでいるマンションはとても気にいっているので死ぬまでここにいます。

[2277: 匿名さん]

>>2276 ご近所さん

まぁそれは好きにされたら良いかと思います。費用対効果は著しく悪くなりますから理にかなってはいませんけどね。
同じ車を何十年も乗るようなもんですからねー。

[2278: ご近所さん]

戸建の人も転居するのでしょうか。
永住を念頭にマンションを購入したのですが。
よって、費用対効果の意味がわからないのですが。

[2279: 匿名さん]

>>2275
>>2277
余計なお世話。

[2280: ご近所さん]

車の寿命は10年程度。中には20～30年乗っている人がいます。
また、2年ごとに乗り換える人もいますので車は人それぞれです。
建物の寿命は50～100年程度です。

[2281: 匿名さん]

>>2280 ご近所さん

寿命の話をしてません（笑）家にしろ車にしろ使ってる限りお金はかかりますから。

[2282: 名無しさん]

他者への配慮に欠けるコメントいくつかありますが、こうはならないようにしましょう。

[2283: 名無しさん]

あまりに不快なコメントには、開示請求、がいいかもしれませんね。
身元が明らかになります。

[2284: マンション検討中さん]

こいつほんと平日も土日も入り浸ってるな。感心するわ。
寿命の話をしてません（笑）
だって笑

[2285: 匿名さん]

>>2278 ご近所さん
永住は結果論ですよ

[2286: 名無しさん]

長谷工の長期プレミアムアフターサービス、これいいと思う。10, 15年だったか。最近は他の物件でも付いてるのだろうか。

[2287: 匿名さん]

ＵＲ団地建替地域が比較対象と思っていましたがお隣駅のアンヴィーネ保谷１５３戸が第１期１１０戸即日完売でした。人気の有無は強烈です。これから先はＵＲ建替地域では最後発のプレミストひばりが丘シーズンビューと大型物件として最終決戦になります。共通する特徴は価格が先発物件より高めなのに何故か仕様は低め。第１期販売を行っても低調な滑り出しで先着順販売をひっそりと続ける感じは似ています。入居開始も９月下旬からと若干先行する程度の同じ様なスケジュールで進行するので完成在庫として比較がしやすいです。

[2288: 購入経験者さん]

>2286
デベが本来持つべき責任を施工会社の方が持つというのはちょっと違和感があります。
三菱は単なるお飾りな感じがします。レジデンスのブランドも悲しい。

[2289: 名無しさん]

>>2286 名無しさん
シティテラスもついてましたよ

[2290: マンション検討中さん]

費用対効果は著しく悪くなりますから理にかなってはいませんけどね。
だって笑
理にかなってないのはお前だろ。
自分より愚かな人間に理にかなってないと言われるとか笑
車と家を同列にする時点で程度の低さがわかる笑

[2291: 名無しさん]

アンヴィーネとは周辺環境が全く異なるからなあ。

[2292: 匿名さん]

アンヴィーネは人気の保谷だからな
高嶺の花

[2293: 匿名さん]

>>2286 名無しさん
それっている?
10年もしたら普通売って住み替えるでしょ

[2294: 職人さん]

5000万円の物件の場合
デベの取分1000万円、施工会社の利益500万円、販売管理費500万円。よって、原価（土地購入費＋建設費）は3000万円と類推します。

[2295: 匿名さん]

>>2294 職人さん

ここはそんなもんだね

[2296: 匿名さん]

>>2294 職人さん

土地1500万円、建物1700万円ぐらいが原価でしょうな
設備が廉価版だから上物はだいぶ経済的

[2297: 匿名さん]

「10年もしたら普通売って住み替えるでしょ」
との意見がありますが、永住を前提とした人がかなりいます。
長く住んでいると愛着があり、売却しての住み替えが躊躇されます。
10年で住み替えは賃貸の人が多いですね。

[2298: 匿名さん]

>>2292匿名さん
保谷って人気なのですか？何で？

[2299: 匿名さん]

>>2297 匿名さん
永住って言うか決まった期間で売ること前提で買ってないだけで結果的にはみんな住み替える事になる
じゃ無けりゃそもそも今の新築マンション市場など形成されてない
5割近くは2次取得者だよ（笑）
具体的な住む期間を(まだ)決めてないだけで、それは永住目的とは違うし
あとエリアに愛着あればエリア内で物件変えるだけの話でしょ
このマンション購入者だってエリア内移住者はいるから。落ちゆく船にずっと乗りたい人はいないからね

[2300: 匿名さん]

>>2298 匿名さん

住環境がよく教育水準も高い