ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2101: 匿名さん]

この地域に対して、あまり人気が出ると価格が上昇して手が出なくなるので程々にお願いします。

[2102: 匿名さん]

完成後1年間は値引きしないでしょうね。値引きはそれ以降です。

[2103: 匿名さん]

完成在庫は四分の一位になると予想します。

[2104: 匿名さん]

細切れにして少ない戸数を頻繁に売り出すのは最近の商法でしょうか。
なお、全戸数を一気に売り出すとどんな弊害があるのでしょうか。

[2105: 検討板ユーザーさん]

単に、販売員を減らしてるだけじゃなくて？
別の販売に人をまわしてさ

[2106: 匿名さん]

>>2103 匿名さん

今のペースだと3割超えそうだけど

[2107: 匿名さん]

現在、270戸の内、成約したのは何戸なのでしょうか。

[2108: 買い替え検討中さん]

>2104
同時期販売中だったお隣の保谷駅の物件は１５３戸中の１１０戸を第１期販売で完売させました。
人気のある物件ほど即日完売とか早期完売になりやすいので小出しの必要性がありません。
逆に人気が芳しくなく長期販売戦になりそうな物件ほど小出し傾向にあります。

[2109: 匿名さん]

逆に、第一期で全戸を売り出したらどうなったのでしょうか。

[2110: 名無しさん]

高速道路のICが近くにできる可能性はないのでしょうか？

[2111: 通りがかりさん]

近くを通るたびにどんな感じか見ていますがだんだん外側が出来てきています。これからの変化もたのしみ。
保谷駅のマンション駅近で、ディスポーザー付いてて、駐車場も安いですよね。眺望もいいし、ここに無いものがある。
ひばりヶ丘はひばりヶ丘で魅力ありますが。このマンションの設備はところどころ残念ですね。

[2112: 匿名さん]

一長一短があり、両者引き分けですね。

[2113: 買い替え検討中さん]

>2109
即日完売や早期完売の困難な物件でそれをやったら人気が高い売れやすい住戸だけが捌けてしまい
営業的に売り辛い住戸の在庫だけを抱えてしまうリスクがあります。
ですからマンション販売が未経験な会社以外ではやらないでしょう、

[2114: マンション検討中さん]

>>2108 買い替え検討中さん

営業さん？

[2115: 匿名さん]

おりまぜて小刻みに販売しても、結局は人気のない部屋が売れ残るので、一気に販売するのと同じ結果にならないのでしょうか。

[2116: ご近所さん]

いよいよ自主管理公園と歩道の仕上げ段階に来たみたいです。
西側と南側の道路を３０日～３日に一時通行止めにして排水管埋設工事等を行う様です。
北西側の樹木も撤去して歩道出入口も工事が始まりました。

[2117: 匿名さん]

>2115
株式市場も思惑や人間心理で左右されますがマンションも心理戦の要素があります。
数学統計的な理屈や法則では同じであったとしても売り方、買い方の思惑で変動します。
いっぺんに間口を大きく開けると戦略的な売り方が希薄になってしまい自分達に得意な戦法に導く事が
難しくなるので状況を細かく見ながら機動的に動ける小出しする方を選びますね。

[2118: 匿名さん]

小出しで大量の完成在庫ですか。

[2119: マンション検討中さん]

保谷の物件と比べてる方がいますが西武と三菱だったら三菱の方がいいかなと思います

[2120: 通りがかりさん]

>>2119 マンション検討中さん

長谷工より西武の方が…

[2121: 通りがかりさん]

芦花公園（世田谷）の物件で三菱含む3社デベの大規模マンションも値段の割に設備が微妙で、1社じゃないからか、三菱がそういう経営手段なのかわからないけど現状竣工後も売れ残ってる。
ここもそうだけど、マンションならではの設備をケチって無くしてることでほんとに土地が泣いてると思う。
きっと積水、三井不動産、すみふは設備は需要を考えて設置して購入者に不安を残さないマンションを建てると思う。
三菱のこのマンションは、利益を追求しすぎて購入者を置いてけぼりにしている。

[2122: 匿名さん]

>>2118 匿名さん

ここはそうなりそうですね
ディスポすらありませんしね

[2123: 匿名さん]

>>2121 通りがかりさん
売主がここの地勢をわかっていないからだと思います
中身が廉価版なのに価格だけ高くなってますからね
バスが便利なエリアなのでバス便利用前提なので駅徒歩圏に意味がありませんし。しかも、ここの立地はバス利用が不便だし駅までも遠いし、で中途半端さだけが残る。
仮に駅近でもひばりヶ丘駅近でも利便性は低い。田舎の郊外と同じで駅が中心地ではないからね。過疎りつつある駅だし。
完売までは長くかかりそうです。が値引きも凄そうですね。気に入っててあとは価格だけ、な人は待てばお安く買えると思いますね。

[2124: 近隣住民さん]

>>2123 匿名さん

実際にひばりが丘団地辺りで暮らしたことがない方の話と受け止めました。バス便利用地域に住んだことがある人ならばこの距離に不便を感じたことがない人はいないのでは？
レジデンスは程よい徒歩圏です。ここで暮らしたことがない業者的発想だと思います。

[2125: 通りがかりさん]

設備が不十分とか、中身が廉価版とか、具体的に何が問題なんでしょうかね。
ディスポーザーは人それぞれいるいらないはあるとして、それ以外に何があるんでしょうか？！

[2126: 匿名さん]

>>2134
程よい徒歩圏って（笑
地元だからいってるんですけどね。
バス抜きでこのひばりヶ丘は語れませんよ

[2127: 匿名さん]

アンヴィーネに完敗した要因は1.需給バランスの差（保谷物件の希少性）、2.設備仕様の差でしょうか。
徒歩3分と徒歩10分の差はあっても環境や駅力の差でレジデンスが圧勝すると見ていましたがこの結果は意外でした。

ちなみに徒歩10分の距離でバスなんて使いませんよ。土地が平坦なひばりヶ丘は自転車の街です。

[2128: 検討板ユーザーさん]

10分の距離で、バスを待つ時間だけ無駄してる

[2129: マンション検討中さん]

>>2126 匿名さん
ご高齢の方ですか？歩いたことないのでしょうか、、、

[2130: 匿名希望さん]

>>2127 匿名さん
受給バランスの差は私も感じています。
保谷は近隣の方の買い替えも多いのではないでしょうか。アンヴィーネの版にも見学者の年齢層が高かったという話は出てましたよね。ひばりは買い替え対象となる物件は多くありますから、既に買われた方も多いのではないでしょうか。

[2131: 名無しさん]

保谷は買い替え層が多く、ひばりヶ丘は買い替え層が少なく初めて買う層が多いマンションだと思います。
保谷は、３分なのに価格も安い。レジデンスは、近隣マンションが多く住みやすさが担保されているので、今の市況なりの価格になっていると思います。
住んでからの満足度はひばりヶ丘だろうなと思います。

[2132: 匿名さん]

MRを比べたらわかりますよ。HPには悪い部分は載せませんから。逆にいい部分は載せるので、いい部分だけを比べてもわかるかも。あれがないこれがない。って。ただ、リフォーム対応で変更することもお金をかければできるので気にならない人も居るかもしれません。
スロップシンク、ディスポーザーは後から変えられません。
使う使わないは人それぞれですが、無いよりあった方がいいと思いますし、リセール時にも影響がありそうです。

[2133: 職人さん]

ディスポーザーの場合、定期的に地下の汚泥の抜き出しが必要となり、その高額な費用が管理費にはね返ってきます。
そういうことで無いほうがいいかもしれません。
ディスポーザーの有無で購入を判断するとは、無知の方が多いようですね。

[2134: 匿名さん]

ディスポーザー本当に要る？｜マンションなんでも質問＠口コミ掲示板・評判
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624975/

[2135: 名無しさん]

管理費が膨大にかかるディスポーザーがない割には管理費高いね

[2136: 匿名さん]

24時間いつでもゴミ出しができるマンションではディスポーザーの必要性を感じない。
ということで、デベの判断は間違っていない。

[2137: 匿名さん]

ディスポーザーが付いていれば、もっと管理費が高くなっている。

[2138: 匿名さん]

>>2137
ディスポーザーがついてる同エリアマンションとここの管理費は変わらないどころか高いんだけどね。

[2139: 匿名さん]

>>2138 匿名さん

戸数の違いもあるのでは？

[2140: 匿名さん]

>>2136
個人が必要性を感じるかどうか、って関係ないから。
なんのためのマンションなの？なんのための大規模なの？
戸建てと比較した場合のマンションという住居形態最大の優位性ってのは
合理性とスケールメリットなんだが。
土地にしろ設備にしろ共有することで利便性と価値を最大化する
個人それぞれが必要かどうか、使うかどうかなんてのは戸建てじゃないんだから
マンションの場合関係ないよ（笑
逆にいえばあれもいらない、これもいらない、みたいな何もないようなマンションだったら
マンションの優位性もないわけで資産性も悪い

[2141: 匿名さん]

>>2132
おっしゃるとおりですね。
大規模の優位性がない大規模マンションは昔の団地と同じで優位性はありません。
もともとマンションってのは、共有する、っていうことによるデメリットだって
ありますよねー。共同生活するわけだからそれを成立させるためには管理規約もあれば
管理組合にて健全運営できるようにしないといけない。
個人レベルでの判断だけではできない、なんでも合議制で決めなければならない。
が、占有・排他利用ではなく共有利用ってことで合理化することによって戸建てでは
なし得ない優位性がえられる*べき*なんだよね。
じゃないと共同生活だけの苦痛だけがのしかかってマンション、大規模の意味がないから。

[2142: 匿名さん]

>>2189
いや、単にここが（売主が）利益をあげるために削っただけだよね

[2143: 匿名さん]

>>2133
無知なのはあなただね
マンションで、そういう個人レベルで考えてる時点でね。
君のその発想は、じゃあエレベータもメンテ代高額！
機械式駐車場、メンテ代高額！
なんでも高額！高額！（笑
そもそも、マンションでは管理費自体高額だから（笑
あってないような金額。相場はあれどそこに根拠はない。ましてや自分単品でどうこうできるものではない。修繕費用も同様。
そういうのが気になってしょうがないような人はそもそもマンションに向いてないよ
自分一人で取捨選択の決定権がある戸建てに行けばいい、そういう人はね

[2144: 匿名さん]

24時間有人管理で管理費が高くなっています。

[2145: 匿名さん]

>>2127
地元じゃないんですね。
ひばりヶ丘は、ひばりヶ丘駅自体に魅力がないからね
距離の問題じゃない（笑
あと、自転車でひばりヶ丘駅にも行きません
止めれないし、バス多すぎて道路危ないし、道路自体狭いし

[2146: 匿名さん]

安全性で戸建てよりもマンションを選びました。

[2147: 匿名さん]

やはり割高な坪単価だと郊外物件は厳しいですね

[2148: 匿名さん]

レンジフードも廉価版ですよね
マンションでこれを採用しているところはかなり少ないと思います

[2149: 職人さん]

エレベーターは台数が多いほど便利、しかし維持費が高額となり適正台数（50～100戸／台）とする。
械式駐車場はメンテ代高額で、できれば自走式駐車場にしたい。でも敷地に余裕がない。仕方なく機械式駐車場に。
よって、取捨選択で管理費を抑える。そうしないと管理費が倍位になる。それでは売れなくなる。
おわかりかな。

[2150: 職人さん]

本物件が相場に対して高いか安いかは完成在庫の数で決まる。
ぎゃぎゃ騒がないように！