ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[21: マンション比較中さん]

ディスポーザーは、果物や野菜の切れ端などの水気をいっぱい含んだゴミが一瞬でなくなるので、大幅に生ゴミのカサ、重さが減ります。一度使ったことある人は、なしでは生活できないのではないかと、使ったことなければ分からないかと思いますがね。

[22: マンション検討中さん]

>>21
同感です。賃貸から新築マンションを検討していた時は別に付いてなくても・・・、と考えてました。
新築マンション価格が上がって庶民が買えるランクの物件は付いてないことが多くて悩ましいところ。

[23: 匿名さん]

ここ二重床でしょ？

[24: マンション検討中さん]

残念ながら違う。

[25: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん

資料取寄せましたが、直床とも二重床とも書いてありませんでしたよ？
どこの情報ですか？

[26: 通りがかりさん]

皆さんが感じる直床のデメリットて何でしょうか？
遮音性についてはスラブ厚も関係してくるので、二重床と比べて一概にどちらが良いとは言えません。むしろ二重床の方が太鼓現象で音が響く場合もあります。
リフォームのしにくさが論点になることもあります。
確かに直床の場合、水周りはスラブを下げて二重床にしており、床下で排水を取っております。
その為、ダウンスラブの範囲内でしか将来的に水回りの位置は変えられません。
では二重床の場合は？
結局二重床も水周りを大幅に変える場合は排水管を全て交換するので、ほぼ床を全剥がしでスケルトンにしてフルリフォームになります。
排水勾配を確保するためには水周りを自由に動かすことも出来ませんし、ある程度の制約は出ます。かつ、下界への音の影響が出ない様に十分な遮音対策もしなければなりません。
つまり、スケルトン状態にして1,000万円近く掛けてリフォームしても間取りの可搬性で言うと大差ないのです。
従って、歩行感がフワフワしている事を除けば、直床と二重床はどちらが良くてどちらが悪いと言うのは一概に言えないと思います。

[27: 匿名さん]

歩行感がフワフワしてることだろ。直床のデメリット。
よくわかってるじゃないか。

[28: 通りがかりさん]

>27
フワフワしてる事のデメリットって何ですか？
慣れれば気にならないですし、二重床によくある床のきしみもありませんよ。

[29: マンション検討中さん]

電話で問い合わせをしましたが、こちら二重床だそうです。
私は直床は嫌いで検討しない為、安心しました。

[30: 匿名さん]

高級マンションですから

[31: 匿名さん]

具体的にどこが高級マンションなのでしょうか？教えてください。建ったイメージ外観ですがシティテラスに似てる気がするのですが…

[32: 周辺住民さん]

あの、ここはひばりが丘ですよ。平均世帯収入が高いわけではないですし、だいたい高級マンションが存在しうるようなエリアじゃないでしょう？　シティテラスなりプレミストなりレジデンスにしても、条件的にはあちらにはあってこちらにはないというような一長一短であって、すべてにおいて揃っていて優っている物件はありません、せいぜい団栗の背比べでしょう。それにプレミストやレジデンスはまだ完成してもいないんですよ、出来栄えはHPのグラフィックのように格好いい保証はどこにあるんでしょうか？

[33: 匿名さん]

世帯年収かなり高いですよ

http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/05.html
【２人暮らしが多く、30代の流入が多い町】
市区町村名 町名 最寄駅 平均年収 30代人口増減
世田谷区 成城 成城学園前 837 234
港区 南青山 表参道 814 231
港区 高輪 品川 804 230
大田区 田園調布 田園調布 826 229
東久留米市 学園町 ひばりが丘 875 184

[34: 匿名さん]

谷戸二丁目エリアは住友重機跡地の再開発以後急速に住人のレベルが上がったエリアです

[35: ご近所さん]

シティテラスの住人です。こちらは直床とのことですが、床のフワフワ感は全く感じておりません。

[36: 匿名さん]

>>35
>>29だそうですよ

[37: 匿名さん]

>>35 ご近所さん

最近の長谷工の直床はフワフワ感が5年前くらいよりマシになったらしいです。長谷工の人が言ってました。フワフワ気持ち悪いですからね。友人は長谷工のオハナに住んでますが、四年前くらいに購入でかなりフワフワします。それよりマシでした。シティテラス住人より

[38: 匿名さん]

床云々はさておき、ダイワ・住友よりは高いのは当たり前でしょうね。
駅に近いですから。

[39: 匿名さん]

高級マンションですし

[40: 匿名さん]

A-Fタイプの間取り、3500万くらいなら即決レベルなんですが、難しいですかねー

[41: 匿名さん]

坪単価235万円予定だそうですよ

[42: 匿名さん]

いいね！

[43: マンション検討中さん]

どこ情報？？

[44: 通りがかりさん]

>>41 匿名さん
5000万かよぉ…

[45: マンション検討中さん]

この場所で4500万とか5000万は出さねえ

[46: マンション検討中さん]

え？この立地で高グレードのマンションがいくらで買えると思ってたの？駅徒歩20分のシティテラスで4,000万ですよ。

[47: マンション検討中さん]

それでも苦戦してるって話らしいけど。そのへんが本当なら4500とか5000で出さないような気がするけど。テラスとプレミストにかぶせるように9月下旬に売り出すんだから其処まで高くはしないでしょ、と素人考えですけど。

[48: マンション検討中さん]

ここはシティテラスやプレミストとは購入層が違うので価格差は当然出てきます。
三井のパークホームズ田無と競合するので価格設定もそんなところでしょう。

[49: 匿名さん]

>>40さん、
参考ですが、プレミストで70.07㎡東向きで3599万円～でした(>_<)

>>43さん、
同業者のツテを使ってゲットした情報です。

[50: 匿名さん]

当初ここはプレミストと同程度クラスの物件かと思ってましたがどうやら思ってたよりも高級なマンションのようですね

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん
ツテって（笑）
住友大和の人でしょ。
駅10分と20分じゃ比較にならないよ。
田無は新宿線じゃん。池袋線急行駅とじゃ利便性が違うし、こことも価格差出て当然でしょ。

[52: 買い替え検討中さん]

高級って坪単価が高額なだけで
敷地目一杯に詰め込んで配棟した狭い間取りが主力の物件なだけでは
価格と価値が不一致では高級とは言い難い

[53: マンション検討中さん]

みなさんめちゃ詳しいですね。すごいです

[54: 匿名さん]

駐車場はヌーベルのように地下にしても良かったかな

[55: 通りがかりさん]

ひばレジはグランジオ、コスモ、ヌーベルを基準に開発されているのでしょうね。だから24時間有人管理などにしている。
プレミストやシティテラスとの差別化で高価格にして、予算ある方を刈り取ろうと言う計算だと思います。
プレイズひばりが丘で坪216万でしたから、恐らく240〜260万は行くのでは？と予想します。

[56: 匿名さん]

車寄せは、大規模だし、高級感もあって素敵だと思います。

[57: マンション検討中さん]

ヌーベルはひばりでは高級マンション、建設コスト掛かってる。たまに中古が出ても価格が下がらない。

[58: 匿名さん]

ここは実質パークハウスなんだな。

[59: ご近所さん]

>56
図面と現地を見て下さい
すごく狭いですよ
高級感は絵の描き方次第だし

[60: 通りがかりさん]

10年後はどれも同じ中古マンションです。
ゆとりがあるのはグランジオ、コスモ、ヌーベル。
ヌーベル…地下駐車場、アウトフレーム逆梁、玄関前に門付きポーチ、間取りが多彩（2戸1EV住戸あり）
コスモ…車寄せ、玄関前に門付きポーチ、全住戸玄関横にトランクルーム、24時間有人管理
グランジオ…車寄せ、玄関前にプライベートエントランス（門付きではない）アウトフレーム逆梁、噴水が出る中庭、体育館にカラオケルーム付き、24時間有人管理
ひばレジ…車寄せ、24時間有人管理

グランジオ、コスモ、ヌーベルは全てディスポーザー、スロップシンク付き、キッチンスタジオ、シアタールームもついてます。（ゲストルームはヌーベル以外有り）

[61: マンション検討中さん]

グランジオ、コスモは土壌汚染のこともあったし分譲時はずいぶん安い価格で売り出してたけど、
買った人はラッキーだったと思う。10年以上住んで売ってもプラスになるんだから。

[62: ご近所さん]

設備、眺望、その他付加価値考えても、新築であること以外でひばレジがコスモやグランジオ、ヌーベルに勝る要素て何でしょうか？　これらは中古価格落ちないですからね（グランジオはちょっと最近落ちてきてるかな？って印象ありますけど）。ところで、ガーデンハイツってあまり中古物件が売り出されているイメージがないんですが、皆さん手放さないくらい良いってことでしょうか？

[63: 匿名さん]

東久留米学園町郵便局向かいの元畑だった現在整地中の土地に三井不動産レジデンシャルの立て標識あり
開発面積は約800坪でマンションもいけそうだけどファインコートかな？

[64: 周辺住民さん]

グランジオやコスモに対しては駅からの距離が勝る点でしょうね。特にグランジオは敷地の端から建物までの距離がかなりあって実質、駅から徒歩圏とは言い難い距離なので大きな差があります。コスモはちょっと仕様が落ちるので、高級感という点でも勝るのかも。ヌーベルに勝る点を見つけるのは難しいですね。

[65: 匿名さん]

ヌーベルももはや一世代前の古臭いマンションだからザ・レジデンスには勝てんよ

[66: ご近所さん]

コスモはエントランスは豪華だけど、グランジオ側から見ると何の変哲もない集合住宅なんだよね。団地エリアのフィールズもそう。大和ハウス系のマンションはそうなのか？だとしたらプレミストも？

[67: 匿名さん]

駐車場は50％ですか。
そのうちの約半数だけではありますが、
平置きなのは希少なのでは。
駐車場は有料ですか？
先着順、あるいは抽選になりますか？

コンシェルジュサービスはあっても、
過剰な共用施設は無い感じで
その点は好感がもてました。

ドーナツとコーヒーは有料とありましたが、
利用者ってけっこういらっしゃるものかな。

[68: 通りがかりさん]

>>64 周辺住民さん

仕様についてですが、コスモはフローリングが突き板で、建具も突き板でなかなか高級感ありますよ。玄関のタタキも御影石です。
最近の新築物件ではフローリング・建具はシートで玄関タタキはタイルが一般的なので、内装仕様はコスモに軍配が上がる気がします。

[69: 匿名さん]

管理会社どうして長谷工なの？

[70: 近隣住民]

>>69 匿名さん
グランジオも、施工も管理も長谷工ですけど、特に何の問題もありませんよ。
長谷工が施工を受けるときに管理も受託することをバーターにしたのでは無いでしょうか？