ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2092: マンション検討中さん]

[No.2023～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[2093: 周辺住民さん]

>>1948 匿名さん
私はグリーンプラザに住んでおりそのまま割を使っています。昨年3年満期を迎えましたが、一度のに限り同額家賃での更新が出来ました。
とは言え会社の家賃補助の絡みもあるので1年以内に購入を考えています。
ひばりが丘は実家もあり30年以上住んで非常に暮らしやすい事も分かっていますし、ひばりが丘で探しています。
昔スーモの住みたい街ランキング都下部門で三鷹第についで2位だった事もあるので、あまり人気出ると価格が上がると心配していましたが、時代的にも今は高いですね。個人的には知る人ぞ知る暮らしやすい街的な位置付けでお買い得価格をキープしていて欲しかったのですが、今は高いので大変です(^^;

[2094: マンション検討中さん]

>>2093 周辺住民さん
ひばりが丘だけでなく今はどこも高いです。10年前くらいが買い時でしたね。

[2095: ご近所さん]

>2091
このマンションの立つ場所は谷戸２丁目の中でも一番標高が高い地点なので過去の経験則では
洪水は勿論のこと冠水の心配もまず要らないでしょう。
ただ最近の猛烈な集中豪雨までは判りません。

[2096: ご近所さん]

ハザードマップが少し前に出ていましたが低い方向は住友重機や西東京公園の方向です。
西東京公園により田無方向にあるファミリーマートの脇から市内河川の源流が１つあります。

[2097: 通りがかりさん]

>>2047 匿名さん
申し訳ないですが、私自身は有益な情報を持っていないです。遠方に住んでいて土地勘もないしマンションもなかなか見に行けないので。
それでここでどんな感じか参考にしたいんです。

[2098: 匿名さん]

行政便宜上、谷戸町となっただけで実際の地勢は台地上の丘ですから全く心配要りません。
洪水ハザードマップも真っ白ですし、東京都整備局発表の地震に関する地域危険度測定調査においてもランク1の総合順位3,930位/5,177町丁目（順位の数値が小さくなるほど、地震による危険性の度合いが高くなることを 示します）という極めて安全な土地であると言えます。

[2099: 匿名さん]

そろそろ値引き合戦の時期になってきましたね
マンマニ氏も予想した通りで完売までだいぶ程遠いですし
これからは交渉術で大きく変わってきそうですね

[2100: 匿名さん]

ここのスレは、もう何も信用しないほうがよいですよ。

[2101: 匿名さん]

この地域に対して、あまり人気が出ると価格が上昇して手が出なくなるので程々にお願いします。

[2102: 匿名さん]

完成後1年間は値引きしないでしょうね。値引きはそれ以降です。

[2103: 匿名さん]

完成在庫は四分の一位になると予想します。

[2104: 匿名さん]

細切れにして少ない戸数を頻繁に売り出すのは最近の商法でしょうか。
なお、全戸数を一気に売り出すとどんな弊害があるのでしょうか。

[2105: 検討板ユーザーさん]

単に、販売員を減らしてるだけじゃなくて？
別の販売に人をまわしてさ

[2106: 匿名さん]

>>2103 匿名さん

今のペースだと3割超えそうだけど

[2107: 匿名さん]

現在、270戸の内、成約したのは何戸なのでしょうか。

[2108: 買い替え検討中さん]

>2104
同時期販売中だったお隣の保谷駅の物件は１５３戸中の１１０戸を第１期販売で完売させました。
人気のある物件ほど即日完売とか早期完売になりやすいので小出しの必要性がありません。
逆に人気が芳しくなく長期販売戦になりそうな物件ほど小出し傾向にあります。

[2109: 匿名さん]

逆に、第一期で全戸を売り出したらどうなったのでしょうか。

[2110: 名無しさん]

高速道路のICが近くにできる可能性はないのでしょうか？

[2111: 通りがかりさん]

近くを通るたびにどんな感じか見ていますがだんだん外側が出来てきています。これからの変化もたのしみ。
保谷駅のマンション駅近で、ディスポーザー付いてて、駐車場も安いですよね。眺望もいいし、ここに無いものがある。
ひばりヶ丘はひばりヶ丘で魅力ありますが。このマンションの設備はところどころ残念ですね。

[2112: 匿名さん]

一長一短があり、両者引き分けですね。

[2113: 買い替え検討中さん]

>2109
即日完売や早期完売の困難な物件でそれをやったら人気が高い売れやすい住戸だけが捌けてしまい
営業的に売り辛い住戸の在庫だけを抱えてしまうリスクがあります。
ですからマンション販売が未経験な会社以外ではやらないでしょう、

[2114: マンション検討中さん]

>>2108 買い替え検討中さん

営業さん？

[2115: 匿名さん]

おりまぜて小刻みに販売しても、結局は人気のない部屋が売れ残るので、一気に販売するのと同じ結果にならないのでしょうか。

[2116: ご近所さん]

いよいよ自主管理公園と歩道の仕上げ段階に来たみたいです。
西側と南側の道路を３０日～３日に一時通行止めにして排水管埋設工事等を行う様です。
北西側の樹木も撤去して歩道出入口も工事が始まりました。

[2117: 匿名さん]

>2115
株式市場も思惑や人間心理で左右されますがマンションも心理戦の要素があります。
数学統計的な理屈や法則では同じであったとしても売り方、買い方の思惑で変動します。
いっぺんに間口を大きく開けると戦略的な売り方が希薄になってしまい自分達に得意な戦法に導く事が
難しくなるので状況を細かく見ながら機動的に動ける小出しする方を選びますね。

[2118: 匿名さん]

小出しで大量の完成在庫ですか。

[2119: マンション検討中さん]

保谷の物件と比べてる方がいますが西武と三菱だったら三菱の方がいいかなと思います

[2120: 通りがかりさん]

>>2119 マンション検討中さん

長谷工より西武の方が…

[2121: 通りがかりさん]

芦花公園（世田谷）の物件で三菱含む3社デベの大規模マンションも値段の割に設備が微妙で、1社じゃないからか、三菱がそういう経営手段なのかわからないけど現状竣工後も売れ残ってる。
ここもそうだけど、マンションならではの設備をケチって無くしてることでほんとに土地が泣いてると思う。
きっと積水、三井不動産、すみふは設備は需要を考えて設置して購入者に不安を残さないマンションを建てると思う。
三菱のこのマンションは、利益を追求しすぎて購入者を置いてけぼりにしている。

[2122: 匿名さん]

>>2118 匿名さん

ここはそうなりそうですね
ディスポすらありませんしね

[2123: 匿名さん]

>>2121 通りがかりさん
売主がここの地勢をわかっていないからだと思います
中身が廉価版なのに価格だけ高くなってますからね
バスが便利なエリアなのでバス便利用前提なので駅徒歩圏に意味がありませんし。しかも、ここの立地はバス利用が不便だし駅までも遠いし、で中途半端さだけが残る。
仮に駅近でもひばりヶ丘駅近でも利便性は低い。田舎の郊外と同じで駅が中心地ではないからね。過疎りつつある駅だし。
完売までは長くかかりそうです。が値引きも凄そうですね。気に入っててあとは価格だけ、な人は待てばお安く買えると思いますね。

[2124: 近隣住民さん]

>>2123 匿名さん

実際にひばりが丘団地辺りで暮らしたことがない方の話と受け止めました。バス便利用地域に住んだことがある人ならばこの距離に不便を感じたことがない人はいないのでは？
レジデンスは程よい徒歩圏です。ここで暮らしたことがない業者的発想だと思います。

[2125: 通りがかりさん]

設備が不十分とか、中身が廉価版とか、具体的に何が問題なんでしょうかね。
ディスポーザーは人それぞれいるいらないはあるとして、それ以外に何があるんでしょうか？！

[2126: 匿名さん]

>>2134
程よい徒歩圏って（笑
地元だからいってるんですけどね。
バス抜きでこのひばりヶ丘は語れませんよ

[2127: 匿名さん]

アンヴィーネに完敗した要因は1.需給バランスの差（保谷物件の希少性）、2.設備仕様の差でしょうか。
徒歩3分と徒歩10分の差はあっても環境や駅力の差でレジデンスが圧勝すると見ていましたがこの結果は意外でした。

ちなみに徒歩10分の距離でバスなんて使いませんよ。土地が平坦なひばりヶ丘は自転車の街です。

[2128: 検討板ユーザーさん]

10分の距離で、バスを待つ時間だけ無駄してる

[2129: マンション検討中さん]

>>2126 匿名さん
ご高齢の方ですか？歩いたことないのでしょうか、、、

[2130: 匿名希望さん]

>>2127 匿名さん
受給バランスの差は私も感じています。
保谷は近隣の方の買い替えも多いのではないでしょうか。アンヴィーネの版にも見学者の年齢層が高かったという話は出てましたよね。ひばりは買い替え対象となる物件は多くありますから、既に買われた方も多いのではないでしょうか。

[2131: 名無しさん]

保谷は買い替え層が多く、ひばりヶ丘は買い替え層が少なく初めて買う層が多いマンションだと思います。
保谷は、３分なのに価格も安い。レジデンスは、近隣マンションが多く住みやすさが担保されているので、今の市況なりの価格になっていると思います。
住んでからの満足度はひばりヶ丘だろうなと思います。

[2132: 匿名さん]

MRを比べたらわかりますよ。HPには悪い部分は載せませんから。逆にいい部分は載せるので、いい部分だけを比べてもわかるかも。あれがないこれがない。って。ただ、リフォーム対応で変更することもお金をかければできるので気にならない人も居るかもしれません。
スロップシンク、ディスポーザーは後から変えられません。
使う使わないは人それぞれですが、無いよりあった方がいいと思いますし、リセール時にも影響がありそうです。

[2133: 職人さん]

ディスポーザーの場合、定期的に地下の汚泥の抜き出しが必要となり、その高額な費用が管理費にはね返ってきます。
そういうことで無いほうがいいかもしれません。
ディスポーザーの有無で購入を判断するとは、無知の方が多いようですね。

[2134: 匿名さん]

ディスポーザー本当に要る？｜マンションなんでも質問＠口コミ掲示板・評判
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624975/

[2135: 名無しさん]

管理費が膨大にかかるディスポーザーがない割には管理費高いね

[2136: 匿名さん]

24時間いつでもゴミ出しができるマンションではディスポーザーの必要性を感じない。
ということで、デベの判断は間違っていない。

[2137: 匿名さん]

ディスポーザーが付いていれば、もっと管理費が高くなっている。

[2138: 匿名さん]

>>2137
ディスポーザーがついてる同エリアマンションとここの管理費は変わらないどころか高いんだけどね。

[2139: 匿名さん]

>>2138 匿名さん

戸数の違いもあるのでは？

[2140: 匿名さん]

>>2136
個人が必要性を感じるかどうか、って関係ないから。
なんのためのマンションなの？なんのための大規模なの？
戸建てと比較した場合のマンションという住居形態最大の優位性ってのは
合理性とスケールメリットなんだが。
土地にしろ設備にしろ共有することで利便性と価値を最大化する
個人それぞれが必要かどうか、使うかどうかなんてのは戸建てじゃないんだから
マンションの場合関係ないよ（笑
逆にいえばあれもいらない、これもいらない、みたいな何もないようなマンションだったら
マンションの優位性もないわけで資産性も悪い

[2141: 匿名さん]

>>2132
おっしゃるとおりですね。
大規模の優位性がない大規模マンションは昔の団地と同じで優位性はありません。
もともとマンションってのは、共有する、っていうことによるデメリットだって
ありますよねー。共同生活するわけだからそれを成立させるためには管理規約もあれば
管理組合にて健全運営できるようにしないといけない。
個人レベルでの判断だけではできない、なんでも合議制で決めなければならない。
が、占有・排他利用ではなく共有利用ってことで合理化することによって戸建てでは
なし得ない優位性がえられる*べき*なんだよね。
じゃないと共同生活だけの苦痛だけがのしかかってマンション、大規模の意味がないから。

[2142: 匿名さん]

>>2189
いや、単にここが（売主が）利益をあげるために削っただけだよね

[2143: 匿名さん]

>>2133
無知なのはあなただね
マンションで、そういう個人レベルで考えてる時点でね。
君のその発想は、じゃあエレベータもメンテ代高額！
機械式駐車場、メンテ代高額！
なんでも高額！高額！（笑
そもそも、マンションでは管理費自体高額だから（笑
あってないような金額。相場はあれどそこに根拠はない。ましてや自分単品でどうこうできるものではない。修繕費用も同様。
そういうのが気になってしょうがないような人はそもそもマンションに向いてないよ
自分一人で取捨選択の決定権がある戸建てに行けばいい、そういう人はね

[2144: 匿名さん]

24時間有人管理で管理費が高くなっています。

[2145: 匿名さん]

>>2127
地元じゃないんですね。
ひばりヶ丘は、ひばりヶ丘駅自体に魅力がないからね
距離の問題じゃない（笑
あと、自転車でひばりヶ丘駅にも行きません
止めれないし、バス多すぎて道路危ないし、道路自体狭いし

[2146: 匿名さん]

安全性で戸建てよりもマンションを選びました。

[2147: 匿名さん]

やはり割高な坪単価だと郊外物件は厳しいですね

[2148: 匿名さん]

レンジフードも廉価版ですよね
マンションでこれを採用しているところはかなり少ないと思います

[2149: 職人さん]

エレベーターは台数が多いほど便利、しかし維持費が高額となり適正台数（50～100戸／台）とする。
械式駐車場はメンテ代高額で、できれば自走式駐車場にしたい。でも敷地に余裕がない。仕方なく機械式駐車場に。
よって、取捨選択で管理費を抑える。そうしないと管理費が倍位になる。それでは売れなくなる。
おわかりかな。

[2150: 職人さん]

本物件が相場に対して高いか安いかは完成在庫の数で決まる。
ぎゃぎゃ騒がないように！

[2151: 匿名さん]

>>2149
違いますよ、それは取捨選択ではない
最適化です。　職人さんはわからないのですかね
最適化ってのは費用対効果の最大化を狙うのね

ディスポーザーがないのは？
これは最適化ではなく、たんなる売り手都合による不採用
利益率上げるためだけの措置
そもそも売り手ってのは、商品売れて欲しいわけだわな
商品売れるには商品価値を上げる必要がある
商品価値を上げることと売価を上げることはイコールではない
ひばりヶ丘は安値でも売れない現状だから売価の上限がそもそも重くのしかかってる
高値掴みで土地を仕入れちゃったから上物削る以外に手段がない
結果ディスポに限らず設備も廉価版にしたけどこの価格になった

ってのが実情でしょう。

[2152: 職人さん]

ディスポーザーのデメリットを理解していない人がいるようですね。

[2153: 匿名さん]

大規模マンションの優位性がないことがわかってないようですね

[2154: 匿名さん]

いまどきURでも両面焼きグリル

[2155: 匿名さん]

>>2154
だね。しかも水無しだよね

室内設備系は、戸建てデベ向け、マンションデベ向けで、それぞれで標準セットが違う
通常はマンション向けのほうが一つ上のグレードが採用されてることが多い
が、ここは戸建て向けグレードでも選んだか？　今時あのレンジフードとか買う方が難しい

[2156: 匿名さん]

どんなレンジフードが付いているのですか？

[2157: 匿名さん]

>>2156
MRいけばわかる

[2158: 匿名さん]

また始まりましたか

[2159: 匿名さん]

このマンションは省エネ等住宅では無いから直径親族からの贈与税の非課税限度額も1200万円ではなく、700万円。

[2160: 匿名さん]

利益追求しすぎ

[2161: 匿名さん]

先着順に移行してからだいぶたつのにずっと販売戸数は１２戸のまま

いくらなんでもこれだけの期間で１戸も売れないわけはない
ってことで考えられるのは、在庫はたくさんあるが全数だすと売れ残り感が
出てしまうため、１２戸としてる、と推測できる

[2162: 匿名さん]

>>2159

設備の有無は省エネなんだよ、ここ
価格はマシマシ

[2163: 匿名さん]

>>2160

それは別に問題ない
企業が利益追及するのは当たり前
売主が利幅最大化を狙うのも当たり前

利益を追及しようが中身が見合ってればそれでいい
見合ってないから売れないだけ
売れないことの責任を取らないと行けないのは結局売主と買っちゃた買主、双方だからね

[2164: マンション検討中さん]

マンションの良い面と悪い面の情報交換をして、一人一人の検討材料にするのが目的なのであって、誰の意見が正しいかを競って全体の結論を出す場所ではありません。

[2165: 名無しさん]

>>2159
嘘平気でかくなよ。1200だよ

[2166: 匿名さん]

>>2164

その通り
よって、個人の買うか買わないかの決断はどうでもいい
買うに値するかどうかを検討する場だからね

[2167: 名無しさん]

いつものヤバイ人がまたいるね！
ぎゃあぎゃあ騒いでもいいけど、嘘はダメだそ！

[2168: 匿名さん]

700万円だよ。プラス110万円で810万円。ってFPが言ってた。
省エネ等住宅では無いです。

[2169: 名無しさん]

>>2168 匿名さん
正確には約1200、高齢者配慮住宅で省エネ等住宅。そのFP首だな。
素人の俺の方が詳しい 笑

[2170: 匿名さん]

価格が省エネじゃないからだめなんじゃない

[2171: マンション検討中さん]

>>2166
良い方に解釈しすぎでしょ。

[2172: 匿名さん]

MRに行った方にお伺いします。
どのような理由でバルコニーにスロップシンクを付けなかったのか係員から説明がありましたか？

[2173: 匿名さん]

スロップシンクないとベランダBBQの時もいちいちリビング通過してキッチン行かないと行けないから面倒すぎ

[2174: 名無しさん]

>>2172 匿名さん
下階に水がかかるからって言ってましたけど、営業なので、嘘をつかない範囲ならなんとでも言えると思って基本は話半分で聞いてます。
コストカットも大いにあると思います。

[2175: 匿名さん]

ファインコートのほうがいいね
学園町だし立地もいいし価格も同等
設備まで上

[2176: 名無しさん]

>>2173 匿名さん
BBQはマンション共用部ではNGです。いこいの森公園へいきましょう。

1階テラス付き住戸には蛇口あります。

[2177: 匿名さん]

ベランダＢＢＱやると通報されて消防車が来ちゃうよ
あまりモラル欠如な事はやらないでね

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん

通報されないわ
無煙グリルだからね

[2179: 匿名さん]

>>2176 名無しさん

いつの時代の話してんだよ（笑）

[2180: 匿名さん]

ベランダＢＢＱはマンションによって可、不可です。

[2181: 匿名さん]

無煙グリルはBBQじゃないからね
ベランダで食事してるだけ

[2182: 匿名さん]

＞＞2179
今の時代だ。

[2183: 匿名さん]

>>2182 匿名さん
今２０１８年だよ

[2184: 匿名さん]

バルコニーで七輪使って秋刀魚を焼いたら通報された事が某マンションにて

[2185: 匿名さん]

>>2184
それはアウトやろ
そもそもBBQかどうかなんてのは関係ないからな
BBQの定義自体が曖昧だし
七輪使ってる時点でアウト
無煙グリルなら問題ない
カセットコンロもセーフ
花火はアウト
卓上IHやホットプレートもセーフ

完全制御できない系は全部アウトなんだよ

[2186: 匿名さん]

ちなみにベランダプールは禁止ですよ

[2187: 匿名さん]

ベランダでペットもアウトです！

[2188: 匿名さん]

バルコニーな

[2189: 匿名さん]

バルコニーで思い出したがここのバルコニー超狭いよな
これもBBQ禁止させるための措置か

[2190: 匿名さん]

ワイドスパンぐらいはほしかった

[2191: 名無しさん]

良いかも