ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[1242: マンション検討中さん]

中庭も見れましたが思ったよりA棟とB棟の間が離れているように思います。

[1243: 匿名さん]

エントランスかっこいいですね！

[1244: マンション検討中さん]

B棟の1階テラス部分もかなり日差しが当たりますので夏場は小さい子供のいるご家庭は子供用プールで遊べそうです。

[1245: マンション検討中さん]

機械式駐車場も片側の組み立てが完了していました。

[1246: マンション検討中さん]

夏場のプール遊びいいですね。
テラス付きとなると1階はかなり人気なのでしょうか。まだ残ってるといいのですが。

[1248: マンション検討中さん]

A棟1階テラス部分も植栽とフェンスが程よく目隠しになっているように見えます。

[1249: マンション検討中さん]

え、これ目隠しになってます？

[1250: マンション検討中さん]

>>1249 マンション検討中さん
今は正直微妙そうに見えますが、入居の頃には植栽もさらに育つと思うので目隠しになるのではないでしょうか(^^)

[1251: ご近所さん]

隣のブリリアシティ１階の入居前と比べてもスカスカで隙間が空きすぎですね。
これでは成長しても隙間だらけの目隠しみたい。

[1252: 職人さん]

1248の写真（A棟南側）で気になったのですが、この法面の土は大雨で道路側に流れることはないでしょうか？
もし流出する恐れがあるのでしたら土留めが必要なのでは。

[1253: ご近所さん]

まだ未完成なのではないですか？ケチをつけたい人なのかもしれませんが、落ち着きましょうよ

[1254: 職人さん]

完成してからでは手遅れ（場合によっては居住者が費用負担）になりますので。

[1255: マンション検討中さん]

いくらなんでもこの状態ではないと思いますよ
パンフレットに分かるような絵がなければ、模型を見れば一目瞭然。
見に行きたいけど水曜だから休みかな

[1256: マンション検討中さん]

先日天気のいい夕方4時ごろ通りましたが、結構上の方まで完全に日陰になっていました。名前はわかりませんが近くのマンションは日が当たっていました。
やっぱり立地上あまり日当たりは良くなさそうですね(>_<)

[1257: 職人さん]

工事中に気になる部分があり、そのことをデベに話をしましたら「そうですね」の返事があり、竣工時には改善されていたケースがあります。

[1258: マンション検討中さん]

これからモッサリ生えるんだよ。大丈夫だよ！

[1259: 匿名さん]

>>1252 職人さん
近くのUR内にある南部地域センターからバス通りに出るまでの区間に、似たような形状の法面があります。芝が植えてあるだけで土留めはしていませんが、大雨で土が流出したところは見たことがありません。

[1260: 匿名さん]

>>1256 マンション検討中さん

日当たりは一年通して変わります。モデルルームに行けば日照をシュミレーションした動画が見られますよ。

[1261: 匿名さん]

エントランスかっこいい！

[1262: 匿名さん]

>>1236 マンション検討中さん
賑わっていた、つまり契約者はたくさんいるという必要な情報かと思います。契約後の様子もある程度は必要な情報ですね！

[1263: 匿名さん]

そうなんです。ここでは、3分の１しか売れてないとか聞いていたので、驚きました！年配のご夫婦から、小さな赤ちゃん連れのファミリーまでたくさんいらっしゃいました。

[1264: 職人さん]

23区内の8000万円～1億円に比べれば、レジデンスは高くありません。

[1265: マンション検討中さん]

何故23区内のその価格帯と比べる？
立地もアドレスもターゲット層も違うんだから、比べるのはどうかと

[1266: 職人さん]

都内に住むのです。北海道ではありません。
同じ都下でも中央線沿線と比べれば、レジデンスは割安です。

[1267: 匿名さん]

渋谷程ではないですが、池袋も再開発に力を入れていくようですね。
東西をつなぐ駅舎上空のデッキもできると！
池袋駅の東口、西口の行き来は非常に億劫なのでできると便利ですね！
これに伴い西武池袋線の価値も上がるでしょうか。

http://www.nikkeibp.co.jp/atcl/tk/PPP/434167/032900055/?ST=ppp-print

[1268: 匿名さん]

これは知りませんでした。
西武池袋駅のすぐ脇に大きなビルが建設されてるなぁとは思っていましたが、あのビルから西口につながるのでしょうか。地下は人を避けて歩くのが大変だったので、有難いです。
単純にひばりが丘が好きで駅近のレジデンスを契約しましたが、フレスポ建設、エミオの建て替え、池袋駅の開発と、オマケがたくさんついてきてとても嬉しいです。

[1269: 匿名さん]

豊島区のHPに基本構想がありました。

https://www.city.toshima.lg.jp/405/machizukuri/fukutoshin/1511051638.h...

概要版のPDFが分かりやすいですかね。
北デッキと南デッキの２つが構想としてあり、南デッキは西武線のホームあたりからメトロポリタン口をつなぐようです。

[1270: 匿名さん]

>>1269 匿名さん
ありがとうございます！よくわかります。
これは便利になりそうですね。

[1271: マンコミュファンさん]

池袋駅が変わって、ひばりヶ丘まで影響が出ると思ってるのね

[1272: 周辺住民さん]

当然のことです。ひばりが丘に影響がないとは言い切れません。プラスアルファ、マイナスゼロですが。

[1273: 匿名さん]

見ようによってはケチをつけたいだけにも思える書き込み以外の、ポジティブコメントも増えてきましたね。バランスが大事ですね。

[1274: 匿名さん]

基本的に掲示板というものは、意図的な操作がない限りは、ネガティブコメントの割合が高くなると考える。特にここのようなまわりと比べての高級物件は。

[1275: マンション研究さん]

>>1271さんが仰っているのは物件価格への影響のことですかね？
確かに私も池袋再開発による西武線沿線への物件価格への影響については非常に限定的なものと考えます。
そういうことよりもその時々の景気や金利の方がよっぽど影響を及ぼすと思います。

前述のデッキのお話ですと私も西武池袋線民なので分かりますが、池袋駅地下通路ってすごい混雑します。
これが緩和され乗り換えもしやすくなり、防災面にも寄与する開発は大歓迎です。
単純に快適になるっていうことがものすごく価値のあることだと思うんですよね。
そういう意味では西武線に限らず池袋駅を使う人にとっての影響は大きいかと。

今はとにかく資産価値(物件価格)を見る風潮が強いように思いますが、もう少し目には見えない価値に目を向けてもいいのではと個人的には思う次第です。
リスク管理のためリセールバリューが大事っていうのは前提のお話ですが。

[1276: 周辺住民さん]

確かに、当物件は周辺に比べて割高です。しかし、中央線沿線に比べれば高くはありません。
やはり、沿線別に評価があるのでしょうね。つまり、沿線の評価が上がれば住宅価格が上昇します。
よって、池袋再開発は無関係ではありません。

[1277: 周辺住民さん]

私はかれこれひばりが丘に30年ほど住んでいますが、副都心線が開通してからは便利になった反面、池袋に立ち寄る機会が減りました。
そういう意味では、池袋がより良い街になれば注目を集めますし、また行こうという気になります。相乗効果として池袋に出やすい駅も注目される気がしています。
駅も街も活性化して人が集まりお店が集まり、より暮らしやすい街になってくれるといいですね。

[1278: マンション掲示板さん]

>>1249 マンション検討中さん

植樹する際はしっかり根付くように枝葉を切るもんですよ！
しばらくするといい感じの目隠しになる程、緑が増すと思いますよ！

[1279: 匿名さん]

３年連続で地価は上昇し固定資産税の改定でちょっと増税になっちゃいました。
凄いのは真南の中央線・武蔵境駅近隣の上昇でした。

[1280: 匿名さん]

西武池袋線、新宿線、ＪＲ中央線の駅近隣の公示地価です。
ひばりヶ丘駅および周辺は意外に割安で上昇余地が大きいです。


1位
吉祥寺駅
413.4万円 /坪

2位
三鷹駅
205.3万円 /坪

3位
武蔵境駅
158.1万円 /坪

4位
東小金井駅
119.0万円 /坪

5位
田無駅
107.3万円 /坪

6位
東伏見駅
101.1万円 /坪

7位
保谷駅
99.9万円 /坪

8位
西武柳沢駅
98.0万円 /坪

9位
ひばりヶ丘駅
86.9万円 /坪

10位
花小金井駅
79.6万円 /坪

11位
小平駅
74.8万円 /坪

12位
東久留米駅
73.3万円 /坪

13位
清瀬駅
66.5万円 /坪

[1281: マンション検討中さん]

田無と東小金井って同じくらいなんですね。

[1282: 住民板ユーザーさん1]

西東京市内でひばりヶ丘駅が一番安いなんて意外すぎる

[1283: マンション掲示板さん]

ひばりヶ丘はマンション供給の需要過多なんだと思います

[1284: 匿名さん]

新座市を含んでいるからだと思いますよ。
あとはひばりヶは第一種低層住居専用地域の範囲が広いというのもあります。
容積率緩和をすれば地価は上がりますが住環境は悪化します。
第一種低層住居専用地域で比べた場合、ひばりが丘1丁目が市内で最も地価の高い地点となっております。


国土交通省地価公示

東京都西東京市東伏見１丁目５６５番１２６　
価格(円/m²)306,000(円/m²)
交通施設、距離東伏見、 480m
第一種低層住居専用地域、建ぺい率（%）、容積率（%）50(%) 100(%)

東京都西東京市南町５丁目４７７番９　
価格(円/m²)303,000(円/m²)
交通施設、距離田無、 550m
第一種低層住居専用地域、 建ぺい率（%）、容積率（%）50(%) 100(%)

東京都西東京市ひばりが丘１丁目１５６８番１２　
価格(円/m²)350,000(円/m²)
交通施設、距離ひばりヶ丘、 550m
第一種低層住居専用地域、建ぺい率（%）、容積率（%）50(%) 100(%)

都西東京市谷戸町３丁目３１４０番２４　
価格(円/m²)318,000(円/m²)
交通施設、距離ひばりヶ丘、 420m
第一種低層住居専用地域、建ぺい率（%）、容積率（%）50(%) 100(%)

http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/SearchServlet?MOD=0&TDK=&...

[1285: マンション検討中さん]

保谷は練馬区の地域を含むから高めになるわけですね。

[1286: 職人さん]

公示地価は固定資産税算定の基礎になりますが、実際に購入するとなるとこれの1.5～2倍位になります。

[1287: 口コミ知りたいさん]

購入予定の者ですが、朝のラッシュはどのくらいですか？（ホームに入場制限があるレベル等）

[1288: 検討板ユーザーさん]

私も教えてください。
親からの贈与を受けようかと思うのですが、ここは、1200万円までが非課税となる省エネ等住宅に該当しますか？ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[1289: 周辺住民さん]

朝のラッシュはそんなにひどくはありません。武蔵小杉のような入場制限もありません。また、到着電車に乗れなくて一本待つようなこともありません。
中には、急行は混んでいるので準急で通勤している人もいます。

[1290: 周辺住民さん]

朝ラッシュ時は通勤準急が快速急行・急行に接続し追越されるので
所要時間は５分遅くなりますが通勤準急が比較的空いています。

駅自体は入場規制なんてありません。
あの３．１１大震災後の計画停電による間引き運転時だけでした。

但し、池袋で乗換に便利な改札口に近い１両目だけは冬場のピーク時間帯だけに積み残しが出ます。
無理して最前には行かずに２両目以降にすれば問題ないです。

[1291: 住民板ユーザーさん1]

計画停電のことで言うと、この辺りは鉄道の電気設備があるので3.11の時は計画停電の対象外でしたね。
色々大変な中、停電がなくて助かりました。