ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[122: 近隣住民さん]

バス通りに面していい場所ですけどね。
地元民としては、洒落たレストランなど出来ると嬉しい場所ではあります。

[123: 匿名さん]

三菱倉庫が住宅に参加しているんですね。

>>バス通りに面していい場所
住むにはいいですけれど、都会育ちだとものたりないかもしれないです。私は住宅街育ちですが、夫が都会育ちなので、言われるとおり、ショップが多くできてくれるとありがたいかな。

間取りは2LDKからあり、4LDKまで。ファミリー中心と思っていますが合ってますか？2LDKは夫婦2人の方も住むかもしれないです。

[124: マンション検討中さん]

間取りがファミリー用なのがよいですね。
もし、間取りがファミリー用と単身者用の混在ですと、ライフスタイルが異なるのでお互い住みにくいです。
また、本物件は定年退職後も静かに暮らせると思います。

[125: 周辺住民さん]

坪200万円位ですかね。

[126: 匿名さん]

230〜280と予想

[127: 購入経験者さん]

＞＞126 それはあまりにも高すぎないですかね。

[128: マンション比較中さん]

＞＞126
2LDK～4LDKで58.77m2～85.35m2の間取りになっています。
坪230〜280万円を予想とのことですが
坪230万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4089～5938万円
坪280万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4978～7229万円
となります。
それにしても高いですね。

[129: 匿名さん]

まあ一等地の三菱物件ですし安くなる要素はないですね(~_~;)

[130: マンション検討中さん]

通りから一本奥に入った静かな所で、生協が近くにあり生活に便利な場所です。

[131: 買い替え検討中さん]

売主のブランドは違う大手でも、同じく施工が長谷工の武蔵野市の物件は
坪単価３００に達しているので西東京市谷戸でも２８０も有り得そうで怖いです。

[132: 買い替え検討中さん]

実際のところ坪220くらいでしょうね。

[133: ご近所さん]

近くの大規模マンションが売れきっていないので、高くするとそちらに流れます。よって坪200万円がいいとこですね。

[134: 買い替え検討中さん]

マンションって徒歩10分圏内以外は候補にしない場合が多いので大規模マンションの
方とは事情が違うと思いますよ。

[135: 近隣住民さん]

現実路線平均すると230〜240万では無いでしょうか？
高い住戸は280万位するかもですが。

[136: 近隣住民さん]

比べるとしたら三井の田無じゃないですかね。
あちらは駅徒歩8分ですが、線路が近く道路が目の前です。住環境で言えばこちらの方が優れているので三井より若干高めに設定してくる気がします。

[137: ご近所さん]

＞＞136
上記の情報です。
2LDK～4LDK、５５．８３平米～７８．１７平米、３５００万円台～６１００万円台、最多販売価格帯４４００万円台
これにより、坪207～258万円になりますね。
よって、当物件は坪230〜240万円は行きそうですね。
それにしても、価格が上昇していますね。

[138: マンション比較中さん]

ヌーベルは坪140～230（平均185万円）と階高、方位、眺望、日照の違いにより坪単価に大きな開きがありました。
しかし、レジデンスは南向きがメインであることから、坪単価に大きな開きが生じないのでしょうか。

[139: 買い替え検討中さん]

モデルルーム先行案内会の招待状が届きました
当日はモデルルーム２タイプと予定価格、販売スケジュールの案内があるようです
過去の訪問から推測すると予定価格表の配布は無いでしょうね
出来るだけ狭い～広い、低層～高層の間取りで確かめてきます

[140: 匿名さん]

ここ買える人うらやま

[141: 匿名さん]

HPで事前案内会が延長されましたね。
初日に行くんですが、倍率が付くほどの物件になっちゃうんでしょうか、、、

[142: マンション検討中さん]

買物便利で静かな所でもあり、徒歩１０分の大規模マンションがそんなにあるわけではないので人気がでるでしょう。
抽選で当たるまで取り合いになるでしょう。（何回に分けての販売になるか解りませんが、４回位あるのではないでしょうか。）

[143: 名無しさん]

価格帯出ましたね。。。うーん。
まあ想像どおりかな。

[144: 買い替え検討中さん]

だいたい予想通りでした。パークホームズ田無と悩む。。

[145: 近隣住民さん]

引き渡しから逆算してもオプション等は選べなさそうですね。

[146: 坪単価比較中さん]

＞＞137ご近所さん　
58.77m2～85.35m2　3,800万円台予定～6,600万円台予定　最多価格帯4,900万円台予定
ということは、坪単価は214（219）万円～256（259）万円になります。
平均価格は未公表ですが、坪235万円位になります。（ヌーベルよりも坪50万円アップ）
よって、＞＞137ご近所さんの予想（坪230〜240万円）通りの結果になりましたね。

なお、ヌーベルは
60.71m2～92.29m2　　2,800万円～5,850万円（平均4,440万円）
坪単価140万円～230万円（平均185万円）で坪単価に大きな開きがありました。

[147: 買い替え検討中さん]

首都圏のマンション価格が平均で2割くらい高くなりましたからまあ妥当ですね。

[148: 買い替え検討中さん]

新築価格は周辺の相場と照らしても妥当な範囲だと思いますが
目安として東京五輪後の首都圏マンション相場の大幅な下落開始とかリスクは覚悟が必要ですよね
過去２回マンションを買いましたが株式と同じで相場の変動はキツイです

[149: 匿名さん]

>>148 買い替え検討中さん
首都圏の新築マンションとくに区でなく都下の変動なんてたいしてありますか？ちょっとした下落はあっても大幅なアップダウンなくずっと右肩上がりですよね？しかも今の低金利でカバーできる範囲ですよ。現金一括で買う人にはあてはまりませんが、
五輪後も資材高騰と人材不足は変わらないんでたいしてこの辺りの価格は変わらないのでは？
中古はいまが売り時なんで、五輪後下落激しいかもですね。

[150: 匿名さん]

REITマネーが流入して暴騰からの暴落リスクがあるのは都心の投資物件です。
こちらのようなエンドユンザー需要の郊外物件にはREITマネーが入っていませんのでバブルのような値上がりもしていない分暴落もありません。

[151: 買い替え検討中さん]

　郊外でも徒歩10分以内の大規模物件は暴騰も暴落もないでしょうね。 じりじりと右肩上がりですね。また、五輪後に暴落するとは思えません。
その後の管理のことを考えれば200戸～500戸の物件が良いでしょうね。 大規模修繕費は戸当たり100万円～200万円かかりますので、物件規模が小さいと負担が多くなります。
よって、50戸以下だと資金面で大規模修繕が困難（場合によっては一時徴収も）になると思います

[152: 匿名さん]

最高価格は６４００万円
最多価格は７０㎡５０００万円みたいですよ

[153: 匿名さん]

>>151 買い替え検討中さん
マンションの話ですよね？
5分ならまだしも、10分で右肩上がりは夢見すぎでしょ

[154: 周辺住民さん]

＞＞153 この辺の中古物件の価格は新築時と同額です。（築１５年ものでも）
人気があるためか、なかなか中古物件が出回らないですね。

[155: 匿名さん]

>>154 周辺住民さん

15年前がかなり安かっただけでは？最近はだいぶ値段も上がってきているんで、変わらないかちょい下がるかくらいでは？
西武池袋線がもうちょっと価値が出ればわかりませんが。
15年前は副都心線直通も近くのイオンもなかったですから、色々周辺に変化があればまたかわるでしょう。

[156: 検討板ユーザーさん]

>>155 匿名さん

北口再開発と、南口のロータリー整備はひばりが丘駅にとってプラスですね

[157: 周辺住民さん]

約７年前からひばりヶ丘駅徒歩１０分程度の新築物件を探し続けていますが
新築の相場観を得るために中古物件の価格も追い続けています。
中古価格は大手大規模物件ならば下がるどころか新築当時価格を維持しています。

[158: 匿名さん]

全体の収納率としては十分なスペースがあることや、トイレ、浴室、キッチン等の水回りスペースが
真ん中にまとめられているので家事の動線としては良いと思います。
各洋室の広さも５㎡以上あるので、子供部屋として利用する場合でも収納スペースもありますから
広さ的には問題なさそう

立地条件としては駅からの距離が考慮ポイントになってくるのかな。
１０分の距離がありますから、これは好みが分かれそうです

[159: マンション比較中さん]

＞＞158
（誤）５㎡以上⇒（正）５畳以上
喧噪な駅近よりも、これくらいの距離にある静寂な所がよいですね。
生活に便利な場所でもあり、価格設定が妥当と思います。

[160: マンション検討中さん]

案内会行ってきました。
素敵なマンションでした。
担当の方も誠実に受け答えいただけた印象です。
価格が予想通り少し高い印象ですが、我が家は無抽選目指してお部屋選び進めます！

[161: 匿名さん]

東側にあるC棟って何ですか？
ご存じの方教えて下さい。

[162: 周辺住民さん]

>161
駐車場の一角に建つ２部屋６階建ての棟です
６９．８㎡と７３．２８㎡の３ＬＤＫになっています
１階ゴミ置場の上部空間を有効利用した感じです

[163: 坪単価比較中さん]

＞＞161
方位は東南東向き、すぐ横に６階建てマンション、その先に１５階建てマンションがあり眺望に問題があります。
よって、平均単価は坪２３５万円ですが、このＣ棟は坪２００万円を割ると見込まれます。もしかしたら坪１８０万円位になるかも。

[164: 匿名さん]

価格で狙い目ってことですね？
おそらく駅に1番近くなりますよね？

[165: ご近所さん]

＞＞164
そうです。景観や日照を気にしない人にとって、Ｃ棟はお買い得物件ということになります。
さらに、１階がゴミ置き場ということもあり、２階の価格はかなり抑えられ、坪１８０万円以下は確実ですね。
なお、Ｃ棟へのアクセスはＢ棟の東寄りエレベーターを使い、渡り廊下を移動しますので、駅に一番近いとも言い切れません。

[166: 匿名さん]

ココかなり良いけど我が家には手が届かなかった。。残念です

[167: 買い替え検討中さん]

6600万円台の住戸とは、Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）なのですか、
それとも、Ａ棟最上階の東端の部屋（Ａ－Ｎ、80.14㎡）なのですか？

[168: 買い替え検討中さん]

モデルルームで開示している予定価格表では
Ａ棟９階のルーフバルコニーのある部屋（Ａ－Ｑｒ、85.35㎡）です。

[169: 買い替え検討中さん]

＞＞168
3,800万円台の住戸はどの部屋ですか？

[170: 周辺住民さん]

Ｃ棟2階の価格を知っている方いますか？　お買い得物件らしいのですが。

[171: 匿名さん]

モデルルームで開示している予定価格表は全戸記載されている訳ではありません
また持ち帰りも厳禁です
要望書を出したい場合は個別住戸の価格も知る事が出来ます