ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[1101: 購入経験者さん]

>1099
金銭的には表面上はそうですが持ち主の大半がデベという状態は好ましくない事もあります。
デベの瑕疵による共有部の補修を求める場合でも大半がデベの持ち分だったりするとやり辛いかもしれません。

[1102: 匿名さん]

極端な例ですが、半分以上売れ残っている場合は総会を開催しても、過半数がデベのため居住者の意見が反映されないで、デベの意のままになるということですね。

[1103: 匿名さん]

まあ、デベは残す事が本意ではないと思うので、頑張ってくれる事でしょう。

[1104: マンション比較中さん]

だいぶん外観が出来てきましたが…パンフやHPのグラフィックより色調が明るめだし柵多いし…正直なところかなり期待外れかな。実はサンクレイドルのオレンジっぽいタイル壁、地中海っぽくていですね、元は東レですし、自分の中ではポイント逆転ですね。

[1105: 匿名さん]

配置図は南西、南東となっていますが実際は南南西、東南東です。よって、南側、東側の表記では駄目なのでしょうか。
西の単語が入ると敬遠する人がいるのではないでしょうか。思い過ごしですか。

[1106: 周辺住民さん]

>1104
柵って何ですか？
共用廊下とバルコニーの柵の事でしょうか。
たしかに周囲のマンションと比べると柵だらけですね。
工事を見てきましたが柵だとクレーンで吊り上げて填め込むだけだから短工期で低コストなんでしょうね。
階段もレゴブロックみたいにパーツ組立てで一気に完成するので驚きでした。

[1107: 周辺住民さん]

さすがに長谷工さんの技術力は凄いですね。
現場工事は工程表では８月末までになっていますが、１ヶ月前倒しで7月末に終えそうですね。
工期を短縮すれば費用の節約につながりますね。

[1108: 匿名さん]

現地のパンフレットがここ数日置いてありませんが、もう補充はしないのでしょうか？

[1109: 匿名さん]

工期が前倒しになれば、入居時期が早まる可能性があるのでしょうか。

[1110: 周辺住民さん]

シティテラスひばりが丘のように、完成１年後でも売れ残りがある物件が多くなりました。
最初から、それを見越しての販売だったのでしょうか。
レジデンスはどうなるのでしょうか。

[1111: マンション掲示板さん]

シティテラスの見学にいきました。
営業さんいわく、住友は2～3年かけて売るスタイルだとおっしゃっていましたよ。
プレミストもいきましたが、こちらは値下げやオプションつけたり一切できないので完成前に完売しなくてはなりません。とおっしゃっていました。
会社によって販売スタイルちがうのですね。
こちらはどうでしょうか？会社に資金があれば完売しなくても大丈夫そうですね。

[1112: 購入経験者さん]

過去に２回購入しました。
初めての時は何も分からずに買ってしまいましたが、２回目は業界の事や販売スタイルもある程度は理解して上手く買えたと思います。
大手デベの中では住友不動産だけが絶対に値引きをせずに何年掛ろうとも当初定めた価格を維持しながら長期戦で構えています。
他の大手デベは販売で苦戦すると公式に値引きして大々的に宣伝する事も多少はありますが、竣工前の最終期を過ぎてからは公然と値引きを表に出す事はしません。個別に個々の契約者と特定の住戸について商談を重ねる中で値引きに応じる事も出てきます。
車の販売で例えると３月末の決算期に営業所に残った特定車種やグレード、ボディカラーの車だけを大幅値下げして在庫処分するようなやり方です。

[1113: 匿名さん]

>>1111 マンション掲示板さん
1年前にシティテラスの見学に行った時は
1～2年で売ると言ってましたよ
思ったより苦戦しているのでしょうか

[1114: 評判気になるさん]

それぞれの棟に、エレベーターが一基ずつなんでしょうか
外から見たらそんな感じが…

[1115: 職人さん]

エレベーターの配置は、A棟のやや西寄りに２基、B棟のやや東寄りに１基、B棟の中央に１基で合計４基です。
C棟にエレベーターがありませんが、B棟からの渡り廊下があります。
A棟の2階以上の利用戸数は125戸で２基のエレベータ―、B棟とC棟の2階以上の利用戸数は118戸で２基のエレベータ―になっています。
エレベーターの基数が少なければ待ち時間が長くなり、逆に基数が多ければ管理費にはね返ります。
なお、一般的にエレベーター１基当たりの標準利用戸数は50戸～80戸です。
よって、レジデンスのエレベーター１基当たりの利用戸数が60戸程度ですので、基数は足りています。

[1116: 職人さん]

エレベーターの費用ですが、例えば総戸数１００戸（２階以上の利用戸数９０戸）の場合
１基の場合、点検費（６万円／月）、更新費（１５００万円／３０年＝４．1万円／月）で
１０万円／１００戸＝千円／戸・月　になります。
２基の場合、２千円／戸・月　が管理費または修繕積立金として必要になります。
便利さと費用のどちらを選択するかによります。

[1117: 匿名さん]

>1114
Ａ棟は２基が同一個所に並んでいます。
Ｂ棟は１基だけ通常の外側に有り、２基目は部屋の中に組み込んであります。
そのエレベータを組み込まれた部屋が狭い２ＬＤＫになっています。
音や振動が部屋に響かないか気になります。

[1118: 購入経験者さん]

1117匿名さん
エレベーターが住戸の中に組み込んであるマンションに住んでいますが、音は全くしません。
つまり、エレベーターが動いているのかどうかわからないです。　

[1119: 匿名さん]

1117匿名さん
Ｂ棟のエレベーターは２基共に部屋の中に組み込んでありますよ。図面をよく見て下さい。

[1120: 職人さん]

1117匿名さん
こちらの図面では、B棟のエレベーター２基は東側から４番目と１１番目の部屋の中に組み込んでありますが、この図面が古いのでしょうか？　

[1121: 匿名さん]

住友不動産だけが絶対値引きしない？苦戦すれば値引きするのは住友もかわりませんよ。

[1122: 評判気になるさん]

>>1121 匿名さん
それがどこの住友物件も値下げしないで、2、3年かけて売ってますよ。

[1123: 通りがかりさん]

この掲示板を見ていて、ちょっとびっくりしてしまいました。
もうすぐ完成なのに、1/3しか売れていないのですか？
どうして、そんなに人気がないのでしょう？

[1124: マンション掲示板さん]

>>1123 通りがかりさん

開放感がなく敷地が狭く、それなのに高い！！これといった特徴、売りがないからではないですか？

[1125: 名無しさん]

>>1123 通りがかりさん

竣工は11月末予定かと思いますがもうすぐ完成というのはどういう意味でしょうか？

[1126: 匿名さん]

1123、1124はセット？

[1127: 匿名さん]

再開発が進んで魅力が増したひばりヶ丘駅から徒歩10分の新築大規模マンションってだけで
十分な売りだと思うけど建物そのものの仕様が悪いのがちょっと残念。

[1128: 匿名さん]

ディスりコメントが多くて、なんらかの意図または感情を感じますな。

[1129: 匿名さん]

確か昨年11.12月が第1期販売だったと思うから、きちんと説明して、銀行審査とかあるから、成約はこれぐらいのペースなんじゃないかな。成約や見込みの状況は全然知らないけど、今はもっとある可能性もあるよね。憶測で3分の1だけとか数字書かないほうがよいのではなかろうか。

[1130: 匿名さん]

ここを購入候補にしている人は、最終的にはモデルルームで正確な情報を確認するんでしょう。

[1131: マンション掲示板さん]

>>1126 匿名さん

すみません。セットではありません。
1124は個人的意見です。
私も実際こちらとシティテラス、プレミスト検討してますので。

[1132: 匿名さん]

ここじゃない方の2件はバス物件だから解放感を売りにするしかないんですよね。
駅近の立地だけで充分に価格相応の価値はあると思いますが。

[1133: 住人]

1132さん
徒歩15～18分程度、近くはないけどバス物件と言い切るほど遠くはないと思いますが。バス物件というのはガスト付近のマンションのことでは？

[1134: マンコミュファンさん]

15～18分はバス物件ですよ

[1135: マンション掲示板さん]

>>1134 マンコミュファンさん

私は毎日歩いてます！歩くことで健康維持できますし、いいことだと思います。雨の日はバスもありますし♪

[1136: 評判気になるさん]

>>1134 マンコミュファンさん

バス物件ですね！
徒歩10分超えたらバス物件ですよ。
レジデンスも微妙に歩くには駅から遠い。
ヌーベルあたりまでが理想ですね。
バスもすぐ使えるますしね。
レジデンスはバス停も微妙に遠い、

[1137: 名無しさん]

>>1135 マンション掲示板さん

いまあちらに住んでるってことですか？他物件の検討スレに何の御用でしょう？

[1138: マンション掲示板さん]

>>1137 名無しさん

今はURなのですが、こちらとシティテラス、プレミストで検討中です。
ここからでも十分に歩けるので、レジデンスなら本当に近くかんじますよね。
ただこちらはどこのバス停になるのでしょう？

[1139: 匿名さん]

>>1138 マンション掲示板さん
境03系で、谷戸のバス停になるかと思います。2分程で着くのではないでしょうか。

[1140: マンション掲示板さん]

>>1139 匿名さん
そうですか。２分とは早いですね！！
ありがとうございます。

[1141: 匿名さん]

谷戸のバス停まで、徒歩だと2分では着きませんよ。
小走りだと3分くらいで行けるかもしれません。

[1142: 周辺住民さん]

マンション敷地境界からバス停まで260ｍあります。分80ｍとすれば3分でも無理です。よって、エレベーターを使わない1階の方でも、自室玄関からバス停まで5分はかかります。

[1143: 評判気になるさん]

>>1142 周辺住民さん
歩いた感じ4.5分はかかると思いますよ！

[1144: 評判気になるさん]

>>1137 名無しさん
そんなに噛みつかなくても、、こわい。

[1145: 匿名さん]

駅に程よく近く、バス通りから離れ、すぐそばにスーパーのコープあり、最高の立地と個人的には思う。人それぞれですが。

[1146: 匿名さん]

バス停が近いイコール、便利だが騒音ありですが、ここはバス停まで程よい距離かなと。
まあ人それぞれです。

[1147: 匿名さん]

1139です。
失礼しました。A棟東側の自転車出入り口からだと2分くらいかな、と思ったもので‥。

[1148: 匿名さん]

>>1122 評判気になるさん

ご存知ないんですね。住友も苦戦すれば値引きしてますよ。

[1149: 匿名さん]

団地に埋もれ、他のマンションと比べ特に目立った立地特徴もないこのマンション。残念ながら売れ残って当然ですね。

[1150: 評判気になるさん]

>>1149 匿名さん
レジデンスの外観も団地みたいで埋もれてますよね、、。
外観ではプレミストが一番だな。

[1151: 匿名さん]

私はレジデンスとプレミストを検討してレジデンスに決めました。

全て個人的感覚ですが、主な比較内容です。

- レジデンス
○ 駅徒歩圏内
○ 日当り良（棟と部屋による）
○ 買い物便利（コープ、ダイソー、マツキヨ、フレスポ）
○ 公園多い
○ 交通量少なく静かな環境
○ 売主大手
× 価格高い割に仕様が物足りない
× 外観普通
× 眺望悪い

- プレミスト
○ 外観素敵
○ 眺望最高
○ 日当り良
○ 公園多い
○ 価格はほどほど
○ 売主大手
× 駅遠い
× バス通り隣接（上階なら気にならない）
× 交通量多い

プレミストは外観と眺望でかなりテンションは上がったのですが、子供がいる共働き家庭(両方電車通勤)のため、時間節約がしやすいレジデンスを選ぶことにしました。
日々の生活を想像した時に住みやすいと感じたのです。

プレミストとレジデンスを見た段階で駅近にしようと決めたためシティテラスは
検討から外してしまいましたが、素敵なマンションであると思っています。

どこもメリット、デメリットがあるので今買う、買わないも含めてそれぞれの家庭事情に合った選択をできると良いのではないかと思います。

[1152: 周辺住民さん]

＞＞1147匿名さん
敷地境界（A棟東側の自転車出入り口）からバス停まで260ｍあります。
よって、分80ｍ（不動産の公式徒歩速度）で3分半かかります。
　

[1153: 匿名さん]

>>1152 周辺住民さん

>>1152 周辺住民さん
実際に歩いてみました。
A棟東側の自転車出入り口から谷戸バス停（ひばりヶ丘駅行き）まで、私が普通に歩いて2分50秒でした。1分.2分を争うつもりはありませんし、個人差もあるので3分半の方もいるかもしれないですね。
ご参考までに。

[1154: 周辺住民さん]

＞＞1153匿名さん
260ｍを2分50秒で歩けば時速5.5kmとなり、かなり急ぎ足になります。
なお、不動産の公式徒歩速度の分80mは時速3.6kmとなり、子供や老人も歩ける速度です。
また、不動産の公式徒歩速度では3分15秒となります

[1155: 周辺住民さん]

＞＞1153匿名さん
　A棟東側の自転車出入り口から谷戸バス停（ひばりヶ丘駅行き）まで、普通に歩いて2分50秒とのことですが、これは緩い下り坂です。逆に谷戸バス停からA棟東側の自転車出入り口まで歩いて見て下さい。

[1156: 周辺住民さん]

まだ作業開始前の朝早い時間から作業員の方々がコンクリートを打った機械式駐車場の場所で
テーブルと椅子を並べて朝食をとっている姿がなんかほのぼのとして良かった

[1157: マンション掲示板さん]

>>1151 匿名さん

そうですね、近隣に３つのマンションがあり悩ましかったです。
我が家もレジデンス、シティテラス、プレミストと見学しました。
個人的にはシティテラスが開放感があり魅力的でしたね。
もともと田舎育ちなので、、東京にこんなに豊かな自然があるんだ！と驚きました。
ひばりが丘を見る前は働きやすい都心ばかり見学していましたが、息苦しくなってしまい購入に至りませんでした。
ひばりが丘の環境をみて、ここに住みたい！と思いました。
その中でもダントツ緑が多くて手入れもされ自然豊かだったのはシティテラスです。

ただふたりとも仕事が忙しいため、、主人は駅近にこだわりたい。との理由でレジデンスに決めました。

プレミストは外観は素敵でしたがその他魅力を感じませんでした。眺望はよかったですが9階見学しても道路の音は気になってしまいました。子供が喘息もちなので道路沿いに住むということ自体が無理でした。

レジデンスは外観は普通ですが、全体的な豪華さや共用ルームの充実、駅近が魅力ですね。

ひばりが丘自体素敵な街なのでどのマンションをとっても住みやすさは抜群だと思います。

[1158: 匿名さん]

あの徒歩10分エリアには、もう大規模マンションを建てる土地は無いということ。レジデンスが最後だということ。ほとんどの方は知ってると思いますが。

[1159: 匿名さん]

今日行ってみたら工事事務所がなくなっていて、駐車スペースが意外に広いなと感じました。

[1160: 匿名さん]

>1159
だから外にテーブルと椅子を並べて朝食を摂っていたんですね
悪天候だったらかわいそうな気がしてきました

[1161: 匿名さん]

１９日は以前に話題になっていた北西角の樹木が上部だけ伐採されました。
今日現在は枝の無い棒が立っている感じで残っています。
いよいよ周囲の植樹、歩道、自主管理公園の整備になったきました。
正面玄関のある共用棟もガラスが入り輪郭が見えてきました。

[1162: マンション検討中さん]

どこもメリットデメリットがあるなといった感じですね。
最近は、ひばりが丘は田舎なので他のエリアで検討しようかと思い始めました。
当初は安さに惹かれて検討しましたが、安いと言っても当然ですよね、田舎ですから。
マンションが団地のように建ち過ぎて、将来売却したくなっても困難を極めそうだし。買ったときより更に安くしても売れるかどうか...。
永住ならいくら安くなろうが関係ないのかな。

[1163: 匿名さん]

>>1162 マンション検討中さん
田舎の定義って人それぞれだと思いますが、ひばりが丘のどんなところが田舎だと思いますか？

[1164: 評判気になるさん]

都心でないからこそ残っている自然環境など、良さはありますが、便利さや売却を考えるなら違う場所の方が良さそうですね。
都心で自然がある場所は芸能人が住むような億ションしかありませんから、はじめから環境のよさをのぞまないのであれば、ごみごみした区へ行かれることをお勧めします。
ひばりが丘は周辺の自然環境と都心への利便性という意味ではわりとかなり穴場な土地だとは思います。

[1165: 匿名さん]

〉1162
なかなか決まらなそうですね。
頑張ってください。

[1166: 匿名さん]

＞＞1162マンション検討中さん
どこかで決断しなければならないです。
永住ではどうでしょうか。
決断が遅ければ、その分だけ死亡するまでの滞在期間が短くなるでしょう。　

[1167: 匿名さん]

>>1162 マンション検討中さん
おすすめのエリアが見つかったら、教えてください。

[1168: 買い替え検討中さん]

買い時って難しいですね同じ西武池袋線の清瀬駅でＵＲ賃貸に住みながら分譲物件を探し
バブル期の高騰で買うチャンスを逃しバブル崩壊後のデフレ・マンション不況でやっと１５年待って買えました
無駄な家賃を２千万円以上払い続けましたが結果として分譲価格はそれ以上に下がってくれたので幸いでした。
今が買い替え時かどうかは判りませんが個人的には２０２０年以降を狙っています。

[1169: マンション検討中さん]

キャンセル住戸が出たようです。
スーモで、先着の部屋が増えました。

[1170: 匿名さん]

>1169
既報です
公式では２２日現在で９戸になっています

[1171: 匿名さん]

南側道路を通行止めにしてトラックを縦列駐車させていたのは１階植樹と歩道工事でした。
北側の駐車場は機械式の鉄骨組み上げが進んでいます。
西側の正面玄関の渡り廊下はコンクリートを流し込んでいた鉄パイプと木板の撤去をして姿を現しています。
明後日２６日から第３期登録開始ですが今回も販売戸数５戸で大丈夫なんでしょうか？
第１期と第２期は完売していないのに約９０戸販売済との書き込みもありましたし良く判らないです。

[1172: 匿名さん]

＞＞1171匿名さん
特別なお客様に別枠で販売したものだと推測します。　

[1173: 購入経験者さん]

>1172
大京のライオンズマンションを買い替える時に第〇期販売とは別枠で
オーナー優待として無抽選で住戸を選べたし値引きもして貰った。
これと同じように三菱系や長谷工系の買い替えとか、新規で会員登録していた方向けでしょうか。

[1174: 匿名さん]

＞＞1173購入経験者さん
そのように推測します。
もしそうでなければ、公表されている第〇期販売の成約戸数と現地パンフレットの成約戸数が同じになるのですが。
会社関係のお得意先の可能性もあるのではないでしょうか。
　

[1175: 匿名さん]

皆さんは車の住所変更手続きが済まれましたでしょうか。旧居宛の自動車税請求書も来たので、住所変更手続き前に払うべきかも良く分かりません…
いつまで何を、お詳しい方教えて頂けませんでしょうか？

[1176: 匿名さん]

上記は投稿先間違いです。失礼しました。

[1177: マンション検討中さん]

先週のお昼頃になりますが
建築中のマンションの近くを通りましたので写真を撮りました。
日にちが経っていますが参考までに画像を添付します。

A棟の道路面はすでに植栽が植えてありました。
この時期に植えてあると引き渡し後には多少植栽が1階部分の目隠しに
なっていそうです。

[1178: マンション検討中さん]

歩道部分の工事も進んでいました。
マンションの1階部分は道路面より１Mほど高くなっているのが
分かります。

[1179: マンション検討中さん]

エントランス部分はタイルが貼られていました。
あと車寄せ部分の屋根も掛かっていました。

[1180: マンション検討中さん]

足場が邪魔でよく見えないのですが
中庭の大きい植栽も植えてありました。
植栽を植えるには4月～6月がいい時期なので
出来上がった中庭が見てみたいです。

[1181: マンション検討中さん]

この間見に行きました。
廊下の柵が安っぽく見えてしまって残念でした。
完成したらもう少し見映え良くなるのかな

[1182: マンション比較中さん]

HPのグラフィックに比べて、実物は建物の色が白すぎて、また1181さんの廊下の柵のこともありますけど、なんかイメージ（高級感）と違うんですよね。これはプレミストにも言えましたけれど、竣工前の早期に購入する場合は要注意かと思います。

[1183: 評判気になるさん]

>>1181 マンション検討中さん

わかります。白っぽいし廊下の柵は団地みたいですね。

全体が出来上がって植栽などでまたかわるかもですが、

ぱっと見の印象はプレミストの方が高級にみえます。

[1184: マンション比較中さん]

プレミストはほとんど両側面しかタイルがないので正面から見ると印象薄い感じです。

[1185: 匿名さん]

植栽が早と感じていたのですが、植え付け時期の影響もあったのですね。西側の植栽も楽しみです。
仕事が忙しくてなかなか見に行けないので状況がわかる写真は大変有難いです。ありがとうございました。

[1186: マンション検討中さん]

ここは断熱性評価☆2だけど、隣のサンクレイドルは☆いくつなんだろ？

[1187: 匿名さん]

周囲のマンションは☆３です
だから最新のここだけが☆２とは意外です
こんな所に長谷工のコストダウンが出てしまうのでしょうか

[1188: マンション検討中さん]

>>1187
そうなんですね。
ご返信ありがとうございます。

[1189: マンション検討中さん]

文句や批判が多くて最近開いていませんでしたが、完成が近づいてきていて嬉しいです。インテリア相談会もそろそろですね‼

[1190: 匿名さん]

>>1189 マンション検討中さん
そろそろですね。
我が家も完成を楽しみにしています！

[1191: 匿名さん]

>>1184 マンション比較中さん
たしかにそうですね！
正面から見た感じ、プレミストとレジデンスがそっくりです！施工会社が同じだからでしょうかね？

[1192: マンション検討中さん]

団地。

[1193: 匿名さん]

＞＞1192マンション検討中さん　

団地（だんち）は、生活または産業などに必要とされる各種インフラおよび物流の効率化を図るために、住宅もしくは目的・用途が近似する産業などを集中させた一団の区画もしくは地域、またはそこに立地している建物および建造物を指す。団地の語源は、都市再生機構（UR）の前身にあたる日本住宅公団のさらに前身にあたる住宅営団が昭和10年代に進めていたプロジェクト「労務者向集団住宅地計画」。

日本国内における法律上の意味としては、都市計画上工業地域・住宅地などを新たに計画して建設されたものを指す。一般的には住宅の集合体を指し、建物の区分所有等に関する法律においては、一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設がそれらの建物の所有者の共有に属する場合に団地としての扱いを受けるものとされている（65条）。

[1194: 匿名さん]

高級マンション

[1195: 匿名さん]

高嶺の華

[1196: 匿名さん]

ＵＲひばりが丘団地の方が棟が離れてゆったりした敷地だし
最後の方に建てられた棟は床暖房、光ケーブルも標準設置だし
駅から遠い（あと８分歩く）団地ではあるが分譲レベルより上質かも

[1197: 匿名さん]

>>1196 匿名さん

たしかにそうですね。
棟が離れて解放感があるのは魅力です。
でも家賃高いですよね？結構するなぁ、、という印象でした。

[1198: 匿名さん]

URに住んでます。レジデンスとURでは設備や仕様は全然違いますよ（笑）

あと8分歩く、、、これは大きな違いです。ボディーブローのようにきいてきます。

[1199: マンション検討中さん]

実は都営住宅の場所が一番よかったりしますね。

[1200: 周辺住民さん]

この物件の周辺は広大な中島飛行機、中島航空金属などの軍需工場だったし、
更に奥は東大の核研究所や農場、演習林とかしか出来無い様な原野でしたから。
こんな田舎は（旧名）田無町駅の周囲が商店と一戸建てで都営住宅は駅から離れた遠い立地で
木造平屋建てか長屋建てのオンボロ住宅街でした。