ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[1101: 購入経験者さん]

>1099
金銭的には表面上はそうですが持ち主の大半がデベという状態は好ましくない事もあります。
デベの瑕疵による共有部の補修を求める場合でも大半がデベの持ち分だったりするとやり辛いかもしれません。

[1102: 匿名さん]

極端な例ですが、半分以上売れ残っている場合は総会を開催しても、過半数がデベのため居住者の意見が反映されないで、デベの意のままになるということですね。

[1103: 匿名さん]

まあ、デベは残す事が本意ではないと思うので、頑張ってくれる事でしょう。

[1104: マンション比較中さん]

だいぶん外観が出来てきましたが…パンフやHPのグラフィックより色調が明るめだし柵多いし…正直なところかなり期待外れかな。実はサンクレイドルのオレンジっぽいタイル壁、地中海っぽくていですね、元は東レですし、自分の中ではポイント逆転ですね。

[1105: 匿名さん]

配置図は南西、南東となっていますが実際は南南西、東南東です。よって、南側、東側の表記では駄目なのでしょうか。
西の単語が入ると敬遠する人がいるのではないでしょうか。思い過ごしですか。

[1106: 周辺住民さん]

>1104
柵って何ですか？
共用廊下とバルコニーの柵の事でしょうか。
たしかに周囲のマンションと比べると柵だらけですね。
工事を見てきましたが柵だとクレーンで吊り上げて填め込むだけだから短工期で低コストなんでしょうね。
階段もレゴブロックみたいにパーツ組立てで一気に完成するので驚きでした。

[1107: 周辺住民さん]

さすがに長谷工さんの技術力は凄いですね。
現場工事は工程表では８月末までになっていますが、１ヶ月前倒しで7月末に終えそうですね。
工期を短縮すれば費用の節約につながりますね。

[1108: 匿名さん]

現地のパンフレットがここ数日置いてありませんが、もう補充はしないのでしょうか？

[1109: 匿名さん]

工期が前倒しになれば、入居時期が早まる可能性があるのでしょうか。

[1110: 周辺住民さん]

シティテラスひばりが丘のように、完成１年後でも売れ残りがある物件が多くなりました。
最初から、それを見越しての販売だったのでしょうか。
レジデンスはどうなるのでしょうか。

[1111: マンション掲示板さん]

シティテラスの見学にいきました。
営業さんいわく、住友は2～3年かけて売るスタイルだとおっしゃっていましたよ。
プレミストもいきましたが、こちらは値下げやオプションつけたり一切できないので完成前に完売しなくてはなりません。とおっしゃっていました。
会社によって販売スタイルちがうのですね。
こちらはどうでしょうか？会社に資金があれば完売しなくても大丈夫そうですね。

[1112: 購入経験者さん]

過去に２回購入しました。
初めての時は何も分からずに買ってしまいましたが、２回目は業界の事や販売スタイルもある程度は理解して上手く買えたと思います。
大手デベの中では住友不動産だけが絶対に値引きをせずに何年掛ろうとも当初定めた価格を維持しながら長期戦で構えています。
他の大手デベは販売で苦戦すると公式に値引きして大々的に宣伝する事も多少はありますが、竣工前の最終期を過ぎてからは公然と値引きを表に出す事はしません。個別に個々の契約者と特定の住戸について商談を重ねる中で値引きに応じる事も出てきます。
車の販売で例えると３月末の決算期に営業所に残った特定車種やグレード、ボディカラーの車だけを大幅値下げして在庫処分するようなやり方です。

[1113: 匿名さん]

>>1111 マンション掲示板さん
1年前にシティテラスの見学に行った時は
1～2年で売ると言ってましたよ
思ったより苦戦しているのでしょうか

[1114: 評判気になるさん]

それぞれの棟に、エレベーターが一基ずつなんでしょうか
外から見たらそんな感じが…

[1115: 職人さん]

エレベーターの配置は、A棟のやや西寄りに２基、B棟のやや東寄りに１基、B棟の中央に１基で合計４基です。
C棟にエレベーターがありませんが、B棟からの渡り廊下があります。
A棟の2階以上の利用戸数は125戸で２基のエレベータ―、B棟とC棟の2階以上の利用戸数は118戸で２基のエレベータ―になっています。
エレベーターの基数が少なければ待ち時間が長くなり、逆に基数が多ければ管理費にはね返ります。
なお、一般的にエレベーター１基当たりの標準利用戸数は50戸～80戸です。
よって、レジデンスのエレベーター１基当たりの利用戸数が60戸程度ですので、基数は足りています。

[1116: 職人さん]

エレベーターの費用ですが、例えば総戸数１００戸（２階以上の利用戸数９０戸）の場合
１基の場合、点検費（６万円／月）、更新費（１５００万円／３０年＝４．1万円／月）で
１０万円／１００戸＝千円／戸・月　になります。
２基の場合、２千円／戸・月　が管理費または修繕積立金として必要になります。
便利さと費用のどちらを選択するかによります。

[1117: 匿名さん]

>1114
Ａ棟は２基が同一個所に並んでいます。
Ｂ棟は１基だけ通常の外側に有り、２基目は部屋の中に組み込んであります。
そのエレベータを組み込まれた部屋が狭い２ＬＤＫになっています。
音や振動が部屋に響かないか気になります。

[1118: 購入経験者さん]

1117匿名さん
エレベーターが住戸の中に組み込んであるマンションに住んでいますが、音は全くしません。
つまり、エレベーターが動いているのかどうかわからないです。　

[1119: 匿名さん]

1117匿名さん
Ｂ棟のエレベーターは２基共に部屋の中に組み込んでありますよ。図面をよく見て下さい。

[1120: 職人さん]

1117匿名さん
こちらの図面では、B棟のエレベーター２基は東側から４番目と１１番目の部屋の中に組み込んでありますが、この図面が古いのでしょうか？　

[1121: 匿名さん]

住友不動産だけが絶対値引きしない？苦戦すれば値引きするのは住友もかわりませんよ。

[1122: 評判気になるさん]

>>1121 匿名さん
それがどこの住友物件も値下げしないで、2、3年かけて売ってますよ。

[1123: 通りがかりさん]

この掲示板を見ていて、ちょっとびっくりしてしまいました。
もうすぐ完成なのに、1/3しか売れていないのですか？
どうして、そんなに人気がないのでしょう？

[1124: マンション掲示板さん]

>>1123 通りがかりさん

開放感がなく敷地が狭く、それなのに高い！！これといった特徴、売りがないからではないですか？

[1125: 名無しさん]

>>1123 通りがかりさん

竣工は11月末予定かと思いますがもうすぐ完成というのはどういう意味でしょうか？

[1126: 匿名さん]

1123、1124はセット？

[1127: 匿名さん]

再開発が進んで魅力が増したひばりヶ丘駅から徒歩10分の新築大規模マンションってだけで
十分な売りだと思うけど建物そのものの仕様が悪いのがちょっと残念。

[1128: 匿名さん]

ディスりコメントが多くて、なんらかの意図または感情を感じますな。

[1129: 匿名さん]

確か昨年11.12月が第1期販売だったと思うから、きちんと説明して、銀行審査とかあるから、成約はこれぐらいのペースなんじゃないかな。成約や見込みの状況は全然知らないけど、今はもっとある可能性もあるよね。憶測で3分の1だけとか数字書かないほうがよいのではなかろうか。

[1130: 匿名さん]

ここを購入候補にしている人は、最終的にはモデルルームで正確な情報を確認するんでしょう。

[1131: マンション掲示板さん]

>>1126 匿名さん

すみません。セットではありません。
1124は個人的意見です。
私も実際こちらとシティテラス、プレミスト検討してますので。

[1132: 匿名さん]

ここじゃない方の2件はバス物件だから解放感を売りにするしかないんですよね。
駅近の立地だけで充分に価格相応の価値はあると思いますが。

[1133: 住人]

1132さん
徒歩15～18分程度、近くはないけどバス物件と言い切るほど遠くはないと思いますが。バス物件というのはガスト付近のマンションのことでは？

[1134: マンコミュファンさん]

15～18分はバス物件ですよ

[1135: マンション掲示板さん]

>>1134 マンコミュファンさん

私は毎日歩いてます！歩くことで健康維持できますし、いいことだと思います。雨の日はバスもありますし♪

[1136: 評判気になるさん]

>>1134 マンコミュファンさん

バス物件ですね！
徒歩10分超えたらバス物件ですよ。
レジデンスも微妙に歩くには駅から遠い。
ヌーベルあたりまでが理想ですね。
バスもすぐ使えるますしね。
レジデンスはバス停も微妙に遠い、

[1137: 名無しさん]

>>1135 マンション掲示板さん

いまあちらに住んでるってことですか？他物件の検討スレに何の御用でしょう？

[1138: マンション掲示板さん]

>>1137 名無しさん

今はURなのですが、こちらとシティテラス、プレミストで検討中です。
ここからでも十分に歩けるので、レジデンスなら本当に近くかんじますよね。
ただこちらはどこのバス停になるのでしょう？

[1139: 匿名さん]

>>1138 マンション掲示板さん
境03系で、谷戸のバス停になるかと思います。2分程で着くのではないでしょうか。

[1140: マンション掲示板さん]

>>1139 匿名さん
そうですか。２分とは早いですね！！
ありがとうございます。

[1141: 匿名さん]

谷戸のバス停まで、徒歩だと2分では着きませんよ。
小走りだと3分くらいで行けるかもしれません。

[1142: 周辺住民さん]

マンション敷地境界からバス停まで260ｍあります。分80ｍとすれば3分でも無理です。よって、エレベーターを使わない1階の方でも、自室玄関からバス停まで5分はかかります。

[1143: 評判気になるさん]

>>1142 周辺住民さん
歩いた感じ4.5分はかかると思いますよ！

[1144: 評判気になるさん]

>>1137 名無しさん
そんなに噛みつかなくても、、こわい。

[1145: 匿名さん]

駅に程よく近く、バス通りから離れ、すぐそばにスーパーのコープあり、最高の立地と個人的には思う。人それぞれですが。

[1146: 匿名さん]

バス停が近いイコール、便利だが騒音ありですが、ここはバス停まで程よい距離かなと。
まあ人それぞれです。

[1147: 匿名さん]

1139です。
失礼しました。A棟東側の自転車出入り口からだと2分くらいかな、と思ったもので‥。

[1148: 匿名さん]

>>1122 評判気になるさん

ご存知ないんですね。住友も苦戦すれば値引きしてますよ。

[1149: 匿名さん]

団地に埋もれ、他のマンションと比べ特に目立った立地特徴もないこのマンション。残念ながら売れ残って当然ですね。

[1150: 評判気になるさん]

>>1149 匿名さん
レジデンスの外観も団地みたいで埋もれてますよね、、。
外観ではプレミストが一番だな。