ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[102: 匿名さん]

道路の所有者管理者を無視して皆さんが持論ばかり述べても答えは出ません。
西東京市都市整備部道路管理課によると都営住宅とブリリアシティの間の道路は
市道ではなく東京都都市整備局　東京都住宅供給公社が所管する団地内道路です。
この大木をブリリアシティ北東側とすると同様に北西側にも大木が道路の真ん中にあり
これらの木が団地内道路と市道の境界です。

[103: 匿名さん]

＞＞102
道路の木の所有者が誰なのかを論じているのではありません。所有者は誰でも良いのです。
団地ができる時に境界を示すために植樹されたものと思いますが、当時は車が通らなかったからそれで良かったのです。
近年、周辺の開発や道路整備に伴い、車両の通行に支障のある大木が道路中央に化石のように取り残されています。
周辺住民として、この木がどうあるべきかを論じているのです。場合によっては永久保存も考えられます。

[104: マンション検討中さん]

現状、伐採されてない時点で今後の伐採もないでしょ。いままでだって邪魔だったのに、たかだかマンションが新しく建てられるだけで無くなることはないよ。

[105: 周辺住民さん]

伐採されるかされないは役所が決めることなので解りません。
しかし、周辺にマンションが建てられることにより動線が人だけではなく新たに車も加わりました。
つまり、邪魔の度合いが大きく変わってきました。よって、今までだって・・・は、ないようにも思えます。
ただ、周辺住民がこの大木の保存の意義を役所に説明して嘆願書を提出すればその限りではないでしょう。

[106: 買い替え検討中さん]

モデルルームへ行きたいのですが現地周辺には無いですよね。
申込した方へだけ場所の案内が届く様ですが、どなたかご存知ではないですか？
住友の都心部のモデルルームは知っていますが、三菱はどこなんでしょう？

[107: 口コミ知りたいさん]

三社（大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社 ）の持ち分割合を御存知の方いらっしゃいますか？

[108: マンション検討中さん]

モデルルームは北口のパチンコ屋の後ろにできてるのがそーじゃない？
持分まではさすがにわからん

[109: マンション検討中さん]

>>106 買い替え検討中さん
てゆーか、普通に予約すりゃいいんでない？

[110: マンション検討中さん]

販売会社は
三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携(代理)）と株式会社長谷工アーベスト（販売提携(代理)）
ですが、事前に部屋別けして各社の販売分を決めるのでしょうか？

[111: 買い替え検討中さん]

>109
日時指定の予約で折り返し場所を記載した招待状を貰っても
場所によっては時間帯を変更する可能性があるから嫌なんです。
池袋とか新宿とか丸の内とか場所が判っていれば行ける時間に予約します。

[112: マンコミュファンさん]

>>111 買い替え検討中さん

都心ではなく、ひばりヶ丘駅ですね。
先日モデルルームの下見に行ってきましたが、駐車場の一角にありましたよ。

[113: 近隣住民さん]

>>110 マンション検討中さん

事業の出資比率に応じてスタッフの比率も割り当てられてると思います。
総戸数に対しての販売ノルマも、売上も経費も全て出資比率で按分ってとこじゃないでしょうか。
幹事が三菱地所なので三菱の人間は最後までいると思いますが、長谷工の人間はある程度販売ノルマを達成した時点で殆ど引き上げてしまうかもしれませんね。

[114: 買い替え検討中さん]

>112さん
ありがとうございます。
平日の１番早い時間帯が開いている日を探して予約します。

[115: マンション検討中さん]

＞＞113
この、販売ノルマは部屋番号が割り当てられているのではなく、単に戸数なのでしょうか？

[116: 近隣住民さん]

>>115 マンション検討中さん

単に戸数だと思います。
部屋番号は検討顧客が出て予算との兼ね合いで決めて行きますので、最初から部屋番号ありきでの販売割り当ては出来ないからです。

[117: 通りがかりさん]

直床？

[118: 坪単価比較中さん]

ヌーベルの新築時は坪140～230（平均186万円）で、階により大きな差があります。

[119: 買い替え検討中さん]

日鉱施設の跡地もマンションになりそうな予感。

[120: 口コミ知りたいさん]

＞＞119
どの場所のことですか？

[121: 匿名さん]

JX中央研修所は新施設の建築工事してたから当面デベロッパーへの土地売却はないんじゃないですかね

[122: 近隣住民さん]

バス通りに面していい場所ですけどね。
地元民としては、洒落たレストランなど出来ると嬉しい場所ではあります。

[123: 匿名さん]

三菱倉庫が住宅に参加しているんですね。

>>バス通りに面していい場所
住むにはいいですけれど、都会育ちだとものたりないかもしれないです。私は住宅街育ちですが、夫が都会育ちなので、言われるとおり、ショップが多くできてくれるとありがたいかな。

間取りは2LDKからあり、4LDKまで。ファミリー中心と思っていますが合ってますか？2LDKは夫婦2人の方も住むかもしれないです。

[124: マンション検討中さん]

間取りがファミリー用なのがよいですね。
もし、間取りがファミリー用と単身者用の混在ですと、ライフスタイルが異なるのでお互い住みにくいです。
また、本物件は定年退職後も静かに暮らせると思います。

[125: 周辺住民さん]

坪200万円位ですかね。

[126: 匿名さん]

230〜280と予想

[127: 購入経験者さん]

＞＞126 それはあまりにも高すぎないですかね。

[128: マンション比較中さん]

＞＞126
2LDK～4LDKで58.77m2～85.35m2の間取りになっています。
坪230〜280万円を予想とのことですが
坪230万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4089～5938万円
坪280万円の場合の58.77m2～85.35m2は、4978～7229万円
となります。
それにしても高いですね。

[129: 匿名さん]

まあ一等地の三菱物件ですし安くなる要素はないですね(~_~;)

[130: マンション検討中さん]

通りから一本奥に入った静かな所で、生協が近くにあり生活に便利な場所です。

[131: 買い替え検討中さん]

売主のブランドは違う大手でも、同じく施工が長谷工の武蔵野市の物件は
坪単価３００に達しているので西東京市谷戸でも２８０も有り得そうで怖いです。

[132: 買い替え検討中さん]

実際のところ坪220くらいでしょうね。

[133: ご近所さん]

近くの大規模マンションが売れきっていないので、高くするとそちらに流れます。よって坪200万円がいいとこですね。

[134: 買い替え検討中さん]

マンションって徒歩10分圏内以外は候補にしない場合が多いので大規模マンションの
方とは事情が違うと思いますよ。

[135: 近隣住民さん]

現実路線平均すると230〜240万では無いでしょうか？
高い住戸は280万位するかもですが。

[136: 近隣住民さん]

比べるとしたら三井の田無じゃないですかね。
あちらは駅徒歩8分ですが、線路が近く道路が目の前です。住環境で言えばこちらの方が優れているので三井より若干高めに設定してくる気がします。

[137: ご近所さん]

＞＞136
上記の情報です。
2LDK～4LDK、５５．８３平米～７８．１７平米、３５００万円台～６１００万円台、最多販売価格帯４４００万円台
これにより、坪207～258万円になりますね。
よって、当物件は坪230〜240万円は行きそうですね。
それにしても、価格が上昇していますね。

[138: マンション比較中さん]

ヌーベルは坪140～230（平均185万円）と階高、方位、眺望、日照の違いにより坪単価に大きな開きがありました。
しかし、レジデンスは南向きがメインであることから、坪単価に大きな開きが生じないのでしょうか。

[139: 買い替え検討中さん]

モデルルーム先行案内会の招待状が届きました
当日はモデルルーム２タイプと予定価格、販売スケジュールの案内があるようです
過去の訪問から推測すると予定価格表の配布は無いでしょうね
出来るだけ狭い～広い、低層～高層の間取りで確かめてきます

[140: 匿名さん]

ここ買える人うらやま

[141: 匿名さん]

HPで事前案内会が延長されましたね。
初日に行くんですが、倍率が付くほどの物件になっちゃうんでしょうか、、、

[142: マンション検討中さん]

買物便利で静かな所でもあり、徒歩１０分の大規模マンションがそんなにあるわけではないので人気がでるでしょう。
抽選で当たるまで取り合いになるでしょう。（何回に分けての販売になるか解りませんが、４回位あるのではないでしょうか。）

[143: 名無しさん]

価格帯出ましたね。。。うーん。
まあ想像どおりかな。

[144: 買い替え検討中さん]

だいたい予想通りでした。パークホームズ田無と悩む。。

[145: 近隣住民さん]

引き渡しから逆算してもオプション等は選べなさそうですね。

[146: 坪単価比較中さん]

＞＞137ご近所さん　
58.77m2～85.35m2　3,800万円台予定～6,600万円台予定　最多価格帯4,900万円台予定
ということは、坪単価は214（219）万円～256（259）万円になります。
平均価格は未公表ですが、坪235万円位になります。（ヌーベルよりも坪50万円アップ）
よって、＞＞137ご近所さんの予想（坪230〜240万円）通りの結果になりましたね。

なお、ヌーベルは
60.71m2～92.29m2　　2,800万円～5,850万円（平均4,440万円）
坪単価140万円～230万円（平均185万円）で坪単価に大きな開きがありました。

[147: 買い替え検討中さん]

首都圏のマンション価格が平均で2割くらい高くなりましたからまあ妥当ですね。

[148: 買い替え検討中さん]

新築価格は周辺の相場と照らしても妥当な範囲だと思いますが
目安として東京五輪後の首都圏マンション相場の大幅な下落開始とかリスクは覚悟が必要ですよね
過去２回マンションを買いましたが株式と同じで相場の変動はキツイです

[149: 匿名さん]

>>148 買い替え検討中さん
首都圏の新築マンションとくに区でなく都下の変動なんてたいしてありますか？ちょっとした下落はあっても大幅なアップダウンなくずっと右肩上がりですよね？しかも今の低金利でカバーできる範囲ですよ。現金一括で買う人にはあてはまりませんが、
五輪後も資材高騰と人材不足は変わらないんでたいしてこの辺りの価格は変わらないのでは？
中古はいまが売り時なんで、五輪後下落激しいかもですね。

[150: 匿名さん]

REITマネーが流入して暴騰からの暴落リスクがあるのは都心の投資物件です。
こちらのようなエンドユンザー需要の郊外物件にはREITマネーが入っていませんのでバブルのような値上がりもしていない分暴落もありません。

[151: 買い替え検討中さん]

　郊外でも徒歩10分以内の大規模物件は暴騰も暴落もないでしょうね。 じりじりと右肩上がりですね。また、五輪後に暴落するとは思えません。
その後の管理のことを考えれば200戸～500戸の物件が良いでしょうね。 大規模修繕費は戸当たり100万円～200万円かかりますので、物件規模が小さいと負担が多くなります。
よって、50戸以下だと資金面で大規模修繕が困難（場合によっては一時徴収も）になると思います