ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[1: 匿名さん]

東西南北がマンションと団地に囲まれている点が気にならなければ割と駅近でいいですね。コープも近くて便利そうです。

[2: 匿名さん]

ここ長谷工特命物件なんだね。設計施工、販売、管理会社全て長谷工、三菱地所は名前だけ？

[3: 匿名さん]

コスモひばりが丘ザガーデンズフォート　18階建て　560戸
ブリリアシティひばりが丘　14階建て　356戸
ヌーベルヴィラージュひばり　15階建て　316戸
グランジオ武蔵野　20階建て　558戸

周囲にこれだけ大規模マンションばかりだと、
こちらの10階建て270戸は小ぶりに感じますね。
日当たりや視界の抜け感にも影響しそう。

[4: 匿名さん]

高級感ありますね〜楽しみ

[5: 匿名さん]

環境性能表示の断熱性評価、最近のマンションではほとんど無い☆２個、何故最高評価取得してないのか？
デザインは悪くないと感じるけども。

[6: 匿名さん]

ホント長谷工ばっかりだけど、大丈夫かね。造ってきたからわかるんだってＣＭやってるけど、たくさん造ってきたからこそいろんな噂が耳に入ってきちゃうんだよな。

[7: 匿名さん]

間取りがイマイチだな。今の段階での情報だと直床でディスポーザー、スロップシンクが無いらしいね。

[8: 匿名さん]

こことプレミストで迷いますね
どちらも良いマンションです

[9: 名無しさん]

>>8 匿名さん
シェリエとシティテラスは論外??

[10: 匿名さん]

はい

[11: 匿名さん]

外観的にはごく普通のマンションですが、仕様設備の方は期待が持てるんでしょうか。あと駐車スペースが異様に広くて、肝心の建物が凄く接近して建っているように見えるのは気のせいですかね。

[12: 匿名さん]

設備やサービスはマンションならではのサービスが満載の気がします
大型だからマンションとマンションの間がゆとりがあればいいのですが中庭があるから気持ち的には落ち着きそうです。1階はテラスや庭が付いているのかしら。駐車場側は玄関でしょうか　それならばあまり圧迫感は感じないかもしれません。広めの間取りであれば角住戸でなくても圧迫感は感じないと思いますがどうでしょうか

[13: 匿名さん]

駐車場スペースが広いのは隣接する都営住宅と保育園に対する日照権確保の為です。
エントランス・玄関は駐車場側ではなく西側のブリリアシティに面する方向です。
Ａ棟Ｂ棟の間で駅やバス停から１番遠い方角になっています。

[14: 匿名さん]

ファミリーで住むなら重視したい収納スペースがたっぷりとある所はファミリー層としては
利点の部分でしょうし、
日照も確保できそうなのも、洗濯物を干したりすることが多いファミリーにとっては利点。
サービスに関しては、コンシェルジュがいることや24時間有人管理になっているのは
セキュリティ上安心できそうですが、

24時間有人管理になることによって、管理費がかなり高くなってしまわないか心配はありそう。

[15: 匿名さん]

この規模でディスポーザー無し、直床って本当。

[16: 周辺住民さん]

>15
長谷工特命マンションですからそれが標準的な仕様です

[17: 匿名さん]

プレミストも長谷工でしたが仕様的には同じ程度でしょうか？

[18: マンション比較中さん]

シティテラスは長谷工だけれど、二重天井でディスポーザーついていますね。

[19: 匿名さん]

ここも天井は二重天井だよ。床はどこも同じ直床。
設備は、
シティテラス→ディスポ・ミストサウナあり。スロップシンク・食洗機なし。
プレミスト→スロップシンク・食洗機あり。ディスポなし。
あとプレミストのメリットは駐車場、駐輪場（サークルポート）が平置きなことかな。
スレで書いてる人いたけど、レジデンスはディスポもスロップシンクもないの？

レジデンスで一番気になるのは中庭仕様なこと。知人のマンションが中庭仕様で、
遊んでいる子供達の声がもの凄く反響するって言ってた。
子育て世代はマンション内で遊ばせられるから安心だけど、
静かに暮らしたい人は慎重に検討した方が良いかも。

[20: マンション検討中さん]

ディスポーザーはなんでも捨てられるわけじゃないよね。
捨てられない生ゴミは仕分けして出さなきゃいけないので、
あまりメリットを感じられないなぁ。。。

[21: マンション比較中さん]

ディスポーザーは、果物や野菜の切れ端などの水気をいっぱい含んだゴミが一瞬でなくなるので、大幅に生ゴミのカサ、重さが減ります。一度使ったことある人は、なしでは生活できないのではないかと、使ったことなければ分からないかと思いますがね。

[22: マンション検討中さん]

>>21
同感です。賃貸から新築マンションを検討していた時は別に付いてなくても・・・、と考えてました。
新築マンション価格が上がって庶民が買えるランクの物件は付いてないことが多くて悩ましいところ。

[23: 匿名さん]

ここ二重床でしょ？

[24: マンション検討中さん]

残念ながら違う。

[25: 匿名さん]

>>24 マンション検討中さん

資料取寄せましたが、直床とも二重床とも書いてありませんでしたよ？
どこの情報ですか？

[26: 通りがかりさん]

皆さんが感じる直床のデメリットて何でしょうか？
遮音性についてはスラブ厚も関係してくるので、二重床と比べて一概にどちらが良いとは言えません。むしろ二重床の方が太鼓現象で音が響く場合もあります。
リフォームのしにくさが論点になることもあります。
確かに直床の場合、水周りはスラブを下げて二重床にしており、床下で排水を取っております。
その為、ダウンスラブの範囲内でしか将来的に水回りの位置は変えられません。
では二重床の場合は？
結局二重床も水周りを大幅に変える場合は排水管を全て交換するので、ほぼ床を全剥がしでスケルトンにしてフルリフォームになります。
排水勾配を確保するためには水周りを自由に動かすことも出来ませんし、ある程度の制約は出ます。かつ、下界への音の影響が出ない様に十分な遮音対策もしなければなりません。
つまり、スケルトン状態にして1,000万円近く掛けてリフォームしても間取りの可搬性で言うと大差ないのです。
従って、歩行感がフワフワしている事を除けば、直床と二重床はどちらが良くてどちらが悪いと言うのは一概に言えないと思います。

[27: 匿名さん]

歩行感がフワフワしてることだろ。直床のデメリット。
よくわかってるじゃないか。

[28: 通りがかりさん]

>27
フワフワしてる事のデメリットって何ですか？
慣れれば気にならないですし、二重床によくある床のきしみもありませんよ。

[29: マンション検討中さん]

電話で問い合わせをしましたが、こちら二重床だそうです。
私は直床は嫌いで検討しない為、安心しました。

[30: 匿名さん]

高級マンションですから

[31: 匿名さん]

具体的にどこが高級マンションなのでしょうか？教えてください。建ったイメージ外観ですがシティテラスに似てる気がするのですが…

[32: 周辺住民さん]

あの、ここはひばりが丘ですよ。平均世帯収入が高いわけではないですし、だいたい高級マンションが存在しうるようなエリアじゃないでしょう？　シティテラスなりプレミストなりレジデンスにしても、条件的にはあちらにはあってこちらにはないというような一長一短であって、すべてにおいて揃っていて優っている物件はありません、せいぜい団栗の背比べでしょう。それにプレミストやレジデンスはまだ完成してもいないんですよ、出来栄えはHPのグラフィックのように格好いい保証はどこにあるんでしょうか？

[33: 匿名さん]

世帯年収かなり高いですよ

http://www.a-lab.co.jp/research/nenshu-suikei/05.html
【２人暮らしが多く、30代の流入が多い町】
市区町村名 町名 最寄駅 平均年収 30代人口増減
世田谷区 成城 成城学園前 837 234
港区 南青山 表参道 814 231
港区 高輪 品川 804 230
大田区 田園調布 田園調布 826 229
東久留米市 学園町 ひばりが丘 875 184

[34: 匿名さん]

谷戸二丁目エリアは住友重機跡地の再開発以後急速に住人のレベルが上がったエリアです

[35: ご近所さん]

シティテラスの住人です。こちらは直床とのことですが、床のフワフワ感は全く感じておりません。

[36: 匿名さん]

>>35
>>29だそうですよ

[37: 匿名さん]

>>35 ご近所さん

最近の長谷工の直床はフワフワ感が5年前くらいよりマシになったらしいです。長谷工の人が言ってました。フワフワ気持ち悪いですからね。友人は長谷工のオハナに住んでますが、四年前くらいに購入でかなりフワフワします。それよりマシでした。シティテラス住人より

[38: 匿名さん]

床云々はさておき、ダイワ・住友よりは高いのは当たり前でしょうね。
駅に近いですから。

[39: 匿名さん]

高級マンションですし

[40: 匿名さん]

A-Fタイプの間取り、3500万くらいなら即決レベルなんですが、難しいですかねー

[41: 匿名さん]

坪単価235万円予定だそうですよ

[42: 匿名さん]

いいね！

[43: マンション検討中さん]

どこ情報？？

[44: 通りがかりさん]

>>41 匿名さん
5000万かよぉ…

[45: マンション検討中さん]

この場所で4500万とか5000万は出さねえ

[46: マンション検討中さん]

え？この立地で高グレードのマンションがいくらで買えると思ってたの？駅徒歩20分のシティテラスで4,000万ですよ。

[47: マンション検討中さん]

それでも苦戦してるって話らしいけど。そのへんが本当なら4500とか5000で出さないような気がするけど。テラスとプレミストにかぶせるように9月下旬に売り出すんだから其処まで高くはしないでしょ、と素人考えですけど。

[48: マンション検討中さん]

ここはシティテラスやプレミストとは購入層が違うので価格差は当然出てきます。
三井のパークホームズ田無と競合するので価格設定もそんなところでしょう。

[49: 匿名さん]

>>40さん、
参考ですが、プレミストで70.07㎡東向きで3599万円～でした(>_<)

>>43さん、
同業者のツテを使ってゲットした情報です。

[50: 匿名さん]

当初ここはプレミストと同程度クラスの物件かと思ってましたがどうやら思ってたよりも高級なマンションのようですね

[51: 匿名さん]

>>49 匿名さん
ツテって（笑）
住友大和の人でしょ。
駅10分と20分じゃ比較にならないよ。
田無は新宿線じゃん。池袋線急行駅とじゃ利便性が違うし、こことも価格差出て当然でしょ。

[52: 買い替え検討中さん]

高級って坪単価が高額なだけで
敷地目一杯に詰め込んで配棟した狭い間取りが主力の物件なだけでは
価格と価値が不一致では高級とは言い難い

[53: マンション検討中さん]

みなさんめちゃ詳しいですね。すごいです

[54: 匿名さん]

駐車場はヌーベルのように地下にしても良かったかな

[55: 通りがかりさん]

ひばレジはグランジオ、コスモ、ヌーベルを基準に開発されているのでしょうね。だから24時間有人管理などにしている。
プレミストやシティテラスとの差別化で高価格にして、予算ある方を刈り取ろうと言う計算だと思います。
プレイズひばりが丘で坪216万でしたから、恐らく240〜260万は行くのでは？と予想します。

[56: 匿名さん]

車寄せは、大規模だし、高級感もあって素敵だと思います。

[57: マンション検討中さん]

ヌーベルはひばりでは高級マンション、建設コスト掛かってる。たまに中古が出ても価格が下がらない。

[58: 匿名さん]

ここは実質パークハウスなんだな。

[59: ご近所さん]

>56
図面と現地を見て下さい
すごく狭いですよ
高級感は絵の描き方次第だし

[60: 通りがかりさん]

10年後はどれも同じ中古マンションです。
ゆとりがあるのはグランジオ、コスモ、ヌーベル。
ヌーベル…地下駐車場、アウトフレーム逆梁、玄関前に門付きポーチ、間取りが多彩（2戸1EV住戸あり）
コスモ…車寄せ、玄関前に門付きポーチ、全住戸玄関横にトランクルーム、24時間有人管理
グランジオ…車寄せ、玄関前にプライベートエントランス（門付きではない）アウトフレーム逆梁、噴水が出る中庭、体育館にカラオケルーム付き、24時間有人管理
ひばレジ…車寄せ、24時間有人管理

グランジオ、コスモ、ヌーベルは全てディスポーザー、スロップシンク付き、キッチンスタジオ、シアタールームもついてます。（ゲストルームはヌーベル以外有り）

[61: マンション検討中さん]

グランジオ、コスモは土壌汚染のこともあったし分譲時はずいぶん安い価格で売り出してたけど、
買った人はラッキーだったと思う。10年以上住んで売ってもプラスになるんだから。

[62: ご近所さん]

設備、眺望、その他付加価値考えても、新築であること以外でひばレジがコスモやグランジオ、ヌーベルに勝る要素て何でしょうか？　これらは中古価格落ちないですからね（グランジオはちょっと最近落ちてきてるかな？って印象ありますけど）。ところで、ガーデンハイツってあまり中古物件が売り出されているイメージがないんですが、皆さん手放さないくらい良いってことでしょうか？

[63: 匿名さん]

東久留米学園町郵便局向かいの元畑だった現在整地中の土地に三井不動産レジデンシャルの立て標識あり
開発面積は約800坪でマンションもいけそうだけどファインコートかな？

[64: 周辺住民さん]

グランジオやコスモに対しては駅からの距離が勝る点でしょうね。特にグランジオは敷地の端から建物までの距離がかなりあって実質、駅から徒歩圏とは言い難い距離なので大きな差があります。コスモはちょっと仕様が落ちるので、高級感という点でも勝るのかも。ヌーベルに勝る点を見つけるのは難しいですね。

[65: 匿名さん]

ヌーベルももはや一世代前の古臭いマンションだからザ・レジデンスには勝てんよ

[66: ご近所さん]

コスモはエントランスは豪華だけど、グランジオ側から見ると何の変哲もない集合住宅なんだよね。団地エリアのフィールズもそう。大和ハウス系のマンションはそうなのか？だとしたらプレミストも？

[67: 匿名さん]

駐車場は50％ですか。
そのうちの約半数だけではありますが、
平置きなのは希少なのでは。
駐車場は有料ですか？
先着順、あるいは抽選になりますか？

コンシェルジュサービスはあっても、
過剰な共用施設は無い感じで
その点は好感がもてました。

ドーナツとコーヒーは有料とありましたが、
利用者ってけっこういらっしゃるものかな。

[68: 通りがかりさん]

>>64 周辺住民さん

仕様についてですが、コスモはフローリングが突き板で、建具も突き板でなかなか高級感ありますよ。玄関のタタキも御影石です。
最近の新築物件ではフローリング・建具はシートで玄関タタキはタイルが一般的なので、内装仕様はコスモに軍配が上がる気がします。

[69: 匿名さん]

管理会社どうして長谷工なの？

[70: 近隣住民]

>>69 匿名さん
グランジオも、施工も管理も長谷工ですけど、特に何の問題もありませんよ。
長谷工が施工を受けるときに管理も受託することをバーターにしたのでは無いでしょうか？

[71: ご近所さん]

杭打ちからずっと毎日現場を眺めていますが鉄骨は使わないんですね
１０階以内の中層だからかもしれませんが強度が少々気になります
これも直床と同じく長谷工風のコストダウンなんでしょうか？

[72: 匿名]

私も、環境性能表示の断熱性評価が☆２個なのが気になります。今どき☆３個はあたりまえなのに・・・。
複層ガラスではないから？もしくは壁の断熱材が薄いとか？
どなたかご存知の方いらっしゃいますか？

[73: 買い替え検討中さん]

一般的に多くの長谷工特命物件と言われるマンションは
低コストが一番の長所ですから直接目には見えない個所で
グレードを下げる可能性は高いと考えておいた方が良いでしょう。

[74: 匿名さん]

構造にコストカットはやめてもらいたいですね
ある程度の内装は仕方ないですが長年住むので余りリフォームしなくて済む施工がいいと思います。

[75: 購入経験者さん]

長谷工の安さの秘けつは、間取りの種類を増やさないことです。
それにより、①設計費、②施工費、③資材調達費をかなり圧縮できます。
しかし、多くが同じ間取りではマンションではなく公団のアパートのようなイメージがあります。
そういう意味もあり、建物自体と名称がミスマッチのように見受けられます。

[77: 購入経験者さん]

＞＞76
高そうだと言う根拠は何でしょうか？

[78: 買い替え検討中さん]

駅から少々遠いひばりが丘団地跡地の長谷工特命物件があの価格だったので
駅から徒歩圏内のここは高くなるはずです。
おそらく土地取得価格もＵＲより郵政の方がかなり高かったはずです。

[79: 匿名さん]

坪単価250くらいですかね？

[80: 近隣住民さん]

>>79 匿名さん
その感覚ですよね。そうなっちゃうこのご時世がマジ怖いです。坪250万て、ひばりタワーの新築時と同じですからね。笑

[81: マンション検討中さん]

高くならないと思ってる人の根拠が知りたいくらいだ

[82: マンション検討中さん]

＞＞81
高くならない根拠は
①URは敷地が広くゆったりしていて解放感がある。
②東側、西側、南側を階数の高い大規模マンションに囲まれて窮屈であり眺望がよくない。

[83: ご近所さん]

ブリリアシティーとの間にある、道の真ん中に生えている大きな木はどうするんでしょう？　どこかに移すんでしょうか、それとも切ってしまうんでしょうか…？　ただどちらにせよ、エントランスへのアクセスはあそこを通るしかないんですよね？　道として狭くないですか？

[84: ご近所さん]

＞＞83
道路中央に大木が１本、道路端に中木が１本あります。
恐らく、２本共に伐採するのではないでしょうか。
もし、残すとなると通行に支障があります。

[85: マンション比較中さん]

道路の木は通行の支障になるので伐採しなければならないのですが、大木であることから相当広い範囲に根が張っていると思われますので、広範囲で道路の掘削と舗装復旧が必要となります。

[86: 匿名さん]

保育園のある信号の無い交差点ですのであの木を伐採すると車がスピードを出して事故が起きるので伐採はしないと思いますが。

[87: 近隣住民さん]

ブリリアシティが建つ前の自動車教習所時代からあるので、絶対に切らないと思います。
教習所が一番切りたかった筈ですから。。

[88: 匿名さん]

生活道路として支障があるので伐採することになると思いますが
伐採、掘削、根伐、舗装復旧は100万円位でできますか？

[89: 評判気になるさん]

HPで事前案内会の予約を取り出したね。
いよいよ見れますね

[90: 周辺住民さん]

計画図では道路端の中木は伐採予定になっています。

[91: 匿名さん]

本当ですか⁈
恐るべし三菱の折衝力...

[92: 近隣住民さん]

祟りでも起きないといいですね。笑

[93: 周辺住民さん]

>83
近隣住民向けの事前説明会等で計画書が配布されていますが、大木は保存・中木は伐採予定です。
大木は通行に支障はありますが市の保存木として同様の樹木は市内に結構残っています。
絶対に伐採は不可能とは言えませんが売主としての計画は無いはずです。
伐採する予定の中木は計画変更で自主管理公園と遊歩道を設け植栽も行うからです。

[94: 買い替え検討中さん]

＞＞93
では、道路端の中木を伐採することで、道路中央の大木の両側をギリギリですが車が通行できるのですね。

[95: 周辺住民さん]

>94
それは微妙です。
ブリリアシティ側は自主管理公園敷地の内側に杭を立てて
自主管理公園の歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
この物件側もそうすれば両側通行可能になります。

[96: 周辺住民さん]

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てたのは車を通すためではありません。
敷地境界に杭を立てると車に当てられるからであり、自衛手段です。
そもそも、歩道を車を通すことは特別な場合（駐車場に入れる場合等）を除いて道交法で認めていません。
狭い道路の中央にある市の保存木は伐採すべきです。（伐採しないのは本末転倒）
状況が変わったのに、それにしがみつくのは問題です。

[97: ご近所さん]

＞＞95
自主管理公園敷地の内側に杭を立てて歩道内に車が乗り上げて（段差は無し）敷地内の通行が可能になっています。
とのことですが
火災発生時に消防自動車が通行できるように当局からの要請があったものと推測します。
しかし、歩道乗り上げ通行は緊急車両はやむを得ないとして、一般車に適用されるものではありません。

[98: 匿名さん]

道路用スペースとして市に土地を寄付すれば良いのでは

[99: ご近所さん]

＞＞98
借地権といえども、マンション（３５６戸）との交渉になりますので困難と思います。

[100: 匿名さん]

いやブリリアではなくてここのデベロッパーがです