ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[342: 買い替え検討中さん]

>341
現時点で決まっている事は優先権付き住戸の契約者によって２３台分の希望の場所が先取りされる事だけです。正式販売開始になってから重要事項説明で明らかになるはずです。

[343: マンション検討中さん]

>>340
一般的に平置きと機械式の両方の駐車場がある物件では平置きの方が高く設定されます。
機械式駐車場の維持管理費は結局のところ管理費の中から充てられるのですね。

[344: 匿名さん]

>>343
駐車場収入は、管理費口（点検保守等の維持管理費用）と積立金口（将来の更新費用）に別けてプールします。 駐車場使用料が独立会計になっていない場合であっても、上記見合い金額を駐車場使用料として徴収すべきであり、その２倍も徴収するとなると健全な姿とは言えません。

[345: 匿名さん]

駐車場独立会計にすると、稼働率が下がるとすぐに赤字になったりとデメリットもある。

[346: 匿名さん]

＞＞345
駐車場収入を独立会計にすると、稼働率低下により積立金口に繰り入れる金額が少なくなることがありますが、これは赤字ではありません。
ここで、言いたかったのは独立会計を意識した料金設定のことであり、実際は、独立会計にしている所は殆どありません。

[347: マンション検討中さん]

A棟とB棟の間が30メートルと営業から聞きました。B棟（中庭側）の日当たりが気になります。下の方の階は冬場の暖かい日差しは望めないのでしょうか？何階まで上がれば午後まで日が入りそうですか？わかる方いらしたらお願いします。西側にブリリアがそびえ立っているのも、丸見えになりそうで気になります。

[348: 検討板ユーザーさん]

>>347 マンション検討中さん

30メートルしかないと陽当たりは厳しいかもしれませんね。私もそのことが気になっています。もう少し距離があればよかったのですが、、

[349: 周辺住民さん]

建設前に近隣住民説明会に参加して資料を貰いました。
近隣の日照権は冬至でも最下層階は最小限の日照時間が保証されています。
でも十分な日照時間は無くなりました。
Ｂ棟の低層階の日照時間は西側ほど厳しいと思います。
ブリリアだけでなく共用棟が建つので尚更です。

[350: マンション比較中さん]

＞＞348
冬至（12/22）で、当マンション位置の正午の太陽の仰角は30.66°です。
Ａ棟の高さを29.65mとしますと、影の先端はＡ棟北側50.0mの位置になります。
よって、Ｂ棟まで30mではなく、最低でも50mは離して貰いたかったですね。
因みに
12:30の 仰角は29.69°で 影の長さは 52.0m
13:00の 仰角は27.92°で 影の長さは 56.0m
13:30の 仰角は25.42°で 影の長さは 62.4m
14:00の 仰角は22.27°で 影の長さは 72.4m
14:30の 仰角は18.56°で 影の長さは 88.3m
15:00の 仰角は14.38°で 影の長さは 115.6m
となります。
もし、間違っていましたらごめんなさい。

[351: 匿名さん]

冬至の日影図確認すればいいと思うけど。日影図って要求しないと出てこないケースが多いよね。

[352: 匿名さん]

＞＞351
冬至の日影図は地上平面のものが一般的ですが、Ｂ棟南面の立体的な日影図を要求すると出てくるのでしょうか。
これなら、Ｂ棟の低層階と上層階の差がはっきり見えますが。

[353: マンション検討中さん]

>>350 マンション比較中さん
斜線制限で建物が斜めに削られている分、出していただいた数字より多少は影が短くなるのですよね。

[354: 匿名さん]

マンション販売で作成する日影図って普通、建物の側面図に陽があたる時間を示したものだけど。

[355: 匿名さん]

＞＞354
側面図に陽があたる日影図は30分刻みぐらいですか。

[356: マンコミュファンさん]

要望だして検討中ですが、皆さんが感じてるのとおなじく、いくつかの気になるところがあります。
1. 断熱性評価が星２つということ。
2. 四方が大きなマンションに囲まれていること。(一番ビューのいいとされているANタイプだとしても、南側のコスモが15階建ての超大規模なんで、少し圧迫感があるかな。夜に周辺を進歩してみたらコスモの各階の共用廊下の照明が凄く目立っていたのでびっくり。)
3. ディスポーザーとスロップシンクがない低仕様ということ。
4. 駐車場が高いということ。

それ以外は価格が少し高いのだけで他は結構気に入ってます。
人生での一番大きな買い物なので悩んでるんですね～

[357: 匿名さん]

谷戸町なのに物件名がなぜ「ひばりヶ丘」ではなく「ひばりが丘」なのか

[358: 購入経験者さん]

>356マンコミュファンさん
高齢なので過去に２回ほど新築マンションを購入しておりますが、孫子の為に新たな物件を検討中です。
土地、建物ともに高騰中の時期に長谷工特命マンションはお勧め致しかねます。
長谷工の最大の特徴は廉価部品化による工期短縮コストダウンなので、価格に反映できていない物件は見送りした方が良いと思われます。
消費税増税前の駆け込み需要一巡後に買い時が来そうな予感が致します。
あくまで個人的な感想です。

[359: 匿名さん]

3年後の２０２０年に次世代エネ基準が義務化になる。断熱性低いのは致命的だよ。

[360: 周辺住民さん]

＞＞356
南側のコスモは15階建てではなく、18階建てです。
西側にブリリアシティ14階建て、東側にヌーベル15階建て、北側に都営住宅5階建てがあります。

[361: ご近所さん]

＞＞357
近くに ひばりが丘団地 というマンモス団地があります。
この団地ができてから、駅名を ひばりヶ丘 に改称しました。
駅名を ひばりが丘 にしなかったのは、北海道に既に ひばりが丘 という駅名があったからです。
よって、この地区では ひばりが丘 と ひばりヶ丘 の名が混在しています。
どちらかと言うと、役所は ひばりが丘、民間は ひばりが丘 と ひばりヶ丘 を半々位で使っています。