ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
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[830: 匿名さん]

>>北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思う

たぶんここから間違ってる。北区オールと駅周辺の相場は違うからね。たしかに赤羽西の都営住宅なら月15万もしないけど、そこに住む人達は駅周辺のマンションを検討する層じゃない。

[831: 匿名さん]

一番気になるマンション

[832: 匿名さん]

王子神谷の団地でも普通に15万ですね

[833: 匿名さん]

家賃15万円払えない世帯はここ買っちゃ駄目だね

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

4900万フルローン35年だと、安い変動としても管理費、修繕費、固定資産税を含めたら月15万くらいになるので、頭金を入れない方はその通りですね。

[835: 匿名さん]

冷静に考えれば志茂中古マンションとの差額1000万と諸経費200万として、
最低1200万円位は用意しないと、購入即破産予備軍になってしまう。

[836: 通りがかりさん]

工事中の現地に行ってみたけど、川のすぐそばで寂しい感じがしましたね。
建物や敷地が整備されれば変わるのかもしれませんが。

[837: 匿名さん]

>>834 匿名さん
そんな高い部屋は買わないでしょ。
4000万円ぐらいだと思いました

[838: 匿名さん]

>>830 匿名さん
そう思う
北区で括る人はたんに北区をdisりタたいだけ

[839: 匿名さん]

>>837 匿名さん

もうここ価格出てるよ。
最低価格が4400万円台からだよ。
4000万円の住戸はないよ。

[840: 匿名さん]

>>835 匿名さん

その位の貯蓄があると安心ですね。

[841: 匿名さん]

>>837 匿名さん

最多価格帯が4900台というのも既出ですよ。

[842: 匿名さん]

高層マンションでも水害リスク
「地元の洪水ハザードマップを確認すべき」
http://www.jprime.jp/articles/-/10508

[843: 匿名さん]

>>841 匿名さん

それは知ってますよ。
私が言ったのは家賃15万円も払えない人は4000万程度のマンションぐらいしか買えないでしょって事です。

[844: 匿名さん]

ここを検討するっていうのは水害が起こらない方に賭けるってことだから。住んでる間に起こらなければ勝ち、起これば負け。
それだけだよ。

[845: 匿名さん]

>>844 匿名さん
勝ち負けじゃないと思うけど。
ヘッジできればそれでいい話

[846: 匿名さん]

勝ち負けっていう言い方は確かにちょっとね。
でも真理かもしれない。
完全にはヘッジできないからこそ水害リスクという言葉やハザードマップがあるわけだからね。
保険には限度もあるし、保障があっても落ちた資産評価やダメになった私物が完全に取り戻せるわけじゃない。

[847: 匿名さん]

すでに今後30年で70%の確率で予想される首都直下型地震については、みんな「きっと大丈夫」の方にかけて買おうとしてるんじゃないのかな。

[848: 匿名さん]

いや首都直下地震はどこ行ってもみんな揺れるから賭けになってないでしょ。
だからって首都圏出るのは現実的じゃないし、諦めてるだけ。
でも武蔵野台地と川沿い・海沿いなんかでは地盤の違いが結構出るだろうね。

[849: 匿名さん]

地震は諦めてるのに洪水だけ拘るの？

[850: 匿名さん]

>>848 匿名さん

いや、そもそも分譲を買わずに賃貸で震災リスクを取らない選択肢があるでしょ

[851: 匿名さん]

>>846 匿名さん

費用対効果は考えないのかしらん

[852: 周辺住民さん]

周辺情報提供（隣のマンション13F建て)
■隣のマンション価格　4,000万円ぐらい　築13年　１０F　下記リンクで取引価格が見られる
https://www.ieshil.com/buildings/66521/
・志茂４－３４－４　ジェイパーク赤羽　１０F　売り出し中
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_88445744/
2LDK+S（納戸）、価格4180万円、専有面積75.96m2、バルコニー面積14.4m2
平置き駐車場付き（無料）
ベランダでタバコ吸う人がいて、管理組合に言っても改善見られないのが弱点。

■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
4,400万円台予定～7,500万円台予定　65.26m2～84.52m2
あと、10m2の70m2超えて　4,000万円なら魅力的かな？　65m2だとちょっと狭いかな。
検討のポイント
・駐車場とか料金は？近隣だと２万円ぐらいか？
・駐輪場は、一軒あたり２台では少ない。自転車がないと買い物に不便な地域です。
・志茂駅には自転車ほぼ止められません（数が少なく、既存でいっぱい）
・風の流れが気になる。本当にピューピューだから。マンションの向き次第。
　高台、高層マンション、川沿い、海近とかに住んだことがあるならわかると思います。
・スカイツリーの電波が強いので、テレビに「何もつながっていないアンテナ線１ｍほど」つければ
　地上波が受信できる地区です。
・道路交通事情（抜け道、一通、　救急車・消防車　いっぱい通ります）
・この物件の南向きの物件が魅力ですね。
・高層階ならスカイツリーと、東京タワー、富士山が見られると思います。

[853: マンション検討中さん]

公式HPで価格が3900万〜に変更になっていますね。下がった理由が知りたいです！！

[854: マンコミュファンさん]

１週間ここに書き込みないくらい注目されてない物件だから焦ったのでしょう。

六郷土手の物件と二の舞になりそうですね。

[855: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
ガーデンズとファインシティがある中で完全に負け物件化してますからね。
今の時点で今週末の予約が埋まってないくらいだから。
相当焦ってるんでしょう。

[856: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん

ほんとですね、最低価格が400くらい下がったかな？
でも最多価格帯や最高価格は変わってないので、全体的な値下げではなく客寄せのパンダ部屋だけの調整ではないでしょうか。3000台があるというだけで反響数は全然変わってくるでしよう。

[857: 856]

65平米で3990だと坪202！
パンダであろうとは言え、メトロ徒歩6分でこの価格は驚異的ですね〜。

[858: 匿名さん]

今モデルルームの予約受付中ですが、最初は資料請求した人限定で募集したが枠が埋まらなかったようで今は広く募集してます。
500戸のマンションの初回販売のモデルルーム見学枠を埋めるのに苦戦するようだと、完売は相当苦労しそうです。
予定価格の値下げも不人気を反映した結果だと思います。

[859: 匿名さん]

これからの新築トレンドは高価格＆ロングスパン販売が主流になりそうなので、完売に時間がかかるのは想定内かも知れません。ただ、価格を下げ過ぎると設備の仕様まで抑えられてしまわないか心配です。大田六郷は立地の割に高すぎると言われながら、竣工してからは高仕様・デザインの良さで見直されていますので。

[860: 通りがかりさん]

販売は苦戦するだろうけど、価格は下げないと思いますよ。
安くなるのを期待する人は、他所に行ったほうがいいよ。

[861: 匿名さん]

>>860 通りがかりさん

既に下限が4400から3900に値下げされてます

[862: 匿名さん]

このあたりの物件にしては間取りも広く確保している印象があります。
北区にもよいマンションがそろってきたので、比較するのが難しくなってきた感じがあります。
後は価格と折り合いがつくかどうか。
迷っていると、どんどん売れていくのでどこかで決断が必要なんですけどね。

[863: マンション検討中さん]

価格は高くてもいいから、赤羽まで歩ける場所で大規模だったら良かった。この立地だと苦戦しそう…。

[864: 匿名さん]

>>861 匿名さん

最多価格は4900台で据え置きですよ

[865: 周辺住民]

853の者です。本当ですね、最多価格はそのままなんですね。最多価格も下がるものと思っていたので残念です。70m2〜を希望しているので、全体的に下げて頂けると嬉しいのですが…
回答頂いた方ありがとうございました。

[866: 匿名さん]

１Fで3900万円はまだ高いような。

[867: 匿名さん]

>>858 匿名さん
ご名答！
まったくもってその通り

[868: 匿名さん]

１～２Fは沈むところだから、もう少し安くないと割りが合わないですね。

[869: 口コミ知りたいさん]

>>868 匿名さん
川向こうで1000万違うのって皆さんどう思います？

[870: 匿名さん]

絶対に橋を渡らないとこちら側（高台のある陸地側）に来れないって所かな？
それも橋がいくつもあるわけじゃないから遠回りして。
埼玉県側に行くと値段がガクンと下がるのは、東京都と埼玉県のアドレスが違うだけじゃなくて
どこかの橋を渡らないと行けないからだと思うよ。
電車じゃなくて車や自転車に乗ると実感する。

まぁここのマンションだって、神田川や石神井川の橋を渡らないと都心からたどり着けないけど。

[871: 匿名さん]

>>869 口コミ知りたいさん

その人の現状によるけど、お金に余裕があるならまずガーデンズ。
もし、そうじゃなくてかつ賃貸なら川向こうもあり、実価格は1000万以上差があるし、川向こうは即入居だけど、ここは入居が1年半後だからその分の賃料考えたらもっと差が出る。
ひとまずここ見てからでいいと思うけど。

[872: 匿名さん]

ホームページに保育園作る的なこと書いてないけど、これだけの規模で保育園なしなの？
最初の方のコメントで保育園あるみたいなこと書いてる人いたけど、あるんならホームページに普通書くんじゃない？

[873: 匿名さん]

保育園あるって言ってましたよ。

[874: 匿名さん]

HPにオランダ運河沿いの写真っていう印象操作素材は載ってるよね。

[875: 通りがかりさん]

保育園は区営ですか？

[876: 周辺住民]

認可保育園です。

[877: 匿名さん]

なんでホームページに書かないんだろう？
よくある話？

[878: マンション検討中さん]

国交省の荒川シミュレーション
これみると赤羽根の東側に住めないな
https://www.youtube.com/watch?v=h3YylcsxOyU

[879: 匿名さん]

これが、起きたら東京の、首都機能麻痺しますし、銀座も日本橋もダメって事です。そうならないために、うちの近くで、工事してますよ。日本のメンツ丸潰れですからね。

[880: 匿名さん]

>>878 マンション検討中さん

買えない人のひがみにしか見えない

[881: 匿名さん]

>>877 匿名さん

ホムペは相変わらず全然情報ないですね。。

[882: マンコミュファンさん]

ハザードでは水没5mかあ

[883: 匿名さん]

>>882 マンコミュファンさん

そういう人にはオーベル板橋おすすめ
環七の横だけど

[884: 匿名さん]

>>878 マンション検討中さん

毎回毎回バカの一つ覚えみたいにそのネタで頑張るけど、彩湖の意義知ってんの？wikipediaで調べてみなよ。

1999年に運用開始してから、水門開いたのたったの１度だけだよ。しかも能力の半分程度の2070万トンしか利用されず。

しかもこの一帯で第一から第五まで2500億円かけて整備する予定が進んでおり、過剰な設備として反対運動まで起こっている。

さらに万が一彩湖が破綻しても戸田川口方面に水が流れるため、荒川右岸は守られ結果的に東京駅はおろか、赤羽周辺も守られる。

やみくもにネガって、他物件への誘導に邁進するのでなく、少しは勉強もした方がいいよ。

[885: マンション検討中さん]

MRに行って来ました。
ガラガラでした＿|￣|○

南向き70㎡、中階で坪240万程度でした。
洪水リスクに目をつぶれば結構、お買い得感はあるかな？

ただ、ついでにマンション建設地を視察してきましたが、よく言えば閑静、すぎる？感じですね。
道が狭くて周りで家事とか起きた場合、消防車ってどうなってるのだろうか？

[886: 匿名さん]

>>885 マンション検討中さん

今日の天候ではファミリーは足が遠のいたかもしれませんね。。構造や設備って、もう資料ありますか？

[887: 匿名さん]

ここに、決めた！

[888: マンション検討中さん]

>>886 匿名さん

私が行ったのは昨日です。^_^

資料はもらいました。けど、まだ製本出来てないからとゆーことで、ホッチキス留めですけどね。笑

[889: 匿名さん]

>>884 匿名さん


国交省はこんな映像なんでつくるのかな

[890: 匿名さん]

>>889
可能性があるからでしょ。
実際、キャサリン台風の時には埼玉～東京下町まで大被害が出たんだし。
当局の本音としては「危険予測は伝えました。あとは自己責任で」という所でしょうね。

[891: 評判気になるさん]

国交省はインフラ整備、公共事業の正当性アピールのために作ったのでしょう。代々地元ですが、治水、排水整備のおかげでここは、洪水も無いですよ。

[892: 匿名さん]

あの動画の全てがガセではないでしょうが、ゼネコンと結託して税金の使い道を正当化したい、という意図もこめられてるでしょうね。

[893: 匿名さん]

これからは５０年に１度の豪雨が日常になる時代ですからね。

[894: 通りがかりさん]

50年に一度とか100年に一度のように雨とか、、言い出したらキリがない。
だから日本中コンクリートのダムだらけ、

[895: 匿名さん]

この50年で荒川氾濫してないしね

[896: 匿名さん]

>>895

徒に煽るわけではないですが、
それはリスクの確率とは関係ないと思いますよ。
「過去に無かったから大丈夫」が通じないのが近年の天災ですから。

[897: 匿名さん]

>896

そういう話じゃない。893の話に乗っただけだよ。

[898: マンション検討中さん]

荒川の堤防決壊は早々、起きるものじゃないと思います。既出ですが、ここが決壊すれば丸の内の水浸しになり、日本経済がマヒします。それは頑として防ぐでしょ？自民党政権でスーパー堤防計画も復活しましたし。ここは関係ないけど。

それよりも、もっと現実的なリスクとして、集中豪雨による冠水の方が気になります。ここは土地が低そうなんで。

[899: 匿名さん]

内水についても12年前に神谷ポンプ所がリニューアルしたし、何も対策が検討されていない所よりはむしろ安全では。

[900: 匿名さん]

集中豪雨で冠水
川の近くに行けば堤防決壊で洪水
山に行けば土石流
海が近ければ、塩害
埋め立て地に行けば、液状化現象の可能性
あと北朝鮮による核ミサイル

どこに住むのでしょうか？言い出したらキリがありません。

[901: 匿名さん]

もう購入検討じゃなくて、ヒマを持て余した庶民が水害をネタに鬱憤を晴らす場に成り果ててますね。
水害と言うなら足立荒川江東は全域で同じですよ。近くなら赤羽もね。ここだけネガキャンしても無駄無駄。

[902: 匿名さん]

荒川の氾濫なんて怖くないです。
このマンションがある場所は将来、100年後か200年後にスーパー堤防が完成して、
浸水の心配が無くなります。

[903: 匿名さん]

ここの人に水害の話は禁句らしいね。
丸の内とかまるきり関係ないし、ミサイルと水害が同列なはずがない。自ら避けることができるリスクと不可抗力を同質に考えるのはナンセンスそのもの。
リスクを正しく理解した上で価格と天秤にかけて決めればいいわけで、目を瞑ることは出来ない。

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん

しつこいなぁ。隅田川や荒川沿いマンションは沢山あるだろ。相手にされないからってここに粘着するな。

[905: マンション検討中さん]

>>903 匿名さん
で、結局何が言いたいのでしょうか？

[906: 匿名さん]

>>903 匿名さん

禁句じゃなくて、単に川の近くだからとバカの一つ覚えみたいに煽る方がくだらないという話だよ。
あの手この手で水害対策には力いれてる訳だから、そうした対応策にも客観的に評価してみたら？

誰かが書いてたけど、彩湖調べた？俺も知らなかったけど、大規模な水害対策に納得させられたよ。

あなたみたいにやみくもに不安を感じる人はここはやめておけばいい。ただそれだけ。

[907: 匿名さん]

>>906 匿名さん
ですね。
しかしまだしつこく水害ネタをけしかけて検討妨害してる荒らシックがいるんですね

[908: 匿名さん]

最近の台風の大雨でも被害どころか警戒水位にすらならないんだよな
治水能力は日々上がってるし流石だね、日本は。

[909: 匿名さん]

3400万円とか安すぎる。嬉しいよね、この安さ。
23区でこの価格で買えるのは今だとここだけかな

[910: 名無しさん]

安い理由を知って、納得した上で買うのなら良いのでは。

私は買いませんが。

[911: 匿名さん]

>>910 名無しさん

それここに限らないね(笑)

[912: 匿名さん]

最低価格が3900台に戻ってる。
3400台はただの誤記載だった？

[913: 匿名さん]

あ、4400台から下がって3900台だったのね。失礼しました。

[914: 匿名さん]

人気でねあがったのかね。やはり3999万円だとしても3000万円台ってのはインパクトあるよね。
最近の23区じゃあ5000万円台が当たり前だし。

[915: 匿名さん]

間取りを見ると、4LDKだけトイレ手洗いカウンターがついているみたいですね。あとオイコスシリーズは八潮と金沢文庫がありますが、そっちを見ると保温浴槽も期待できるかも？

[916: 匿名さん]

手洗いカウンターつけてるところも上物と中身の両方にお金をかけてる証拠ですね。
3000万円台なのにしっかりしてると思いました。評価が高いのも頷ける

[917: 匿名さん]

>>914

プラウドのさいたま新都心より約1千万円安いですね。
超絶買い得だと感じます。

[918: 匿名さん]

ほんとお買い得だね。　さいたまには住めないからね、俺は。

[919: マンション検討中さん]

オイコス検討していたのですが、現地を見てネガティヴな印象を受けました。
下見ルートは赤羽岩渕駅〜現地〜志茂駅です。

気になったのは、周辺道路がかなり狭い、スーパーなど商業施設が無い、大型工場が近い、緑が少ない、路上喫煙を複数見かけたなどです。
全体的下町風情を感じ、明るい雰囲気や、この街で新生活をスタートさせたいというワクワク感を抱くことができませんでした。

また、これだけ密集した地域に大型マンションができて地域の方に受け入れられるかという点も気になりました。（当方小さな子供もいますので）

他に現地見られた方はどのような印象抱かれましたでしょうか？
私も下見はまだ一度ですので、できれば皆さんの意見を伺いたいです。

[920: マンション検討中さん]

>>919 マンション検討中さん

私もこの前、車で周辺を散策して来ましたが、概ね同じ印象を得ました。

特に道の狭さですよね。志茂駅からの帰り道は最早車は通れませんからね。あそこら辺、火事が起きたら消防車とか入らないだろうから、燃え広がる可能性が大きいですよね。。

ただ、開発予定地はもともと工場？資材置き場とゆーことで、周辺住人からしたらマンションの方が寧ろ受け入れられやすかったのでは？と思います。反対運動が起きている訳でも無さそうですよね。。

MR自体は、長谷工施工と言えど、やはり地所ブランドだけあってしっかり作られているなと感じました。

まぁ、トータルで見たら、超絶とは言えないまでも、それなりに割安かな？といった印象ですね。

[921: 匿名さん]

>>919

お気持ちはわかりますがまず現実を見て見ることだと思います。
ご自身の予算と向き合うだけでは？と思いますよ。

[922: 匿名さん]

> ここの人に水害の話は禁句らしいね。
水害のことばが出たら、必ず激しく攻撃されますww

[923: 匿名さん]

買わないくせに良く言うw

[924: 匿名さん]

ほんとほんと。この価格でも買えないんだからどんな仕事しちゃってるんだろうかねっておもうね。
このスレにわざわざ書き込んでる時点で強がっても無意味なことが確定しちゃってるのに

[925: 匿名さん]

>>923 匿名さん

そうでなく、最新の情報で検証することもなく『水害ガー』『水害ガー』と連呼するのは非科学的だという話。

[926: 923]

>>925 匿名さん

その返信はおれ宛じゃないだろ

[927: 匿名さん]

水害ネタしつこいね
どうせ買えないのに心配してもしょうがないじゃん

[928: 匿名さん]

>>925 匿名さん

すみません。922だった

[929: 匿名さん]

昨日現地に行ってみましたが、予想以上に暗くて寂しい立地を見て、購買意欲が下がりました。
近くに商業施設が少ないのに道が狭くて日々の買い物にも苦労しそうで、想像以上に残念な環境でした。