ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[810: 匿名さん]

＞807
スカイティアラはスミフが元々3～4年で売ることを想定していた訳で
オイコスが同じ価格戦略だとたぶん失敗するだろうね。

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん
売主のこと心配しなくてもいいかと思うけど。そんなに売主の販売応援したけりゃ就職すればいい

[812: 通りがかりさん]

不動産なんて嫌でしょ。
大した給料でもないのに拘束時間が長すぎる。

[813: 匿名さん]

>>812 通りがかりさん
そりゃ会社や職種によるな

[814: マンション比較中さん]

810さん
ここもスカイティアラと同じく長期戦略で販売すると思いますよ。
三菱も体力あるからね。
4年ぐらいかけて完売すれば大成功と想定してると思って見たほうがいいと思う。

[815: 匿名さん]

>>814 マンション比較中さん
だよね。
しかしなんでぱーくはうすの名前じゃないんだあろね

[816: 匿名さん]

いや三菱はそんな売り方しない。
普通に完成前からどんどん完売させていく手法。
数年がかりなんてことやってるのすみふだけでしょ。
戦略と結果的にそうなっちゃうのは、違う。

[817: マンション比較中さん]

816さん
過去の話ではなく、これからの戦略。
会社の業績みれば、すみふの売り方が今の市況では正解。
三菱も右へ習えだと思うよ。
失敗物件って、売れ行きが遅いことじゃなく、想定より安く売る羽目になる物件じゃないの？
今どき大手が売り急ぐ理由がない。

[818: 匿名さん]

建てちゃって予定価格を設定した時点でもう売り切ることまで計画してる。今から変えられることじゃない。大手だろうがどこだろうが利益を回収するタイミングとその額は計画した時点で決まってる。
これから三菱がそういう会社になるならそれでいいだろうし出来るだろうけど、それはこのマンションからではない。もう数年すれば相場が下がっていくから、むしろいまの相場で手に入れた土地の物件は是が非でも今の相場で売り抜けたいでしょ。

[819: マンション比較中さん]

私は当分、区内は相場は下がらないと思っています。
三菱もそういう前提だと想像しています。

[820: 匿名さん]

>>819 マンション比較中さん
二極化でしょ
既に世田谷区や江東区は下がってるし、板橋も北区も下がっている

だから早いうちに売り切らないと、三菱は損切りすることになる

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん

ガーデンズは棟ごとに上がってるよ

[822: マンション比較中さん]

相場が下がらない前提なら、早いうちに売り切る必要も損切りする必要もないってのがわからないかな。
そういう対応は万が一相場が下がりだしたらすればいい。その時は失敗ってことになる。
で、デベはそうならないと思ってる。
売るほうは焦ったら負けの市況。体力あって待てるところが絶対有利。
在庫が多い？だから何なの？ってこと。在庫負担なんてすごく小さいよ今。

[823: 匿名さん]

>>821 匿名さん

オイコスも7000万台の住戸があるから楽観できない。

[824: 匿名さん]

現実のコストの問題じゃない。
いま企業はとにかく流動性のある資産を持ちたいんだよ。もう建てちゃっていつ売れるか分からないマンションなんて１番持ってたくないものだから。
三菱の値付けが高いのは長期戦でもいいと思っているからではなくて、この価格でも短期で売れると思っているだけ。土地相場は都心から上がって郊外に波及し、郊外から下がる。普通に考えたらこの辺りはいまが一杯でしょ。
現に場所によってはもう折り返したからね。

[825: 匿名さん]

数年前の感覚だと志茂駅川沿いのマンションが5000万円になるとは予想つかなかった。
地価建設費共に上がってるから現時点では相場なりの値段だと思うし、
今後も値上がり傾向が予想されるなら買ってもいいかもしれないが、
今がピークで今後は横ばいか緩やかな下降傾向になるような気がして購入は躊躇する。

[826: 匿名さん]

例えば5年で約1000万の大暴落が起きたとする。

しかし管理費込み家賃15万で5年払い続けると900万(＋更新料)。大暴落が起きたとしても5年後に1000万安いマンション買っても懐はほぼ同じ。

同じどころか5年も賃貸住まいを続けた上に、金利も今の市場最低金利は使えないかもしれない。

心情的に待てばどうにかりそうな希望を持ちたい気持ちはわかるが、現実はそんなに甘くないかもしれないね。

[827: 匿名さん]

北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思うけど。
それに買ったら買ったで、管理費・修繕費・固定資産税もかかるし、買った時点が早ければ当然減価償却も早いし何歳まで住み続けられるかも変わる。
仮に価格が暴落しなくても、どちらが得か単純な話では全くない。

尤もこういう人がいるから、三菱が強気の価格をつけるんだろうけどね。

[828: 匿名さん]

志茂駅徒歩5分の築21年60平米で家賃15万だったよ。

[829: 匿名さん]

参考までに王子の飛鳥山タワーだと70平米で月25万

[830: 匿名さん]

>>北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思う

たぶんここから間違ってる。北区オールと駅周辺の相場は違うからね。たしかに赤羽西の都営住宅なら月15万もしないけど、そこに住む人達は駅周辺のマンションを検討する層じゃない。

[831: 匿名さん]

一番気になるマンション

[832: 匿名さん]

王子神谷の団地でも普通に15万ですね

[833: 匿名さん]

家賃15万円払えない世帯はここ買っちゃ駄目だね

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

4900万フルローン35年だと、安い変動としても管理費、修繕費、固定資産税を含めたら月15万くらいになるので、頭金を入れない方はその通りですね。

[835: 匿名さん]

冷静に考えれば志茂中古マンションとの差額1000万と諸経費200万として、
最低1200万円位は用意しないと、購入即破産予備軍になってしまう。

[836: 通りがかりさん]

工事中の現地に行ってみたけど、川のすぐそばで寂しい感じがしましたね。
建物や敷地が整備されれば変わるのかもしれませんが。

[837: 匿名さん]

>>834 匿名さん
そんな高い部屋は買わないでしょ。
4000万円ぐらいだと思いました

[838: 匿名さん]

>>830 匿名さん
そう思う
北区で括る人はたんに北区をdisりタたいだけ

[839: 匿名さん]

>>837 匿名さん

もうここ価格出てるよ。
最低価格が4400万円台からだよ。
4000万円の住戸はないよ。

[840: 匿名さん]

>>835 匿名さん

その位の貯蓄があると安心ですね。

[841: 匿名さん]

>>837 匿名さん

最多価格帯が4900台というのも既出ですよ。

[842: 匿名さん]

高層マンションでも水害リスク
「地元の洪水ハザードマップを確認すべき」
http://www.jprime.jp/articles/-/10508

[843: 匿名さん]

>>841 匿名さん

それは知ってますよ。
私が言ったのは家賃15万円も払えない人は4000万程度のマンションぐらいしか買えないでしょって事です。

[844: 匿名さん]

ここを検討するっていうのは水害が起こらない方に賭けるってことだから。住んでる間に起こらなければ勝ち、起これば負け。
それだけだよ。

[845: 匿名さん]

>>844 匿名さん
勝ち負けじゃないと思うけど。
ヘッジできればそれでいい話

[846: 匿名さん]

勝ち負けっていう言い方は確かにちょっとね。
でも真理かもしれない。
完全にはヘッジできないからこそ水害リスクという言葉やハザードマップがあるわけだからね。
保険には限度もあるし、保障があっても落ちた資産評価やダメになった私物が完全に取り戻せるわけじゃない。

[847: 匿名さん]

すでに今後30年で70%の確率で予想される首都直下型地震については、みんな「きっと大丈夫」の方にかけて買おうとしてるんじゃないのかな。

[848: 匿名さん]

いや首都直下地震はどこ行ってもみんな揺れるから賭けになってないでしょ。
だからって首都圏出るのは現実的じゃないし、諦めてるだけ。
でも武蔵野台地と川沿い・海沿いなんかでは地盤の違いが結構出るだろうね。

[849: 匿名さん]

地震は諦めてるのに洪水だけ拘るの？

[850: 匿名さん]

>>848 匿名さん

いや、そもそも分譲を買わずに賃貸で震災リスクを取らない選択肢があるでしょ

[851: 匿名さん]

>>846 匿名さん

費用対効果は考えないのかしらん

[852: 周辺住民さん]

周辺情報提供（隣のマンション13F建て)
■隣のマンション価格　4,000万円ぐらい　築13年　１０F　下記リンクで取引価格が見られる
https://www.ieshil.com/buildings/66521/
・志茂４－３４－４　ジェイパーク赤羽　１０F　売り出し中
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_88445744/
2LDK+S（納戸）、価格4180万円、専有面積75.96m2、バルコニー面積14.4m2
平置き駐車場付き（無料）
ベランダでタバコ吸う人がいて、管理組合に言っても改善見られないのが弱点。

■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
4,400万円台予定～7,500万円台予定　65.26m2～84.52m2
あと、10m2の70m2超えて　4,000万円なら魅力的かな？　65m2だとちょっと狭いかな。
検討のポイント
・駐車場とか料金は？近隣だと２万円ぐらいか？
・駐輪場は、一軒あたり２台では少ない。自転車がないと買い物に不便な地域です。
・志茂駅には自転車ほぼ止められません（数が少なく、既存でいっぱい）
・風の流れが気になる。本当にピューピューだから。マンションの向き次第。
　高台、高層マンション、川沿い、海近とかに住んだことがあるならわかると思います。
・スカイツリーの電波が強いので、テレビに「何もつながっていないアンテナ線１ｍほど」つければ
　地上波が受信できる地区です。
・道路交通事情（抜け道、一通、　救急車・消防車　いっぱい通ります）
・この物件の南向きの物件が魅力ですね。
・高層階ならスカイツリーと、東京タワー、富士山が見られると思います。

[853: マンション検討中さん]

公式HPで価格が3900万〜に変更になっていますね。下がった理由が知りたいです！！

[854: マンコミュファンさん]

１週間ここに書き込みないくらい注目されてない物件だから焦ったのでしょう。

六郷土手の物件と二の舞になりそうですね。

[855: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
ガーデンズとファインシティがある中で完全に負け物件化してますからね。
今の時点で今週末の予約が埋まってないくらいだから。
相当焦ってるんでしょう。

[856: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん

ほんとですね、最低価格が400くらい下がったかな？
でも最多価格帯や最高価格は変わってないので、全体的な値下げではなく客寄せのパンダ部屋だけの調整ではないでしょうか。3000台があるというだけで反響数は全然変わってくるでしよう。

[857: 856]

65平米で3990だと坪202！
パンダであろうとは言え、メトロ徒歩6分でこの価格は驚異的ですね〜。

[858: 匿名さん]

今モデルルームの予約受付中ですが、最初は資料請求した人限定で募集したが枠が埋まらなかったようで今は広く募集してます。
500戸のマンションの初回販売のモデルルーム見学枠を埋めるのに苦戦するようだと、完売は相当苦労しそうです。
予定価格の値下げも不人気を反映した結果だと思います。

[859: 匿名さん]

これからの新築トレンドは高価格＆ロングスパン販売が主流になりそうなので、完売に時間がかかるのは想定内かも知れません。ただ、価格を下げ過ぎると設備の仕様まで抑えられてしまわないか心配です。大田六郷は立地の割に高すぎると言われながら、竣工してからは高仕様・デザインの良さで見直されていますので。