ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

[スムログ 関連記事]
坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/

[781: 匿名さん]

×野次馬の９割は買えない人っぽいし
○野次馬の９割は買わない人っぽいし
だと思うが。自己紹介だったのかな

[782: 通りがかりさん]

ここ買えなかったらもう都内のマンション検討板見ても意味ないもんね。
むしろネガティブなことを並べて価格が下がるのを待っているか、競争相手を撤退させようとしている買いたい人が多いのでは、と好意的に見てみる。

[783: 口コミ知りたいさん]

ファインシティやガーデンズをスルーしてここを待つ人いますか？

[784: eマンションさん]

>>783 口コミ知りたいさん
もう需要は枯れちゃってると思いますが、如何でしょうか。

[785: 匿名さん]

供給過剰で恐らくここは相当苦戦だな。
ハザードマップもチェックで。

[786: 匿名さん]

こんな土地を高値掴みした時点で、第二のスカイティアラになることはほぼ確定路線な気がする

[787: 匿名さん]

竣工２年後、売値の1000-1500万円安い中古を狙うのがよさそうな気がしてきました。

[788: 通りがかりさん]

いくらなんでもちょっと高騰しすぎだよね。
３、４年前なら練馬区とかもっといい場所でも同じ間取りでここより１０００万は安かった。

[789: 匿名さん]

>>787 匿名さん
それはありかもしれないね。
でもそんなに安さだけを求めてるならここじゃなくてもいいんでは?

[790: 匿名さん]

>>785 匿名さん

安いから結構売れると予想

[791: 匿名さん]

>>788 通りがかりさん

過去を振り返っても戻らない。まず現実受け入れて前を向くしかないのが世の中の常

[792: 匿名さん]

>>786 匿名さん
そうはならないね
ここは土地は格安で手に入れてるし価格帯見るだけで上物も妥当なものにしかならんことがわかる
スカイティアラは土地の高値に加えて無駄に割高なゼネコン入れて価格が当時の新築相場以上になって今相場でもなお高いと感じるぐらいだ

[793: 匿名さん]

二の舞になるでしょ。
この立地で長谷工なのにこの予定価格な時点でもう十分な割高感がある。

[794: 匿名さん]

>>792 匿名さん
え？格安だと思う？
まずそこからして意見が違う
こんな川沿い低地の工業地域で使えるのは南北線のみの土地を相当高値掴みしたかと思う

[795: 匿名さん]

>>792 匿名さん
土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されている。
単価自体は周辺の取引額と大差ないみたいだけど、ここは工業地域だから容積率緩和措置が適用されず、結果的には一戸あたりの土地代が高くなっていると思う。

[796: 匿名さん]

土地の仕入れは坪150万だね。

[797: 匿名さん]

>>795

土地自体は普通の相場なりの価格で手に入れてるからね。これで高値掴みとかいうやつはあたまおかしい。
もはや現実すら無視なんだから悪質極まりないな

[798: 匿名さん]

まず「相場」が数年前より結構高くて、条件を考えるとその相場よりさらに少し高く買ってるよね。
高値掴みと言うほどでもないけど、格安というのはかなり実態から離れてるでしょうな。

[799: 匿名さん]

>>798

なら認めろよ。相場なりの価格で仕入れたっと。
格安も高値も言い過ぎだと。どちらでもない。相場なりに普通にかったわけだから。

[800: 通りがかりさん]

相場なりで買った川沿いの土地をどう売るのか。頑張れ追い越す。

[801: 匿名さん]

>>800
どううるもなにもすでに価格帯発表済み。
普通に売るだけ

[802: 匿名さん]

>>801 匿名さん

普通に売ったら売れ残り必至だけどね

[803: 匿名さん]

売れないでしょ笑

[804: 匿名さん]

>>802
なぜ？　悪質な荒らしみたいだから通報しといたわ

[805: 通りがかりさん]

営業さん遅くまで頑張ってるねえ

[806: 通りがかりさん]

自分と違う意見を通報とか、むしろこいつが荒しだろ。

[807: 匿名さん]

この土地でこの価格。
供給過多で足立区の売れ残りマンションと一緒にスカイティアラコースだと思う。

完売前に中古出たりして…

[808: 通りがかりさん]

みなさん不毛な言い争いはやめませんか。
もうすぐ案内が始まるのだから、 自分の目で見て、自分の耳で聞いて、納得したら購入すれば良いじゃないですか。

[809: 匿名さん]

ですね。安いのを買うしかないんだから

[810: 匿名さん]

＞807
スカイティアラはスミフが元々3～4年で売ることを想定していた訳で
オイコスが同じ価格戦略だとたぶん失敗するだろうね。

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん
売主のこと心配しなくてもいいかと思うけど。そんなに売主の販売応援したけりゃ就職すればいい

[812: 通りがかりさん]

不動産なんて嫌でしょ。
大した給料でもないのに拘束時間が長すぎる。

[813: 匿名さん]

>>812 通りがかりさん
そりゃ会社や職種によるな

[814: マンション比較中さん]

810さん
ここもスカイティアラと同じく長期戦略で販売すると思いますよ。
三菱も体力あるからね。
4年ぐらいかけて完売すれば大成功と想定してると思って見たほうがいいと思う。

[815: 匿名さん]

>>814 マンション比較中さん
だよね。
しかしなんでぱーくはうすの名前じゃないんだあろね

[816: 匿名さん]

いや三菱はそんな売り方しない。
普通に完成前からどんどん完売させていく手法。
数年がかりなんてことやってるのすみふだけでしょ。
戦略と結果的にそうなっちゃうのは、違う。

[817: マンション比較中さん]

816さん
過去の話ではなく、これからの戦略。
会社の業績みれば、すみふの売り方が今の市況では正解。
三菱も右へ習えだと思うよ。
失敗物件って、売れ行きが遅いことじゃなく、想定より安く売る羽目になる物件じゃないの？
今どき大手が売り急ぐ理由がない。

[818: 匿名さん]

建てちゃって予定価格を設定した時点でもう売り切ることまで計画してる。今から変えられることじゃない。大手だろうがどこだろうが利益を回収するタイミングとその額は計画した時点で決まってる。
これから三菱がそういう会社になるならそれでいいだろうし出来るだろうけど、それはこのマンションからではない。もう数年すれば相場が下がっていくから、むしろいまの相場で手に入れた土地の物件は是が非でも今の相場で売り抜けたいでしょ。

[819: マンション比較中さん]

私は当分、区内は相場は下がらないと思っています。
三菱もそういう前提だと想像しています。

[820: 匿名さん]

>>819 マンション比較中さん
二極化でしょ
既に世田谷区や江東区は下がってるし、板橋も北区も下がっている

だから早いうちに売り切らないと、三菱は損切りすることになる

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん

ガーデンズは棟ごとに上がってるよ

[822: マンション比較中さん]

相場が下がらない前提なら、早いうちに売り切る必要も損切りする必要もないってのがわからないかな。
そういう対応は万が一相場が下がりだしたらすればいい。その時は失敗ってことになる。
で、デベはそうならないと思ってる。
売るほうは焦ったら負けの市況。体力あって待てるところが絶対有利。
在庫が多い？だから何なの？ってこと。在庫負担なんてすごく小さいよ今。

[823: 匿名さん]

>>821 匿名さん

オイコスも7000万台の住戸があるから楽観できない。

[824: 匿名さん]

現実のコストの問題じゃない。
いま企業はとにかく流動性のある資産を持ちたいんだよ。もう建てちゃっていつ売れるか分からないマンションなんて１番持ってたくないものだから。
三菱の値付けが高いのは長期戦でもいいと思っているからではなくて、この価格でも短期で売れると思っているだけ。土地相場は都心から上がって郊外に波及し、郊外から下がる。普通に考えたらこの辺りはいまが一杯でしょ。
現に場所によってはもう折り返したからね。

[825: 匿名さん]

数年前の感覚だと志茂駅川沿いのマンションが5000万円になるとは予想つかなかった。
地価建設費共に上がってるから現時点では相場なりの値段だと思うし、
今後も値上がり傾向が予想されるなら買ってもいいかもしれないが、
今がピークで今後は横ばいか緩やかな下降傾向になるような気がして購入は躊躇する。

[826: 匿名さん]

例えば5年で約1000万の大暴落が起きたとする。

しかし管理費込み家賃15万で5年払い続けると900万(＋更新料)。大暴落が起きたとしても5年後に1000万安いマンション買っても懐はほぼ同じ。

同じどころか5年も賃貸住まいを続けた上に、金利も今の市場最低金利は使えないかもしれない。

心情的に待てばどうにかりそうな希望を持ちたい気持ちはわかるが、現実はそんなに甘くないかもしれないね。

[827: 匿名さん]

北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思うけど。
それに買ったら買ったで、管理費・修繕費・固定資産税もかかるし、買った時点が早ければ当然減価償却も早いし何歳まで住み続けられるかも変わる。
仮に価格が暴落しなくても、どちらが得か単純な話では全くない。

尤もこういう人がいるから、三菱が強気の価格をつけるんだろうけどね。

[828: 匿名さん]

志茂駅徒歩5分の築21年60平米で家賃15万だったよ。

[829: 匿名さん]

参考までに王子の飛鳥山タワーだと70平米で月25万

[830: 匿名さん]

>>北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思う

たぶんここから間違ってる。北区オールと駅周辺の相場は違うからね。たしかに赤羽西の都営住宅なら月15万もしないけど、そこに住む人達は駅周辺のマンションを検討する層じゃない。