ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
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[770: 匿名さん]

マンションの価格高低の大部分は土地の値段。

つまりマンションの価値のうち立地がかなりのウエイトを占める。

[771: 通りがかりさん]

ポストガーデンズになれるか見ものだね

[772: 匿名さん]

>>768 匿名さん
どこら辺が? 指摘できるならちゃんとしたら?

[773: 匿名さん]

>>769 匿名さん

うん、そりゃ知ってるけどならその価値が高いとのろに行かずにここでボヤキに入ってるのはなぜなのかな? 予算がないからでしょうに。

[774: 匿名さん]

>>770 匿名さん

そんなのみんな知ってるよ。
でも予算もあるからその範囲で探すんじゃないの?

[775: マンコミュファンさん]

>>725 匿名さん
六本木？
六本木から南北線で品物持って帰るわけ笑
南北線住民の発想なんてその程度

[776: 匿名さん]

購買層によって掲示板の雰囲気って変わるよね。

[777: 匿名さん]

まだ情報がない今の段階で本気で考えている人は少ないでしょう。スレも野次馬9割と推察。

[778: 匿名さん]

26日からモデルルーム予約開始しましたが、予約数が少ないみたいで枠ががら空きです。
やっぱり人気ないですね。

[779: 匿名さん]

>>775 マンコミュファンさん
品物なんて配送でしょ、普通(笑)

[780: 匿名さん]

>>777 匿名さん

だろうね。野次馬の９割は買えない人っぽいし。

[781: 匿名さん]

×野次馬の９割は買えない人っぽいし
○野次馬の９割は買わない人っぽいし
だと思うが。自己紹介だったのかな

[782: 通りがかりさん]

ここ買えなかったらもう都内のマンション検討板見ても意味ないもんね。
むしろネガティブなことを並べて価格が下がるのを待っているか、競争相手を撤退させようとしている買いたい人が多いのでは、と好意的に見てみる。

[783: 口コミ知りたいさん]

ファインシティやガーデンズをスルーしてここを待つ人いますか？

[784: eマンションさん]

>>783 口コミ知りたいさん
もう需要は枯れちゃってると思いますが、如何でしょうか。

[785: 匿名さん]

供給過剰で恐らくここは相当苦戦だな。
ハザードマップもチェックで。

[786: 匿名さん]

こんな土地を高値掴みした時点で、第二のスカイティアラになることはほぼ確定路線な気がする

[787: 匿名さん]

竣工２年後、売値の1000-1500万円安い中古を狙うのがよさそうな気がしてきました。

[788: 通りがかりさん]

いくらなんでもちょっと高騰しすぎだよね。
３、４年前なら練馬区とかもっといい場所でも同じ間取りでここより１０００万は安かった。

[789: 匿名さん]

>>787 匿名さん
それはありかもしれないね。
でもそんなに安さだけを求めてるならここじゃなくてもいいんでは?

[790: 匿名さん]

>>785 匿名さん

安いから結構売れると予想

[791: 匿名さん]

>>788 通りがかりさん

過去を振り返っても戻らない。まず現実受け入れて前を向くしかないのが世の中の常

[792: 匿名さん]

>>786 匿名さん
そうはならないね
ここは土地は格安で手に入れてるし価格帯見るだけで上物も妥当なものにしかならんことがわかる
スカイティアラは土地の高値に加えて無駄に割高なゼネコン入れて価格が当時の新築相場以上になって今相場でもなお高いと感じるぐらいだ

[793: 匿名さん]

二の舞になるでしょ。
この立地で長谷工なのにこの予定価格な時点でもう十分な割高感がある。

[794: 匿名さん]

>>792 匿名さん
え？格安だと思う？
まずそこからして意見が違う
こんな川沿い低地の工業地域で使えるのは南北線のみの土地を相当高値掴みしたかと思う

[795: 匿名さん]

>>792 匿名さん
土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されている。
単価自体は周辺の取引額と大差ないみたいだけど、ここは工業地域だから容積率緩和措置が適用されず、結果的には一戸あたりの土地代が高くなっていると思う。

[796: 匿名さん]

土地の仕入れは坪150万だね。

[797: 匿名さん]

>>795

土地自体は普通の相場なりの価格で手に入れてるからね。これで高値掴みとかいうやつはあたまおかしい。
もはや現実すら無視なんだから悪質極まりないな

[798: 匿名さん]

まず「相場」が数年前より結構高くて、条件を考えるとその相場よりさらに少し高く買ってるよね。
高値掴みと言うほどでもないけど、格安というのはかなり実態から離れてるでしょうな。

[799: 匿名さん]

>>798

なら認めろよ。相場なりの価格で仕入れたっと。
格安も高値も言い過ぎだと。どちらでもない。相場なりに普通にかったわけだから。

[800: 通りがかりさん]

相場なりで買った川沿いの土地をどう売るのか。頑張れ追い越す。

[801: 匿名さん]

>>800
どううるもなにもすでに価格帯発表済み。
普通に売るだけ

[802: 匿名さん]

>>801 匿名さん

普通に売ったら売れ残り必至だけどね

[803: 匿名さん]

売れないでしょ笑

[804: 匿名さん]

>>802
なぜ？　悪質な荒らしみたいだから通報しといたわ

[805: 通りがかりさん]

営業さん遅くまで頑張ってるねえ

[806: 通りがかりさん]

自分と違う意見を通報とか、むしろこいつが荒しだろ。

[807: 匿名さん]

この土地でこの価格。
供給過多で足立区の売れ残りマンションと一緒にスカイティアラコースだと思う。

完売前に中古出たりして…

[808: 通りがかりさん]

みなさん不毛な言い争いはやめませんか。
もうすぐ案内が始まるのだから、 自分の目で見て、自分の耳で聞いて、納得したら購入すれば良いじゃないですか。

[809: 匿名さん]

ですね。安いのを買うしかないんだから

[810: 匿名さん]

＞807
スカイティアラはスミフが元々3～4年で売ることを想定していた訳で
オイコスが同じ価格戦略だとたぶん失敗するだろうね。

[811: 匿名さん]

>>810 匿名さん
売主のこと心配しなくてもいいかと思うけど。そんなに売主の販売応援したけりゃ就職すればいい

[812: 通りがかりさん]

不動産なんて嫌でしょ。
大した給料でもないのに拘束時間が長すぎる。

[813: 匿名さん]

>>812 通りがかりさん
そりゃ会社や職種によるな

[814: マンション比較中さん]

810さん
ここもスカイティアラと同じく長期戦略で販売すると思いますよ。
三菱も体力あるからね。
4年ぐらいかけて完売すれば大成功と想定してると思って見たほうがいいと思う。

[815: 匿名さん]

>>814 マンション比較中さん
だよね。
しかしなんでぱーくはうすの名前じゃないんだあろね

[816: 匿名さん]

いや三菱はそんな売り方しない。
普通に完成前からどんどん完売させていく手法。
数年がかりなんてことやってるのすみふだけでしょ。
戦略と結果的にそうなっちゃうのは、違う。

[817: マンション比較中さん]

816さん
過去の話ではなく、これからの戦略。
会社の業績みれば、すみふの売り方が今の市況では正解。
三菱も右へ習えだと思うよ。
失敗物件って、売れ行きが遅いことじゃなく、想定より安く売る羽目になる物件じゃないの？
今どき大手が売り急ぐ理由がない。

[818: 匿名さん]

建てちゃって予定価格を設定した時点でもう売り切ることまで計画してる。今から変えられることじゃない。大手だろうがどこだろうが利益を回収するタイミングとその額は計画した時点で決まってる。
これから三菱がそういう会社になるならそれでいいだろうし出来るだろうけど、それはこのマンションからではない。もう数年すれば相場が下がっていくから、むしろいまの相場で手に入れた土地の物件は是が非でも今の相場で売り抜けたいでしょ。

[819: マンション比較中さん]

私は当分、区内は相場は下がらないと思っています。
三菱もそういう前提だと想像しています。

[820: 匿名さん]

>>819 マンション比較中さん
二極化でしょ
既に世田谷区や江東区は下がってるし、板橋も北区も下がっている

だから早いうちに売り切らないと、三菱は損切りすることになる

[821: 匿名さん]

>>820 匿名さん

ガーデンズは棟ごとに上がってるよ

[822: マンション比較中さん]

相場が下がらない前提なら、早いうちに売り切る必要も損切りする必要もないってのがわからないかな。
そういう対応は万が一相場が下がりだしたらすればいい。その時は失敗ってことになる。
で、デベはそうならないと思ってる。
売るほうは焦ったら負けの市況。体力あって待てるところが絶対有利。
在庫が多い？だから何なの？ってこと。在庫負担なんてすごく小さいよ今。

[823: 匿名さん]

>>821 匿名さん

オイコスも7000万台の住戸があるから楽観できない。

[824: 匿名さん]

現実のコストの問題じゃない。
いま企業はとにかく流動性のある資産を持ちたいんだよ。もう建てちゃっていつ売れるか分からないマンションなんて１番持ってたくないものだから。
三菱の値付けが高いのは長期戦でもいいと思っているからではなくて、この価格でも短期で売れると思っているだけ。土地相場は都心から上がって郊外に波及し、郊外から下がる。普通に考えたらこの辺りはいまが一杯でしょ。
現に場所によってはもう折り返したからね。

[825: 匿名さん]

数年前の感覚だと志茂駅川沿いのマンションが5000万円になるとは予想つかなかった。
地価建設費共に上がってるから現時点では相場なりの値段だと思うし、
今後も値上がり傾向が予想されるなら買ってもいいかもしれないが、
今がピークで今後は横ばいか緩やかな下降傾向になるような気がして購入は躊躇する。

[826: 匿名さん]

例えば5年で約1000万の大暴落が起きたとする。

しかし管理費込み家賃15万で5年払い続けると900万(＋更新料)。大暴落が起きたとしても5年後に1000万安いマンション買っても懐はほぼ同じ。

同じどころか5年も賃貸住まいを続けた上に、金利も今の市場最低金利は使えないかもしれない。

心情的に待てばどうにかりそうな希望を持ちたい気持ちはわかるが、現実はそんなに甘くないかもしれないね。

[827: 匿名さん]

北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思うけど。
それに買ったら買ったで、管理費・修繕費・固定資産税もかかるし、買った時点が早ければ当然減価償却も早いし何歳まで住み続けられるかも変わる。
仮に価格が暴落しなくても、どちらが得か単純な話では全くない。

尤もこういう人がいるから、三菱が強気の価格をつけるんだろうけどね。

[828: 匿名さん]

志茂駅徒歩5分の築21年60平米で家賃15万だったよ。

[829: 匿名さん]

参考までに王子の飛鳥山タワーだと70平米で月25万

[830: 匿名さん]

>>北区のマンション検討してる人で住居費が月に１５万もいってる人ってそんなにいないと思う

たぶんここから間違ってる。北区オールと駅周辺の相場は違うからね。たしかに赤羽西の都営住宅なら月15万もしないけど、そこに住む人達は駅周辺のマンションを検討する層じゃない。

[831: 匿名さん]

一番気になるマンション

[832: 匿名さん]

王子神谷の団地でも普通に15万ですね

[833: 匿名さん]

家賃15万円払えない世帯はここ買っちゃ駄目だね

[834: 匿名さん]

>>833 匿名さん

4900万フルローン35年だと、安い変動としても管理費、修繕費、固定資産税を含めたら月15万くらいになるので、頭金を入れない方はその通りですね。

[835: 匿名さん]

冷静に考えれば志茂中古マンションとの差額1000万と諸経費200万として、
最低1200万円位は用意しないと、購入即破産予備軍になってしまう。

[836: 通りがかりさん]

工事中の現地に行ってみたけど、川のすぐそばで寂しい感じがしましたね。
建物や敷地が整備されれば変わるのかもしれませんが。

[837: 匿名さん]

>>834 匿名さん
そんな高い部屋は買わないでしょ。
4000万円ぐらいだと思いました

[838: 匿名さん]

>>830 匿名さん
そう思う
北区で括る人はたんに北区をdisりタたいだけ

[839: 匿名さん]

>>837 匿名さん

もうここ価格出てるよ。
最低価格が4400万円台からだよ。
4000万円の住戸はないよ。

[840: 匿名さん]

>>835 匿名さん

その位の貯蓄があると安心ですね。

[841: 匿名さん]

>>837 匿名さん

最多価格帯が4900台というのも既出ですよ。

[842: 匿名さん]

高層マンションでも水害リスク
「地元の洪水ハザードマップを確認すべき」
http://www.jprime.jp/articles/-/10508

[843: 匿名さん]

>>841 匿名さん

それは知ってますよ。
私が言ったのは家賃15万円も払えない人は4000万程度のマンションぐらいしか買えないでしょって事です。

[844: 匿名さん]

ここを検討するっていうのは水害が起こらない方に賭けるってことだから。住んでる間に起こらなければ勝ち、起これば負け。
それだけだよ。

[845: 匿名さん]

>>844 匿名さん
勝ち負けじゃないと思うけど。
ヘッジできればそれでいい話

[846: 匿名さん]

勝ち負けっていう言い方は確かにちょっとね。
でも真理かもしれない。
完全にはヘッジできないからこそ水害リスクという言葉やハザードマップがあるわけだからね。
保険には限度もあるし、保障があっても落ちた資産評価やダメになった私物が完全に取り戻せるわけじゃない。

[847: 匿名さん]

すでに今後30年で70%の確率で予想される首都直下型地震については、みんな「きっと大丈夫」の方にかけて買おうとしてるんじゃないのかな。

[848: 匿名さん]

いや首都直下地震はどこ行ってもみんな揺れるから賭けになってないでしょ。
だからって首都圏出るのは現実的じゃないし、諦めてるだけ。
でも武蔵野台地と川沿い・海沿いなんかでは地盤の違いが結構出るだろうね。

[849: 匿名さん]

地震は諦めてるのに洪水だけ拘るの？

[850: 匿名さん]

>>848 匿名さん

いや、そもそも分譲を買わずに賃貸で震災リスクを取らない選択肢があるでしょ

[851: 匿名さん]

>>846 匿名さん

費用対効果は考えないのかしらん

[852: 周辺住民さん]

周辺情報提供（隣のマンション13F建て)
■隣のマンション価格　4,000万円ぐらい　築13年　１０F　下記リンクで取引価格が見られる
https://www.ieshil.com/buildings/66521/
・志茂４－３４－４　ジェイパーク赤羽　１０F　売り出し中
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_88445744/
2LDK+S（納戸）、価格4180万円、専有面積75.96m2、バルコニー面積14.4m2
平置き駐車場付き（無料）
ベランダでタバコ吸う人がいて、管理組合に言っても改善見られないのが弱点。

■ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂
4,400万円台予定～7,500万円台予定　65.26m2～84.52m2
あと、10m2の70m2超えて　4,000万円なら魅力的かな？　65m2だとちょっと狭いかな。
検討のポイント
・駐車場とか料金は？近隣だと２万円ぐらいか？
・駐輪場は、一軒あたり２台では少ない。自転車がないと買い物に不便な地域です。
・志茂駅には自転車ほぼ止められません（数が少なく、既存でいっぱい）
・風の流れが気になる。本当にピューピューだから。マンションの向き次第。
　高台、高層マンション、川沿い、海近とかに住んだことがあるならわかると思います。
・スカイツリーの電波が強いので、テレビに「何もつながっていないアンテナ線１ｍほど」つければ
　地上波が受信できる地区です。
・道路交通事情（抜け道、一通、　救急車・消防車　いっぱい通ります）
・この物件の南向きの物件が魅力ですね。
・高層階ならスカイツリーと、東京タワー、富士山が見られると思います。

[853: マンション検討中さん]

公式HPで価格が3900万〜に変更になっていますね。下がった理由が知りたいです！！

[854: マンコミュファンさん]

１週間ここに書き込みないくらい注目されてない物件だから焦ったのでしょう。

六郷土手の物件と二の舞になりそうですね。

[855: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
ガーデンズとファインシティがある中で完全に負け物件化してますからね。
今の時点で今週末の予約が埋まってないくらいだから。
相当焦ってるんでしょう。

[856: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん

ほんとですね、最低価格が400くらい下がったかな？
でも最多価格帯や最高価格は変わってないので、全体的な値下げではなく客寄せのパンダ部屋だけの調整ではないでしょうか。3000台があるというだけで反響数は全然変わってくるでしよう。

[857: 856]

65平米で3990だと坪202！
パンダであろうとは言え、メトロ徒歩6分でこの価格は驚異的ですね〜。

[858: 匿名さん]

今モデルルームの予約受付中ですが、最初は資料請求した人限定で募集したが枠が埋まらなかったようで今は広く募集してます。
500戸のマンションの初回販売のモデルルーム見学枠を埋めるのに苦戦するようだと、完売は相当苦労しそうです。
予定価格の値下げも不人気を反映した結果だと思います。

[859: 匿名さん]

これからの新築トレンドは高価格＆ロングスパン販売が主流になりそうなので、完売に時間がかかるのは想定内かも知れません。ただ、価格を下げ過ぎると設備の仕様まで抑えられてしまわないか心配です。大田六郷は立地の割に高すぎると言われながら、竣工してからは高仕様・デザインの良さで見直されていますので。

[860: 通りがかりさん]

販売は苦戦するだろうけど、価格は下げないと思いますよ。
安くなるのを期待する人は、他所に行ったほうがいいよ。

[861: 匿名さん]

>>860 通りがかりさん

既に下限が4400から3900に値下げされてます

[862: 匿名さん]

このあたりの物件にしては間取りも広く確保している印象があります。
北区にもよいマンションがそろってきたので、比較するのが難しくなってきた感じがあります。
後は価格と折り合いがつくかどうか。
迷っていると、どんどん売れていくのでどこかで決断が必要なんですけどね。

[863: マンション検討中さん]

価格は高くてもいいから、赤羽まで歩ける場所で大規模だったら良かった。この立地だと苦戦しそう…。

[864: 匿名さん]

>>861 匿名さん

最多価格は4900台で据え置きですよ

[865: 周辺住民]

853の者です。本当ですね、最多価格はそのままなんですね。最多価格も下がるものと思っていたので残念です。70m2〜を希望しているので、全体的に下げて頂けると嬉しいのですが…
回答頂いた方ありがとうございました。

[866: 匿名さん]

１Fで3900万円はまだ高いような。

[867: 匿名さん]

>>858 匿名さん
ご名答！
まったくもってその通り

[868: 匿名さん]

１～２Fは沈むところだから、もう少し安くないと割りが合わないですね。

[869: 口コミ知りたいさん]

>>868 匿名さん
川向こうで1000万違うのって皆さんどう思います？