ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[721: 匿名さん]

>>717 匿名さん
志茂は地縁があるけど、赤羽が合わない気に入らないなら、オイコスはやめたほうがいいよ。
結局買い物は赤羽使うことになるから。

気に入らない赤羽エリアで買い物なんて耐えられないでしょ？

[722: 匿名さん]

>>711 匿名さん
誰も赤羽駅利用するなんて言ってないです(笑)

[723: 匿名さん]

>>720 匿名さん
住環境もどうみても赤羽西と大差ないどころか、志茂は学会信者多いし北本通りを超えてオイコス側に入ると道路は狭いし買い物する場所もない…

志茂ってどこが優れているの？

[724: 匿名さん]

>>712 匿名さん
ポジでも無く当たり前の話をしてます。
鉄道利便性もマンション選びの要素の一つに過ぎないので。
南北線を持ち上げてるのではなく南北線の志茂で鉄道利便性に満足できる人にとっては別に赤羽駅である必要はないと言ってるだけ。使わないものにお金を払わなくていい。使わないもののために時間をかける必要も無い。使わないのののために住環境悪化はナンセンス。ってごくごく当たり前の話だと思います。
実際赤羽駅なんかよりもはるかに鉄道利便性に優れる新宿駅が出てこないのは何故か。簡単ですね。価格ありきだし住環境だって無視出来ないから選択肢に出てこない。そういう話をしています

ここを荒らしてるミスリードな人々はそこを勘違いして何故か不毛な赤羽駅vs志茂(笑)

[725: 匿名さん]

>>721 匿名さん
はい? ずっと志茂に住んでますが赤羽駅なんて使いません(笑) 買い物も赤羽駅なんかでしません。なぜに赤羽駅行かないといけないの?わざわざ郊外に?普段の買い物は志茂で充分ですしそれ以外の買い物は私は六本木ですからご心配なく。

[726: 匿名さん]

>>723 匿名さん
なら赤羽に行けばいいんじゃね?
なぜここにいるの? 字は読めるよね?
ここ志茂だよ 君がそういう差別的侮辱的な物言いで貶めた志茂。そういう物言いをする理由もわからないがそこまで侮辱した志茂の物件になんの御用?荒らし行為?

[727: 匿名さん]

>>718 匿名さん

君みたいなたられば論者やかつてはー回顧房がよくいるが経済活動、開発を行って生産活動してるのだから今と過去で値段が違って当たり前。安かった時がー、って言ってるが安かった時代はそれだけの価値だけだった話でしょ(笑) 道路作って鉄道作って街として整備もしてって言うのが継続されて価値が上がるのだが(笑) 志茂のマンションなんてっていうが１０年前志茂と今は違うのに何を言ってんの君?恥ずかしいよ(笑)

[728: 匿名さん]

>>718 匿名さん

>>718 匿名さん
目黒駅徒歩７分の所に住んでるけど40年前に買ったから激安だったわ

って話がこのマンションの検討になんの?

[729: 匿名さん]

今日初めて現地に行ってみた。
予想以上に道が入りくんでいて狭い。
我が家の運転技術だと軽自動車かビッツクラスの小型車しか無理そう。

[730: 匿名さん]

>>729 匿名さん
セットバックされるから心配無いよ

[731: 匿名さん]

北本通りまでの道が全て狭いから、我が家では
SUVとかの3ナンバーは無理ですね。

[732: 匿名さん]

>>731 匿名さん
駅近で利便性がいいから車いらないんじゃないかな
俺は持たないね

[733: 匿名さん]

駅周辺の商業施設が貧弱だから、我が家では車必須ですね。雨の日や冬に自転車で買い物したくない。

[734: 匿名さん]

>>733 匿名さん
普段の雑務は委託したら?ネット宅配で済ます

[735: 匿名さん]

>>733 匿名さん
近くにイオンがあるのに貧弱ですかね(笑
ネガもここまで行くと悪質ですなぁ

[736: 匿名さん]

車を持つだけでこれほど敵対視されるとは思わなかった。
車に対して何か恨みでもあるのでしょうか。

[737: 匿名さん]

>>736 匿名さん

敵対視は誰もしてないかと。

[738: 匿名さん]

イオンがあっても重い荷物を徒歩や自転車で持ち運びたくはない。
それと今もイオン近くに住んでるから、週末くらい別のところで買い物したい。

[739: 匿名さん]

>>738 匿名さん
だよね
俺は生協、Amazon、ネットスーパー
こんな暑い日や雨に自分で運ぶとかありえないし行くだけで時間の無駄

[740: 匿名さん]

ナニコレ、みている限り元郷の安いマンションでよくねと思わせたいのか？
赤羽駅をなぜか下げようとするポジよ。

[741: 匿名さん]

>>740 匿名さん
嫌ならどっか行けばいいじゃん

[742: 周辺住民です]

「南北線の志茂駅の、そば」という、
「マイナー路線の小さな駅の、そば」「端っこだけど、23区内」
ってのも悪くないですよー
・・・と言いたかったんです・・・。
・・・マンションの価格に釣り合うかとかは置いといて（←これが重要なのに・・・すみません！！）

これ以上　赤羽駅に近いと
「志茂駅を使いたくても、安いJRで計算した通勤費しか支給されない」
って場合もあるかなあーとかもあり、
「志茂駅で十分」
な人間には、このマンションの場所は悪くないかな？って思ったんです。

「川口元郷」以北まで行ったら、埼玉高速鉄道（スタジアム線・・・でしたっけ・・・）の運賃が高いから、色々変わってくると思います・・・。

[743: 匿名さん]

>>742 周辺住民ですさん
南北線だと言うことが優先順位高い人ばかりが集まるとは思えませんが…それは置いといて

赤羽エリアが気に入らないとか使いたくないなら王子神谷や、大岡山とかそんな選択肢もあるんですよね。もちろん川口元郷も。
赤羽より東十条のほうが都心に近いですが安いので…王子神谷は駅前がスーパーなのもあります。自転車使えば赤羽まで来れるのは志茂と同じです？

川口元郷も通勤なら交通費支給されるでしょうし、されないならコメントされた赤羽駅に近いからJRの運賃が支給される心配？をする必要がありません。
川口元郷にするだけで物件が1500〜2500万くらい安くなる上に、物価も安くなりますから交通費だけで元郷は…となるのは木を見て森を見てない印象を受けます。

赤羽駅がいいけど、値段の問題や中古マンションが嫌など条件に合致しない人の最後の選択肢ではないでしょうか？
そういう意味では、赤羽西のパークホームズも似たような条件ですね。

[744: 匿名さん]

>>743

エリアの選択選択肢は色々あるでしょうが該当する新築マンションってあるんでしょうか？
ここは「ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂」を検討するスレですし、このマンションの
検討の一環として別のマンションを比較検討としてあげるならば具体的に今買える新築マンション名
をあげないと、ただの「たられば論」にしかすぎないかと思いますよ。

[745: 匿名さん]

>>744 匿名さん
パークホームズあげてらっしゃるじゃないですか。
また、赤羽駅周辺や王子神谷の中古例まで挙げないと書き込むなとおっしゃるのでしょうか。

[746: 匿名さん]

>>745
すいませんがパークホームズ赤羽西はもうほとんど販売は終わったも同然ですから中古相当と考えて良いと思います。
選べる条件が同等ではない状態のものを比較しても意味がないです。あくまでも新築スレですから。
逆に中古含めて場当たり的で運要素で話すのであればそれはもう完全に個人的判断になると思いますよ。

[747: 匿名さん]

新築スレって新築と新築しか比較しちゃいけないと思ってるの？
今時、竣工済み未入居や中古も含めて検討している人なんて多いし、新築比較しかしない人の掲示板でもないでしょ〜

[748: 匿名さん]

>>747
あの、あなた個人が新築だろうがエリア外だろうが中古だろうが何と比較するのは当然事由です。
ただ、ここは「ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂」ですから。検討の主軸はあくまでもここですし、
比較したことをわざわざここに投稿するならあなた以外の方も参考にならないと独りよがりでただ荒れるだけですよねぇ。

[749: 匿名さん]

>>747さんに同意します。
エリア外や中古とは比較するなと主張する人は、都合悪い事があるんでしょうね。
お仕事ご苦労様です。

[750: eマンションさん]

登録もまだなのに必死でこのマンション上げるひとはどういうお立場？

[751: 匿名さん]

ザが付いてるから高級路線なのかな？

[752: 匿名さん]

>>751
これまでの地所系譜をみるとザがついたら高級路線ですよね。
少なくともこのエリアでは地所の名に恥じないレベルでの意気込みだと
期待したいですねぇ。

でも同時に無意味に高いのもいらないですね。エリアにみあった安い価格での
住宅を求めます。

[753: 751]

>>752 匿名さん

詳しくありがとうございます

[754: 匿名さん]

地元民を対象にするなら2000万円は安くしないと駄目だし、この価格は端から地元民は相手にしてないね。
広範囲から集める自信があるのだろう。

[755: 匿名さん]

>>748 匿名さん
志茂エリア？で新築だけを検討する人のみの掲示板ではないですよ。

赤羽駅徒歩圏の中古マンションとは比較するでしょう。
中古とは言え、価格と立地次第ではそちらのほうが有利な場合も多いと言うか私は完全に赤羽駅徒歩圏の中古メインで探しつつ、赤羽駅を使えそうな(妥協できそうな)新築を探す感じですね。

この規模だと地元の人だけで完売は無理でしょう。どこまでエリア外の人を惹きつけるかというと…やはり赤羽エリアの近さ等はかなり重要かと思います。

[756: 匿名さん]

754さん
一戸あたりで原価を推測すると、土地代が1650万、
建物は共用部分の面積が不明なので推測になりますが
占有部分72平米共用部分20平米と仮定し、建設費の
単価１平米を25万としても一戸あたりで92*25=2300万で
土地代と会わせて3950万です。
これに設計施工管理宣伝費用利益の合計を20%入れると計4937.5万円です。
最多価格帯4900万は頑張った値段だと思います。
ちなみに土地の仕入れ値は18200平米83億弱と公表されています。

[757: 匿名さん]

>>756
具体的な数字や考察ありがとうございます。とても参考になりますし客観的な数字からの
検討情報としてとても有益です。

個人的に思う話ですが水害、地盤軟弱、赤羽から遠いとか批判だけの投稿をされる方が
一部いらっしゃるようですがそういうのって検討っていうんですかね？ってのが不思議に思いますよ。
みなさん予算ありき、ですよね。そりゃ利便性にしろ、設備にしろ、地盤にしろ、住環境にしろ、
なんでも良ければ良いに越したことはないのはそうでしょうが、同時に一般的かつ客観的に価値が高い
と市場が評価されるものは価格も高くなりますよね、必然的に。
でも皆さんの予算はそれぞれ違いますが限られる。そしてマンション、っていうか「住まい」だけに
その収入や資産の100%をかけられる人なんてのもいないわけで、そのバランスでもって購入”検討”を
されるんだと思うんですよね。それが単なる批判ってのは検討とは言わないと思いますよ。
だって、嫌なら買わなければいいんだから。検討すらする必要もないんだから。

もう少し建設的で意味がある検討スレになればよいなっておもいます。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん
そのバランスや優先順位付けのため、優先事項の確認のためにコメントしているからでしょう。

まさか、水災だけを考えて検討していると思いますか？様々な検討事項があり、現段階で疑問がある点を書き込んでいるだけでしょう。
自分の検討項目全てを挙げないとコメントしてはいけないの？

自然災害が気になるならば、ここに書き込んで議論でいいと思います。

[759: 匿名さん]

みなさん今度の土曜日8/26からモデルルーム予約開始です。
日程は9/16以降の土日祝日です。

[760: わら]

荒川沿い がすべて。

[761: 匿名さん]

一応指摘しますが荒川沿いではなく隅田川沿いです。

[762: しかし]

たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。
この立地で長谷工でこの価格ってのはどうなのよ。

[763: 匿名さん]

>たしかにどっちか分からないくらい川が合流するところなんだよね。

どっちか分からないって・・
隅田川は昔から存在してた本来の「荒川」で、その外側にあるのが人工的に造った「荒川放水路」。
現在では隅田川と荒川として別々に管理されている。
ちなみに水門へ合流してる新河岸川も人工的に掘削して造った川。

[764: 匿名さん]

ここの物件はみなさん河川専門家にでもなりたいのですかね？（笑）
川の話ばかりでちっとも物件や近隣エリアの商業施設、福祉、医療、教育といった
話になりませんね。

河川氾濫推しの人が多いようですがそうはいっても結局このマンションぐらいの
価格しか出せないからここにいるんでしょうからそんなに必死に河川氾濫推しを
されても説得力もなにもないし単に物件阻害行為ですよね、それって。

[765: 匿名さん]

土曜日から受付開始したモデルルームの予約は
どれくらい埋まったんですかね。
私は９月都合が悪いので、10月以降にします。

[766: 匿名さん]

>>764 匿名さん
色々検討事項がある中で一番変えられない懸念事項だから？買ってしまったら水害リスク含みで諦めなくてはいけないと思う。

川の向こう側でここより1,000万以上安いファインシティが竣工後も売れ残り。
本蓮沼駅最寄りで赤羽駅までは歩けないパークホームズも未だに売れ残り。
南北線しか近くないオイコスがどこまで訴求できるでしょうか？

ちなみに志茂3〜5丁目にはあまりお店がなく、商店街も小さいのは残念です。
肉のおおこしは好きだけど、やっぱり基本は志茂駅の反対側(赤羽駅側)に店がある。
小児科について書いておくと、北本通り渡ったオイコス側に診療所がある。志茂2あたりにも診療所…
小児科がある病院となるとララガーデンまで出てほくとクリニックかな。
大病院は東十条か赤羽台になるから遠いかな〜

[767: 匿名さん]

>>766

懸念事項や水害リスクっていうわりにはみんなそれ以上深掘りもしないじゃない？
ここでそれを吠えてる人って単に不安を煽るだけの行為に注力してるよね。
例えば水害リスクってなに？川が氾濫したりしてこのマンションが水害被害にあうこと？
でもそういうリスクのために水害に限らず火災や地震保険ってのがあるんだけど。
それでもリスクヘッジができない、っていうなら一体何をリスクだととらえてるのか逆に知りたいんだけどね。

個人的には別にこのマンションを擁護してるわけでもなんでもなく、単純に真剣に検討してる上で
水害リスクが看過できないリスクだっていうなら何をリスクだと捉えてどうしてそれがヘッジできないのかを
訴えた方がよほど有益な情報交換になると思うんだけど。

川そばだ、低地だ、ハザードマップだ、危険で不安だ、不安だ、っていうだけならもうやめとけば良い話なんだから。
もはやそれって懸念でもなんでもなくて自分の中で「なし」って結論でてるじゃんよ。

[768: 匿名さん]

むちゃくちゃな論法だな。

[769: 匿名さん]

いろいろ言い訳してもマンションの資産価値に一番影響するのは立地だからなー

[770: 匿名さん]

マンションの価格高低の大部分は土地の値段。

つまりマンションの価値のうち立地がかなりのウエイトを占める。