ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん

いやいや、言ってる事矛盾してますよ(笑)
東京23区で財閥物件が最多価格帯4900万、しかも今の高騰価格の時期でこの程度の額なんだから当然利便性や住環境だって価格なりにしかならんでしょ?(笑) いちいちディスってる暇あったら現実見た方が良い。6000出せるならガーデンズ東京王子の方が利便性は上がる。上がるが1000万以上予算も上げる必要がある。そういうもんかと。
それに、ネットスーパー必須とか勝手に曲解してるのはあなただけ(笑)適材適所で生協でもネットスーパーでも物理店舗でも好みとライフスタイルで選べば良いだけの話じゃん

[602: 匿名さん]

>>600 匿名さん
マルシェが開催されるの知らないんですか?物件検討すらしてないんですね

[603: 匿名さん]

>>601 匿名さん
あなただけって、スーパーなくて不便って言ってる人他にもいるでしょ。ネットスーパーか自転車って言われてる人もいましたよね。1番近いスーパーは徒歩どれ位？
>>602 匿名さん
はい。ここは検討はしてないです。ガーデンズスレ見てて、最近こちらが話題になってたので見に来ましたが。
スーパー無くてもネットスーパーで十分ってオカシイ事言う人いるなぁと思っただけです。

[604: 匿名さん]

>>602 匿名さん
私は勝どきに住んでいたことがあって、勝どきでは月に二回ほど駅前でマルシェが行われているんですね。
ただ、回数も少ないし売っているものもオーガニックの野菜や手作りお菓子、瓶詰め商品がほとんどで、買いだめするにしても生鮮食品の選択肢が圧倒的にないんです。
結局、休日のレジャーとして成立していて平日のあ！片栗粉ときゅうりがない！みたいな一般スーパーの足しにはなりません。
マルシェの概要や品目、頻度もわかりませんし、値段(高いものを揃えるなど)もわからないので、あてにできないです。
月一のフリマ程度にしか思えません。

[605: 検討板ユーザーさん]

坪250なのでどこを妥協するかですね。

[606: 匿名さん]

オイコスが駄目なわけではなく23区内で最多価格帯5000万前後のマンションってどこもこんな感じなの？

[607: 匿名さん]

>>606 匿名さん
いいえ。
赤羽駅徒歩4分のプラウドシティ赤羽も分譲した時は同じくらいの値段でしたよ。
つまり、今が高値で売り出されているだけです。

[608: 匿名さん]

山手線内側のマンションで近くにスーパーが無いマンションなんていくらでもあるだろうに。
しかも７０００～１億円とかが当たり前のマンションで。

[609: 匿名さん]

志茂の工場地域マンションが5000万前後と聞くとあり得ない位高いけど、
今の情勢だと来年はもっと高くなりますよ。

[610: 匿名さん]

>>609 匿名さん
そう思える人がいるなんて幸せだ。
今年後半はデベが価格暴落を恐れて工事を延期してた大型物件がどんどん始まる。
あの住友不動産でさえ方南町のマンション値下げしましたよ。

[611: 匿名さん]

都内で販売されてる同価格帯の新築マンションの中ではオイコスが1番良いと思うよ。

[612: 匿名さん]

ここは表面利回りどれくらいになりますか？

[613: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170808-00139447-suumoj-life
分譲マンションの住宅着工数はいきなり増えましたね。在庫は掃けてないし、中古は値下がりが始まってる。
既に賃貸の着工数は異常な数になっているから賃貸供給過多で賃料が下がり、しばらくは賃貸でと選択を変える人も出てくるでしょう。

そう考えると、来年は更に高値になるかどうか？
尾久駅のアネシアなんてかなり慎重な値付けです。今年の新築値付けは、去年までの強気が打って変わってかなり慎重になっていますね。
やはり去年の秋頃がピークだったのでは？

[614: マンコミュファンさん]

自転車を使えば、スーパーバリューやダイエー、ニトリも数分ですから、買い物利便性もまずまずと思います。駐輪場やレンタル自転車を増やしてもらえると魅力が増しますね。
気になるのは価格です。ガーデンズのエアリーより高くなるのはきついです。それなら向こうを買ってましたから。お得感が出る価格だと人気も出るのではと思います。

[615: 匿名さん]

>>606 匿名さん
そんな感じだね。最多価格帯が5000万切ってるんだからそりゃあ満額なわけない

[616: 匿名さん]

>>610 匿名さん
そう思う人は買うにやめればいいだけじゃん(笑)何をそんな必死に啓蒙活動してるの?(笑) 外野でがやってる何も出来ない人よりも現実見据えて人生楽しんでる方がみんな幸せなんだよー

[617: 匿名さん]

>>614 マンコミュファンさん

ですね。流石にこの立地ではエアリーよりも高くなる事はないと思いますね。そうなってしまえばおっしゃる通り多くが残ってる数少ないガーデンズのカームに流れる事でしょう。が、現時点でカームを買える資力がある人はカームに行ってると思いますからやはり安値圏で売ると思いますよ。大体4800万ぐらいでしょうね。

[618: 匿名さん]

>>613 匿名さん
流石に昨今の高騰が実際の購入者の資力に追いついていないのが現状ですからねぇ
この高騰は売主側にとっても頭痛い話で困ってるでしょうね。
とはいえ、待つと言ってもねー。結局は結果論にしかなりませんし買う側としても安値で買いたい気持ちはわかりますが人生は継続してるわけでね。機会損失になったら意味ないので決断妥協は大事でしょうね。
ちなみに東日本大震災やリーマンショックが起きた時は確かに一時的にマンション価格も下がりはしましたが成約率が結局悪かったですね。やはり消費マインドは愚か経済や市場が危ない時には頭で今は安値圏だと思ってもなかなかでかい買い物は出来ませんからね。どちらにしても勇気がいるんですよ。私もリーマンショック時期で日経平均が7000円割り込んだ瞬間に700万ほど投資しましたがその後6000前半まで行って一時はビビりました(笑) 結局4倍ほどに膨れ上がったからいいんですが700万は出せても5000万の投資は出来ないですからね。
まぁそういう意味では無意味な資産価値や市場ばかり気にしてもしょうがないので素直に自分が良いと思えるかどうかでいいかと思いますよ。株と違ってマンションは実需面がありますからね。

[619: 匿名さん]

>>609 匿名さん

多分ね、グロスはこのままで中身の削られ試合になってくはずだよ。ってのは今の価格高騰で資材高と人材難から来ててそれ解決できそうにないから(笑)
そろそろ3LDKも70m2から65m2ぐらいが当たり前になるんじゃないかなぁ
あとは長谷工施行のように規格型にして工業製品みたいに大量生産による開発費や施行費の圧縮と合理化、工期短縮による人件費削減。
つまりは中身のコストカットだね。
同じものが大量に売れる家電、テレビやスマホとかはよくやってるよね。まぁああいう感じかと。
なので待ってても状況はよくはならないよ。
人が減れば売上だって下がるから単価は上がるしね。世の中よく出来てるんだよね。

[620: 匿名さん]

>>611 匿名さん

一番かどうかはわからないけどコスパはイイよね。バランス取れてるし駅近で利便性はそこそこ担保されてるしね

[621: 匿名さん]

>>612 匿名さん

１０パーセントぐらいじゃないかな

[622: 匿名さん]

>>610 匿名さん

心配しなくても５０００万で目黒とか買えるようにはならないから(笑)

[623: 匿名さん]

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

[624: 匿名さん]

>>617 匿名さん
土地の仕入れ価格が非常に高額であることがわかっている以上、どれほど利益を削って価格を抑えてくるのか疑問。

[625: 匿名さん]

>>619 匿名さん
資材の高騰はピークを過ぎて落ち着きました。
資材の高騰ってもう流行遅れ。

[626: 名無しさん]

ここって坪150万で土地を仕入れてるんだね。
一戸あたり1660万になる計算。

[627: 匿名さん]

三菱はガーデンズにも参加しているから、仕入れ値と販売価格の設定は勝算があるはず？
公式にチャレンジと書いているのは現場の雰囲気も伝わってくる気がします。

[628: 匿名さん]

>>626 名無しさん
上ものの坪単価を建築費の高騰を考慮して高めに100万とすると20坪の部屋なら2000万で合わせて3660万。すでにこの時点でいいお値段ですね。

[629: 名無しさん]

もしここが準工業地帯で容積率緩和措置を受けられたら、
一戸あたりの土地代が1100万と500万以上安く出来る計算です。
コスト構造上販売価格5000万前後になる理由ですかね。

[630: 匿名さん]

前にも出た話題だけど、もし用地区分が違ったら・・という話はタラレバの極み。
用地種別は簡単には変わらないし、容積率が上がれば土地の値段も上がる。色んな前提条件が変わるから意味ないよ。

[631: 匿名さん]

オイコスは既に公開空地の容積率緩和を受けているので、そこから1.5倍にはならない気がします。

[632: 匿名さん]

>>630 匿名さん
同意見です。タラレバを言い出したらなんでも言えますから意味が無いと思います

[633: 匿名さん]

>>623 匿名さん
マンションは元から脱出戦略は必須ですから長く住むってのは違います。
また住まいは家族構成変化や周辺状況に合わせて住み替えるのが基本です。
実際皆さんそうされてるじゃないですか。
生まれて一生涯同じ家に住んでる人の方が極わずかでございます。一度車を買ったら廃車にならないかぎりずっと乗りつずけるんですか?そんなナンセンスな人はいないですよ。
スパンが異なるだけで住まいも同じですよ。費用対効果が見合う内はすみ、そうじゃなくなったら乗り換えるが合理的です。
賃貸でもそれはできますが費用対効果は悪い

[634: 名無しさん]

>>633さん
私もそう思います。ここを買ったとして、売りたい時にすぐに買手が見つかるかどうか。

[635: 匿名さん]

>>627 匿名さん

このマンションのターゲットはガーデンズの価格帯には届かなかった人でしょう。
ガーデンズは大体6000万ｰ6500万が必要。
こちらは4700万ｰ5300万って感じでしょう。
世帯年収で言うとガーデンズは1200万～、
こちらは700万～といったところでしょうね。今の時期で23区マンションとしてはグロスとしては安値ですし、駅近ですからそこは良し。大規模で財閥物件なのも安心。日当たりと眺望も良し。
欠点は地盤の弱さと水害リスクだが、これはもう見切れてる。戸建てならともかくマンションでは支持層まで杭はうつし今どきの技術では施行不良でもない限りは倒壊したり命の危険はない むしろ家具倒れてくるとかの被害を心配した方がいいね 保険もあるわけでヘッジ出来る
水害のリスクはこれは何をリスクとらえるかだね。命のリスクでいえば上階にいけば済むし財産も同じ。万が一大規模決壊でもして１－３階がつかるきとになっても保険と修繕費で修理していくだけに話だわねもちろん起こって欲しくはないけど起こった時にへっじできればそれでいい話だね。東日本大震災でもこのあたりは別に大きな被害はなかったし。

[636: 匿名さん]

>>634 名無しさん
価格なりにすれば売れます

[637: 名無しさん]

売れても1000万以上の売却損でたら悲しいな

[638: 匿名さん]

家賃14万の賃貸だと6年でその位なので、それ以上住めば元がとれるのでは？>1000万

[639: 匿名さん]

>>638 匿名さん
だね。 実需面での減価償却費を考慮しないと意味が無い
加えて値下がりを抑えたいならガーデンズとかみたいな駅近でJRってのにしないとね
代わりに1000万以上予算の積み増しが必要になるわけだがそれが出来ないからここみたいにさらに安い物件に来てるのに何言ってんだろうね(笑)

[640: 名無しさん]

最近、営業トークのような書き込み増えました。
夏期休暇が終わって仕事に励んでますね。
暑い中、ご苦労さまです。

[641: 匿名さん]

夏休みは来週じゃないの？

[642: 匿名さん]

>>640 名無しさん
一生懸命ネガご苦労さん

[643: 匿名さん]

水害が〜って言うけど、荒川なんかに万一のことがあっねいざ避難ってなるとここはどこに避難するのですか？
その距離も大切ですよね。

[644: 匿名さん]

>>643 匿名さん

>>643 匿名さん
避難?(笑)マンション上層階が最も安全なんだからそこに避難すればいいだけでは?(笑)
自分の命を守るのは他でもないあなた自身ですよ。それに万が一の話が大好きみたいですがここ４０年でこのあたりが決壊して大惨事ってありましたかね?また今後４０年であったとしてこれまでの人生の楽しみ、築いてきたものが０になるんですか?(笑)
舞浜あたりで3.11に液状化しましたね。で?一時的には色々あったでしょう。が、マンション自体は大きな被害なし、そして今は普通にまた生活してますよ。災害にあわないために人生送ってるわけじゃないですから。リスクはどこでもあるが最終的にはヘッジできるかどうかとその費用対効果だけでしょ。つまり保険商品と同じ話。万が一、万が一、と不安に駆られて駆られてたくさんの保険をかけるはあなたの勝手だが平時は常に多額の負担を抱えまくって楽しむことにお金を使うのではなく不安っていう漠然としたものにお金を払い、で結局は過剰保険で本質を見失い異常時ってのがちっともやってこないってパターンがオチですわね。
勘違いしてるみたいだけど、異常時に普通の生活ができるように考えるのはこれ馬鹿だから(笑)異常時には異常時なんだから影響受けるし不便も生じるのはこれ当たり前。
異常時に一切立ち行かなくなるのを避けるためだけに売っておくのが保険だよ。

で、水害がそんなに怖いならここでそんなに不安で不安で仕方がない物件スレでグダグダ不安追求するのやめて高台にある川そばでもない物件に行って安心追求すりゃいいじゃん(笑)
君がやってる事ってタバコは害だ！肺がんになる！って言いながら何故か「マルボロってどうですか?」ってスレに来て肺がんになったらどうするの?って言ってるもの。場違い感満載だよ(笑)

[645: マンション検討中さん]

>>643 匿名さん
ハザードマップに書いてあります。
644さん、ちょっと何言ってるかわからないです

[646: 匿名さん]

>>645 マンション検討中さん
君がわからないよ

[647: 匿名さん]

>>644 匿名さん

めっちゃ早口で言ってそう

[648: 匿名さん]

>>645 マンション検討中さん
可哀想。必死にネガにしがみついて

[649: 匿名さん]

>>647 匿名さん
ご苦労さん

[650: 通りがかりさん]

>>644 匿名さん
仰っていること、よくわかります。
起こってもいないことを心配して行動出来ないよりも、自分の直感を信じて「良い」と思ったら、その物件と良縁があるのだと思います。
あとは、自分の決めた道を正しい判断だったとするか、間違いだったとするかは、その後の自分の意思と行動次第ですからね。
自分はこの物件結構穴場な気がしています。