ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[486: 匿名さん]

売り主さん必死すぎですよ。資料請求数が少なすぎて焦っているように見えます。
土地の低評価は変えようがないのであきらめて、設備や価格の情報を積極的に出してほしいです。

[487: 匿名さん]

今のところ目立った宣伝や情報が無いからただネガの餌食になってるだけで、必死も何も無いような。。周辺へのチラシ配布も殆ど無いし。

[488: 匿名さん]

>>486 匿名さん
何100億の巨大プロジェクト何だし必死になるのは当たり前じゃないの。
地所はこのマンコミュで青山物件の瑕疵がリークされて賠償金含めて大騒ぎになったぐらいだし神経質になってても不思議じゃない。
それにたったひとりでも買うのやめたら5000万の金額を失う。それを考えたら悪質行為訴訟なんて三菱地所からしたらはるかに安上がりだわな。お抱えの弁護士団だっているんだし。
まぁおまいさんも気をつけるんだね。うったえられる時はここで事前警告なんて来ず自宅に訴状が届くんだろうから。

[489: 匿名さん]

この間取りはLDKが連窓、キッチンは2方向からアクセスできて良いですね。明るいキッチンは奥さん向け？
74平米で坪250だと5600万ほどになってしまいますが。。スカイティアラのような坪230だといいなぁ。。

[490: 匿名さん]

>>487 匿名さん
そのネガ連騰してた人は今度は地所の餌食になるんだろうね。だいたいマンション検討するのにポジとネガはセットみたいなもんで執拗に不安をあげつらって攻撃する必要性が無い。立地が悪いなら価格や上物でそれを補うだけの話です鬼首とったみたいな荒らし行為は検討者にとっても害でしかない。
まぁそう言うのが投稿されるたびに売主通報しとけば売主も無視出来なくなるだろうし一石二鳥だね。

[491: 匿名さん]

>>466 周辺住民さん
情報ありがとうございます。荒川氾濫ビデオは改訂版なんですね。
以前見た内容と構成は同じですが、最近配布された北区のハザードマップと同様に
被害想定は悪くなったような気がします。

不安を煽る行為が犯罪だと主張している人がいますが、ちょっと何言ってるかわからないです。
公的機関や論文など出典も明白なので風説を流布にも該当しないと思います。

荒川氾濫のフィクションドキュメンタリーは国土交通省 荒川下流河川事務所、
北区のハザードマップは北区役所、新聞雑誌Web記事は発行元へ
それぞれ抗議すればよろしいかと思います。

[492: 489]

設備についてです。間取図や説明書きから床暖房あり、カップボード無し、スロップシンク無し、ディスポーザーあり、ネットありまで分かりますね。あと気になるのは食洗機・浴室ミスト・Low-eガラスの有無くらいでしょうか？

>>491さん
そう言った話は6月の302辺りから既出ですので、延々と連投されると他の話ができなくて困ります。

[493: 489]

まぁ、私はいきなり裁判とか法律違反という話でもないと思うのですが、既出の話、しかもネガを延々とリピートされると何しに来てるんだろ？と思ってしまいますね。ネガだけじゃ検討できないのでポジもお願いします。

[494: 匿名さん]

>>492さんはネガ情報に困惑しているかもしれませんが、私はは初めて知る情報が多くて有意義だと思っています。

現時点では物件情報が非常に少ないので、ネガティブ情報が多くなるのは仕方ないと思います。
モデルルームが開設される頃には土地の話は少なくなると思います。

[495: 匿名さん]

>>491 匿名さん
迷惑行為やめてください

[496: 489]

>>494 匿名さん

まだ書込みが1000も行っていないのだから、スレの最初から読みましょう。仰るようにモデルルーム開設の頃には落ち着くと良いですね。

[497: 489]

ハザードマップや低地の話は散々既出ですが、東京全体の地形図で見た場合にオイコスがどんな位置かご存じない方も多いと思うので、今のうちに貼っておきますね。

[498: 匿名さん]

口直しにグーグルマップの現地空撮。

[499: 匿名さん]

>>498 匿名さん

リバービューの良いですね

[500: 周辺住民さん]

先月公表された路線価載せておきますね
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/tokyo/tokyo/prices/pdf/45017.pdf

[501: 匿名さん]

>>499 匿名さん

オイコス住宅棟と川の間には事業所(クラブハウスの両隣)がありますが、建ぺい率容積率が60/200なので将来も大きい建物はできないでしょう。フォースの南東向きは中層階以上はリバービュー確保ですね。電柱・電線以上が良いかも。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
４階以上とかだと大丈夫そうですね
まぁ6階以上が狙い目かな

[503: 匿名さん]

最初の>>6で書き込みのあった、学生寮の建設地はどの位置でしょう？

[504: 匿名さん]

価格帯が気になりなすな

[505: 匿名さん]

坪単価をいくらで出してくるかですねぇ
この赤羽周辺エリアはちょっと供給過多なところもあるし三井とかスミフも完売に随分苦労してますから大規模なここも値付を間違えると厳しそうだ
一方でパークホームズ蓮根やガーデンズみたいな駅近高コスパ物件は人気で売れ行き早いですよね。パークホームズ蓮根はここと同じく川そばで地盤も弱い低地でしたが一瞬でしたね。
やはり価格が抑えられ手出てくると手頃感と大規模ならではの安心感が勢いを与えてくれますね

はてさて、ここはどういう戦略で出てくるか楽しみです。安いといいなぁ

[506: 周辺住民さん]

>>505
三菱地所の住宅事業は、２０１７年４－６月期１０億円の赤字で利益重視しないといけない状況なので、
割安感のある価格設定は無いでしょう。

[507: 匿名さん]

>>506 周辺住民さん

そうですね。そういう状況下でもあるから悪質行為する人には法廷手段も辞さないでしょうね

[508: 匿名さん]

>>505 匿名さん
最多の4990万が何平米なのかですね。
土地の取得価格はガーデンズより高めでしたが、JVではないから管理コストは下がりそう。

[509: 匿名さん]

最多価格帯の4990万が70平米なら坪236万。これなら一気に売れそうですが、でも新築マンションの相場としては安すぎます。65平米の4990万=坪253が現実解かな？？

[510: 周辺住民さん]

>>507さん、法廷手段とか書いてますが、あなたは一体何と戦ってるんですか

[511: 匿名さん]

>>509 匿名さん

多分いい線いってる気がします。
私も坪単価250あたりで

[512: 匿名さん]

>>503 匿名さん

>>503 匿名さん
498さんの画像を拝借します。
学生寮はピンクで塗った敷地です。まだどういう配棟になるかわかりませんが、南面の視界を隔てるようなことは無さそうです。
その他グーグル上では空き地になってるところで、今は建物が建っているところを書き入れました。

[513: 匿名さん]

貼り忘れました

[514: 匿名さん]

>>513 匿名さん

おお、分かりやすい！
ありがとうございます〜

[515: 匿名さん]

この部分、オイコスの敷地外ですよね？
なんだか配置図だと白抜きじゃなくて敷地内のように見えるような書きっぷりですが。。

[516: 匿名さん]

>>515 匿名さん
確かに。そこだけ白じゃ無いですね。
実際は今現在戸建て住宅が数件建っています。

[517: 匿名さん]

オイコスの立地はかなりいいね。これだけの場所はそうは出なかったでしょうね

[518: 匿名さん]

>>511 匿名さん

ですね。最高値の7500万が84平米の住戸とすると坪295になります。最上階＋角部屋のプレミアム価格でその感じだと、やはり最多価格帯は250台になりそうですね。

[519: 名無しさん]

坪250なら駅近で大規模なので
そこそこ人気になるかもしれませんね。

[520: 匿名さん]

>>515 匿名さん
その真ん中の方の赤丸のとこの写真があったので見直してみたら5月と7月の間に法面の補強工事が施されてたのに気づきました。
がっちりブロックで固められてます。

[521: 匿名さん]

>>519 名無しさん

確かに。ただ大規模なので250以上になると長期間販売も余儀なくされそうですし難しい舵取りかもしれないです

[522: 匿名さん]

>>520 匿名さん

写真の土地、法面の内側はオイコスの敷地ですね、515画像で2つの赤丸の間の部分。掘り下げて敷地の低い所と合わせるとすると、1階は半地下っぽくなりそうです。カフェとかの共用施設なら問題はないと思いますが。
民家？は健在なので、やはり既存建物として外側に残る感じですね。そこはサード西向きのバルコニーに密着する土地なので、将来どうなるかちょっと心配。

[523: 匿名さん]

こっちの土地もサード南東向きに隣接ですが、既に駐車場なのでいつ何かの建設が決まってもおかしくなさそう。まとまった広さだから8〜9階建てくらいのマンションは可能ではないでしょうか。

[524: 周辺住民さん]

>>491
おっしゃる通りです。こちらは普通に書き込んでているのに、いきなり法律とか、大企業とか、威圧な態度が出てきて、逆に何か裏の意図があるかと思っています。

ネガがないなら、もう検討が不要になります、どんな物件もプラス、マイナスがあるでしょう。

[525: 匿名さん]

>>524 周辺住民さん

オイコスのプラスはどのような点だとお考えでしょうか。

[526: 周辺住民さん]

524ではないけど、私は大規模・２４時間有人警備・充実した付帯設備・平置き駐車場・南北線沿線がプラス要素だと思っています。
でも土地が気になるので購入するかは迷ってますが、買わなくても賃貸で住みたい。

[527: 匿名さん]

ありがとうございます。ネガで開き直る524さんもプラスと思う所があればお願いします。

[532: 周辺住民さん]

[No.528～本レスまで、意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[533: 名無しさん]

坪250だとガーデンズのエアリーやブルームの一部と同水準なので高すぎますね。
駅近で充実した共用設備は魅力だけど、洪水ハザードマップのリスクの高さから
坪200くらいが妥当ではないでしょうか。
そうじゃないと、売る必要があるときはかなり値下げする必要がありそう。

[534: 匿名さん]

>>528 匿名さん
ネガティヴコメントを全て荒らしだと言って潰す行為こそ荒らしなのでやめて頂けますか？
反対意見もきちんと聞きたいです。

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん

あの、反対意見ってなんですか?
買わないための意見って事ですか?
水害!!水害!!としつこく連呼する事なんでしょうか?

[536: 匿名さん]

>>532 周辺住民さん
気に入らないのでは無く前向きな検討を阻害するのをやめていただけないか?とお願いしてるのですがそれがおかしな事でしょうか?

[537: 匿名さん]

>>533 名無しさん

洪水ハザードマップから坪単価が50万円も下げるのが妥当ってのはなにか根拠があるのですか?それとも根拠も無くあなたの主観なのに50万円と言う数字をあげてるのでしょうか?どちらの立場なのか説明してくださいませんか?

[538: 匿名さん]

人気の高い赤羽駅生活圏内を考えると坪250を超えるのは間違いないでしょ。
赤羽駅に最も近いファミリー向け新築がここなわけですし。

[539: 匿名さん]

>>坪200くらいが妥当

例えば洪水ハザードで5mの赤羽〜赤羽岩淵が安くなるかというと、現実はそうではないわけです。ここもガーデンズと同じように「思ったより高い」スタートでしょう。どう着地するか楽しみです。

[540: 周辺住民さん]

荒川氾濫時に浸水リスクのある４階以下は坪200以下だと思う。１階なら坪180、80平米4400万と予想。

[541: 匿名さん]

>>荒川氾濫時に浸水リスクのある４階以下は坪200以下だと思う

駅徒歩6分でそんな新築マンションがあるなら紹介して下さい。

[542: 匿名さん]

>>洪水ハザードで5mの赤羽〜赤羽岩淵

すみません、岩淵は10mでした。

[543: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん

大ハズレでしょうね、その予想。

[544: 周辺住民さん]

540です。これは私の判断基準で具体的にこの値段の物件があるわけではないです。
つまり、４階以下は検討の対象外という事です。
普通に考えれば１階と５階の価格差は100-150万だと思いますが、マンションなのに
浸水リスクがあるような部屋には住みたくないです。
でも、これくらいの割安感があれば検討の範囲に入ってきます。

[545: 匿名さん]

>>540 周辺住民さん
面白い予想ですね！なにか根拠があったら教えて欲しいです。近隣相場と現状の価格付けを見てたら個人的な予想と言うよりも願望のようですが

[546: 名無しさん]

周辺地域では中古だと坪200くらいで結構あるからね。

以下の王子神谷駅徒歩8分の中古は坪200くらい
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_87624549/

ガーデンズのように複数路線に駅近だと強いけど、
徒歩圏が南北線だけだと坪200が目処じゃないかな

[547: 匿名さん]

>>544 周辺住民さん
やっぱり個人的な願望なんですね。
ところで別にあなたが自分の買う基準を自分で決めるのは自由ですが、それと自分の基準に満たない部分をここで嫌がらせのように書く理由を説明してくださいませんか?

ってのはそういったリスクも含めて検討されてる人だっていますし最終的には低層階も購入者がいて住民になると思うんですよ。
で、そういう方はもちろんそういったリスクも含めて予算や利便性、他物件と含めて検討されて決断するわけですよね。で、それをあなたが嘲笑うかのように貶めて卑下したりする権利は無いのでは?誰だってそういう事をされれば不愉快になりませんか? そういうのってネガティブって言わないと思うんですよ。単なる自己中で他人が買う物件には否応なしに唾を吐きかける行為では無いんでしょうか？そうではないというなら説明願えますか?

[548: 匿名さん]

>>546 名無しさん

そうそう。中古はね。
新築はない。

[549: 周辺住民さん]

>>547さん、気に入らない意見を排除する行為をやめてくれませんか？

[550: 匿名さん]

>>536 匿名さん
おかしいと思う。
懸念事項やデメリットを知ってこそ前向きな検討ができます。

[551: 匿名さん]

>>550 匿名さん
前向きな検討って執拗に水害、水害と貶める行為がでしょうか? 説明願えますか?

[552: 周辺住民さん]

仮に中古価格の相場が坪200で新築時が250だとすると、買った瞬間に1000万以上の
含み損が発生する計算になります。

[553: 匿名さん]

>>552 周辺住民さん

株じゃあるまいし実需で受けられる恩恵は無視なんでしょうかね

[554: 通りがかりさん]

同じく水害リスクの高いファインシティ王子神谷は坪150くらいですね。
近隣のマンションに住んでいますが、この辺の地盤が緩いせいか地震があると揺れが大きいので怖いです。特に高層階は揺れが大きくなるので、注意が必要です。

[555: 周辺住民さん]

>>551さん、水害の可能性を指摘しているのは、国土交通省と東京都北区です。
ここに書いている方々はそれをもとにしているわけなので、気に入らなければ
発行元に直接言えばいいと思います。

[556: 匿名さん]

>>551 匿名さん
執拗とは個人の感覚ではないでしょうか。
最近水害のニュースをよく目にしますので、水害リスクについては優先順位が上がった人もいるでしょう。

赤羽駅より東は地盤がよくないのは誰でも予想がつくことですし、北区も国も危険だと言うデータを公表しているのですから、私の知らなかった水害リスクは教えていただきたいです。
ご自身の中では優先順位が高くない事項でしょうが、そうでない人もいます。
関心のない話題だからと言ってそれを話さないではないでしょう。

[557: 匿名さん]

>>554 通りがかりさん

ファインシティは確かに安いんですよね
でも駅遠だしな

[558: 匿名さん]

>>555 周辺住民さん

説明になっていませんよ。
あなたが個人的に決めた「買わない基準」部分を継続して貶めてる話の意図を説明願えますか? 話を逸らさないでご説明ください。皆様に有益になるんでしょ?

[559: 周辺住民さん]

水害はとても気になります。
北区のハザードマップでは荒川流域の72時間総雨量632ミリメートルで決壊した時の被害予想しています。
例えば先月、九州では２４時間雨量が約１０００ミリの場所もありました。
同じことが荒川流域で発生する可能性もある訳なので、水害に関する議論は有意義だと思います。

[560: 匿名さん]

>>559 周辺住民さん
はい、ですからそれを踏まえてどうなんでしょうか?って所が検討だと思いますけど。
説明になってないですよ。不安を煽ってるだけじゃないですか、それって。前向きな検討って言うならばご説明くださいよ。
それともやはり単に貶めて不安を増長させて楽しんでるんでしょうか?

[561: 匿名さん]

>>560 匿名さん
水害を懸念し、議論や検討をしたいからこそコメントがいくつも投稿がある
それに水を差す必要はないよ

[562: 匿名さん]

いや。。これまでに出てきた話題より何か新しい話があるんでしたっけ？ただのリピートは邪魔なんですけど。

[563: 周辺住民さん]

皆さん、資料請求はされましたか？今日、新しい資料が届いていました。
内容はホームページと同じですが、紙媒体だと画像細部まで鮮明で見やすいです。

ところで駐車場の数が少ないと思いませんか？総戸数に対して４割以下で確保できるか不安です。

[564: 匿名さん]

>>561 匿名さん
説明になってませんよ。繰り返し同じ事を言って不安を煽ってる理由を説明願えますか?前向きな検討というのであればいたずらに不安を煽るだけではそうなりませんから

[565: 匿名さん]

>>563 周辺住民さん
周辺住民さんは不安を煽るのが目的になってるようですが具体的に何がどう不安なのか説明願えますか?
マンションは合理性を追求してるの為、ボトムにも合わせませんが利用ピークにも合わせないです。地域によりますが東京23区では十二分に交通インフラが整備されてますから駐車場4割以下が普通です。また、確保できるかどうかと言いますが戸建のように使うか使わないかに関わらずまた利用頻度に関わらず使うなら確保して所有し続けておくのと根本的に方向性が異なります。
で、その辺はこのマンションに限った話では無く一般的な住み分けになってるわけですが、その辺は度外視して、また当てつけみたいな不安の煽り方ってどういう目的なんですか?

[566: 買い替え検討中さん]

容積率に関する興味深い記事を見つけました。
https://allabout.co.jp/gm/gc/383344/2/
以下引用です。
第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域、商業地域内にある一定規模以上の敷地で、住宅を含む建築物を建てるときには、容積率が最大で1.5倍まで緩和されます。

ここは工業地域なので対象外みたいです。
もし準工業地域なら単純計算で250戸増やせるわけだから、これも販売価格が高くなる要因の一つかなと思いました。

[567: 匿名さん]

>>566 買い替え検討中さん

高容積率だと土地の取得額が更に高くなるので、あまり関係ないのではないでしょうか。。

[568: 匿名さん]

>>564 匿名さん
デベからの情報がアップデートされない限り、今まで出た話題が続くのは予測済みではないのですか？

志茂では町づくり委員会が存在し、水害から守る町づくりを推進していたかと思います。
町内会単位では、水害対策の進捗は如何程でしょうか。
周辺住民さんならばご存知でしょうか。

[569: 匿名さん]

>>今まで出た話題が続くのは予測済みではないのですか？

勝手に押し付けないで下さい。困る人もいます。

[570: 569]

追加。既出でない最新の防災情報は歓迎です。

[571: 匿名さん]

>>568 匿名さん

説明いただけないようですね。やはり単に不安を煽って貶めたいだけなんですね。だとしたらとても迷惑な話です。

[572: 匿名さん]

>>563
>駐車場の数が少ないと思いませんか？総戸数に対して４割以下で確保できるか不安です


車利用の家庭が増えすぎるのを回避したのでは？
道路利便のよくないこの場所ですから。

その代わりにサイクルポートを戸数分用意。
サイズが不明だけど2.5台駐輪可能とすれば1250台分。
赤羽にも王子方面へもフラットで自転車移動が容易だから、そういうコンセプトなのでしょう。

[573: 匿名さん]

>>571 匿名さん
なんか水害に対してコメントしている複数に言っているつもりなのだろうけど、一方通行になっているよ。
もう少し経てば違う話題も出るだろうし、あなたが興味ない話題はスルーしなさい。

[574: 匿名さん]

人工河川である荒川放水路はイザという時には河川敷そのものが水没しても構わないように造られています。
なので、大雨で増水しそうな時は河川事務所の職員らが仮設の建物などを回収してまわっていますね。
グランド用地やゴルフ場は平和時の仮利用くらいに思った方が良いです。
また「荒川第一調節池（彩湖）」が何の目的で造られたかも知っていますか？

ところでここマンンションは荒川ではなく、隅田川の内側ですよね？
あの土手の高さを飛び越えて隅田川に入り込み、さらにカミソリ堤防を飛び越える事がありえますかね？
隅田川に関しては上流より下流側の方がより危険だと思うのに、南千住の汐入エリアより下流の高層マンションは人気が高くて家賃も高いです。

[575: 名無しさん]

決壊の可能性が高いと思われているのは、
少し上流の京浜東北線付近の荒川堤防と
防災ビデオで説明がありました。

[576: 匿名さん]

>>575 名無しさん

そうですね。そのシナリオだと丸の内まで道路冠水します。

[577: ご近所さん]

大雨予想があると岩淵水門の水位が気になります。
http://www.river.go.jp/kawabou/ipSuiiKobetu.do?init=init&obsrvId=21281...
これも不安を煽って貶めていると言われちゃうかな(笑)

[578: 匿名さん]

いやね、気になるならここ止めりゃいいのに何で常駐してるの？

[579: 匿名さん]

決壊ポイントは赤羽駅の北側なんだから、赤羽案件で話してきなよ。ちょうどスミフ案件とかあるからさ。

[580: 匿名さん]

>>577 ご近所さん

なので荒川ネタはシティハウス赤羽やインプレストのスレでどうぞ。

[581: 匿名さん]

>>578 匿名さん

理由は簡単で単なる構ってちゃんだからでしょ。同じ人ですよ、ずっと連投してるの。

[582: 匿名さん]

>>577 ご近所さん
何がどう気になるのか説明お願いします

[583: 匿名さん]

>>573 匿名さん
ん?興味があるから説明を求めてるんですよ。単なる荒らしじゃないのでしょ? であればハザードマップにかかってるっていう事実からどう考えるかですよね。
じゃないと、人間っていつか死ぬよ、不安だ!!3人にひとりは癌だって！不安だ。いつか首都圏大地震が70%で来るらしいよ!!不安だー！何時でも会社が潰れたりリストラされる時代だよ。不安だー！
って言うリスクマネジメントも出来ないただの不安君になりますよね(笑)

[584: 周辺住民さん]

今月8/26(土)-27(日)にイベント「水辺フェスタ赤羽岩淵２０１７」あるね。
楽しそうだから行ってみよう。

[585: 匿名さん]

>>572 匿名さん
車利用の数の増加を懸念したのでは無く東京23区で駐車場率は4割以下が普通です実際それで回ってるのが現状ですよ。
もちろん売主都合ってのもありますよね。少しでも戸数増やしたいと言う。が、これって純粋な売主都合とも言いきれませんね。
マンションは敷地共有して費用対効果をあげる住居形態ですからボトムに基準を合わせるのもナンセンスですがピークに照準を合わせるのも同じくナンセンス。どのみち駐車場が多かろうが少なかろうがどこかの価格には転嫁される話ですしね。あと、新築であっても結局は市場流通させるわけですから著しく過剰または過少な確保数ならそもそも売れないリスクを売主自身も抱える話になるので完全なる売主都合とは結局言えないです。

駐車場が常に自分のために確保されてないと日常生活に支障をきたす方は全部自分で所有すると言う戸建て形態にするしかないですね。費用対効果は悪くなりますしスケールもしませんが自己判断で完結できるメリットはありますので。