ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[441: 周辺住民さん]

>>438 匿名さん
志茂の名前が出てくるものはこの辺ですかね。
https://www.tokyokankyo.jp/kankyoken_contents/report-news/1973/1973jib...
https://www.jstage.jst.go.jp/article/grj1925/41/7/41_7_427/_pdf
https://www.kubota.co.jp/siryou/pr/urban/pdf/18/pdf/18_3_2.pdf

近年については東京都が公開してます。沈静化してるとのことで安心です。
（ただし調査結果は、北区、荒川区、板橋区、練馬区でひとくくり）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/tech/start/03-jyouhou/chinka/...


水害については、こちらに北区とNPO法人あらかわ学会がまとめた水害記録がありますので参考にしてみてください。
http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/suigaichosa.html

[442: 匿名さん]

>>441 周辺住民さん

資料ありがとうございます。
勉強になります。

しかしながら、頂いた文献では志茂の名前はありつつも、城北の広域で沈下があったという記載に留まっています。武蔵野台地の一部も沈下したエリアに含まれていますし、はたして撮影された建設現場の坂道が地下水揚水による沈下で発生したと結論づけられるのでしょうか。

[443: 周辺住民さん]

>>442 匿名さん
>>435に、可能性が考えられます、と書いた通り、自分なりの推論ですので間違っていたらすみません。
ただやっぱり気になりませんか？この地形、
グーグルアースで見るとはっきりわかるんですがこんな風になっています。
おおよそのオイコス志茂の場所を黄色い点線で書き入れています。

[444: 匿名さん]

では赤羽側のへこみは？DNPあたりも全体的に低くありませんか。沈下なのか昔の洪水でえぐられたのか不明ではないでしょうか。

販売を控えた物件のスレで、地歴に関して面白半分に推論を述べるとただの風評になりかねませんよ。

[445: 匿名さん]

資料にもありましたが、全体像が分かる画像を貼っておきますね。

[446: 匿名さん]

もう一つ書くと、地下水による沈下は板橋の台地でも起きていて低地に限った話ではありません。水害とは異なりますので混同しないで下さい。

[447: 446]

すみません。水害とは違うというのは>>441さんの書き込みを読み違えていました。大変失礼致しました。

[448: 匿名さん]

地盤の話になったら突然静まりましたね・・・

[449: 匿名さん]

論争でスレが焼け野原になった感。。^_^;

なかなか公式サイトから情報が出ませんね。設備仕様はどうなんだろ。。と思ったらランドプランが出てました！メインエントランスの位置がようやく判明しましたね。
　

[450: 匿名さん]

地盤なんてきにしてたらマンション住めませんし気にすべきは戸建だけですよ すぐに傾くし泣き寝入りですからね

一方マンションは杭をうつし万が一傾こうものなら住民結束して訴えれば勝てますし綺麗に立て直して貰えるのは周知の事実ですから。むしろ不幸中の幸いってやつです。
引っ越し代や仮住まい費用、迷惑料が貰えてさらに綺麗に新品立て替え。不謹慎ですが買って10年後あたりにそんなことがあればむしろラッキーと感じます

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん
マンションにも結局一階があるわけで、エントランスに浸水したら高額な修繕費がかかります。
マンションも土地の高さは大切でしょうね。

[452: 匿名さん]

おっと、しかもここはやらかした三菱地所じゃないですか 地所の資金力アフターケア補償に良さは有名ですからね
安心して買えそうです

[453: 匿名さん]

平成になってからの雨による内水氾濫は地盤の強弱と関係ない。水害マップで赤いのは荒川氾濫だけど、それなら決壊ポイントに隣接する赤羽岩淵のほうがもっと心配すべき。そういう点を色々混同した人が気に入らないからといってディスってるだけ。

[454: 匿名さん]

>>453 匿名さん
いや、どっちも危ないよね？
赤点同士でどちらが下か比べてるようなもの

[455: 匿名さん]

内水氾濫(雨の冠浸水)は駒込や池袋、赤羽でもあるからね。さもオイコスが良くない！という取り上げ方はフェアじゃないでしょ。

[456: 周辺住民さん]

低い土地の中でもさらにもう一段低く沈んでいることを現地を歩いて知った結果心配しているんです。検討してたから調べたんであって、ディスりたいからなんて理由でそこまで調査するような不毛なことはしませんよ。
川の氾濫というのも確かに心配ですが、現在の治水体系がおおよそ確立されてから荒川による、荒川下流域での洪水は記録にありません。
それよりも問題なのは毎年発生してる身近な低い土地の浸水の方じゃ無いでしょうか？
こういった事実を受け止めた上で、その対策がなされているのか、事業者に確認することが大切だと考えます。
雨水貯留施設の仕様がどの程度のものか、近年頻発しているゲリラ豪雨が降った場合にどのような被害が想定されるか、これらは相談会が始まったらぜひ聞いておきたい内容です。

[457: 匿名さん]

であるなら、リスクを見当外れの過去データから演出するのではなくて、ただ窪地が心配だと言えばストレートに伝わった話だと思います。

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん
同意 いたずらに揚げ足とって悪意あるやり方って、つまりは視聴率欲しさにやるマスゴミと変わらんやり口悪質以外の何者でもないね それで検討してるからです！って(笑) どの口がいうんだろうね。

[460: 周辺住民さん]

現在その大雨対策を東京都がどのように行ってるかこちらで確認することができますが
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/topics/shinsui_zero/
これまでこちらと同じように浸水被害の多かった赤羽西や、王子西側の石神井川周辺は、下水管の幹線の増強を図ったり、排水ポンプを設置するといった対策がなされようとしています。
志茂も加えてくれると安心できるのですが…

[462: 匿名さん]

>>460 周辺住民さん
不当に本物件を執拗に貶めることで正常で健全な物件取引を妨害する行為であると判断される悪質行為なので売主にも通報しておきました。

[464: 匿名さん]

ここってスーパー堤防にすべきだったよね
近隣の赤羽体育館、DNP、ハートアイランドとか川沿いの工場跡地開発は地盤上げてるところが多い

[466: 周辺住民さん]

荒川と隅田川の分岐点付近の堤防決壊がしばしば想定され、影響は付近だけではなく、東京の東側が大きな被害が受けます。

｢荒川氾濫､銀座水没｣は本当に杞憂なのか
http://toyokeizai.net/articles/-/104085
フィクションドキュメンタリー「荒川氾濫」 H29 3 改訂版
https://www.youtube.com/watch?v=h3YylcsxOyU

[467: 匿名さん]

知ってるよ。
赤羽駅も沈む話だよ、それ。いつまで続けるの？

[468: 匿名さん]

周辺さんはオイコスの説明会に行っても、デベに水害対策を聞いて知識欲を満たしたいだけで、購入なんて1ミリも考えてないように見えます。最初は検討してたかもしれないけど今は違う感じ。
これ以上スレに来ないほうがお互いのためではないでしょうか。

[470: 匿名さん]

[No.459～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、および削除レスへの返信のため削除しました。管理担当]

[471: 匿名さん]

もっと前向きな話をしたいです。
早く公式の詳細情報カモン！

[472: 匿名さん]

価格帯が気になりますね

[473: 匿名さん]

中層階で坪230でお願いします！

[474: 匿名さん]

250ぐらいじゃないかね、現実的に。

[475: 周辺住民さん]

>>470
何が反社会的？どんな法律違反か？

[476: 匿名さん]

>>475 周辺住民さん
法廷で身の潔白を証言なされば良いかと。
いたずらに不安を刺激し、それを執拗に繰り返して検討阻害を行う行為は偽計業務妨害罪に抵触します。故に売主に通報し然るべき対処を依頼しました。あとの判断は売主に委ねます。買う気があろうがなかろうが人が嫌がることはするなと教わりませんでしたかね。まぁあなたはこれからも悪質行為を継続されるでしょうからお好きにしてください。通報し続けるだけです。悪意ある行為に光はありませんから。

[477: 周辺住民さん0]

最初の方で写真を載せたりしてたものですけど「周辺住民」さんが荒ぶってますねぇ
匿名掲示板で気にしてもしょうがないけど今後は匿名さんでいこうかな・・・
物件に関係ない書き込みごめんなさい。

[478: 匿名さん]

あれ、別の方でしたか

[479: 匿名さん]

両方たりん氏かと

[480: 匿名さん]

>>477 周辺住民さん0さん

開示制度を申請中ですから今更開き直っても無駄ですよ
自演もバレますから。やった行為には責任が伴うと警告したはずです。買う買わないは本人の自由ですがいたずらに、また執拗に悪質な行為を行う理由はありませんから。

[481: 周辺住民さん]

>>476
逆だ！こちらの言論自由が妨害されている！

[482: 匿名さん]

>>481 周辺住民さん

悪質に不安を煽るのが自由ですか?
伝えたい意図も明らかにせず最悪のシナリオによる被害を煽るのが物件検討だとでも?まぁそう主張なさればいいのですよ、法廷で。第三者による客観的判断からすれば明らかでしょうし、不当に販売妨害、検討妨害をする権利など無いのですよ。それもおわかりにならないようですから、あなたが勝手に主張する自己本位な自由のために悪意ある書き込みを継続なさればいいのでは?社会的責任を負うことも覚悟しての行動なのでしょうからこちらもその覚悟にお答えして徹底的に法的訴追されるよう売主に働きかけていく次第です。ましてやここはこれから売りに出す物件でしょう。大規模ですし売主が果たしてこのような悪質な行為を看過しますかね。

[483: 匿名さん]

ぼちぼち削除依頼しときますか。。

[484: 周辺住民さん]

>>482
笑ってしまう、訴状を待っているよ。

[485: 匿名さん]

>>484 周辺住民さん
ええ、お楽しみに

[486: 匿名さん]

売り主さん必死すぎですよ。資料請求数が少なすぎて焦っているように見えます。
土地の低評価は変えようがないのであきらめて、設備や価格の情報を積極的に出してほしいです。

[487: 匿名さん]

今のところ目立った宣伝や情報が無いからただネガの餌食になってるだけで、必死も何も無いような。。周辺へのチラシ配布も殆ど無いし。

[488: 匿名さん]

>>486 匿名さん
何100億の巨大プロジェクト何だし必死になるのは当たり前じゃないの。
地所はこのマンコミュで青山物件の瑕疵がリークされて賠償金含めて大騒ぎになったぐらいだし神経質になってても不思議じゃない。
それにたったひとりでも買うのやめたら5000万の金額を失う。それを考えたら悪質行為訴訟なんて三菱地所からしたらはるかに安上がりだわな。お抱えの弁護士団だっているんだし。
まぁおまいさんも気をつけるんだね。うったえられる時はここで事前警告なんて来ず自宅に訴状が届くんだろうから。

[489: 匿名さん]

この間取りはLDKが連窓、キッチンは2方向からアクセスできて良いですね。明るいキッチンは奥さん向け？
74平米で坪250だと5600万ほどになってしまいますが。。スカイティアラのような坪230だといいなぁ。。

[490: 匿名さん]

>>487 匿名さん
そのネガ連騰してた人は今度は地所の餌食になるんだろうね。だいたいマンション検討するのにポジとネガはセットみたいなもんで執拗に不安をあげつらって攻撃する必要性が無い。立地が悪いなら価格や上物でそれを補うだけの話です鬼首とったみたいな荒らし行為は検討者にとっても害でしかない。
まぁそう言うのが投稿されるたびに売主通報しとけば売主も無視出来なくなるだろうし一石二鳥だね。

[491: 匿名さん]

>>466 周辺住民さん
情報ありがとうございます。荒川氾濫ビデオは改訂版なんですね。
以前見た内容と構成は同じですが、最近配布された北区のハザードマップと同様に
被害想定は悪くなったような気がします。

不安を煽る行為が犯罪だと主張している人がいますが、ちょっと何言ってるかわからないです。
公的機関や論文など出典も明白なので風説を流布にも該当しないと思います。

荒川氾濫のフィクションドキュメンタリーは国土交通省 荒川下流河川事務所、
北区のハザードマップは北区役所、新聞雑誌Web記事は発行元へ
それぞれ抗議すればよろしいかと思います。

[492: 489]

設備についてです。間取図や説明書きから床暖房あり、カップボード無し、スロップシンク無し、ディスポーザーあり、ネットありまで分かりますね。あと気になるのは食洗機・浴室ミスト・Low-eガラスの有無くらいでしょうか？

>>491さん
そう言った話は6月の302辺りから既出ですので、延々と連投されると他の話ができなくて困ります。

[493: 489]

まぁ、私はいきなり裁判とか法律違反という話でもないと思うのですが、既出の話、しかもネガを延々とリピートされると何しに来てるんだろ？と思ってしまいますね。ネガだけじゃ検討できないのでポジもお願いします。

[494: 匿名さん]

>>492さんはネガ情報に困惑しているかもしれませんが、私はは初めて知る情報が多くて有意義だと思っています。

現時点では物件情報が非常に少ないので、ネガティブ情報が多くなるのは仕方ないと思います。
モデルルームが開設される頃には土地の話は少なくなると思います。

[495: 匿名さん]

>>491 匿名さん
迷惑行為やめてください

[496: 489]

>>494 匿名さん

まだ書込みが1000も行っていないのだから、スレの最初から読みましょう。仰るようにモデルルーム開設の頃には落ち着くと良いですね。

[497: 489]

ハザードマップや低地の話は散々既出ですが、東京全体の地形図で見た場合にオイコスがどんな位置かご存じない方も多いと思うので、今のうちに貼っておきますね。

[498: 匿名さん]

口直しにグーグルマップの現地空撮。

[499: 匿名さん]

>>498 匿名さん

リバービューの良いですね

[500: 周辺住民さん]

先月公表された路線価載せておきますね
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h29/tokyo/tokyo/prices/pdf/45017.pdf

[501: 匿名さん]

>>499 匿名さん

オイコス住宅棟と川の間には事業所(クラブハウスの両隣)がありますが、建ぺい率容積率が60/200なので将来も大きい建物はできないでしょう。フォースの南東向きは中層階以上はリバービュー確保ですね。電柱・電線以上が良いかも。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
４階以上とかだと大丈夫そうですね
まぁ6階以上が狙い目かな

[503: 匿名さん]

最初の>>6で書き込みのあった、学生寮の建設地はどの位置でしょう？

[504: 匿名さん]

価格帯が気になりなすな

[505: 匿名さん]

坪単価をいくらで出してくるかですねぇ
この赤羽周辺エリアはちょっと供給過多なところもあるし三井とかスミフも完売に随分苦労してますから大規模なここも値付を間違えると厳しそうだ
一方でパークホームズ蓮根やガーデンズみたいな駅近高コスパ物件は人気で売れ行き早いですよね。パークホームズ蓮根はここと同じく川そばで地盤も弱い低地でしたが一瞬でしたね。
やはり価格が抑えられ手出てくると手頃感と大規模ならではの安心感が勢いを与えてくれますね

はてさて、ここはどういう戦略で出てくるか楽しみです。安いといいなぁ

[506: 周辺住民さん]

>>505
三菱地所の住宅事業は、２０１７年４－６月期１０億円の赤字で利益重視しないといけない状況なので、
割安感のある価格設定は無いでしょう。

[507: 匿名さん]

>>506 周辺住民さん

そうですね。そういう状況下でもあるから悪質行為する人には法廷手段も辞さないでしょうね

[508: 匿名さん]

>>505 匿名さん
最多の4990万が何平米なのかですね。
土地の取得価格はガーデンズより高めでしたが、JVではないから管理コストは下がりそう。

[509: 匿名さん]

最多価格帯の4990万が70平米なら坪236万。これなら一気に売れそうですが、でも新築マンションの相場としては安すぎます。65平米の4990万=坪253が現実解かな？？

[510: 周辺住民さん]

>>507さん、法廷手段とか書いてますが、あなたは一体何と戦ってるんですか

[511: 匿名さん]

>>509 匿名さん

多分いい線いってる気がします。
私も坪単価250あたりで

[512: 匿名さん]

>>503 匿名さん

>>503 匿名さん
498さんの画像を拝借します。
学生寮はピンクで塗った敷地です。まだどういう配棟になるかわかりませんが、南面の視界を隔てるようなことは無さそうです。
その他グーグル上では空き地になってるところで、今は建物が建っているところを書き入れました。

[513: 匿名さん]

貼り忘れました

[514: 匿名さん]

>>513 匿名さん

おお、分かりやすい！
ありがとうございます〜

[515: 匿名さん]

この部分、オイコスの敷地外ですよね？
なんだか配置図だと白抜きじゃなくて敷地内のように見えるような書きっぷりですが。。

[516: 匿名さん]

>>515 匿名さん
確かに。そこだけ白じゃ無いですね。
実際は今現在戸建て住宅が数件建っています。

[517: 匿名さん]

オイコスの立地はかなりいいね。これだけの場所はそうは出なかったでしょうね

[518: 匿名さん]

>>511 匿名さん

ですね。最高値の7500万が84平米の住戸とすると坪295になります。最上階＋角部屋のプレミアム価格でその感じだと、やはり最多価格帯は250台になりそうですね。

[519: 名無しさん]

坪250なら駅近で大規模なので
そこそこ人気になるかもしれませんね。

[520: 匿名さん]

>>515 匿名さん
その真ん中の方の赤丸のとこの写真があったので見直してみたら5月と7月の間に法面の補強工事が施されてたのに気づきました。
がっちりブロックで固められてます。

[521: 匿名さん]

>>519 名無しさん

確かに。ただ大規模なので250以上になると長期間販売も余儀なくされそうですし難しい舵取りかもしれないです

[522: 匿名さん]

>>520 匿名さん

写真の土地、法面の内側はオイコスの敷地ですね、515画像で2つの赤丸の間の部分。掘り下げて敷地の低い所と合わせるとすると、1階は半地下っぽくなりそうです。カフェとかの共用施設なら問題はないと思いますが。
民家？は健在なので、やはり既存建物として外側に残る感じですね。そこはサード西向きのバルコニーに密着する土地なので、将来どうなるかちょっと心配。

[523: 匿名さん]

こっちの土地もサード南東向きに隣接ですが、既に駐車場なのでいつ何かの建設が決まってもおかしくなさそう。まとまった広さだから8〜9階建てくらいのマンションは可能ではないでしょうか。

[524: 周辺住民さん]

>>491
おっしゃる通りです。こちらは普通に書き込んでているのに、いきなり法律とか、大企業とか、威圧な態度が出てきて、逆に何か裏の意図があるかと思っています。

ネガがないなら、もう検討が不要になります、どんな物件もプラス、マイナスがあるでしょう。

[525: 匿名さん]

>>524 周辺住民さん

オイコスのプラスはどのような点だとお考えでしょうか。

[526: 周辺住民さん]

524ではないけど、私は大規模・２４時間有人警備・充実した付帯設備・平置き駐車場・南北線沿線がプラス要素だと思っています。
でも土地が気になるので購入するかは迷ってますが、買わなくても賃貸で住みたい。

[527: 匿名さん]

ありがとうございます。ネガで開き直る524さんもプラスと思う所があればお願いします。

[532: 周辺住民さん]

[No.528～本レスまで、意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[533: 名無しさん]

坪250だとガーデンズのエアリーやブルームの一部と同水準なので高すぎますね。
駅近で充実した共用設備は魅力だけど、洪水ハザードマップのリスクの高さから
坪200くらいが妥当ではないでしょうか。
そうじゃないと、売る必要があるときはかなり値下げする必要がありそう。

[534: 匿名さん]

>>528 匿名さん
ネガティヴコメントを全て荒らしだと言って潰す行為こそ荒らしなのでやめて頂けますか？
反対意見もきちんと聞きたいです。

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん

あの、反対意見ってなんですか?
買わないための意見って事ですか?
水害!!水害!!としつこく連呼する事なんでしょうか?

[536: 匿名さん]

>>532 周辺住民さん
気に入らないのでは無く前向きな検討を阻害するのをやめていただけないか?とお願いしてるのですがそれがおかしな事でしょうか?

[537: 匿名さん]

>>533 名無しさん

洪水ハザードマップから坪単価が50万円も下げるのが妥当ってのはなにか根拠があるのですか?それとも根拠も無くあなたの主観なのに50万円と言う数字をあげてるのでしょうか?どちらの立場なのか説明してくださいませんか?

[538: 匿名さん]

人気の高い赤羽駅生活圏内を考えると坪250を超えるのは間違いないでしょ。
赤羽駅に最も近いファミリー向け新築がここなわけですし。

[539: 匿名さん]

>>坪200くらいが妥当

例えば洪水ハザードで5mの赤羽〜赤羽岩淵が安くなるかというと、現実はそうではないわけです。ここもガーデンズと同じように「思ったより高い」スタートでしょう。どう着地するか楽しみです。

[540: 周辺住民さん]

荒川氾濫時に浸水リスクのある４階以下は坪200以下だと思う。１階なら坪180、80平米4400万と予想。