ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
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[4126: マンコミュファンさん]

岩淵水門の水位は、時間を追って高くなっており、
先ほど氾濫注意水位の4.1メートルを超えました。
北区の避難所はtwitterの報告を見ると混雑しているみたい。

[4127: 検討板ユーザーさん]

多摩川は世田谷区玉川付近で氾濫したと報道です。
荒川も水位が上がっています。

[4128: マンション検討中さん]

岩淵水門付近はまだ注意レベルで、そろそろ台風も抜けそうなので山は越えたのではないでしょうか。
https://typhoon.yahoo.co.jp/weather/river/8303040001/

ついでに隅田川は注意レベルにも達しず、水位は下がっていますね。
http://www.kasen-suibo.metro.tokyo.jp/im/uryosuii/tsim0106g_2F01.html

[4129: 匿名さん]

この程度の台風なら氾濫どころかその危険性さえないことが証明されましたな。

[4130: 検討板ユーザーさん]

>>4129 匿名さん
安心して買えますね、先着順なので急ぎましょう

[4131: 通りがかりさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[4132: 検討板ユーザーさん]

荒川の水位は、避難判断水位の6.5メートルを超えて約7メートルです。ちなみに氾濫危険水位は7.7メートルです。

[4133: 検討板ユーザーさん]

隅田川の水位は、地面より高いです。

[4134: マンション検討中さん]

素人の目には、いっぱいいっぱいに見えますが、大丈夫なのでしょうか？

[4135: 検討板ユーザーさん]

>>4134 マンション検討中さん
現在の水位7.11メートルで緩やかに上昇中、氾濫危険水位は7.7メートルなので、低層階は避難した方がいいと感じました（昨夜から避難していると思うけど）

[4136: マンション検討中さん]

危ない

[4137: マンション検討中さん]

>>4136 マンション検討中さん
これ水門の上流側なので、今はせき止められて水位が高く見えるのではないですか？

[4138: 検討板ユーザーさん]

今現地に行くと多くの人は購買意欲が無くなると思います。今回は大丈夫でしたが、少しでも氾濫したらマンション資産価値は大暴落でしょう。低層階は毎回避難するのも大変だと思います。

[4139: 匿名さん]

やっぱり、コツコツと国土強靭化計画をすすめることは大切。木密地域の再開発もね。

[4140: 検討板ユーザーさん]

>>4137 マンション検討中さん
水門下流の写真は>>4133にあります。
水門は荒川の流入を防いでいますが、新河岸川からは流入しているので、水門前後の水位はほとんど同じでした。

[4141: 評判気になるさん]

本日6:43時点での川口-赤羽間の荒川です。

[4142: マンション検討中さん]

お写真ありがとうございます。
拝見すると、本当にあと一歩というところで食い止められた感じですね。
水位が下がらないまま、同じような大雨がきたら、かなり危ないように思いました。
購入検討中ですが、とても参考になりました。

[4143: 匿名さん]

二子玉川や武蔵小杉の物件が氾濫で荒されまくってるね。
何とか踏み止まってくれて良かったよ。

[4144: 匿名さん]

これからこういうこと増えるらしいね
台風の進路が変わってきてるから
川沿いはリスク込の価格ということ

[4145: ご近所さん]

今朝の8時ごろです。これ見たら、怖くなりました。たくさんの人が見に来ていましたが...。

[4146: ご近所さん2]

>>4145 ご近所さん
お写真ありがとうございます。検討材料にしたいと思います。浸水はひとまず安心でも、泥や破傷風などまだまだ心配事はありますね。皆さんどうかご無事で。

[4147: 匿名さん]

安かれ悪かれか。
ハザードマップの危険地帯にわざわざ新築で買う必要はない

[4148: マンション検討中さん]

検討してましたが、キャンセルします。

[4149: マンション検討中さん]

ここってどちらかというと隅田川沿いってイメージで、荒川がこの辺りで氾濫した場合は川口とか足立区に流れ出しそうな感じがするんですが（上流で氾濫したら分かりませんが）、どうなんでしょう？？
隅田川は岩淵水門で守られてますよね？？

[4150: 匿名さん]

>>4149 マンション検討中さん

私もそれを気になって調べたのですが、隅田川の堤防の方が1メートルほど低く、行政も問題視してますが、まだ工事の目処は立ってないようです。また、荒川が決壊した場合、荒川大橋あたりから濁流が流れ込みますので、いずれにしても志茂から赤羽、王子あたりまでは道路が水路となって全水没です…

[4151: 匿名さん]

>>4145 ご近所さん

え、これ旧水門に続く橋ですよね？
めっちゃギリギリじゃいですか…これ、毎年台風心配になるとかマジでキツいけどそれが現実か…ふー…

[4152: 職人さん]

ここ売れ残り多いのに今回の件で更に売れませんね。
どうしたものか・・・

[4153: ご近所さん]

>>4151 匿名さん
たまにこの階段を降りて、散歩するコースです。バーベキュー場とか水没してます。

[4154: ご近所さん]

8時頃の水位です。

[4155: マンション掲示板さん]

二子玉や武蔵小杉等の多摩川周辺は被害がすごかったですが、1番危険な江戸川区も問題なかったですね。荒川より多摩川周辺が危険とわかりました。

[4156: マンション検討中さん]

私もその認識です。
さらに今回志茂は避難勧告出ておらず、隅田川も注意水位にも達していなかったと思います。

[4157: マンション検討者]

このマンションに限らないですが、今回はギリギリのところで踏み止まった感じですね
城東、城北部のマンション全般に言えることですが、現実逃避せずちゃんと災害対策を取れば、資産価値を維持できるという良い例だったと思います
ネガティブな情報や状況が発生しても、それに対して目を逸らしたり感情的になるのではなく、
住人や組合、区として適切に準備・対応することが魅力ある街として長く継続できるのだと実感しています

[4158: 匿名さん]

ここよりは水害に強いグランドメゾン江古田の杜が
良いですよ！【地下住戸除く】

[4159: マンション検討者]

>>4158 匿名さん

え？誰？たまにグランドメゾン江古田の杜を出してきますよね！
全然、関係ないんですけど。

[4160: 名無しさん]

荒川西岸地域は都心防衛線の内側に入れて棚ぼたで助かってますね。
人の住む場所ではないと言われながら避難勧告も停電もなく家でまったり過ごすことができました。

発生した場合の被害の大きさの指標であるハザードマップ的にヤバイけど発生可能性を示すものでないのは再認識しました。
さらに、足立区江戸川区側も避難勧告は出つつも無傷で荒川治水の本気度が伺えます。

昨日の状況でさえまだ大丈夫なのにここが決壊する頃は本格的に東京がやばそう……

[4161: 匿名さん]

ここに坪240出すなら
少しは会社で頑張って出世して
坪260出して武蔵野大地の高台の物件を買って
水害、地震から命を守る行動を！

[4162: マンション検討中さん]

>>4161 匿名さん
貧乏人なんか相手にせず坪300以上出して二子玉川や武蔵小杉買う人に教えてあげた方が良いですよ

[4163: マンション検討者]

>>4161 匿名さん
武蔵野大地は坪260では、買えませんよ。

[4164: 匿名さん]

安心してください！
グランドメゾン新江古田ならステルス値引きで買えます！
命を守る賢明なご判断を！

[4165: マンション検討者]

>>4164 匿名さん

あっ！また来た！

[4166: 匿名さん]

>>4164 匿名さん
なんか憎めないやつだな

[4167: マンション検討者]

>>4166 匿名さん

本当、本当。
なんか あからさま過ぎて可愛いです。
誰か このコメントを見て江古田の杜に興味を示してくれるといいですね！

[4168: マンコミュファンさん]

>>4164 匿名さん
セキスイの営業マンか？

[4169: マンション検討中さん]

検討していましたが、リバーサイド物件の怖さを今回の台風で実感しました。
やはり武蔵野台地が安心ですね。

[4170: 真実を伝える会]

>>3420 真実を伝える会さん

>>3420

ご無沙汰してます。今回の台風被害で、以前お伝えした事が「不安を煽る」ことでも「偏った意見」でもなかったと些かでも御理解頂けましたでしょうか。

また、今回氾濫した河川は危険だが、荒川隅田川は安全である事が分かったなどの書き込みがありますが言語道断です。

氾濫するだけの雨量が偶然流れ込めばいずれの河川もアウトです。荒川は危険水位を熊谷、治水橋、岩淵水門の3箇所で超えたと記憶してますが氾濫寸前で踏み止まりました。そして、オイコス赤羽志茂は隅田川沿いですが、荒川が氾濫すれば真っ先に水没するエリアです。

今回の被害を受けて、行政は治水事業を加速させるでしょう。ただただ間に合って欲しいと願うばかりです。

[4171: マンション検討者]

>>4169 マンション検討中さん

どうぞー

[4172: マンション検討者]

>>4169 マンション検討
そもそも武蔵野台地を検討できる方が
こちらと比較検討していること自体
おかしくないですか？
今回の台風が無くても やはり武蔵野台地が
安心な事は 分かりきっている事だと
思いますよ。

[4173: マンション検討者]

>>4170 真実を伝える会さん

私が思う事を不特定多数の方に言いたい会に
改名して欲しい。

[4174: マンション検討中さん]

>>4170 真実を伝える会さん
出たー

[4175: 匿名さん]

>>4173 マンション検討者さん

それって検討板ユーザーほぼ全員に当てはまんじゃね？笑

[4176: マンション検討中さん]

決して楽観視するわけではありませんが、次の点はこのマンションを検討するうえで重要な要素になると考えています。
・過去最大級と言われた台風19号で被害なし
・同台風で隅田川は注意水域にも達していない
・荒川は東側（オイコスとは逆側）の堤防の方が低い
・地震や火災と比較して、水害はあらかじめ避難ができる

※悲観的な意見が多いので、上記の点も整理しました。悲観的な意見を否定するものではありません。

[4177: マンション検討者]

>>4170 真実を伝える会さん

3420さんの言う通りだったわね～と言う方は現れませんね。

[4178: マンション検討中さん]

>>4177 マンション検討者さん
大事な情報ですけどね。
ただ、不動産を購入するうえで駅からの距離、教育環境、商業施設、災害度合（当然、水害だけでなく地震等も）、資産価値 等々、色々な要素があるのに、水害のことだけ考えてもな、、という感じです。
あと最大の要素は、購入できる金額かどうか ですね。

[4179: マンション掲示板さん]

結局多摩川沿いの方が危険ことが証明された。かりにあらかじめが氾濫してここが大事になる規模なら東京はどこも壊滅だ。いつまでも検討してないマンションにネガキャンする暇人は、人のことより家族すらいない自分の老後の心配をしたほうが良い。

[4180: マンション検討中さん]

>>4179 マンション掲示板さん
あまり個人の批判や他地区の危険性をどうのこうの言うのはどうかと。
ここの検討者にとって大切なことは、今回の台風で多摩川が氾濫したことではなく、隅田川・荒川が氾濫しなかったということではないでしょうか。

[4181: 匿名さん]

多摩川もここもどっちもどっち！
命と引き換えに川沿いに住むということ。
ただここが多摩川と違う点はここはここしか買えない層。
あちらは坪３５０～４００出せる層なのに命と引き換えってのが・・・
どちらも大切な何かを見失ってることは確かだが。

[4182: マンション検討中さん]

>>4181 匿名さん
今回の台風で亡くなった方々には御冥福をお祈り致しますが、リスク認識持って事前に避難すれば水害で命を落とす可能性は低くできます。
あと、今回での多摩川と隅田川荒川の違いは決壊したかしてないかです。

[4183: マンション掲示板さん]

被害にあった地域と被害にあってない地域。この差は大きい。荒川は治水対策ができている。

[4184: 真実を伝える会]

災害に対しては「どうせ大丈夫だろう」と考えてしまう方が多いのが現実です。実際に、そのような内容が書き込まれてます。

今回の台風で多摩川は氾濫し、荒川は踏み止まり、隅田川はほとんど問題ありませんでした。結果だけ見ればその通りですが、荒川や隅田川が大丈夫というのは絶対に違います。

偶然多摩川が流れている地域の雨量が多かっただけで、荒川が流れてある地域の雨量があと少し多ければ氾濫していたのです。しかも、こんな大雨が、これまでは数十年に一度の想定だったのが、すでに気候変動によって毎年来る可能性すら否定できない局面を迎えています。

また、反面教師と言ってしまえば残酷ですが、今回多摩川が氾濫した箇所が何故、堤防未整備だったかご存知でしょうか？

それは地元住民の反対によって工事に着工できなかったからなのです。

「景観大切」「家のぞかれる」…多摩川の堤防未整備区間決壊
https://www.yomiuri.co.jp/national/20191014-OYT1T50094/

だからこそ、正しい水害リスクを認識した上で、この物件は検討されるべきだと思います。

[4185: マンション検討中さん]

>>4184 真実を伝える会さん
あのねニュース見ればわかるし、もう何度も言わなくてもここの人達はわかってるから。
あなたの長文もここまでくると読む気失せるしうんざりしてくるよ。
ここはたまたま踏みとどまっただけで、またいつくるかわからない水害にある程度覚悟しなきゃならない物件。
あなたが説明しなくとも誰もがわかってますから大丈夫ですよ！

[4186: 検討板ユーザーさん]

>>4184 真実を伝える会さん
改めて浸水リスクを考える機会となる投稿有り難い。今回上陸ダム緊急放流が検討され中止となりましたが、もし放流されていたら氾濫していたかもしれません。怖かったです。

[4187: 通りがかりさん]

>>4184 真実を伝える会さん

多摩川が氾濫して、荒川が氾濫しなかった理由は「偶然荒川の雨量が少なかった」なのでしょうか？

ご自身で貼られているニュースの通り、私は治水対策の差だと思っていました。

荒川ももう少し雨量が増えていれば氾濫していた、とありますが、荒川にはまだ雨量が増えたとしても切れるカードがいくつかあったように思えます。

[4188: 検討板ユーザーさん]

>>4186 検討板ユーザーさん

あの時点で緊急放流していたら、氾濫危険水位を大きく超えていた熊谷で確実に氾濫を迎えていました。

熊谷は江戸時代から下流域を守るために計画的に氾濫する箇所として過去何度も氾濫してきました(荒川の歴史)。

熊谷で氾濫した場合、熊谷市、深谷市を始め埼玉の広範囲で被害が発生したものと考えられます。

[4189: マンション検討中さん]

雨量の問題でなく治水対策の差ですね。
ここも含め心配されていた足立区や江戸川区は被害がなかった。それが全てです。

[4190: 真実を伝える会]

>>4187 通りがかりさん

雨量が少なかったというよりは踏み止まった、という事です。もちろん荒川の治水対策レベルはかなり高いものがあります。しかし、4188さんが言われるように二瀬ダムが緊急放流を決行していればリスクは高まったでしょう（確実に決壊とまでは言えません）。また、他にもいくつ切れるカードがあったというお話ですが、彩湖への引き込みも貯水池も、機能した上で今回の水位だった、という事が真実です。

[4191: ご近所さん]

https://toyokeizai.net/articles/-/308402　まぁ、行政に期待するほかないでしょうね。荒川が決壊すれば、23区内の1/3の面積が水没するというシュミレーションもあります。水は地下鉄の地下道を通って、都市部もやられます。温暖化現象で、このような台風は数年に一度来るかもしれません。

[4192: ご近所さん]

失礼、「都市部」ではなく、「都心部」でした。

[4193: 通りがかりさん]

>>4190 真実を伝える会さん

「真実を伝える会」というお名前にしては、主張がコロコロ変わりますね…。
彩湖や貯水池を限界まで活用した上で、今回の荒川の水位だったわけではありませんよ。むしろ順番が逆ですね。

自分は決して今回大丈夫だったから荒川は今後も問題ないとかそんなことは考えていません。が、思い込みの主張を真実かのように断言してコメントされているのが気になったのでつい横槍入れてしまいました。

[4194: 匿名さん]

実際に氾濫した多摩川と氾濫の危険性が高いと言われながら1度も氾濫していない荒川の差はあまりにも大きいかと。
今後の二子玉川や武蔵小杉のように浸水エリアとして価値が下がることだけはありませんから。
　　

[4195: 匿名さん]

だから～どっちもどっちだってば！
今後は重要事項説明にハザードマップの説明が義務付けされる。
資産価値が更に下がるよ。
川沿いは住むところじゃないのは人類の歴史が証明してる。
江戸時代に川沿いに住んでた層は・・・
ということですよ。

[4196: 匿名さん]

>>4193 通りがかりさん

うーん。そういう揚げ足取りやるから駄目なんだよな。私は真実会さんの話のどこが思い込みなのかよく分かりませんがね。むしろ、通りがかりさん（通りがかりじゃないと思うけど）の「機能した上で→限界まで活用した上で」って言う脳内変換が思い込みに見えちゃいます…ついつい横槍、すみません笑

[4197: マンション検討中さん]

色々と検討材料（想定や可能性、思い込みが多いけど）は集まったし、過去最大級と言われた台風でノーダメージだったのは事実なので、それら踏まえて後は検討者が考えればいいんじゃないでしょうか。
リスク回避が褒められる時代なんてすでに終わってるんで。

それにしても、検討者が熱入るのは分かりますが、真実会さん含め明らかに検討者ではない否定派がここまで固執する理由ってなんなんですかね？しかも平日日中帯の書き込みもあるし。謎です。

[4198: マンション検討中さん]

ついでにもう１つ検討材料ですが、荒川第二・第三調節池の整備が進められています。
http://www.ktr.mlit.go.jp/arajo/arajo00761.html

これにより、次の期待効果があるようです。

・調節池の整備により、洪水の一部が調節池に流入し下流へ流下する流量を低減できます。
・流量の低減により洪水時の水位上昇が抑えられ、堤防決壊等のリスクが低減します。

[4199: 通りがかりさん]

>>4196 匿名さん
真実さんは「貯水池を使ったけど荒川の水位はギリギリだった」ということがおっしゃりたいのかと受け取ったため、「荒川の水位がギリギリだったのは意図的に調整されていたもので、貯水池の方は限界ではなかった（水位にまだ余裕があった」と、いうことが伝えたかったのです。

[4200: 通りがかりさん]

このスレでは以前から水害リスクが話題になってた。
今回ほどの台風レベルでも問題ないと判断材料を得た。
だからと言って絶対安全な訳ではない。
購入検討者はそれらを踏まえて判断すればいい。
過剰なネガもポジも不要。

[4201: マンション検討者]

>>4200 通りがかりさん

おっしゃる通りだと思います！

[4202: 無名さん]

>>4200 通りがかりさん
このマンションの変電設備や機械室が2階以上に設置されていたら、かなり安心するだろうな!

[4203: 匿名さん]

>>4198 マンション検討中さん

大切な情報ありがとうございます。ニュースでも首都圏で整備されてきた「地下神殿」が江戸川氾濫を救ったことが話題ですよね。荒川も治水対策は極めて高度であるとともに、それで対応しきれないところまで気候変動がエスカレートしない事を祈ります。

[4204: マンション検討中さん]

現時点の値引きはどのくらいですかね？
500ぐらい行けるなら真剣に検討したいですが

[4205: 匿名さん]

>>4204
無理なんで大人しく埼玉で探す方が無難だよ。

[4206: マンション検討中さん]

この物件は住友不動産的販売方法だから無理だよ。
https://manmani.net/?p=12462
この価格で買えないなら他で探すべき。

[4207: マンション検討中さん]

C棟は値引きすればいいのに

[4208: 検討板ユーザーさん]

少し待てば中古が出てきそうだから、
交渉次第で500引きいけるんじゃないですかね

[4209: マンション検討中さん]

>>4208 検討板ユーザーさん
子供がいるファミリー層が多そうなので、中古もなかなか出にくいのではないでしょうか。

[4210: マンション検討中さん]

>>4207 マンション検討中さん
建築中の隣のマンションの影響ってどの程度ですかね。

[4211: マンション検討中さん]

>>4210 マンション検討中さん
C棟の前に駐車場が出来てその奥にマンションが建つみたいですよ
9階建てなので10階以上を買えば日があたるそうです

[4212: マンション検討中さん]

A棟は完売、B棟も残り1戸。
C棟は建築中のマンションの影響で販売開始が遅れてしまってましたからね。
南向きだし階によってはスカイツリーも見えてかなり良い眺望だと思います。
マンションじゃなく、お店ができればよかったんですが…。

[4214: 匿名さん]

シャトルバスの使い勝手はどうですか？
赤羽に自由に出れてこの価格ならいいと思いました。

水害を気にする場合は何階以上が必要でしょうか？

[4215: 通りがかりさん]

>>4206 マンション検討中さん
記事の後半にこんなことが書かれてました。将来、下がる？

[4216: マンコミュファンさん]

そりゃ下がるでしょ。中古市場になれば。

[4217: マンション掲示板さん]

>>4215
10年住んだら安くなるでしょ。他の記事も読んだら？
残債割れになるかどうかが問題なんだよ。
住まいサーフィンの儲かる確率とかとはまた違うよ。

[4218: 通りがかりさん]

>>4216 マンコミュファンさん　立地によっては下がらないところも…。

[4219: マンション検討中さん]

>>4218 通りがかりさん
10年も経てば下がるでしょ

[4220: 検討板ユーザーさん]

>>4219 マンション検討中さん
問題は値下がり額ですね。
ここは不人気なので他より値下がり額が大きいと思います。

[4221: マンション検討中さん]

三井健太さんのレポートでは、リセールバリューは平均的なBとなっていますが、実際はどうなのでしょうかね。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=347

===以下、抜粋===
本物件をこの条件に照らすと、立地条件の①に懸念がありますが、建物分野の②～⑥は「標準以上」と見てよいのです。

以上の考察から、本物件のＲＶ格付けは、平均的な「Ｂ」とさせて頂きました。現地調査抜きの簡易評価ですので、ラフな点はご賢察・ご容赦願います。「Ｂ」とは、東京都の平均的な価格維持率（＝購入価格からの変動率。詳細は割愛）のキープは微妙という意味になります。

[4222: マンコミュファンさん]

もともとの値段が高くないので、百歩譲って『値下り率』が高めだと仮定しても、『値下り額』は小さいと思います。

[4223: マンション検討中さん]

>>4214 匿名さん
バスについては、住民版を見ると本数や快適さは問題なさそうですね。一部運転手さんの配慮？について投稿ありましたが。

水害は、ハザードマップで想定される最悪のケースを考えて4階以上ではないでしょうか。
ただ、サードC棟だと隣にできる9階建てマンションの日照影響も確認した方が良さそうですね。

[4224: マンション検討中さん]

頭悪すぎてネガにもなっていない人が多いな。
中古マンションも売れないみたいで大変だ。

[4225: ご近所さん]

>>4224 　え、新築が高すぎるので、中古市場が活発なのでは？