ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

[スムログ 関連記事]
坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/

[401: 匿名さん]

鹿浜と変わらない環境の志茂だぜ
半値でも高い

[402: 匿名さん]

半値だとファインシティより安くなっちゃうじゃないですかw
さすがに南北線までの距離や行政区の違いを考えると鹿浜とは比較にならないでしょ

[403: 周辺住民さん]

赤羽公園とかスズラン通り商店街とか、街としての赤羽は普通に生活圏だと思いますけどね。

[404: マンション検討中さん]

北区アドレス、南北線志茂駅徒歩圏内、生活圏内に赤羽駅がこのマンションのアピールポイントですね。
工業地帯、荒川氾濫で10メートル以上浸水、志茂駅周辺の商業施設が貧弱、弱点をどの程度許容できるかは各自の判断ですかね？

[405: 匿名さん]

うーん、デメリットを3つ上げるとそんな感じになりますかね。
個人的には工業地域は現実にデカい工場が誘致されるリスクなんかはほぼないでしょうから、あまりに気になりませんが、水害リスク、志茂の駅力の低さはみんなも気にはなるでしょうね。
ちなみにメリットの3つのうち、北区アドレスはファインシティとの対比でメリットというだけで、単体としてはメリットにならないんじゃないですかね。自分も北区民なので残念な話ですが。ですので、メリットを上げるならアドレスより大規模の方が上にくるような気がします。

[406: 匿名さん]

>>405 匿名さん
横からすみません。404さんの工業地帯というのは、正しくは工業地域という用地種別の事だと思います。近くに工場が誘致されるかというより、建築制限として日影規制が無いため、将来別のマンションが目の前に建設されて日照が得られなくなる可能性がある、というのが住民生活に直結するデメリットです。

[407: 匿名さん]

補足ですが、日影規制の話は工業地域だけではなく、赤羽1丁目や北本通り沿いなどの商業地域も同じなので、オイコスだけに限った弱点ではありません。

[408: 匿名さん]

>>406 匿名さん

なるほど、その問題はデメリットとして確かに認識しておかなきゃいけないですね。勉強になりました。

[409: 匿名さん]

九州の大雨を見ていると水害って怖いなと。
カスリーン台風並みの大水害の再来、確率かなり高そう。

[410: マンション検討中さん]

水害に備えて重要設備を５階以上に配置するなどの対策が施されているか、要確認ですね。
細かいことだと大雨が降ったときの防水板設置をどうするかなど。
ただし、浸水に備えて予め建物全体を高くするなどの対策はなさそう。

[411: 匿名さん]

>>水害に備えて重要設備を５階以上に配置

東京でそんな対策してるマンション無いでしょ

[412: 匿名さん]

水害の危険があるからこその割安物件なんでしょうね。

[413: 匿名さん]

スミフより安ければ売れるね

[414: 匿名さん]

>>412 匿名さん
浸水10mと浸水5mで資産価値の差なんて無いです。それより駅距離や周辺の利便性。ポジティブサイドな見方ですが、少し前に話題になった景観の良いテラスが完成して、テラスにアクセスし易い通路が整備されれば資産性の向上はありえます。

>>413 匿名さん
おっしゃるように価格が全てですね。高い建物が立ちにくい西向き中層階の3LDKが4990万なら魅力的。

[415: マンション検討中さん]

マンションが浸水した場合、共用部分は保険で賄うとしても、占有部分の修繕は自分で資金が要るため、住宅保険に水災保障が必要となり保険料が高くなります。
ハザードマップで指摘された4階以下は必須だと思うので、その分の代金を割り引いて価値判断しようと思っています。

[416: 匿名さん]

>>415 マンション検討中さん
台地の1m浸水地域の1階でも同じ話ですが、ハザードマップを見て水災保険の要不要を考えるのは必要ですね。

[417: 匿名さん]

火災保険の水災保証、家財の保証額にもよるけど10年で2万円差ほどでは？

火災保険セレクションのコラム
https://www.peace-net.jp/kasai/column/flood-risk.html

損保ジャパン
http://web.sjnk.jp/kasai/simulation/index.html?init=1

それより地震保険を付けると金額が何倍にもなったりするから、保険料を気にするならそっちだと思う。

[418: マンション検討中さん]

水災保険の保険料が安いから低層階でも安心ってはならないけどね

[419: 匿名さん]

保険料の話は、>>415さんが資産価値を見る上で水災保険料を差し引いて考えないと、と言われていたので保険料は安いのでは？と出したまでです。

安心かどうかは前から出てるけど早く避難しましょうってだけ。

[420: マンション検討中さん]

大雨のたびに避難の準備するの大変だなー。水や食料も一週間分くらい備蓄しないといけないのかな。

[421: 匿名さん]

>>420 マンション検討中さん
それって洪水に限らず、震災や台風(風によるライフライン被災)対策で必要では？

[422: マンション検討中さん]

北区役所のホームページでいろいろ調べてわかったが、
工業地域は全体の5.5%しか無いんだね。商業地域の約半。
しかも敷地の西側は準工業地域でここだけ工業地域。
わざわざ工業地域の住む事が大丈夫なのか、資産価値として
将来も大丈夫なのか疑問に思っている。
やはり多少高くても値下がりが相対的に低い駅近の
商業地域や近隣商業地域の方に興味が傾いている。

[423: 匿名さん]

>>422 マンション検討中さん

例えばどのマンションですか？

[424: マンション検討中さん]

九州豪雨の情報を集めていたら、ハザードマップで危険性を指摘しているのに
何でそんなところに住んでたのかという指摘が多数あって、悲しい気持ちになりました。

[425: 匿名さん]

ああ、ただのネガキャンですか

[426: 匿名さん]

家族で赤羽生活圏内に住みたいならここしか新築がないというのも事実。

[427: 匿名さん]

中古もあり得ない値付けしてますしね。
三井の中古とか販売価格にいくら乗せてるんだっていうくらい強気ですしね。消防署の横のとかも築年数結構経ってるのにすごいですよね。

[428: マンション検討中さん]

逆に考えると賃貸の方が相対的に安いということか

[429: 匿名さん]

>>428 マンション検討中さん

言えてますね。エリアのマンションPERは急速に悪化してるかと。
賃貸で何年も待ってから買おうとすると、人にはよっては年齢的にローンが厳しくなったり、疾病で団信が降りなくなるリスクがあるので誰でも安い賃貸がベストとは言い切れませんが

[430: マンション検討中さん]

ここは大規模なので賃貸にでる物件も多そうだから、当面は借りて
マンション市況が落ち着いた頃に別の場所で買うのが最適かなと
思い始めています。
賃貸なら工業地域もハザードマップ水没も気にならない。

[431: マンション検討中さん]

赤羽駅東口の再開発や赤羽台のUR跡地など今後も赤羽駅近くの計画が多数出てきそうです。

[432: 匿名さん]

隣接地域の価値が上がるのはオイコスにも良い事だと思いますね。

[433: 匿名さん]

バルコニーが中庭に面する北棟(フォース)は、南棟(サード)と違って日照確保や目の前に別の建物が立つリスクが無いのが永久保証で良さそうです。今掲載されている間取りは北棟が多いので、第1期1次の主力という事でしょうかね。

でも10月販売なのに建物の配置図が明かされてなくてMRも未公開って遅いような。。ぼちぼち動きあるかな？

[434: 匿名さん]

志茂の駅の近くにできるのですね。王子駅のところに沢山広告が張ってあったのをみて、なんとなく気になっていましたが。
マンションの設備というか共用空間とかが充実しているということなんですか？早く家に帰りたくなるマンションということなのかなと思いました。
ランドリールームとやらがありますけれど、それって何なんでしょう？よくわからないです。

[435: 周辺住民さん]

志茂４丁目側の敷地にもクレーンが立ち本格的に工事が始まりました。
堤防沿いの道路から撮ってますが、下り坂になっているのが確認できると思います。
オイコスの敷地はこの辺りでも特に窪んだ場所となっています。大規模な工場の跡地と言うことで地下水の汲み上げで沈んだ可能性が考えられますが気になる方は調べてみるといいかもしれませんね。

[436: 匿名さん]

↑デマ？地下水の汲み上げ過ぎで沈下が起きたらこんな狭い範囲ではないです。

[437: 周辺住民さん]

>>436 匿名さん
調べていただくとわかりますが、江東区程ではないものの、こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。
偏りがあるのは、様々な地質があるので一定に沈むとは限らないのと、堤防側に関しては継続的に補修を繰り返してるので高さが維持されてるのでしょうね。
それで相対的にこちらの地盤が低くなってしまったんだと思います。

近年のデータでは沈下は確認されてないので安心してください。

[438: 匿名さん]

>>こちらの地域も昭和の中期に人の背丈ほどの地盤沈下が起こったことが記録に残っています。

なるほど。。宜しければその文献を教えて頂けますでしょうか。こちらの地域、というのは具体的にどの範囲を示されていますでしょうか。

[439: 周辺住民です]

書かれていないことを、いくつか
（既に掲載済みなら、すみません）

○「イオン」は、いわゆるイオンを想像すると違うかも？中身をほぼ変えず、ここ何年かで［Ｄマート→ダイエー→イオン］になったところです。普段買い物するには十分ですが。
○ブラタモリではありませんが、この辺りは「昔から水害が多かった土地」とわかります。昔からある感じの宅地は道路から一段高い。しかし、敷地内にお稲荷さんがまつられているお宅も何軒かあったりで、ずっと住民はいたんだなーと。
○南北線は、混雑が比較的少ないです！！たまにくる「王子神谷行き」にはイラットしますが、その点は志茂は良い駅かと！

[440: 匿名さん]

>>「昔から水害が多かった土地」とわかります

今の荒川ができる前の話ですね。

[441: 周辺住民さん]

>>438 匿名さん
志茂の名前が出てくるものはこの辺ですかね。
https://www.tokyokankyo.jp/kankyoken_contents/report-news/1973/1973jib...
https://www.jstage.jst.go.jp/article/grj1925/41/7/41_7_427/_pdf
https://www.kubota.co.jp/siryou/pr/urban/pdf/18/pdf/18_3_2.pdf

近年については東京都が公開してます。沈静化してるとのことで安心です。
（ただし調査結果は、北区、荒川区、板橋区、練馬区でひとくくり）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/tech/start/03-jyouhou/chinka/...


水害については、こちらに北区とNPO法人あらかわ学会がまとめた水害記録がありますので参考にしてみてください。
http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/suigaichosa.html

[442: 匿名さん]

>>441 周辺住民さん

資料ありがとうございます。
勉強になります。

しかしながら、頂いた文献では志茂の名前はありつつも、城北の広域で沈下があったという記載に留まっています。武蔵野台地の一部も沈下したエリアに含まれていますし、はたして撮影された建設現場の坂道が地下水揚水による沈下で発生したと結論づけられるのでしょうか。

[443: 周辺住民さん]

>>442 匿名さん
>>435に、可能性が考えられます、と書いた通り、自分なりの推論ですので間違っていたらすみません。
ただやっぱり気になりませんか？この地形、
グーグルアースで見るとはっきりわかるんですがこんな風になっています。
おおよそのオイコス志茂の場所を黄色い点線で書き入れています。

[444: 匿名さん]

では赤羽側のへこみは？DNPあたりも全体的に低くありませんか。沈下なのか昔の洪水でえぐられたのか不明ではないでしょうか。

販売を控えた物件のスレで、地歴に関して面白半分に推論を述べるとただの風評になりかねませんよ。

[445: 匿名さん]

資料にもありましたが、全体像が分かる画像を貼っておきますね。

[446: 匿名さん]

もう一つ書くと、地下水による沈下は板橋の台地でも起きていて低地に限った話ではありません。水害とは異なりますので混同しないで下さい。

[447: 446]

すみません。水害とは違うというのは>>441さんの書き込みを読み違えていました。大変失礼致しました。

[448: 匿名さん]

地盤の話になったら突然静まりましたね・・・

[449: 匿名さん]

論争でスレが焼け野原になった感。。^_^;

なかなか公式サイトから情報が出ませんね。設備仕様はどうなんだろ。。と思ったらランドプランが出てました！メインエントランスの位置がようやく判明しましたね。
　

[450: 匿名さん]

地盤なんてきにしてたらマンション住めませんし気にすべきは戸建だけですよ すぐに傾くし泣き寝入りですからね

一方マンションは杭をうつし万が一傾こうものなら住民結束して訴えれば勝てますし綺麗に立て直して貰えるのは周知の事実ですから。むしろ不幸中の幸いってやつです。
引っ越し代や仮住まい費用、迷惑料が貰えてさらに綺麗に新品立て替え。不謹慎ですが買って10年後あたりにそんなことがあればむしろラッキーと感じます