ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[301: 匿名さん]

保育園が併設なので、デベができる事はやってると思いますよ。入居時に若い世帯が一気に来ると入園枠が足りなくなるかも。

[302: マンション検討中さん]

このマンション検討する方は荒川氾濫時のハザードマップは見ておいたほうがいいです。
北区内で一番水に浸かる地域に指定されています。

[303: マンション検討中さん]

>>302
今日、北区の最新ハザードマップが広報誌と一緒に郵便受けに入っていました。
今年は浸水深が改定されたようで、ここの土地は１０メートル以上の浸水が想定されていました。
本当に最悪の土地でした。

[304: マンション検討中さん]

3階より上なら大丈夫

[305: マンコミュファンさん]

>>303 マンション検討中さん

確認したいので、エビデンスあったら教えて頂けますか？

[306: 検討板ユーザーさん。]

>>305 マンコミュファンさん

すぐ隣は川だよ。

[307: 匿名さん]

>>304 ハザードマップには１０メートル以上の浸水との記載で
上限の記載が無いので三階は不安です。最低五階以上だと思います。

>>305 東京都北区 刊行物登録番号 28-3-054です。区役所で貰えると思います。

[308: マンション比較中さん]

３階以上は大丈夫って言っても入るまでに水浸しでしょう

[309: 匿名さん]

1ミリでも心配なら山の上がよろし

[310: マンション検討中さん]

もう一つ重要な事が書いてありました。
ここの土地は二週間以上水が引かない、水に浸かる区域でした。
水が引かなければインフラ復旧が出来ず、それまでは生活困難になるので
覚悟しておくようにと警告がありました。
近々、荒川知水資料館アモアで情報収集しようと思います。
http://www.ktr.mlit.go.jp/arage/arage00048.html

[311: 周辺住民さん]

国土地理院のサイトで調べてみましたけど以前と変わらずオイコスの敷地は5m以上でした。10mはさすがに盛りすぎでは？

[312: 匿名さん]

ガーデンズに張り付いてたネガかな

[313: マンコミュファンさん]

>>307 匿名さん

ありがとうございます。確認してみます。

[314: マンション検討中さん]

>>311 古い情報だと思います。
今日郵便受けに入っていた北区ハザードマップは「２０１７年５月浸水深改訂版」です。
北区のホームページもまだ更新されていません。

[315: 匿名さん]

いつ来るかも分からない氾濫の心配より住んでいれば必ず来る大地震の心配をした方が良いかと。

[316: 匿名さん]

うちにも新しいハザードマップが届きました。
万一の時はオイコスの5階に上がればいいから戸建より命の危険は少ないよね。それに、この洪水想定は日暮里まで3m浸水するほどの空前の規模。

[317: 匿名さん]

JR赤羽駅は浸水3m、駅の東側で赤羽2丁目とかは軒並み5m。

[318: 周辺住民さん]

浸水10mは荒川の堤防高さをも越えていて堤防が決壊しなくても浸水するという、水害を越えた天変地異レベルの話で、そんな値を出されてもどうしたらいいんだか戸惑うだけですね。
それよりも>>311のハザードマップにあった液状化しやすい地盤というのが気になりました。
浦安のように建物は大丈夫でも周辺のインフラが被害をうけて一ヶ月もガス水道が使えないような事態になる可能性があります。
地盤改良されてるか確認する必要がありますね

[319: 匿名さん]

台風なんかで大雨が降って避難勧告が出やすいのは、この辺だと志茂二丁目です。
いつも出ます。
水辺よりも陥没している土地の方が危険です。
赤羽駅より東は多かれ少なかれ土地が低いので浸水の可能性があります。

どうしても心配ならば、同じ赤羽駅までバスのパークホームズ赤羽西ってマンションが売れ残ってますよ。

[320: きんじょ]

南東側に８階建ての学生寮ができるよう。完成平成３１年３月下旬。
三丁目３４番地６他、　敷地面積　2.025.82平米
延べ面積　4,519.60.50平米　高さ23.65m
結構　朝日が制限されそう。
この建物がオイコスの前にできるので日差しと風向きに注意が必要になる。
まだ、建物の形は不明。工業地帯なので、日照権に関係なく建物が建てられてしまう。

[321: 匿名さん]

>>320 きんじょさん
工業用地は日影規制がないので、南東向きはちょっとリスキーですね。価格に反映されれば安くなる気がします。
選ぶなら戸建側の西向き中層以上が良さそう。

[322: 周辺住民さん]

>>320 きんじょさん

>>6 の件ですね
配置平面図が公開されれば、許容範囲かどうか判断できるんですけどね。

[323: マンション検討中さん]

>>318 浸水の条件はハザードマップに書かれていますよ。
72時間632mmの雨量で荒川が氾濫した場合に10メートル以上水深します。

[324: 匿名さん]

>>323 マンション検討中さん

そうだね。荒川が氾濫した場合ね。
中州の新田が水没して田端や日暮里も3メートルの浸水、南北線が水没して丸の内まで冠水したとき。

[325: 検討板ユーザーさん]

>>319 匿名さん

ちなみに赤羽西辺りは日本軍の弾薬庫だったらしので地盤は最強だょ。売れ残ってるけどね。

[326: 匿名さん]

値段の割りにデメリットが多いマンションだね。

[327: 匿名さん]

>>326 匿名さん
赤羽西のはここよりもっと高いよ

[328: マンション検討中さん]

工業地域で水没地帯だから、土地は23区最低ランクですね。

[329: 匿名さん]

川口や足立よりましじゃない？強風や増水で橋が使えなくても避難できるし

[330: 匿名さん]

あと帰宅も

[331: マンション検討中さん]

川口や足立と比較してどうとかの話ではない。
土地としては用途：工業地域、川沿い（しかも隅田川、荒川のダブル河川）、
ハザード予想１０ｍ浸水地域ということで
土地の位置づけとしては、都内とか埼玉とかの以前に最低ランクなのは間違いないと思うが。

ただしそこを割り切ることができて、安価な価格で購入できれば、満足度は高いと思う。
まぁ都心にそれなりに近いわけだし（そこが唯一の利点？）
逆に周辺相場より安価で購入できないと・・・・・

[332: 匿名さん]

>>331 マンション検討中さん
橋が通れないと家に帰れない、避難できない立地ではないという話は正しいよ。
災害時に重要だと思うけど。

浸水5mの赤羽2丁目と決定的に違う？

[333: 周辺住民さん]

新しい北区の洪水ハザードマップ、6/20更新でようやく見れるようになりました。
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/ha...
の中の
・東京都北区洪水ハザードマップ～荒川が氾濫した場合～
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...

日経アーキテクチュアによると
「埼玉県から東京東部を流れる荒川では、計画規模である3日当たりの雨量548mmをもとにしていたが、これを632mmに引き上げて再度、シミュレーションした。この結果、東京都北区の赤羽駅付近では浸水時の想定水深が従前の88cmから2.4mへと約3倍に跳ね上がった。」
とのこと。
観測記録を上回る雨が三日間続くという超絶ハードな想定

オイコス志茂の場所は、『早期の立退き避難が必要な区域』『家屋倒壊等氾濫想定区域』『浸水深さ：10ｍ以上』という網掛けがかかってますね。
さすがに10ｍでは水圧がものすごいですから、建物も無傷では済まないので、上層階の人でも楽観視せずに赤羽台、十条の高台に速やかに避難しましょう。

[334: マンション検討中さん]

水深１０メートル以上だと
4階以下は室内が水没しそうだし、
3階以下は水死の危険もありそうで怖いので、
私は６階以上を検討します。

[335: マンション検討中さん]

この情報を知っている前提で買える人は、ある意味尊敬する。
この手の土地は普通は公園とかにするべきなのに(災害時の広域避難場所には適していないが)マンションにしてしまうのだから。

[336: 匿名さん]

将来、公園やスーパー堤防などの整備事業で立ち退きになる可能性はあるでしょうか？

[337: 周辺住民さん]

>>336 匿名さん

たぶん当面の間大丈夫だと思います。すごく長いスパンでゆっくりとやってて、まずは公共用地だったり、観光地や河口付近の湾岸再開発エリアから順にという感じです。

しばらくはテラス補強、防潮堤補強でやり過ごす形だと思われます。
つい最近まで隅田川テラス補強工事をオイコスのあたりで行っていました。
また、防潮堤の耐震工事が今まさに行われてる最中でオイコスの辺りの隅田川沿いの道路を通ると見られると思います。

隅田川テラスの写真を載せときます。
クレーンはオイコス赤羽志茂の工事現場です。川沿いの白くてオレンジのポールが建ち並んでる部分見えますでしょうか？それが出来立ての隅田川テラスです。

[338: 匿名さん]

なるほど。オイコスの住宅棟は実際の川から数十メートル離れていますし、事業が立ち上がっても直接の影響は少ないかも知れないですね。

[339: マンション検討中さん]

水害対策はどの程度設計に反映されているか知りたいですが、
１５階なので対策は簡素なものでしょうか？
こことにたザパークハウス北赤羽の低層階は安かったと聞きました。
荒川氾濫時水没する一階にはよほどやすくなければ売れ残るし、
一回には居住しない設計なら検討しようかな。

[340: 匿名さん]

>>337 周辺住民さん
オレンジ色ポールの所は立ち入り不可でちょっとした増水で水没する部分となりますが、テラスと呼ぶのでしょうか？

[341: 340]

すみません、自己レスです。
ポールのところは遊歩道テラスの根固め施工後の状態みたいですね。この辺りは最終的にタイプIIのテラスを目指している模様です(P.33～P.34）。
完成したらとても魅力的なエリアになると思いますが、それにしても整備期間が30年とは！（＾＾；

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/content/000007325.pdf

[342: 周辺住民さん]

>>340 匿名さん
将来的には美装化して人が立ち入れるように整備する構想だと思いますが、
現在は治水機能のみ構築したという感じのようです。

構造仕様的には親水空間として開放されてる部分もこちらも同じで、高潮時にはいずれも同様に水没する設計のようです。

工事会社の工事実績のページに志茂３丁目の写真が載ってますね
http://www.sk-kouji.com/performanc/detail/id=90
工事名は、隅田川（新神谷橋上流）右岸テラス工事　となっています。

[343: 340]

>>342 周辺住民さん
ありがとうございます。足立側もずっと同じような感じだったので、何でテラスっぽい地面を作ったのに遊歩道にならないんだろ？と疑問でした。まだ途中の状態なんですね。

[344: 周辺住民さん]

>>341
早く親水空間として整備されるといいですね。
少なくとも緑化して修景整備だけでもなんとか・・・

スーパー堤防については学生寮のところの建築許可を出してることから、当分の間作る気はないんだろうなぁと思いました。

[345: 匿名さん]

公式HPの「あなたは早く家に帰りたいですか？」から始まるHPは面白いですね。
確かにくつろげる家って大事だと思います。
誰もが早く家に帰ってゆっくりしたいと思うでしょう。

くつろげる広いリビングが実現するような間取りタイプを選びたい所。
ファミリータイプのプランは広めになっていて、ウォールドアになっていることからリビングが拡げられるようになっているのは良いなと思いました。

[346: 匿名さん]

業者さん、いらっしゃーい（新婚さん、いらっしゃーい風）

[347: 匿名さん]

王子神谷あたりの駅近中古のほうが良いんじゃないかなぁ。

[348: 匿名さん]

王子神谷はJR使うなら東十条だからなぁ、赤羽使いたい人は向かないね。

[349: 匿名さん]

オイコスから赤羽駅は歩いたら遠いけど、自転車なら道路ずっと真っ直ぐ行けば着くから、楽だよね。

[350: 匿名さん]

>>348 匿名さん
まー、でも同じ広さだと王子神谷の中古のほうが多分1000万安いですよ？都心からも1駅早く帰れるし。高くても自転車で赤羽に行ける新築がいいよ！というならその通りですね。新宿方面がメインの人とか。

[351: 匿名さん]

ここが特別割高とは思わないけどね。今どこの新築マンションも割高傾向だし。

[352: マンション検討中さん]

私もオイコスが割高とは思わないですねぇ。いまの市況を鑑みると妥当かなと。中古を探せばもちろんもっと安くて条件の良い物件はありますが。。。日本は新築信仰が強いですから、せっかく持ち家を買うなら新築でという人の方が多数。そうなるとこの近辺では買いやすい価格帯ですね。志茂駅至近の明和地所や赤羽のスミフはここよりもずっと高いでしょうし、値上げしたガーデンズもしかり。荒川を越えれば、そりゃ足立区のファインシティや川口元郷のブランズなど安い物件ありますが、それらと比べたら北区ですし、南北線とはいえ駅徒歩圏のオイコスが高いのは当たり前。設備仕様がまだ分からないので、油断はできませんが、まともな仕様になるなら都内の大手ブランド物件としてはアリだと思いますなあ。
ただ、長谷工なので過度な期待はできませんけど。とりあえず、直床and背の低いペラボーなんだろうなあと思いつつ静観してます。

[353: 周辺住民さん]

>>352 マンション検討中さん

このイメージパースを見た感じだとベランダの戸境はペラボーに見えますね。
ってあれ？よく見ると１階が半分地面に埋もれてません？
西高東低の傾斜地だったんだ・・・今気づいた。これゲリラ豪雨のたびに１階水没しまくりですわ

[354: 匿名さん]

>>353 周辺住民さん

水没？ここの土地は降雨の冠水履歴があるのでしょうか。

[355: 匿名さん]

HPにある「ヒントはオランダにありました」の意味が分かった。
オランダ国土の約1/4は海面下、ここも荒川氾濫時に１０メートル以上の浸水地、
でもオランダはどちらかというと江東区の湾岸地域の方が近いと思い。
マンションポエムを考えた人の自己満ですね。

>>353
敷地地下に雨水貯水槽があればある程度のゲリラ豪雨は対応できると思うけど、どうかな？

[356: 匿名さん]

西側のメインエントランスが中2階ってこと？

[357: 周辺住民さん]

>>354 匿名さん

過去の浸水実績をオーバーレイで重ねてみました
敷地北端がギリ怪しいですが上記で言った東側は大丈夫みたいですね。
よかったよかった。


>>355 匿名さん

そうですね。雨水貯水槽のキャパが十分なら平気だと思います。
地所さんならおそらくその辺は抜かりないかな。

[358: 匿名さん]

>>357　周辺住民さん
敷地近くに多数の浸水域があること自体危ないと思います。
以前、江東区湾岸地域に住んでいた時、近くの交差点が浸水して
靴を脱いで裸足で帰ったことがあるので、心配です。

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん

都内は以外と浸水地域は多いですよ。目黒川や神田川、渋谷のあたりとか。王子駅周辺も。ないに越したことはありませんが

[360: マンション検討中さん]

ここは24時間有人の防災センター設置ですか？
昼だけ管理人がいる場合、夜間の防災体制が気になります。

[361: 匿名さん]

>>360 マンション検討中さん
こんな地域では、志茂の町内会や消防団にマンションで参加して地域防災力を高めるに限ると思う。
ここだけでなんとかしようとしても無理でしょ。地域と力を合わせていい関係を築きましょう。

[362: マンション検討中さん]

>>361 営業トークはいらないです。

[363: マンション検討中さん]

町内会や消防団は専任の人が担うのではないので、マンション自身の防災力を
高めることが重要です。
ここはハザードマップで１０メートル以上浸水する地域に認定されているので、
２４時間有人の防災センター設置が有効だと思います。

知人が住むマンションでは、防災センターが設置されており、非常用エレベータの設備があり、
災害時は防災センターから全戸に一斉放送する体制になっていました。

[364: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
避難するとき、行方不明者が出たときなどやはり地域から嫌われているのと好かれているのでは雲泥の差かと。

[365: 匿名さん]

>>363 マンション検討中さん
管理費どれくらい上がるでしょうか？
最近、管理人のなり手がいないとかで人件費すごい高くなっていて、私の今住むマンションも管理費値上げせざるを得なかったです。

[366: マンション検討中さん]

>>364 ちょっと何言ってるかわかんない

[367: マンション検討中さん]

>>365さん 防災センターは２４時間管理人がいるのではないです。
専用の設備が必要となるため、建物として設備を備えているかという問題になります。

[368: 匿名さん]

マンションでいう防災センターって、マンションの外にある管理会社側の24時間センターの事ですよね。

[369: 匿名さん]

6/20版のスーモ、これから販売予定コーナーの冒頭にオイコス広告が見開き4ページでした。力入ってる～

[370: 通りがかりさん]

ずいぶん遠くにMR作ったな

[371: 匿名さん]

>>370 通りがかりさん
どこですか？

[372: 通りがかりさん]

三恵ボーリングと赤羽中央総合病院の間だよ

[373: 匿名さん]

広い駐車場があった所ですね。現地付近より客が来やすい赤羽駅の近くにしたんだろうけど。。建設工事が行われているのでしょうか？

いつもの周辺住民さんの取材の出番かも知れませんね。

[374: 通りがかりさん]

昨日とおりかかったけど、もうMRの箱は完成してたよ。
そういや、前にイニシアだったか志茂にマンション建てたときも赤羽駅の南口すぐのビルにMR作ってたね。集客のためには赤羽駅近くがいいんだろうね。

[375: マンション検討中さん]

もう皆さんはプロジェクト発表会の会場に居られるんですかね。
詳細をお待ちしております。

[376: 周辺住民さん]

>>372
なんとそんな場所に！今回は自分のアンテナに引っ掛かりませんでした・・・
南改札口から線路わきを通ってフィットネスクラブを超えて突き当りを曲がったあたりですかね
今度見て雇用

[377: 通りがかりさん]

>>376 周辺住民さん
ちょうど病院とボウリング場の間の駐車場のところにかなり豪華な感じで作られてました。
大規模物件だけあってMRもけっこうでかかったですよ。

[378: 匿名さん]

ここですね。JR赤羽駅から徒歩4分ほど。

[379: 周辺住民さん]

現地とモデルルーム見てきました。
https://twitter.com/Mr_Tarinn/status/881686730474049536
https://twitter.com/Mr_Tarinn/status/881685191084752896

[380: マンション検討中さん]

公式サイトのギミックなんとかならないかな
開くたびにイライラしませんか？

[381: 匿名さん]

現地の建築表示で高さが44.65mというのを見ました。オーソドックスな板状マンションだと、建物の最高部は最上階フロアではなく、それより上に位置するエレベーター機械室(塔屋)になります。実際の居住部の高さは44.65mから1フロア程度を差し引いた42m程度とすると、42m÷15階で1フロアあたりの階高は約2.8mとなる想定。この高さだと二重床は無理で、直床にしてもスラブ200ミリだと室内の天井高は2.4〜2.5mほどの仕様になるのではないでしょうか。
何か工夫があるのかな？

[382: 匿名さん]

>>379 周辺住民さん
ありがとうございます。
過去ツイート見たら行動範囲が広くて焦りました（笑）

[383: 匿名さん]

おや、機械室が必須だった非常用エレベーターも2年前の法改正で機械室レスタイプがOKになったようです。時代は変わるなぁ。
http://www.toshiba-elevator.co.jp/elv/newsrelease/2016/post-117.html

とはいえ東芝も昨年からようやく販売スタート。
三菱は機械室レスの非常用EVはラインナップがなさそうですが。。全貌が楽しみです。

[384: 匿名さん]

「あなたは早く家に帰りたいですか？」の質問があって笑いました。

YES、85％なんですね。早く家に帰りたいといっても、周囲とのかねあいもあるのかなと思いました。会社員って大変ですよね……。ここは志茂駅まで徒歩6分。そこまで行ってしまえば南北線に乗れる。

荒川や墨田川にも近くて、サイクリングにウォーキングに児童遊園で遊んだりすることもできてゆったりした日々を送ることができたらいいなと思います。500戸の世帯が集まるっていうのが想像できないですが……。どんな感じでしょうか。

[385: 匿名さん]

荒川や墨田川に近くても堤防を出るのに遠すぎかと。

[386: 通りがかりさん]

まぁでも、「あかばね」のやきとんがすぐに買いに行けるのはいいよね。

[387: 匿名さん]

>>386 通りがかりさん
やきとんかー
家で豚バラ焼けば良くない？

[388: 通りがかりさん]

「あかばね」のおばちゃんが焼くやきとんは安くてうまいので、志茂に住むならおすすめなんですよ。

[389: 匿名さん]

ファミリー世帯向け新築マンションで赤羽駅に最も近いのがこの物件なんですね。
赤羽駅周辺は単身者やDINKS向けの需要しかないんですかね。

[390: 匿名さん]

>>389 匿名さん

ほかにファミリー向け住戸を多数作れるような広い土地がないのと、狭い土地で3LDKにすると6000万を大きく超えてしまい売りにくいという事情ではないでしょうかね〜

[391: 通りがかりさん]

ちょっと赤羽は地価上がりすぎですよね。クレヴィアとかプライドシティ、パークハウス、パークホームズの頃が最後の買い時だったんでしょうね。
そのあとはシティハウス、ディアージュと手が届くのは若干駅遠になっちゃいましたからね。

[392: 匿名さん]

最高クラスの交通利便性と都内でも有数の駅前の規模を考えると今までが低すぎだったよな。

[393: 匿名さん]

いやー
いま赤羽駅5分でまともに3LDKを作ったら7000万くらいになるよ。そんなの買う？

[394: 通りがかりさん]

いやぁ、確かに便利だし魅力的な街だけど7000万とかないでしょ。
でも、プライドシティ、パークハウスの中古とか出ると実際6000万台とか値付けしてくるんだよね。

[395: 匿名さん]

>>392 匿名さん
ギリギリ都内で有数の駅前規模、交通利便性とはいえ、6000以上なら高い

[396: 匿名さん]

ここ、赤羽駅と関係ないよね

[397: 匿名さん]

なんで？

[398: マンション検討中さん]

赤羽の話をしている人は不動産関係者だと思う。
赤羽駅は徒歩圏外で日常的に使用する距離ではない。志茂駅周辺の利便性が低いために、赤羽駅に話題を意図的に向けているのでしょう。

[399: 匿名さん]

赤羽駅周辺で良いのがないから少し離れた所でオイコスでも需要がありそうという話なんだけど、、
不動産業者とか言ってるのは何者なんでしょうか。自転車も乗れない人？

[400: 通りがかりさん]

自分も399さんのような趣旨で書き込んでました。正直、赤羽徒歩圏は値段的にかなり厳しい状態になってるから、ここは南北線メインの人以外にも赤羽チャリ通勤でも構わないという人にも需要あるのかなと思いまして。
西側のスカイとパークは高低さのせいで赤羽チャリは躊躇しちゃいますしね。