ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[2641: 匿名さん]

高潮（たかしお）とは・・
台風や発達した低気圧が海岸部を通過する際に生じる「海面の高まり」を言う。
地震によって発生する津波とは異なる。

ここは東京湾から２０キロ以上離れてますが。

[2642: マンション検討中さん]

>>2641 匿名さん
東京都の高潮ハザードマップに載っています。
今まで気にしていなかった高潮でも深刻な被害が生ずるとは思いませんでした。
http://www.kouwan.metro.tokyo.jp/yakuwari/takashio/shinsuisoutei.html

[2643: 匿名さん]

彩湖などの荒川第一調節池は２００３年に完成済み。
荒川第二・第三調節池は今年度から１３年かけて事業開始する。
http://www.mlit.go.jp/river/shinngikai_blog/shaseishin/kasenbunkakai/s...

[2644: 匿名さん]

地元です。
ポストに防災タウンページが投函されてました。
避難マップで総合危険度が3丁目がランク4、4丁目がランク5の表示です。（5段階）
災害時の避難や消火、救助活動の困難さを評価した建物倒壊危険度と火災危険度を合算とありました。水害だけじゃないですね。
確かにこの辺は道もごちゃごちゃしてて、救助活動は困難しそうですね。
災害時、周辺が大変でもオイコス自体は大丈夫だと思いますが。
検討していますが、値下げ待ちです。

[2645: マンション検討中さん]

調整池は高潮には役に立たないのではないか

[2646: 匿名さん]

調整池ではなく調節池。
いわゆるダムのような役割。
万が一、台風などの大雨で上流からの水と東京湾からの
高潮の遡上が重なったとしても大量の貯水可能。

[2647: マンション検討中さん]

2635です。

皆様、色々なご意見ありがとうございます！
提案頂いたグランドメゾン江古田の杜をのぞいてきました。3LDK 67.59平米5950万円ということで、1000万程値引きしてもらわないと買えません…涙
やはり大地がしっかりしていて都心に近いと物凄い価格ですね。

今日の台風での大阪の被害をテレビで拝見しており、水害の怖さを改めて考えております。
高潮で北区まで影響があるとは…リンク貼っていただいたサイトのオイコス赤羽志茂の場所の画像を添付しますね。
うーん、やはり水害からは逃れられないのでしょうか。そうなると周辺の戸建て群はどうなってしまうのか。

営業さんは、利根川、荒川、墨田川の氾濫の話をして下さいまして栗橋の方の水門と岩槻の水門？を閉めれば大丈夫。と…。埼玉で食い止められるので～と仰っていましたが…。

[2648: マンション検討中さん]

オイコス赤羽志茂周辺

[2649: 匿名さん]

＞営業さんは、利根川、荒川、墨田川の氾濫の話をして下さいまして栗橋の方の水門と岩槻の水門？を閉めれば大丈夫。と…。埼玉で食い止められるので～と仰っていましたが…。

勘違いが色々ありそうなので、他人の言葉ではなく、御自分でもう少し勉強しましょう。

[2650: 評判気になるさん]

>>2647 マンション検討中さん

価格が問題であれば、隣の板橋の物件はいかがですか？

同じような価格で水害リスクが少ないエリアの物件もありすよ。

[2651: 匿名さん]

20で角部屋はうらやましいです…はい…

[2652: 匿名さん]

さんざん批判されてる川近だけど今回の台風で人気のベイエリアが川近と同等以上に危険であることが露呈されましたね。

[2653: 匿名さん]

ここの検討者はもともとベイエリアは買えないから置いといて・・・

水没地域よりは板橋区、練馬区に寄った方がいいのは確かですね。

[2654: 検討板ユーザーさん]

https://www.youtube.com/watch?v=h3YylcsxOyU

私は前向きにここのマンションを検討したいですが、参考までに見てきました！
H29,3に改変されてますね。荒川が氾濫した時は、北区足立区墨田区江戸川区葛飾区のみならず東京駅までも被害が及ぶんですね。

もし万が一、マンション周辺が水没したら資産価値はかなり下がってしまうのでしょうか。

[2655: 匿名さん]

水災害の保険に入ってリスクヘッジすればよいのでは？

[2656: 匿名さん]

水災害保険は実災害に限定されるのではないかと思います。
資産価値は風評被害によって大きく棄損すると予想します。

[2657: 匿名さん]

水害におけるオイコスとの比較として江古田を薦めるレスもあったけど、実は江古田も水害ありえます。
台地で川や用水に囲まれている＝流れは緩やかな分、水はけが悪く溢水するおそれあり。

山側に行けば土砂災害、台地に行けば溢水による水害、川沿い・海沿いに行けばもちろん水害、など、どこへいってもリスクはあるなかで、「どうリスクヘッジするか」(保険？価格？設備？そもそも買わない？)の皆さんの論点がすごく参考になります。

[2658: マンション検討中さん]

価格表見ると、A棟の11階以上が一気に供給済みになってるけど、結構売れてるのかな？

[2659: マンション検討中さん]

最近もらった価格表では
A棟のカフェラウンジの上、角部屋が2階を除き、すべて供給済みですね！！

皆様のリスクヘッジに関するご意見、とても参考になります。本日の北海道地震を見て…山沿いの怖さ、今週の大阪の台風での海沿いの怖さ、また、台風や大雨による各地の川の氾濫による水害の怖さ、どこに住んでも何かしらのリスクはもちろんありますよね。
例えば東京の千代田区や文京区などに住めば多少は安心できるのかもしれませんが、やはり出せる金額と物件価格折り合いがつかないですよね(^^;

[2660: 匿名さん]

ここのマンションに限れば荒川氾濫と高潮による水害がリスクでしょう。
土砂崩れは地形的に無さそうだし、液状化はマンションは地盤改良するから建物が被害に会う可能性は低いと見積もってます。
火災の延焼も戸建てでないから大丈夫かなと。
つまり、手当てが必要なリスクは水害で、それは７階以上に住み、水食料と停電に備えて電気を蓄えておけば大丈夫でしょう。
もちろん被災前に避難することが重要なのは言うまでもありません。
低層階は水死水没するので住みたくないですし、リスクの割には価格が高いと私は思います。

[2661: マンコミュファンさん]

浦安の液状化だって震災後は散々メディアに取り上げられ埋め立てはやはりリスクという論調でしたけど、市場価格の下落は一時で今は震災前の水準よりも大きく上がってますよね。

結局東京23区なんて限られた狭い範囲なので需要は有り続けますよ。人口減少もさらに予定より伸び、2045年でも今より東京の人口は多い予測になりましたし。

[2662: マンション検討中さん]

北区は23区で高齢化率が一番高く、中長期的に人口は減少予想されているにで、都心部とは事情が違います

[2663: 匿名さん]

逆ですよ。今が高齢者数が多いんです。20年後は必然的に今の高齢者の方々はこぞって他界されます。
その代わり北区は高校生まで医療費免除し、保育園の数も増やし待機児童の削減にも尽力しています。それらと元来のポテンシャルとして都心へのアクセスの良さが見直され、近年では若い層にも見直されているようです。

[2664: マンション検討中さん]

高齢者率と高齢者数を混同してますよ。人口推移予想は北区のホームページに載っています。

[2665: 匿名さん]

>>2664
このグラフができた２０１０年からの予想推移が違ってて笑える。
まず、人口推移が実際には右肩上がりなんだけど・・。

[2666: マンション検討中さん]

検討中の方、購入者の方、赤羽花火大会（９月２９日（土）１９：００〜）を楽しみましょう！
今回は赤羽とゆかりのあるエレファントカシマシの楽曲と花火のコラボレーションをおこなうとのことで見ものです。
http://www.hanabi-kita.com/

[2667: マンション検討中さん]

赤羽花火大会いいですね！
マンションの冊子にも物件と大きな花火のCG写真がありますね！

[2668: 匿名さん]

ここの契約者が目を背けたい番組が今フジテレビでやってますね。

やはり怖いよね水没、浸水は。

現実を直視すれば買えない立地は正直あるよね。

リスクとって浸水地域にわざわざ所有権持たなくても賃貸でいいような・・・

[2669: マンション検討中さん]

池上彰さんの番組ですね。
私も見ていました。水の災害がここ数年とても悪目立ちしていて、躊躇してしまうのが本音です。
テレビみてて思ったのですが、東京の湾岸エリアの晴海、辰巳、豊洲などは津波、液状化モロにきますか？
物件はとても高額で人気もありますよね？
荒川沿いの方がマシな気がしてきましたがどうなんでしょう？

[2670: 匿名さん]

ここも湾岸もどっちもどっち！
高台に限る。

[2671: 匿名さん]

逆ですよ。こういう所だからこそマンションで住むんですよ。それこそ一軒家は怖くて住めない。

[2672: 匿名さん]

ここは荒川沿いじゃなく、隅田川沿いだと何回言えば・・

[2673: 匿名さん]

ドレスアップオプションを検討しているのですが、皆さんは、フローリングや防カビなどのオプションコーティングされますか？

[2674: 匿名さん]

フローリングのオプション考え中です！
みなさん、オプションはどの程度する予定ですか？
食器棚が40万近くしますがやってもらった方がいいかな～と思うんですが、万が一売却した場合もったいないですかね？

[2675: 匿名さん]

うちは、食器棚は使い勝手、収納力、耐久性などトータルで鑑みてオプションは敢えてやめようと思っています。

[2676: 匿名さん]

うちは食器棚はお願いしようと思ってます。やはり壁に隙間なく設置してもらえるのと色を合わせられるので、自分で買ってきて設置するより部屋がすっきりして見えるかと。それにしても高いですよねぇ〜。

コーティングと防カビは悩んでます。ネットで調べてみましたが、やらなくても変わらないって意見も結構ありますよね。あと作業担当者の技術次第だから、下手な人にあたるとかえってムラができて汚れが溜まりやすくなるとかなんとか…悩ましいです…汗。

[2677: 匿名さん]

そろそろオプション関係は住民スレのほうがいいかも知れませんね。

話は変わりますが、北区豊島でプレミスト東京王子が発表されました。ご覧になった方はいますか？
価格は安いですがバス便なので、オイコス優位かなぁと思っています。

[2678: マンション検討中さん]

プレミスト東京王子は、王子駅と王子神谷駅まで徒歩20分ですからね…。やはり通勤に電車を使う人にとってはネックになるのでは、と思いました。
同じ隅田川沿いですが、駅徒歩6分のこちらの物件が有意ではないかと私も感じます。

[2679: eマンションさん]

こちらの物件をすでに契約された方々で、アドバイスいただければ嬉しいのですが、隅田川や荒川の氾濫に対してはどのような説明を営業から受けられましたか？
自分自身でも北区のハザードマップや、公開されている地盤の資料を入手して検討していますが今一つ不安が拭えません,

[2680: 匿名さん]

ガーデンズの新築未入居が出ましたね。割高だけど値引きも期待できるし、先立つものがあれば色々な面でいいかもしれませんね。

[2681: マンション検討中さん]

フォースとサードの南向きが不明ですが、実際サードの西向き南西向きの価格表上は結構売れてきている感じですかね？？

[2682: 住民板ユーザーさん2]

む、書き込みパッタリなくなった。
ポジネタ、ネガネタ、浸水ネタも出尽くしたか。

[2683: マンション検討中さん]

公式サイトからA棟の価格表が無くなりましたね！ほぼ売れたのでしょうか。
B棟は上層階が残ってますね。

[2684: 匿名さん]

>>2683 マンション検討中さん

いや、先ほど見たところ、まだA棟も43戸しか売れてないようです。先日まで載っていた表はなんだったんでしょうか。公式ページとしてはあり得ない話です。

A棟、B棟あわせて、だいたい一月で10戸〜程度しか売れてないそうですが、このペースだと大変な事になりそうです…

やはりこの気候変動のもとでは、川沿いとか低地は資産としてはかなり厳しいと言わざるを得ないですね。

[2685: 匿名さん]

ファインシティも立地悪いのに売れたからここも大丈夫でしょ

[2686: 匿名さん]

>>2685 匿名さん

は？！まだ売れてないけど

http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/shinden319/

私は当社としてはここで川の氾濫が起きるとは思っていない、

[2687: 匿名さん]

>>2686 匿名さん
残りわずかでしょ
細かいな〜

[2688: け]

>>2687 匿名さん

維持の張り合いですね。

[2689: 匿名さん]

想像以上に売れてないみたいですね。
スカイティアラのように2年過ぎても完売できずとかにならないと良いですが。

[2690: 坪単価比較中さん]

ザ・ガーデンズの人気からすると不思議なほど苦戦してますね。
やはり年々ハザードマップを見る人が多くなっているのでしょうか。