ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[221: マンション検討中さん]

ファインシティー王子神谷は一番安いです。さいたまの川口より安いです。23区だし、

[222: 通りがかりさん]

>>221 マンション検討中さん
川を挟むだけで、半額に近い！

[223: 匿名さん]

>>222 通りがかりさん
そうです。
それがこのエリアの適正価格。
こちらは、大手デベというだけで、過大なデベの利益が物件価格に乗っかってるんだね。
購入後、剝げ落ちるよ。

[224: 周辺住民さん]

>>221 マンション検討中さん

あちらの一体開発される公園は区の管理だから良いけど、オイコスの公園は民間管理だから自分等で管理・修繕しなければならないのでランニングコストには要注意です

[225: 通りがかりさん]

購入者の、残債割リスクが高い物件てことですかね。

[226: 周辺住民さん]

>>225 通りがかりさん

残債割れはこのご時世覚悟の上だと思いますが、
離れに共用施設があったり、環境評価性能の星が多いくらい緑地が多かったり、ランニングコストが高そうなのが気になります。

[227: 匿名さん]

以前は北区をふっ飛ばして埼玉に行かれてしまっていたからね
選んでくれる人が出てきただけでもマシになったんじゃないのかな
今でも教育に拘っている家庭は浦和へ行くだろうけどね
北区は平均世帯年収がどこも低くて私立へ行かせる前提でないと厳しい

[228: 匿名さん]

>>227 匿名さん
平均年収が低いのは、北区に都内最大の都営団地含め都営住宅が沢山あるからだよ。
母子家庭や貧困家庭を呼ぶ結果になってる。

[229: 匿名さん]

北区の公立小学校別（地域別）の世帯年収は23区最低グループ（他は荒川区と足立区）
トップは柳田小だけど浦和区常盤小より低く戸田市にも抜かれそう
北区の低さは予想通りで驚きもしなかったけど文教地区である浦和が意外にも低めで驚いた

[230: 周辺住民さん]

>>229 匿名さん

OK言いたいことはわかりました。
世帯年収も年々上がって来てるようだし、学校も新しくなり、学童も建物内に設置されるので今後期待できそうですね。
それはそれとして物件の話でなにかありませんか？

[231: 匿名さん]

>>229 匿名さん
浦和は高齢者が増えてるから。
いくら資産があっても年収(年金受給額)は大した金額ではありません。

高齢化社会にむしろ平均年収を調べる意味があまりないかも…高齢者が多い昔ながらの住宅街は平均が下がるわけだし。

[232: 匿名さん]

浦和荒らしが北区の物件を徘徊してるね。
てか、こちらの物件、ガーデンズに比べ勢いはイマイチだね。

[233: 匿名さん]

高すぎる。
その一言に尽きる物件だしね。

[234: 匿名さん]

タイプ毎の価格や単価って出てるっけ？

[235: 匿名さん]

>>232 匿名さん
南北線最寄りなのにね。
浦和って浦和美園のことかな！

志茂駅徒歩1分にシングル向けマンションが分譲されるみたいですね。

[236: 匿名さん]

やはり南北線よりも京浜東北線ですかね。お店の数も全然違います。

[237: 匿名さん]

>>236 匿名さん
勤務地によりけりじゃないの？
京浜だと不便な勤務先なら検討しないでしょう。

[238: 匿名さん]

京浜東北の方が、汎用性の高い路線だけになかなかね。
けど、勤務地が南北線沿線か、乗換1回程度なら検討余地あるよね。

[239: 匿名さん]

南北線じゃなくても赤羽駅まで自転車通勤すればそこから都内のどこへでも行ける。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん
雨の日あるし、自転車ありきでは考えれんわ。

[241: 周辺住民さん]

雨の日でもバス停までが近ければまだ良いんですけどね。
赤羽駅へ行くとなると北本通り渡った側なので600mは歩かないといけない…

[242: 匿名さん]

同じパークハウスでも、物件名にオイコスってつくとダサいですね。

[243: 匿名さん]

そもそもオイコスって、どう言う意味だっけ？
確かに、口に出して言うとき恥じらいがある。

[244: マンコミュファンさん]

コトバンクより
オイコスOikos
ギリシア語で「家」を意味するところから，今日では絶対君主の家産的支配，諸侯や領主による所領支配，奴隷を含む古代の大家産などの封鎖的家族経済を表わす経済史上の基本概念の一つとなっている。 M.ウェーバーの議論でも多く用いられる。

[245: 匿名さん]

>>243 匿名さん
同感です。
ちよっと恥ずかしい。
物件名書くときとか、人に言うときに物件名長すぎなのと、オイコスってなに？って感じですよね。

[246: 匿名さん]

どうしてパークハウス赤羽志茂にしなかったんだろう。

[247: 匿名さん]

スミフ物件も、シティテラスシリーズから外れた、スカイティアラは大コケ気味だし。
定番シリーズから外したネーミングは、コケる暗示があって、あまり縁起良くない。

[248: 匿名さん]

>>244 マンコミュファンさん

ギリシア語の意味でオイコスが何なのかわかる人はほぼいないでしょう。
せっかく財閥系で価格もそこそこするのに、ネーミングが恥ずかしいって嫌ですね。

[249: 匿名さん]

たしかに・・・。その上、気になって調べてみたら、真っ先に出てきたのが「封建的、家産的支配」って、あまり良くないイメージってオチまで付いてるっていう。

[250: 匿名さん]

ここは、営業さん登場でも良いので、「オイコス」ってネーミングで良かったと思わせるプレゼンを、ぜひ期待したいところ。

[251: 匿名さん]

アルファベットだとかっこいいかも

[252: 匿名さん]

それだと、アルファベットの綴りをたどたどしく読んだ後、恥ずかしさが込み上げてくる、時間差辱しめ状態になりそう。

[253: 匿名さん]

そうですかね？思わずアイコスとボケたくなるのは否めませんが。シリーズ通りのレギュラーネームのほうがつまらないと思うなぁ。

[254: 匿名さん]

まぁ、早期完売すれば、この手のセカンドネームなんて気にならないだろけどね。
販売が順調じゃなかったら、個性的なネーミングも相俟って、ダメ物件の代名詞になってしまう。

[255: 匿名さん]

>>240 匿名さん
でも本当に、志茂3〜5の人は自転車で赤羽駅を使っている人が殆どなのが事実だよ。
試しに朝北本通りに立って見てみれば？

[256: 匿名さん]

ジテ通が、苦痛じゃないならこの物件は魅力あるだろうけど。はたしてそれほど多数派なのかな。

[257: 匿名さん]

せっかくの隅田川・荒川沿いなのに土手まで遠いのは残念すぎるな。

[258: 匿名さん]

>>257 匿名さん
遠いですかね？すごく近くに感じるのですが。
特に、この辺りは合流地点ということもあり、荒川が近接過ぎて、ちょっとコワイくらい。
階高を購入すれば、万一決壊しても安心ですね。

[259: 匿名さん]

>>256 匿名さん

チャリ通のことをジテ通っていうのか。。初めて聞いた

[260: マンション比較中さん]

わりと一般的みたいですよ。
例
http://www.bex-isoya.com/?page_id=2571

[261: 匿名さん]

DIYルームいいですね。

[262: 匿名さん]

マンマニさんから、かなり否定的な評価を受けていましたね。

[263: 匿名さん]

>>262 匿名さん
うん。どうせ金払いがいい物件は良い点があまりなくても褒めるんでしょうくらいにしか思ってない。

[264: 匿名さん]

何？金払いが良い物件って？
何か、裏事情知ってるの？

[265: 匿名さん]

>>263 匿名さん
デベの営業さん？

[266: 匿名さん]

マンマニだけでなく、住宅批評をしてネット記事にアップする有名な人って、まず間違いなく不動産屋から広告記事代もらってるって考えないの？

完全に中立的独立かつ無償で批評を公開しているとでも思っているのかな…

[267: 匿名さん]

だからと言って、この物件が他と比較して何か売りがある訳でもなく。
的を射た内容が書かれているのが、何ともね。
目を背け無視するのが、手っ取り早いのかもしれないけど。

[268: 匿名さん]

同じ長谷工三菱物件でガーデンズに勝てるところがひとつもないもんね。ガーデンズに乗り遅れた人用の救済物件では。

[269: 匿名さん]

>>268 匿名さん
ガーデンズは三菱が販売に参加しているだけであって、販売が完了するとだだのハセコー物件です。
くわばらくわばら。。

[270: 匿名さん]

>>268 匿名さん
そうですね。
ガーデンズ販売中は、オイコスは見向きされないでしょう。
そのガーデンズも、早期完売の勢いですが。

[271: 匿名さん]

>>268
一つもないということはないでしょう
売主と管理会社には勝ってるよ
あと間取り見ると、アウトフレームしてないけど、
洗面がリビングインでない中住戸もある
もし二重床なら、そこも勝ってる

あと需要はけっこうガーデンズに奪われたので、
予定価格より下がる可能性もある

[272: 匿名さん]

>>270 匿名さん
販売があの人数で凄まじい広告費で一年以上もかかって売れなかったらまずいでしょ
ガーデンズの本当の問題は販売が売り切った後からだからね
中古が値を維持できるか高みの見物だな

[273: 匿名さん]

>>売主と管理会社には勝ってるよ

具体的にどういったところが良いのでしょうか？

[274: 匿名さん]

>>272 匿名さん
板橋駅前タワー、十条駅前タワー、赤羽台団地跡地開発があるから難しいだろうと思う

[275: 匿名さん]

ここのほうが厳しくない？

[276: 匿名さん]

ここは三菱地所物件、ガーデンズは長谷工主導という違いなのかな。
仕様の違いは、ガーデンズが長谷工の作りたいように作ったのに対し、ここは三菱地所なりの基準を通したということかもしれないね。
ガーデンズの今販売してる住戸とここと同じ価格なの？

[277: 匿名さん]

たしかに財閥系デベという以外強みらしきものがないから、こちらの方が厳しいでしょうね

[278: 検討板ユーザーさん]

志茂という魅力の薄い立地でどこまで戦えるか見ものです。

[279: マンション検討中さん]

公式のウェブサイトがおかしなギミックだらけで見づらくないですか？
内容も「ヒントはオランダにありました」とか、マンションとまったく関係ないし意味不明ですよね。
志茂ですよここは。
このウェブサイトみたいなノリで営業されたらうざいですね。

[280: 周辺住民さん]

>>276 匿名さん
いや、こちらの最多価格帯4900万なのでザ・ガーデンズ カームコートの方が、2段階くらい高いですね。初期のエアリーとの比較ならオイコス志茂がちょっとだけ安い程度。
正直カームコートは異様に高すぎるように思えます。

>>278 検討板ユーザーさん
自分もそんな感じで、地所のお手並み拝見といった感じで眺めてます。
素人目にはこりゃ絶対苦戦するわ、、、と思うわけですが
もしかしたらなにか秘策や、販売のテクニックがあるのかも知れません。

>>279 マンション検討中さん
どの辺がオランダなんでしょうねー？
パートタイム労働で、早く帰宅出来て、週休３日だよ！
って言われても共感できる部分が無い。
職場に隣接した立地ならまだしも23区の端の志茂では、、、
共通点は自転車くらいしか見いだせなかった・・・

[281: 匿名さん]

>>280 周辺住民さん

最多価格帯の4900台は部屋の広さが70平米台なら安いと思いますが、そうなのでしょうか。

[282: 周辺住民さん]

>>281 匿名さん
西向きの中住戸の70㎡がそのくらいかなーと思ってますが違ったらごめんなさい。
今情報が出てる間取りは南向きばかりですが、いったんその値だけ参考にして計算すると
　70.92㎡が最多だった場合 4980万なら坪単価＠232
　68.57㎡が最多だった場合 4980万なら坪単価＠240
最多価格帯の坪単価予想レンジは＠232～240となるので、今の不動産市場の中ではお手頃感ある方といえるかな。

[283: 匿名さん]

>>282 周辺住民さん

最終期のガーデンズは最多価格帯が1000も違うので別クラスですね。とはいえここも最安であろう1期で逃さないように構えた方がいいのか、注目です。

[284: マンション検討中さん]

ガーデンズは確かに値上げしすぎですよね。確かに電車も買い物も利便性高くて、駅近なのに静かな環境だけれど東十条であの坪単価はやりすぎ感ありますわ。まあ、売れ行きかなり良いし、あそこは三菱も関わっているとはいえ、三井をはじめとした複数社のJVなので致し方ない。オイコスは三菱倉庫と大栄不動産もいるけど実質は三菱地所レジデンスのプロジェクトなので、途中で変な値上げしないと思いますけどね。近年の北区物件だと東十条と田端、北赤羽がありましたけど、良心的な売り方してましたから。東十条フレシア購入した人は先見の明がありましたねえ〜。

[285: 匿名さん]

>>284 マンション検討中さん
ですね。でもフレシアを買った人もドキドキだったと思いますよ。もしガーデンズが同じ値段だったら待てば良かっただし、地域の利便性が良くなる再開発じゃなかったら人が少なくスーパーが遠い不便な立地のままでしたからね。

[286: 匿名さん]

赤羽までシャトルバスができたら魅力的ですよね。
朝は直通、昼間から夜はイオン経由で。

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

シャトルバスって、結構金食い虫みたいです。知人のマンションは入居10年の期間限定の運行で延長不可でした

[288: 匿名さん]

>>286 匿名さん
バスを使わない人からは、管理費から高額な維持費を払うことに不満が出て、廃止となります。

バス停も駅も徒歩20分以上あるなど殆どの人がシャトルバスを使う立地ではない限り維持できないでしょう。

[289: マンション検討中さん]

メトロの志茂まで6分ですからシャトルバスは難しいでしょうね。
でも近くにスーパーがないからな…。
志茂駅で降りるとイオンは逆方向なので帰りにちょっと寄るのができない。

[290: 匿名さん]

これだけ大規模なマンションができるので志茂3丁目にスーパーができるのは間違いないと思いますよ。

[291: 匿名さん]

>>290 匿名さん
そんな敷地、近場にありましたっけ？

[292: 周辺住民さん]

>>291 匿名さん
中規模以上のスーパーが出店できそうな土地はパッとみ見当たらないですね。
唯一可能性のあった日本化薬の跡地はオイコスが建つことになってしまったし。

[293: 匿名さん]

確保出来そうな用地が近場に無い限り、実現可能性はかなり低いですね。

[294: 匿名さん]

チラシが入るようになりました。
予約制でプロジェクト発表会を開催するみたいです。

[295: 匿名さん]

早く家に帰ろう、キャッチフレーズとして前面に押し出しているんですね。
都心にアクセスしやすい立地だから、早く家に帰れるよ、と言った意味合いなんでしょうか？

[296: 匿名さん]

>>295 匿名さん
ですね。都心へのアクセス性と駅近で実現できるプライベート時間の充実を押してます。共働きにも響くのではないでしょうか。
販売価格ですが、範囲が4400台から7500台と幅広いのに、最多の4900台が中間ではなく最低ラインに近いのが気になります。1番大きい間取りでも85平米、そこで7500だと坪291ですよ。プレミアム住戸にしても大幅値上げのガーデンズ3期と同じレンジです。

[297: 匿名さん]

ガーデンズ三期と言えば、売行き好調を背景に大幅値上げした検討者泣かせな価格層でしたっけ。
それと並ぶ値付けとなると、ちょっと手が出にくいと言った感ありますよね。

[298: 匿名さん]

①最低価格4490　65平米　坪227
②最多価格4990　もし65平米だと坪253
　　　　　　　もし70平米なら坪232
③最高価格7590　84.5平米　坪296

チラシのグロス価格は安く見えますが、①はパンダだろうし③は高すぎ。②は単価が分からないとなんとも言えないですね。PJ発表会で分かるかな？楽しみです。

[299: マンション検討中さん]

駅から近くても保育園が遠ければ意味がない。

[300: 匿名さん]

ＤＩＮＫＳも一定取り込むとは言え、基本子育て共働き世帯がターゲットなんだし、保育園確保は必須ですね。財閥デベなんだし、そこは抜かりないのでは。

[301: 匿名さん]

保育園が併設なので、デベができる事はやってると思いますよ。入居時に若い世帯が一気に来ると入園枠が足りなくなるかも。

[302: マンション検討中さん]

このマンション検討する方は荒川氾濫時のハザードマップは見ておいたほうがいいです。
北区内で一番水に浸かる地域に指定されています。

[303: マンション検討中さん]

>>302
今日、北区の最新ハザードマップが広報誌と一緒に郵便受けに入っていました。
今年は浸水深が改定されたようで、ここの土地は１０メートル以上の浸水が想定されていました。
本当に最悪の土地でした。

[304: マンション検討中さん]

3階より上なら大丈夫

[305: マンコミュファンさん]

>>303 マンション検討中さん

確認したいので、エビデンスあったら教えて頂けますか？

[306: 検討板ユーザーさん。]

>>305 マンコミュファンさん

すぐ隣は川だよ。

[307: 匿名さん]

>>304 ハザードマップには１０メートル以上の浸水との記載で
上限の記載が無いので三階は不安です。最低五階以上だと思います。

>>305 東京都北区 刊行物登録番号 28-3-054です。区役所で貰えると思います。

[308: マンション比較中さん]

３階以上は大丈夫って言っても入るまでに水浸しでしょう

[309: 匿名さん]

1ミリでも心配なら山の上がよろし

[310: マンション検討中さん]

もう一つ重要な事が書いてありました。
ここの土地は二週間以上水が引かない、水に浸かる区域でした。
水が引かなければインフラ復旧が出来ず、それまでは生活困難になるので
覚悟しておくようにと警告がありました。
近々、荒川知水資料館アモアで情報収集しようと思います。
http://www.ktr.mlit.go.jp/arage/arage00048.html

[311: 周辺住民さん]

国土地理院のサイトで調べてみましたけど以前と変わらずオイコスの敷地は5m以上でした。10mはさすがに盛りすぎでは？

[312: 匿名さん]

ガーデンズに張り付いてたネガかな

[313: マンコミュファンさん]

>>307 匿名さん

ありがとうございます。確認してみます。

[314: マンション検討中さん]

>>311 古い情報だと思います。
今日郵便受けに入っていた北区ハザードマップは「２０１７年５月浸水深改訂版」です。
北区のホームページもまだ更新されていません。

[315: 匿名さん]

いつ来るかも分からない氾濫の心配より住んでいれば必ず来る大地震の心配をした方が良いかと。

[316: 匿名さん]

うちにも新しいハザードマップが届きました。
万一の時はオイコスの5階に上がればいいから戸建より命の危険は少ないよね。それに、この洪水想定は日暮里まで3m浸水するほどの空前の規模。

[317: 匿名さん]

JR赤羽駅は浸水3m、駅の東側で赤羽2丁目とかは軒並み5m。

[318: 周辺住民さん]

浸水10mは荒川の堤防高さをも越えていて堤防が決壊しなくても浸水するという、水害を越えた天変地異レベルの話で、そんな値を出されてもどうしたらいいんだか戸惑うだけですね。
それよりも>>311のハザードマップにあった液状化しやすい地盤というのが気になりました。
浦安のように建物は大丈夫でも周辺のインフラが被害をうけて一ヶ月もガス水道が使えないような事態になる可能性があります。
地盤改良されてるか確認する必要がありますね

[319: 匿名さん]

台風なんかで大雨が降って避難勧告が出やすいのは、この辺だと志茂二丁目です。
いつも出ます。
水辺よりも陥没している土地の方が危険です。
赤羽駅より東は多かれ少なかれ土地が低いので浸水の可能性があります。

どうしても心配ならば、同じ赤羽駅までバスのパークホームズ赤羽西ってマンションが売れ残ってますよ。

[320: きんじょ]

南東側に８階建ての学生寮ができるよう。完成平成３１年３月下旬。
三丁目３４番地６他、　敷地面積　2.025.82平米
延べ面積　4,519.60.50平米　高さ23.65m
結構　朝日が制限されそう。
この建物がオイコスの前にできるので日差しと風向きに注意が必要になる。
まだ、建物の形は不明。工業地帯なので、日照権に関係なく建物が建てられてしまう。