ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[2180: 名無しさん]

>>2178 匿名さん
夜中に心霊スポット好きの大学生とか騒ぎそうですね

[2181: マンション掲示板さん]

お！なんか、心霊ネタで必死だなw
ちなみにオイコスは隅田川沿いだけどな。
川沿いの車道は抜け道でまあまあ車も通るし、街灯ついてるぞwww

[2182: 通りがかりさん]

クソ田舎じゃあるまいし、車道は街灯あるよな。その上で、そもそも川中の方の土手なんて、どこも街灯なんてねーよ。必要ないからな。

ただ、ファインシティ王子神谷のある辺りの川沿いの道はヤバイぞ。細いし、暗いし、木が鬱蒼と生い茂ってて。「閑静」とはちょっと違う。

[2183: 匿名さん]

>>2177
遺体の数で言ったら、病院なんてすごいんだけどね。
遺体運ぶ時に一般人と遭遇しないようにエレベーター
停止したりして配慮するからわからないだけで。

[2184: 名無しさん]

>>2183 匿名さん

>>2181 マンション掲示板さん
フォロー早めですね

[2185: 通りがかりさん]

>>2183 匿名さん

なるほど〜。そうすると、駅って人心事故の現場な訳で、駅近物件って心理的瑕疵があるってことになるけど、この議論どうなのよ的な感じですね（笑）

[2186: 匿名さん]

河川の場合、流れてる時点で亡くなってるわけで、そこが亡くなった現場ではないし（笑）
自殺の名所ならば、そこが現場だけど。

[2187: マンション検討中さん]

数年前までLaLaガーデン近くのアパートに一人暮らししてました～
最寄りは志茂駅です

駅前はほんっとになにもなく、
住宅街！！ってかんじでしたが
赤羽までいけばなんでもあるので不満はなかったです

[2188: マンション検討中さん]

先週末現地見てきましたが、サードA棟？の下階あたりはベランダ見え始めてきましたね～

[2189: マンション検討中さん]

荒川からの眺めも良かったです！

[2190: 評判気になるさん]

>>2189 マンション検討中さん

こうやって見ると、周りに高い建物が無いだけに存在感ありますね。

けど、近隣住人から見れば陽当たりがかなり遮られているようですけど、反対運動とかってなかったのですかね？

[2191: 匿名さん]

>>2190 評判気になるさん
太陽の動きしっかり考えてみなよ。
もしくは現場見れば分かるから。
それに工場跡地が更地になってただけなんだがね。

[2192: 匿名さん]

>>2190 評判気になるさん

こないだ現地行きましたけど、結構周辺の住宅とも距離を取っていて、あんまり圧迫感はないという印象でした。

周辺住民ではないのであくまで参考ですが。

[2193: マンション検討中さん]

一階とか二階で、目の前に建物があるところは圧迫感ありそうですね。

[2194: 匿名さん]

>>2193 マンション検討中さん

私も最初はそう思ってたんですよね。もし可能なら現地周辺を見に行かれるといいかもしれません。ただ、こればっかりは個々人で印象が分かれると思います。

[2195: 職人さん]

荒川のサイクリングロードは、ほんっとに気持ちいですよ。東京湾まで、片道25キロくらいだけど、信号、排気ガスもないし自転車乗って健康づくりには最高ですね。

[2196: 匿名さん]

契約してきました。
妥協点も多々ありますが、悪くない物件だと思います。
富士山見えるといいなー。

[2197: マンション検討中さん]

>>2196 匿名さん

ご契約おめでとうございます！

もしよろしければ、参考までに、

契約に至ったメリット
と
妥協したデメリット

をおしえていただけますか？

[2198: マンション比較中さん]

参考までに。

私も比較検討中の身なので、何かと心配になるこの地域の【災害リスク】について調べてみました。
なお、最初に申し上げますが“業者”ではありません（笑）
ただの素人が調べた情報ですので、判断は個々人にお任せします。


【火災】
志茂3丁目・4丁目は木密地域を含むため、延焼危険度が高いというデータ（東京都都市整備局）があります。気になって問い合わせたところ、オイコスが建つエリアは川沿いを走る2斜線の車道に面しているためポンプ車の進入など消防活動は十分できるとのことでした。（都庁職員談）

【液状化】
この地域は川沿いで低地ということなので、地盤について調べてみました。
中央開発株式会社提供の東京都・土木技術センターによる「液状化予測図」によれば、意外にもサードは「液状化の発生が少ない地域」、フォースにいたっては「液状化がほとんど発生しない地域」なんですね。
http://www.geonavi.net/georisknavi2/html/13_tokyo.html

したがって、東京都の調査で3段階で真ん中の「液状化の可能性がある」地域になっています。
同じ北区でも、浮間地域と、（意外がったのは）地価が上がるといわれる北本通りを超えた赤羽寄りの地域が「液状化の可能性が高い」地域になります。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

※ただ、「可能性が低い地域」ではないので戸建ての場合は気になるかもしれません。

【荒川の氾濫】
東京都に問い合わせたところ、荒川が氾濫する可能性は「1000年に一度」のレベルで、仮に荒川が決壊したら丸の内まで水浸しとのこと。したがって、地域を選ばず、「丈夫な建物のなるべく上層階に住む」しか解決策はありませんかね…

【浸水・冠水】
大雨による浸水・冠水ですが、過去スレにもあるとおり、この地域では対策が進んでいるため、近年は発生していません。去年の大型台風直撃でも問題もなかったようです。

[2199: 匿名]

>>2197さん
ご参考になれば幸いです。

【メリット】

・比較的値段が手ごろ
　→プラウドタワー川口と比べて1,000万ほど安価
・大規模マンションのため住民が多く、安心感がある
　→恐らく同じぐらいの年収層の家庭が集まるため、住みやすそう
・コンシェルジュサービスがある
・付帯施設が充実している（ラウンジ、カフェ、認可外保育園）
・西友のネットスーパーが利用可能で、冷蔵用宅配BOXがある
・周囲に高い建物が少ないため、日当たりが良い
・閑静な住宅街にある
・ギリギリ東京都
・北区は子どもの入院費が高校卒業まで無料など、子育て環境が良さそう

【デメリット】

・赤羽駅から遠い
・志茂駅からマンションまでの経路にスーパーがない
・内廊下ではないため団地感が否めない
・管理費、積立金の合計がそれなりに高い
　→DIYルームとかエクササイズルームとか、個人的に使わないと思う施設、設備がちらほら
・プラウドと比べると室内の高級感（グレード？）が落ちる
・今から購入すると販売当初のオプションが選べない（ドレスアップオプションはこれから購入でも大丈夫）
・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）
・せっかく川沿いに建っているのに、東向き（川側）物件がない
　→フォーススクエアは南向きなのでこの限りではない
・堤防が厳重なため気軽に河川敷に上がれない（安心材料でもあるけど）
・戸数の割りに宅配BOXやエレベーターが少ない気がする
　→サードスクエアは４機／４００世帯、フォーススクエアは２機／１００世帯
・周辺が工業地域

【判断材料にしなかったこと】

・赤羽駅までのシャトルバス
　→そんなに利用しなさそう。無くして管理費安くするか、土日も増便して利便性を上げたい
・最寄の志茂駅まで徒歩6分
　→近くもないし遠くもない
・液状化や河川氾濫のリスク
・将来の転売価格
　→どうせマンションが余って貸したり売ったりが難しくなるだろうから、転売価格は考慮せず
・羽田空港、成田空港の将来路線
・長期優良物件かどうか
・旧赤羽岩淵水門が心霊スポット笑


なぜかデメリットのほうが多くなってしまいました笑
デメリットの数からも分かるとおり、最高の物件ではないかもしれません。
ただ、現状の選択肢の中では最善の判断が出来たと思います。


※他のマンションを誹謗中傷するつもりはありません

[2200: 匿名さん]

>・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）

隅田川と足立の花火は見えないだろうけど、板橋・戸田と北区の花火は見えるのでは？

[2201: 匿名さん]

ここ出来たら人増えてラッシュの南北線の混雑が怖い。今は朝、志茂からだとほんの少しだけ車内に余裕あって王子神谷からドバッと人が乗る感じ、以降後楽園まで人が乗る一方。空いてる路線とは過去のことなのか、かなり圧迫感を感じる。
正直こんなデカイマンション作って欲しくなかったなあ
by志茂在住

[2202: 匿名さん]

もう引越してしまったけど、王子神谷で降りて少し待って始発に乗れば座って通勤できたね
いまダイヤ見たら朝の始発は8時の一本だけになってしまった(減った)みたいだけど

[2203: 匿名さん]

>>2201

イヤなら貴方が引っ越せば？
京成線とか空いてるらしいよ。

そもそも500戸増えたくらいで混雑なんて変わらないから。

[2204: 匿名さん]

まあまあ、南北線の朝のラッシュなんて東西線、田園都市線に比べれば天国だよby経験者

[2206: マンション検討中さん]

>>2199 さん

大変参考になります。ありがとうございます。

前スレも含め拝見していると、内実はフォースととサードで結構な差別化が図られているんですね。

[2207: マンション検討中さん]

エレベーターの他は何かありますか？

[2208: 匿名さん]

>>2207 マンション検討中さん

何を確認したいかいまいちだけど、部屋の広さ、向き、フォースだけの間取り、眺望、駐輪場駐車場へのアクセス、棟当たりの居住人数、通路の往来、一階共用施設…等々条件違うでしょ。体感レベルは人次第だけど。
価格差に出てるじゃん。

4L除けばサードよりフォースだし、フォースの中でも条件良い東三列はもう全部売れた。
低価格が良いならサードの低層階狙い一択。

[2209: マンコミュファンさん]

>>2208 匿名さん

フォースの東三列って、眺望いい部屋ですよね。（スカイツリーも見える？）

もう売れたんですか！予想より早かったですね…。

[2210: 匿名さん]

>>2209 マンコミュファンさん

フォースで遠景の眺望は７階からだと思う。南東のマンションが６階だし、堤防も高い。スカイツリー見たいならサード南の方が良く見える。フォース東三列は足立区方面のスカッと見晴らしのいい景色が部屋から見れる事だね。
現在は大体150戸売れたって。あまり焦ってる感無かったけど、見せてないだけかも。
今モデルルームに行けばお花の苗が貰えるよ。

[2211: 匿名さん]

えっ、５００戸のうちまだ１５０戸しか売れてないの？

[2212: 匿名さん]

>>2211 匿名さん
希望者殺到するところとでも？
逆にどんな想定よ。
地所の戦略知らないから何とも言えないと思うけど。

[2213: マンコミュファンさん]

>>2212 匿名さん

1/19の販売開始から
第1期→55戸
3ヶ月後→100戸供給
5ヶ月後→150戸供給

マンマニさんも書いてましたが、ちょうど12ヶ月後が竣工なので、そもそもそれまでの完売は考えてないらしいですね。

ただ、駅まで6分とか大規模とか価格がお安いとか、セールスポイントがハッキリしてるので、解放されてる条件のいい部屋は順調に売れてるようです。

営業さんの話ぶりからも建物が出来上がってくる時期に販売のピークを狙ってる印象でした。

営業コストも目安や上限が決められてるだろうから、売りやすい時にコストかけて効率を上げるっていう戦略なんでしょうかね。

[2214: 匿名さん]

>>2211 匿名さん

自分で大して情報調べてないくせに、真剣に考えてる人に水を指すような発言するな。

フォースは1期だし、サードは4期って扱いだから別扱いで広告打てるんだろうと思う。サードは取り敢えずガワが最上階までできたから、どこか一部屋先に内装もやっちゃえば流れが加速しそう。土地の性質上、現地の確認は絶対やりたいところ。

[2215: 通りがかりさん]

近くに産婦人科が無いので、妊娠後の検診がすごく大変でした。そこも含めて検討した方がいいかなと…

[2216: 通りがかりさん]

私はそれほど妊婦健診の通院に不便を感じませんでした。

バスで赤羽の個人産婦人科、同じくバス(１回乗り換え)で北医療センター、南北線で王子神谷の個人産婦人科・・・と選択肢はそれなりにあるかと。

志茂駅には確かに産院が無いけど、何かあったときにタクシー10分で北医療センターがある安心感は大きいです。

切迫流産気味だと、少しのバス移動すら辛いので、確かに大変かもですか。

[2217: マンション検討中さん]

私も志茂よりもう少し南側に住んでますが、とくに不自由はしませんでした。

歩いていける範囲だと、ララガーデンにいくつか産婦人科があります。志茂駅から徒歩10分ちょっと、オイコスから徒歩15分くらいですね。

一番は東京北医療センター。私は車で通ってました。ここは病児保育や深夜外来など本当に充実してます。去年8月にカフェも出来て新しくなりましたし。

車がない時、とくに初期は心配なのでバス（北医療センター行きの便があります）を使ってました。

[2218: 匿名さん]

十条の帝京大学病院もそんなに遠くないですね。
妊娠中毒症（妊娠高血圧症候群）になった人がしばらく入院してたけど、
産婦人科病棟がいっぱいでも他の病棟に入れてくれたそうです。

[2219: 匿名さん]

赤羽駅周辺で線路の向こう側にスムーズに行ける道がないから
国道122号線から環七通りをまっすぐの帝京は最速で行けそう。

赤羽八幡神社まで行ければ東京北医療センターはその坂上なんだけど。

[2220: 名無しさん]

>>2218 匿名さん
オーベル板橋本町の目の前の病院ですね

[2221: 名無しさん]

>>2217 マンション検討中さん
妊娠してる時ってそんなに歩けるか心配です。ましてや急に病院いかなきゃいけない時とか

[2222: 匿名さん]

急な時はタクシーが基本だと思いますけど。

[2223: マンション検討中さん]

>>2221 名無しさん
心配になる気持ちは分かりますが、15分も歩けなかったら、妊娠中は引き篭もるか、実家に帰るしかありませんね。そのために産休とかもあるので、その辺りはココではなく病院に行かれて相談なさって下さいね。

[2224: 匿名さん]

東京北医療センター？
20年くらい前までは国立王子病院、その後は東京北社会保険病院だった所？

[2225: マンション検討中さん]

>>2224 匿名さん

そうですね。前身は東京北社会保険病院だったところですね。

[2226: 匿名さん]

>>2225
昔、国立王子病院だった頃には行った事があります。

[2227: 匿名さん]

>>2216 通りがかりさん
赤羽で出産ができる産婦人科は北医療センターだけでは？
ララガーデンの産婦人科に通って転院して出産は面倒かな！
北医療センターか帝京大の人かと思いますが、帝京大は十条駅から結構ありますね。
分娩を帝京大でしない人は検診受け付けてくれないし。
里帰りでも検診してくれる北医療センターが混む原因でもあるかも。

[2228: 匿名さん]

今時の出産なんて一生に一度か二度くらいでしょ。
なのに、マンション購入時に出産を考慮して決めるの？って思いました。
産婦人科が近くに無くて困る人は産んでからマンション買えばいいのにね。

ちなみに、スーパーバリューの先にあった赤羽中学校跡地には赤羽中央総合病院と介護施設と保育園が出来るという発表がありましたよ。
病院が移転するのか、附属クリニックを建てるのかはまだわかりません。

[2229: 周辺住民さん]

500戸もあると管理組合の理事長さんは大変だろうね。
住人の意見をまとめるのが超大変。
理事もかなりの数だろうし。

町内会とかには加入するのかな？
大規模マンションだと、そこで自治会つくって正式に区に届け出ることもあるようだけど。