ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[2151: マンコミュファンさん]

2149のように明らかな悪意のある方は、どうぞ別のところでご自由にネガキャンなさって下さい。推測と嫌味が入り混じった書き込みほど不快なものはありません。消えてください。

[2152: 匿名さん]

長谷工施工じゃなければ、もっと良かったのに。

[2153: 匿名さん]

>>2152 匿名さん

長谷工ではなくどこなら良かったの？

[2154: 周辺住民さん]

このエリアって、商店街がさびれてます。
私が越してきた15年くらい前はよかったのですが。
駅前でないとコンビニすらない。
あと、クリニックが歯科以外皆無。
このへんが痛い。

私は志茂駅徒歩2分のところに住んでいるので「駅近！」と感じ、満足していますが、住宅地を徒歩6分だと、結構長く感じるかもしれません。

昨年、神谷3丁目に「赤羽体育館」ができたのと、毎年10月の「北区花火会」が目の前というのが、いいですね。

[2155: 周辺住民さん]

追記です。

この売り出し価格を見ていたら、「戸建て」も検討の余地あるかも。
志茂や神谷なら.....。

[2156: 通りがかりさん]

当方、３年前に神谷や赤羽でマンション検討していましたが、この値段出すなら戸建てありだな・・・と思い、結局マンションではなく志茂の築浅中古戸建てに現在住んでいます。
住んでいるのは静かな住宅街、日常的な買い物なら近所のスーパー、その他軽い買い物なら自転車圏内の繁華街(赤羽など)と、結果的にとても満足です。

[2157: マンション検討中さん]

一昔前は一戸建て ＞ マンションという時代がありましたが、セキュリティ、災害、清掃を含めたメンテナンス、共用サービス、24時間ゴミ出しOK、部屋の寒暖の差がなく冷暖房を使う頻度が少ない、などの諸々のメリットを享受できることから、一戸建てよりもむしろマンションを選ぶ人が増え、マンションのほうが高いケースも多々あります。一戸建てかマンションかの選択は地域や経済状況を踏まえた総合的な価値判断で決めればよりことかと思いますが、私はマ断然ンション派です。

[2158: 匿名さん]

この立地は地震にしても火災にしても水害にしてもマンションだから安全が担保されるのであって、戸建てで住む気は全くしない。

[2159: マンション検討中さん]

>>2158 匿名さん

激しく同意いたします。ここで戸建は怖い。
モデルも行き、「ちょっといいかも」なんておもいましたが、現地周辺や現地から駅まで歩いてみたらテンションがダダ下がりました。

[2160: 匿名さん]

本当そうですよね。
マンションと戸建ての立地を同じ目線でみちゃいけないってゼネコンの人が言ってました。

たしかに、パークハウスブランド！いわゆる東京都心でマンションライフ！っていうテンションで行くとギャップあるでしょうね。


でも、私はこの辺りの児童館があったり、公園があったりするほのぼのとした環境好きですけどねー。

[2161: マンション検討中さん]

良く、ここが質実と言われていますが、
共用施設や、バス等をもう少し考えれば管理費を抑えられるのでは。

[2162: 匿名さん]

それはそう。

地下鉄がなくて赤羽使うしかないならともかく、果たして冷静にバスを走らせる意味はあるのか。チャリンコ漕いで行ってくださいって感じですね。
それそこせっかくの全戸平置き駐輪場なのに。
ラックだと2段目が死ぬほど不便なのはわかると思うけど、1段目でも結構取り出しづらかったりするんですよね。

逆に志茂利用を考えずに赤羽利用で買うってスーパー割高物件と化すしよく買ったねって感じですけど。

[2163: マンコミュファンさん]

23区大規模でこの価格で10分そこら歩けば色々あって「割高」ってことはさすがにないと思いますけど…。逆にこれ以上、いくら下げたら妥当なんでしょうかね？逆に赤羽駅に近すぎてもヤダって人もいますし。

ただ、シャトル無しにして管理費下げよう論は、「あり」ですよね。

[2164: 匿名さん]

>>2154
「北区花火会」は毎年10月の第2土曜日開催でしたが、今年は9月末の土曜日（9月29日）です。
来年も9月末開催になるかもしれないので、お間違えないように。

[2165: 匿名さん]

志茂があることでの値段付けがされてるんだからそれを使わないで赤羽徒歩20分のみなら割高だって考えるのは自然だと思うけど。

私だって契約者ですが、赤羽駅徒歩20分のみでこの価格なら買ってないですよ。

[2166: 名無しさん]

>>2165 匿名さん

契約者なのに何で検討板にいるんですか？

[2167: 匿名さん]

プラウドシティ大田六郷がここをライバル視していますが、はっきり言って相手にならないですね。

[2168: 評判気になるさん]

>>2167

と言いますその心は？

[2169: 匿名さん]

シャトルなしにするには総会で2/3の議決を確定させる
これがえらい大変。マンションの最もネガな箇所。こうしたいからこうするが
すんなりと行かない。

[2170: マンション検討中さん]

シャトルバスは普段使う駅が志茂の場合、無駄な出費になるからマイナス要素でしかない。

[2171: 評判気になるさん]

なるほどですね。

ここって、日用品の買い物とかは赤羽なんだけど、通勤は志茂中心って人が多いと思うんですよね。そうすると、赤羽はチャリでいいですよねー。

あと何気に南北線って家族で出かけるのにもいい。休日でわざわざ新宿とか池袋とかの喧騒に行きたくない。家族で行くなら、後楽園とか六本木とか麻布とか赤坂とかの方がいい。文化的にもレベルが高いし、美術館もあるし、感性が磨かれるし、お店も最高だし。

[2172: 匿名さん]

こことプラウドシティ大田六郷、ファインシティ王子神谷は年収1000万円以下の低中間層が23区内でマンションを持てる希少な物件です。この層はこのどれかの物件を一度は検討したことがあるはず。
デメリットも多い物件群ではありますが、コスパは最高です。

[2173: 周辺住民さん]

この地区は、北本通りを越えるか否かで、マンションって価値が下がるんですよ。
北本通りを越えなければ、赤羽まで完全に徒歩圏なので高い。(築年数経っているタックプラザなどでもいいお値段ですよ。)
北本通りを越えると、駅徒歩1、2分とかいうマンションでないと値崩れしやすい。
志茂駅付近が、せめて王子神谷駅くらいのファミレス・ドラッグストアがあればいいのですが。
なんせ、南北線で、二番目に利用者が少ない駅ですから。(一番利用者が少ないのは、西ヶ原駅)

ちなみにこのエリアの治安は悪くないですよ。
ただし、自動車運転免許証の更新は赤羽警察ではなくて、板橋警察署へ行かないとできません。

小学校なら、今年の四月に新校舎ができた「なでしこ小学校」なので良いでしょう。
北区初の複合型小学校です。学童保育も同じ敷地内。
中学校はかなりあるかな？　ララガーデン端の赤羽岩淵中学校のはずです。

余談ですが、「旧赤羽岩淵水門」は都内有数の心霊スポットなので、夕方以降はご注意ください。
私もつい最近知りましたが.....。

[2174: 匿名さん]

心霊スポットなんてどうでもええ。
昨今子供が犯罪に巻き込まれる事件の報道も多いから人間の方が怖いわ。

[2175: 匿名さん]

「旧赤羽岩淵水門」は都内有数の心霊スポットって・・（笑）
あそこは荒川上流で自殺・事故で流された遺体が引っ掛かるポイントだからでしょ。
実際に夜に行って「見た」という人の話なんて聞いた事ないし。
テレビでインチキ霊媒師が現地行って「ここには何かいる」とか言ってただけで有名になった。

[2176: 匿名さん]

まあ心理的瑕疵のある場所なのは間違いないですね。
遺体の流れ着く場所ではあるので。

[2177: 評判気になるさん]

心霊で心理的瑕疵かあ。そんなこと言ったら、東京中、大空襲やら関東大震災やらで御霊はそこら中に彷徨ってるわけで、心霊スポなんてその手が好きな人達にとっての非科学的なネタだと思いますけど、どうなんですかねー？

っていうか、あの辺、土日はチャリダー、ランニングマン、釣り人、バーベキューの人で溢れかえってますけど（笑）

[2178: 匿名さん]

荒川の土手は日が沈むと電灯がないので真っ暗になるんだよね。
心霊スポットに選ばれるのも分かる気がする。

[2179: 名無しさん]

>>2176 匿名さん
こわすぎですね

[2180: 名無しさん]

>>2178 匿名さん
夜中に心霊スポット好きの大学生とか騒ぎそうですね

[2181: マンション掲示板さん]

お！なんか、心霊ネタで必死だなw
ちなみにオイコスは隅田川沿いだけどな。
川沿いの車道は抜け道でまあまあ車も通るし、街灯ついてるぞwww

[2182: 通りがかりさん]

クソ田舎じゃあるまいし、車道は街灯あるよな。その上で、そもそも川中の方の土手なんて、どこも街灯なんてねーよ。必要ないからな。

ただ、ファインシティ王子神谷のある辺りの川沿いの道はヤバイぞ。細いし、暗いし、木が鬱蒼と生い茂ってて。「閑静」とはちょっと違う。

[2183: 匿名さん]

>>2177
遺体の数で言ったら、病院なんてすごいんだけどね。
遺体運ぶ時に一般人と遭遇しないようにエレベーター
停止したりして配慮するからわからないだけで。

[2184: 名無しさん]

>>2183 匿名さん

>>2181 マンション掲示板さん
フォロー早めですね

[2185: 通りがかりさん]

>>2183 匿名さん

なるほど〜。そうすると、駅って人心事故の現場な訳で、駅近物件って心理的瑕疵があるってことになるけど、この議論どうなのよ的な感じですね（笑）

[2186: 匿名さん]

河川の場合、流れてる時点で亡くなってるわけで、そこが亡くなった現場ではないし（笑）
自殺の名所ならば、そこが現場だけど。

[2187: マンション検討中さん]

数年前までLaLaガーデン近くのアパートに一人暮らししてました～
最寄りは志茂駅です

駅前はほんっとになにもなく、
住宅街！！ってかんじでしたが
赤羽までいけばなんでもあるので不満はなかったです

[2188: マンション検討中さん]

先週末現地見てきましたが、サードA棟？の下階あたりはベランダ見え始めてきましたね～

[2189: マンション検討中さん]

荒川からの眺めも良かったです！

[2190: 評判気になるさん]

>>2189 マンション検討中さん

こうやって見ると、周りに高い建物が無いだけに存在感ありますね。

けど、近隣住人から見れば陽当たりがかなり遮られているようですけど、反対運動とかってなかったのですかね？

[2191: 匿名さん]

>>2190 評判気になるさん
太陽の動きしっかり考えてみなよ。
もしくは現場見れば分かるから。
それに工場跡地が更地になってただけなんだがね。

[2192: 匿名さん]

>>2190 評判気になるさん

こないだ現地行きましたけど、結構周辺の住宅とも距離を取っていて、あんまり圧迫感はないという印象でした。

周辺住民ではないのであくまで参考ですが。

[2193: マンション検討中さん]

一階とか二階で、目の前に建物があるところは圧迫感ありそうですね。

[2194: 匿名さん]

>>2193 マンション検討中さん

私も最初はそう思ってたんですよね。もし可能なら現地周辺を見に行かれるといいかもしれません。ただ、こればっかりは個々人で印象が分かれると思います。

[2195: 職人さん]

荒川のサイクリングロードは、ほんっとに気持ちいですよ。東京湾まで、片道25キロくらいだけど、信号、排気ガスもないし自転車乗って健康づくりには最高ですね。

[2196: 匿名さん]

契約してきました。
妥協点も多々ありますが、悪くない物件だと思います。
富士山見えるといいなー。

[2197: マンション検討中さん]

>>2196 匿名さん

ご契約おめでとうございます！

もしよろしければ、参考までに、

契約に至ったメリット
と
妥協したデメリット

をおしえていただけますか？

[2198: マンション比較中さん]

参考までに。

私も比較検討中の身なので、何かと心配になるこの地域の【災害リスク】について調べてみました。
なお、最初に申し上げますが“業者”ではありません（笑）
ただの素人が調べた情報ですので、判断は個々人にお任せします。


【火災】
志茂3丁目・4丁目は木密地域を含むため、延焼危険度が高いというデータ（東京都都市整備局）があります。気になって問い合わせたところ、オイコスが建つエリアは川沿いを走る2斜線の車道に面しているためポンプ車の進入など消防活動は十分できるとのことでした。（都庁職員談）

【液状化】
この地域は川沿いで低地ということなので、地盤について調べてみました。
中央開発株式会社提供の東京都・土木技術センターによる「液状化予測図」によれば、意外にもサードは「液状化の発生が少ない地域」、フォースにいたっては「液状化がほとんど発生しない地域」なんですね。
http://www.geonavi.net/georisknavi2/html/13_tokyo.html

したがって、東京都の調査で3段階で真ん中の「液状化の可能性がある」地域になっています。
同じ北区でも、浮間地域と、（意外がったのは）地価が上がるといわれる北本通りを超えた赤羽寄りの地域が「液状化の可能性が高い」地域になります。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

※ただ、「可能性が低い地域」ではないので戸建ての場合は気になるかもしれません。

【荒川の氾濫】
東京都に問い合わせたところ、荒川が氾濫する可能性は「1000年に一度」のレベルで、仮に荒川が決壊したら丸の内まで水浸しとのこと。したがって、地域を選ばず、「丈夫な建物のなるべく上層階に住む」しか解決策はありませんかね…

【浸水・冠水】
大雨による浸水・冠水ですが、過去スレにもあるとおり、この地域では対策が進んでいるため、近年は発生していません。去年の大型台風直撃でも問題もなかったようです。

[2199: 匿名]

>>2197さん
ご参考になれば幸いです。

【メリット】

・比較的値段が手ごろ
　→プラウドタワー川口と比べて1,000万ほど安価
・大規模マンションのため住民が多く、安心感がある
　→恐らく同じぐらいの年収層の家庭が集まるため、住みやすそう
・コンシェルジュサービスがある
・付帯施設が充実している（ラウンジ、カフェ、認可外保育園）
・西友のネットスーパーが利用可能で、冷蔵用宅配BOXがある
・周囲に高い建物が少ないため、日当たりが良い
・閑静な住宅街にある
・ギリギリ東京都
・北区は子どもの入院費が高校卒業まで無料など、子育て環境が良さそう

【デメリット】

・赤羽駅から遠い
・志茂駅からマンションまでの経路にスーパーがない
・内廊下ではないため団地感が否めない
・管理費、積立金の合計がそれなりに高い
　→DIYルームとかエクササイズルームとか、個人的に使わないと思う施設、設備がちらほら
・プラウドと比べると室内の高級感（グレード？）が落ちる
・今から購入すると販売当初のオプションが選べない（ドレスアップオプションはこれから購入でも大丈夫）
・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）
・せっかく川沿いに建っているのに、東向き（川側）物件がない
　→フォーススクエアは南向きなのでこの限りではない
・堤防が厳重なため気軽に河川敷に上がれない（安心材料でもあるけど）
・戸数の割りに宅配BOXやエレベーターが少ない気がする
　→サードスクエアは４機／４００世帯、フォーススクエアは２機／１００世帯
・周辺が工業地域

【判断材料にしなかったこと】

・赤羽駅までのシャトルバス
　→そんなに利用しなさそう。無くして管理費安くするか、土日も増便して利便性を上げたい
・最寄の志茂駅まで徒歩6分
　→近くもないし遠くもない
・液状化や河川氾濫のリスク
・将来の転売価格
　→どうせマンションが余って貸したり売ったりが難しくなるだろうから、転売価格は考慮せず
・羽田空港、成田空港の将来路線
・長期優良物件かどうか
・旧赤羽岩淵水門が心霊スポット笑


なぜかデメリットのほうが多くなってしまいました笑
デメリットの数からも分かるとおり、最高の物件ではないかもしれません。
ただ、現状の選択肢の中では最善の判断が出来たと思います。


※他のマンションを誹謗中傷するつもりはありません

[2200: 匿名さん]

>・北東に建っているJパーク赤羽(13F建て)が邪魔で花火が見えない（と思う）

隅田川と足立の花火は見えないだろうけど、板橋・戸田と北区の花火は見えるのでは？