ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[2100: 名無しさん]

シャトルバスやるなら土日もやってほしい

[2101: 匿名さん]

>>2099 匿名さん

使わない人の意見がある程度通ったとしても、できて一回の利用料金の値上げくらいでしょう
公共交通機関が何かしら改善するとかならまだしも、環境も何も変わらないのにすぐ無くすことなんてできないと思います

[2102: マンション検討中さん]

無くすことでどの程度管理費に跳ねるかで決まるかと。

[2103: 納得]

>>2093 マンション検討中さん
新築マンションを見学してここは三番目でしたが、どこの間取りも各部屋の広さも設備も大して変わりませんでした。価格などの条件を全体的に比較した上こちらが一番良かったので契約しました！

[2104: 通りがかりさん]

ウィルローズ王子
オープンレジデンシア王子
オイコス
エステムコート西川口
あと川口二件
みて
エステムコート西川口にしました。

ウィルローズかエステムコート西川口でめっちゃ悩みました。

オイコス自分なりの評価です！
参考になれば…笑

よかったとこ
大規模
ディスポーザー
共用施設

きになったとこ
地盤低いらしく、水関係の天災リスク
マンション入口まで遠いと結局体感駅徒歩10分よゆーで越える…
シャトルバス…→使い勝手がよくなればいいかな
設備いまいち個人的に好みでなかった…西川口とどうしても比較してしまって…
次に売るときに苦戦しそう…
周りの街並み、周辺道路、マンションまでの導線に魅力的な店が現時点でない…
住宅街がそもそも…

思い付くかんじで書いてたらマイナス感がすごくなってしまいました…すみません！

[2105: 匿名さん]

ここが住みたくない街で屈指の悪名を轟かせている西川口に負けているとか絶対に有り得ないわ。

[2106: マンション比較中さん]

>>2105 匿名さん
世の中、自分とは価値観の違う人のほうが多いと思ってないと市況とか相場読めないよ。
2104さんの書き込みは、私の価値観とも違うので大変参考になる。

[2107: マンション検討中さん]

治安の悪い西川口に水没地域の赤羽志茂。
そんなことは皆んな分かってる。
ここで西川口の悪口を言うのも、赤羽志茂の悪口を言うのもマナー違反。
もっと有益な情報交換にしたいですね。

[2108: ご近所さん]

近くのマンションに住んでますが、オイコスが出来て景色が悪くなったのと暗くなったのと、
風がすごいので別のところに引っ越すことにしました。５００世帯が引っ越してくると
周囲の行政環境も変わりそうなのも心配。なお工業地帯なので、周辺にそれほど
配慮せず合法的に建てられたマンションがオイコスです（階段の位置調整ぐらいはしてくれた）。

・参考になれば
■車があると便利な場所、自転車は家族分必要
小学校　：なでしこ小学校は２０１８年４月に新築になった。地元の人が多く
　　　　　人柄が良い子が多い（オイコス住民が増えたら、どうなるのか？）
スーパー：スパーバリューが自転車圏、後は車で　ＯＫスーパーか赤羽駅の下のスーパー
■電車は、南北線（歩き）か赤羽駅（駐輪場はまだ空きがある）
朝の通勤時間の南北線の上りは、人の壁が出来ていて、乗るのが大変。王子駅まで混んでいる。
南北線は、ほぼ事故がないので、朝遅れても数分遅れ程度の運行状態
赤羽駅まで、実歩行２０分、自転車１０分程度。赤羽駅が起点なら、ちょっと遠い。
■水没の心配
十数年前の水没があって、ポンプの能力を上げたらしく、それ以来大雨でも大丈夫だった。
あまり心配しなくてよいのでは？ただ、オイコスらへんが一番低い地区か？
■公園はいっぱいある、浮浪者が生活できることがなさそうなので、赤羽公園周辺より
　浮浪者は少ないか、ほぼいない。公園は、夜は鍵が閉められる。
■志茂商店街はあまり活況ではない
■北区は、子供の医療費無料など　子供に手厚い保護がある。
■図書館が遠い。区役所は王子。　出張所は　赤羽駅近く。

その他の論点
■建物の高さ４５ｍで１５階建て
■東側に学生寮建築中
■自転車置き場の数
■駐車場の数、１２２号線からマンションまで道が狭い。
■一方通行が多い地区
■川沿いの道は１２２の抜け道　救急車・消防車の通り道
■風の強さは半端ない。冬の風の強さは心が折れる
■スカイツリーからの電波は強い。
■犬の散歩で、道はうんこが落ちてたりする地区
■猫がいっぱいいるので、癒やされる
■蚊がいる（当たり前なのか、川が近いからか、風で運ばれてくるのか？）
■夜　虫がとにかくいっぱい　ガラスに張り付く。河原があるからか。
■河原が近いので、散歩やチャリダーには良い。桜並木が有りきれい。
　バーベキューが有料になったのが少し残念

[2109: マンション検討中さん]

貴重な意見をありがとうございます。
敷地近くに、若干家屋が残っておりますが、結構近いのが気になりますね。
お互い仲良くやれればいいのですが。

[2110: 匿名さん]

2108さんの意見は大変参考になりますね。
ちなみにここはまだ値引の話はないですよね。

[2111: マンション検討中さん]

ないと思います。が、わかりません。
基本的には竣工前はないと思っていますが。あるもんなんですかね？

[2112: 匿名さん]

大手のデベなら、完成前の値引きはないだろう。
スミフは竣工後も値引きしないので有名だしね。

[2113: マンション検討中さん]

南側はまだ出てないみたいですが、やはりもう少し高くなりますかねー？

[2114: 北区民]

北区で賃貸居住中です。先日、モデルルームに行ってみました。団地も多い北区で増えつつある「大規模マンション」で比較した場合、資産価値としては、駅近スーパー併設のガーデンズ東京王子より下で、今後建設予定の豊島五丁目団地前のイニシアや足立区のファインシティより上、という印象です。

”一長一短の標準的な大規模マンション”。だから、オイコスシリーズなのであり、価格もお安いのだろうと思います。

では、何が長短なのか。あくまでご参考までに書いてみました。

【短所】
・志茂駅周辺の商業施設が弱い（122の東側＝オイコス側にはスーパーなし。西側にはイオンとスーパーバリュー）
・いわゆる「沖積低地（堆積して間もない若い土地）」で特に一戸建ての場合は地盤に難あり
・リバーサイドなので、都心と比較すれば虫が多い
・河川氾濫のリスクはあるが、あそこが決壊したら東京中水浸しなので議論が分かれる
・木蜜地域のため一戸建てのある122側は河川側よりかは延焼危険度が高いか

【長所】
・駅周辺が住宅街メインのため、治安や雰囲気は赤羽や東十条より良い
・公園や児童館、体育施設が多い（公園や赤羽体育館、げんきプラザ→都内で唯一のウォータースライダー付きの室内温室プール）
・徒歩1km圏内のスーパーはイオンとバリュー。「野菜鮮魚」はバリュー最強。イオンは古いが２F西松屋の品揃えは何かんだでいい。
・荒川河川敷の自然環境が豊か。土日はランニング/チャリ/犬の散歩の人が沢山。赤羽桜堤緑地は区内屈指で近所のおばあちゃんもイチオシ。
・部屋によっては富士山あるいはスカイツリーが望めるかも（こればかりは完成しないと不明）
・大規模ならではの共用施設（カフェ、ブックラウンジ、コンシェルジュ、洗車スペース、エクササイズルーム、公園、青空市場など）

という感じです。

【まとめ】
・地盤は支持層まで杭打ちなので建物自体は心配なし。ただし、それ以外の敷地は別。液状化は3段階中、真ん中の「液状化の可能性がある」地域。
・共働きで夫婦共に多忙なご家族には少し利便性が低いと感じる物件。そこを赤羽シャトル便や西友ネットスーパーでカバーできるかは試してみないと何とも。
・それでも厳しいという方々はやっぱりガーデンズ。そのぶん価格帯も圧倒的に上。併設のサミットもお値段やや高め。でも惣菜美味しいしや品揃えもいい。
・ただガーデンズ最寄の東十条＆王子神谷と赤羽では、商業規模は転地雲泥の差。オイコスは赤羽まで徒歩20分（LALAガーデンまでだと13分くらい）、自転車7-8分くらいなので、一応赤羽生活圏内。ここは評価が分かれる。
・豊島4丁目のイニシアはスーパー併設だけど、王子駅という中途半端な駅からでさえ遠いので個人的には選択肢外。
・子育てや休日/仕事終わりの過ごし方重視で、むしろ駅前よりも住宅街、というご家族には、オイコスはフィットするのでは（東十条駅や赤羽駅周辺は、決して雰囲気がいいとはいえない）。
・学区については、小学校は「なでしこ小学校」、中学校は「赤羽岩淵中学校」での学区だが、双方評判はいい方。
・ちなみに、モデルルーム２Fに貼ってあった契約者の声はほとんどが北区在住者でビックリ。地元民的には狙い目なのかも。
・あと、2108さんも書かれていましたが、車があればかなり便利。環七や首都高インターも近く、北関東方面のレジャーにもアクセスがよい。あと巨大な川口アリオまで車で15分。基本、何でもある。
・最寄の南北線については議論が分かれるところ。都心へのアクセスは1回乗り換えが我慢できる人は許容範囲。通勤時間帯は混んでいるが、混雑の長さ/客層/遅延頻度も含め、総合すると京浜東北線や遅延常習の埼京線よりはマシという印象。
・ワークライフバランス、家族にとっての自然環境、開放感などが重点要素で、繁華街や都心のコンクリートの森はちょっと･･･という方には価格帯も含め、納得できる物件なのかも。
・以上を踏まえると、いわゆる「早く家に帰ろう」というキャッチはよく考えたなと思う。

徒然なるままに書いてたらこんなに長々と。失礼しました。

[2115: マンション検討中さん]

そこまで都内の利便性を求めない人であればって感じですかね。立地等含め。

実際の設備についてはやはり、値段なりな感じがしました。
共用設備がかなり多く、その分管理費がかなり高くなっている印象でした。将来の修繕費もきになりますね。
オハナのような、一律にしてくれれば良いのですが。

[2116: 北区民]

そうですね。いわゆる都内の「利便性」という意味ではそうなのかもしれません。

ただ、東京都のと周辺県、23区と多摩地域では、行政サービスに差があるように思えます。

例えば、北区は入院費が高校までタダ。これはかなり助かってます。ちなみにこないだ子供が1週間くらい入院したのですが、助成なしだったら確か40万…ゾッとしました。あと、北医療センターは夜中含め小児科の救急外来やってて高熱の時は相当助かってます。他区、他県はどうなんでしょうか。

管理費は確かに高めですよね。これはランニングコストになってしまうので、資産に対するローンの返済と性質が異なるなるので、価値観が別れるように思えます。

修繕費は5年後、10年後で上がっていくようですね。ただ、修繕費が安い物件は3・11の時に大変だったところもあったようなので、首都直下を想定すると仕方がないのかなと感じました。

[2117: 通りがかりさん]

ここは買っちゃだめなマンションな気が…
北区ってのがせめてもの救いかな…

[2118: マンション検討中さん]

何事も相対的な比較ですよ。
買わない人もいますし、2108、2114、2115さんのようないい点悪い点を踏まえて買う人も。大規模、ファミリー、都内、5000万で、もう十分絞り込まれるわけですから。

[2119: 通りがかりさん]

そうですね。
失礼致しました。
蚊とかこばえとかおおかったらいやですね…

[2120: 匿名さん]

買える値段、ということが何よりも重要な人も多いからね。

買える人が多いということはそれだけ需要があるということ

北千住とか西新井とかのここ十年余の騰落の変遷を考えると、ここの見方は変わると思う。

[2121: 検討板ユーザーさん]

>>2120 匿名さん

西新井の新築覗いてみましたが信じがたい値段ですね。。ここが物凄く良心的に思えてきた。

[2122: ランニングマン]

ランニング中の土手から。結構スカイツリーが大きく見えて驚きました。

手前左がお隣のアクアリバージュで、その横にフォーススクエア。ハセコーのマークがあるのがサードです。アクアとフォースの間にツリーがドーンと。

フォース、サードの河川側上層階だとツリーが見えるのでしょうか。とくにフォースはバルコニー前がオイコスの敷地空いてるかつ8階ある学生寮より上の9階以降は眺望がいいのかな。

[2123: 匿名さん]

不動産インフレの結果
低設備使用の安普請物件にも関わらず
勤め人が一馬力で買える値段ギリギリ。
金融緩和のせいでマンション価格が騰がり過ぎた。
今は買い時ではなく売り時！

[2124: 匿名さん]

せっかくこ大きな買い物なのに、廉価版の公式レッテルが貼られてるというのは買う気は削がれますね。。

[2125: 匿名さん]

確かに6538万出してもセカンドラインです！
と自ら名乗ってる物件名。契約者かわいそう。

[2126: 匿名さん]

デベ側がセカンドラインを作る意義は？
ここはセカンドラインでいい客層だと
線引きするラインて地域や駅力？
北区、南北線、埼玉の一歩手前だからセカンドライン？
デベは住む人を最初から蔑んでるて事？
客扱いされてない。ひどいなあ。

[2127: 匿名さん]

ブランド気にする人が買う必要もない仕様と立地だし差別化は図れてるけどね。
やけに豪華なエントランスとか大理石にしなくて良いから買える値段にしてくれっていう庶民の声があるのも事実な訳で。

様々なコストカットがされる中、食洗標準、ソフトクローズの引き出し、多めの収納など実用的な仕様が確保されてるのは良い。

いや普通は立地仕様環境と価格のトレードオフで物件決めるだろうし、正直ブランドのレベルとかにこだわれる上級市民さまは羨ましいですけどね。なんでこんなとこ見てるかは知りませんが

[2128: マンション検討中さん]

「宮本から君へ」を見ていたらなんと志茂が 笑

[2129: マンション検討中さん]

もう一枚

[2130: マンション検討中さん]

セカンドラインね。どこからどこまでがファーストラインか知らないけど、設備や仕様がオイコス以上で値段積まれても、逆に買う気削がれる。

個人的な印象ですが、ここはまさに「質実」。皆さん言われてる通り、立地的にも、仕様的にも、実用を考える購入者・生活者にとって妥当なわけで。

当然、その方が中間層からの需要もあるし、今後の価値も安定しやすい。実体経済ですよね。

そういう意味で考えると、先ほど買い時売り時の話題が出てましたが、ここは金融経済の次元で論じられる物件とは毛並みが違う物件だと思いますよ。

[2131: 匿名]

購入希望の方は消費税のアップを考えて時期を決めて下さいね。
近くの大型マンションを購入した時に
聞いて話ですと、その頃も増税の話が持ち上がり、三次位に別けて最後は増税に合わせて販売の予定でしたか、増税が延期になら時期を早めたようです。
販売価格の2%は大きいですよ。

[2132: マンション検討中さん]

購入価格すべてに、消費税はかからないですよ？

[2133: 匿名さん]

消費税は建物部分にしかかからないですが、マンションは総価に対する建物部分の割合が高く七割くらいはあるものだと思います。
その部分2%変わったら大きいですが、一応すまい給付金の額も上がるので急変是正はされてます。

とはいえ所得に応じて給付額は変わるため、ある程度の所得があれば雀の涙or不支給になりますのでご注意を。

[2134: 匿名さん]

ここ買う人で住まい給付金の対象になる人いないんじゃないかな？

[2135: 匿名さん]

いないことないんじゃない？僕がそうだし（笑）

他にも頭金を地道に貯めたけどそんなに所得ない方や世帯年収はそれなりでも所得要件は個人ごとだったと思うから20代の共働き世帯とかそれなりに対象なりそう。

[2136: 匿名さん]

駐車場は何台分あるのでしょう。
ここは都内でもバスの便も悪いこで車必要な場所ですね。
その為か駐車場代もマンション住民利用でも高いですね。
世田谷より若干安いけど。

[2137: マンション比較中さん]

ファインシティ王子神谷の方がコスパ、住環境、交通利便性が上ですし1500万も無駄に高く買うくらいならファインシティ王子神谷をお薦めしますね。

[2138: 近所でマンション検討中]

最寄りの王子神谷駅まで、橋を登って下って、20分近くもかかるんですけど…。しかも足立区。設備も一段下（床暖なし、浄水器なしetc）。周辺にスーパーもなし。ファインシティの住環境も交通の利便性もオイコスと比較対象にならないほど悪いんですが。

[2139: マンション検討中さん]

ファインシティ王子神谷は比較にならないかと。
同価格帯ではどこですかねー？

[2140: マンション検討中さん]

>>2139 マンション検討中さん

価格未定ですが、ウィルレーナ東十条 3LDK 70越え。
場所的にガーデンズと同価格くらいで来そうですが。

[2141: 匿名さん]

同じく大規模の城北地区だからグランドメゾン新江古田が比較対象でしょ！
1000万値引きあれば買いでしょ。

[2142: マンション検討中さん]

たしかに、そろそろ値引きしているのでしょうか？

[2143: 匿名さん]

六郷土手のプラウドシティの板では城北を思い切りバカにしてました。バカにされるような事は無いと思うんですけどね。

[2144: マンション検討中さん]

>>2143 匿名さん

六郷住んでたことあって、今は王子に住んでるけど
目糞鼻糞だよ。大して変わらん。

[2145: マンコミュファンさん]

クソ売れてないねw
瞬間蒸発とか煽ってた奴、おりゅりゅ？

[2146: 匿名さん]

>>2137 マンション比較中さん
ファインシティに傾きつつある自分にに喝を入れて欲しいみたいですね。金額的にオイコスは厳し目かもしれませんが、共働きなら頑張ってオイコスの方が無難だと思いますよ。ファイト！！

[2147: eマンションさん]

志茂ってまじで人気ないよね
設備も安物で価格抑えてるのに、売れないって
こりゃぁ、10年後に売りたいと思っても売れないわw

[2148: マンション検討中さん]

契約しました。いま検討されている方に参考になると思いますので経緯を書き込みます。

◆リスクヘッジ
川沿いなので気になるのは、地盤や水害リスクですが、都庁担当者、建設業界と仕事をしている友人にヒアリングした結果、この位置とつくり、パークハウスレベルの物件であれば、十分リスクヘッジ出来ていると判断し、手付金を振り込みました（笑）ここは最後まで気になりましたね。

◆比較や立地
ガーデンズとも相当迷いましたが、価格帯の違いもさる事ながら、この辺りで生活してると、買い物は東十条だけだと事足りず、結局ある程度の頻度で赤羽に足を延ばす事になります。また、小さい子がいるので赤羽や東十条に近過ぎても買わなかったと思います。そうすると、志茂や神谷辺りは結構いい位置。ここは地元で生活や子育てをしないと中々見えずらい点で、地元の契約者が多いという話もうなずけます。

◆仕様や施設
生活の質を高める床暖、浄水器、食洗があり、パークハウスブランドに高級感よりも安全性や実用性を求めた私としては、十分なものでした。色々とマンション見ましたが、共用施設も含め、中々この価格帯でこのレベルの物件はなく、将来の資産価値を考えても、少なくとも下がりはしない、という判断です。（1000年に一度の荒川氾濫で、東京中が水没したら別ですが）逆にこれ以上高級になってもそこまで求めないし、高価格帯の物件を買っても騰落に気を揉むだけという印象です。

◆デベロッパーの販売姿勢
立地とリスクをクリアした上で、結局、仕様に見合った価格（全くもって割高じゃない）だったと言うのが大きかったわけです。
これは完全に推測ですが、三菱地所も後半値上げしても完売できたガーデンズで、ある程度の利益を得たため、オイコスは標準的な利益を上げれば問題のない事業に位置付けられてるのではないでしょうか。デベロッパーとして、都内のエリア毎に当期ごとの利益目標があるのは当然ですから。また同時に、ガーデンズ後の購入者に対して、利益重視で攻めたら失敗するという経営判断もあったのだろうと思います。従って、HPに価格表を公表して納得感のある価格帯を最大の売りにして着実に売っていく。その中で手堅く契約を勝ち取り、手堅く利益を得ていく。モデルルームも駅近というよりは、地元の人間が行きやすい場所に構える。こんな三菱地所の姿勢を感じました。これは購入者からしたら決して悪い話ではありません。
こんな分析もあり、契約に至りました。ご参考まで。

[2149: 通りがかりさん]

契約おめでとうございます。
まとめると、リスクに対して確たる根拠は無いけれど、まあ大丈夫でしょうと考え、価格が人気のガーデンズに比べては安いという理由が決め手になったという事ですね。
三方を川に囲まれているのは、逆になかなかの希少物件です。
というか、今時の物件で床暖等が付いていないのは聞いたことないですがw
また、ディベの利益や販売背景まで慮るとは素晴らしいお客様ですね。
残業お疲れ様でした。

ちなみに、先々月から定期的に公式HP見てましたが、ある部屋がずっと契約済みだったのに、さっき見たら売り出しになってました。なんでやねんw