ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[2080: マンコミュファンさん]

>>2072 匿名さん
私は、飯田橋で東西線乗り換えですね。
今、小田急を使ってるので、やはり地下鉄は時間がかかりますねー。志茂駅のホームから地上改札まで3分でした。飯田橋での東西線乗り換えも3分でしたね。

[2081: マンコミュファンさん]

>>2076 マンション検討中さん
そう、志茂駅はまぢで何もない。そこはマイナスだね。でも西友ネットショップとの契約があるから、その点は良いかと。ネットで注文、その日に受け取り、という生活スタイルになるなー

[2082: 匿名さん]

>>2078 匿名さん
志茂の駅力というより、東京メトロで一番使えない南北線のみという所に迷いを感じる。
乗り換え必須な上に、不便な乗り換えもあるし。運行本数もメトロ一少ない。
通勤場所によってはかなりストレスになるかも。
今後北区にはまだまだ新築マンションが出てきそうだし。なかなか決めかねますね。

[2083: 匿名]

>>2082 匿名さん
あせらなくても、ここは竣工後でも販売しているので大丈夫です

[2084: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿、もしくは、レスのコピー行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[2085: 匿名さん]

ここの販売ターゲットは無知な一次取得者。
なんで安いかを考えるべき。

安物物件と割安物件の違いわからないかな。

[2086: 検討板ユーザーさん]

>>2085 匿名さん

わからない。
教えて〜！

[2087: 匿名さん]

>>2085 匿名さん

あなたはどう考えるの？

[2088: 匿名さん]

そもそも売る側が最初から安物シリーズで作りこんできてる時点でお察し。

[2089: 通りがかりさん]

港区に住んでいますが別にその名前で得することはないですし（逆に皆に変に思われるだけ）、気軽に買い物や食事できる場所も非常に限られているので、北区だからって劣等感を感じる必要は全くないと思います！

[2090: 匿名さん]

>>2088 匿名さん

安く作ってるから安い、なんてみんな知ってると思いますが、貴方がここが割安ではないと主張する考えの説明になってないですね。
安物と割安の違いが分かってないのでは？

[2091: マンコミュファンさん]

割安かどうかなんて、各人が判断することだし、それぞれの評価軸も違うし、他人がどうこういうものじゃないよ。

[2092: マンション検討中さん]

GWも終わりますが、何か動きありましたでしょうか？
ホームページも更新されていませんが、そろそろ部屋も埋まって来ましたかね～

[2093: マンション検討中さん]

ここは皆さん広さ的にはどうでしょう？
なんとかギリギリって感じですか？

[2094: 契約済み]

家族の人数と、どの部屋を契約するかなどにもよるかと思いますが、4人家族でギリギリぐらいではないでしょうか。少し狭いと感じるかも。

モデルルームが広く感じるので、それより小さい部屋を契約したため、少し不安はあります。ただ、モデルルームで少し時間をもらい、自分が契約した部屋の間取りと照らし合わせながら検討しました。営業の方も、親切に、このへんが無くなるイメージですと、実際に立って壁のシミュレーションを一緒にしていき、決断しました。

[2095: 匿名さん]

一番割安感のあるB棟(西向き)のお話だと思いますが、たしかに60平米代の3LDKというと手狭感を感じますよね。

自分は割安感で納得して買いましたが、広さにこだわりがあるなら大きめのプランにした方が後悔がないかと思います。

とはいえ70超えの部屋は割安感が減るのでジレンマなんですよね。後このくらいの面積でなら個人的にはゆったりした2LDKのプランが欲しかったです

[2096: マンション検討中さん]

>>2095 匿名さん
ありがとうございます。
その通りで、ジレンマですね。
それならば他の埼玉あたりでもう少し
広いところも視野に。って感じです。

あとは管理費がやはり少し高いと
感じています

[2097: マンション検討中さん]

リビングと隣の洋室との仕切りを開けたままにすることで、リビングだけは広く出来そうですね～
ただ、部屋のサイズが手狭なのと、一部の部屋では仕切りが完全に仕舞えませんが・・・。

[2098: 匿名さん]

シャトルバスがすぐ廃止されるでしょうから管理費は予定より安くなりそうですね。

[2099: 匿名さん]

シャトルバスは毎月150万近く管理費から支出されるみたいですから
真っ先になくしたいですね。

[2100: 名無しさん]

シャトルバスやるなら土日もやってほしい

[2101: 匿名さん]

>>2099 匿名さん

使わない人の意見がある程度通ったとしても、できて一回の利用料金の値上げくらいでしょう
公共交通機関が何かしら改善するとかならまだしも、環境も何も変わらないのにすぐ無くすことなんてできないと思います

[2102: マンション検討中さん]

無くすことでどの程度管理費に跳ねるかで決まるかと。

[2103: 納得]

>>2093 マンション検討中さん
新築マンションを見学してここは三番目でしたが、どこの間取りも各部屋の広さも設備も大して変わりませんでした。価格などの条件を全体的に比較した上こちらが一番良かったので契約しました！

[2104: 通りがかりさん]

ウィルローズ王子
オープンレジデンシア王子
オイコス
エステムコート西川口
あと川口二件
みて
エステムコート西川口にしました。

ウィルローズかエステムコート西川口でめっちゃ悩みました。

オイコス自分なりの評価です！
参考になれば…笑

よかったとこ
大規模
ディスポーザー
共用施設

きになったとこ
地盤低いらしく、水関係の天災リスク
マンション入口まで遠いと結局体感駅徒歩10分よゆーで越える…
シャトルバス…→使い勝手がよくなればいいかな
設備いまいち個人的に好みでなかった…西川口とどうしても比較してしまって…
次に売るときに苦戦しそう…
周りの街並み、周辺道路、マンションまでの導線に魅力的な店が現時点でない…
住宅街がそもそも…

思い付くかんじで書いてたらマイナス感がすごくなってしまいました…すみません！

[2105: 匿名さん]

ここが住みたくない街で屈指の悪名を轟かせている西川口に負けているとか絶対に有り得ないわ。

[2106: マンション比較中さん]

>>2105 匿名さん
世の中、自分とは価値観の違う人のほうが多いと思ってないと市況とか相場読めないよ。
2104さんの書き込みは、私の価値観とも違うので大変参考になる。

[2107: マンション検討中さん]

治安の悪い西川口に水没地域の赤羽志茂。
そんなことは皆んな分かってる。
ここで西川口の悪口を言うのも、赤羽志茂の悪口を言うのもマナー違反。
もっと有益な情報交換にしたいですね。

[2108: ご近所さん]

近くのマンションに住んでますが、オイコスが出来て景色が悪くなったのと暗くなったのと、
風がすごいので別のところに引っ越すことにしました。５００世帯が引っ越してくると
周囲の行政環境も変わりそうなのも心配。なお工業地帯なので、周辺にそれほど
配慮せず合法的に建てられたマンションがオイコスです（階段の位置調整ぐらいはしてくれた）。

・参考になれば
■車があると便利な場所、自転車は家族分必要
小学校　：なでしこ小学校は２０１８年４月に新築になった。地元の人が多く
　　　　　人柄が良い子が多い（オイコス住民が増えたら、どうなるのか？）
スーパー：スパーバリューが自転車圏、後は車で　ＯＫスーパーか赤羽駅の下のスーパー
■電車は、南北線（歩き）か赤羽駅（駐輪場はまだ空きがある）
朝の通勤時間の南北線の上りは、人の壁が出来ていて、乗るのが大変。王子駅まで混んでいる。
南北線は、ほぼ事故がないので、朝遅れても数分遅れ程度の運行状態
赤羽駅まで、実歩行２０分、自転車１０分程度。赤羽駅が起点なら、ちょっと遠い。
■水没の心配
十数年前の水没があって、ポンプの能力を上げたらしく、それ以来大雨でも大丈夫だった。
あまり心配しなくてよいのでは？ただ、オイコスらへんが一番低い地区か？
■公園はいっぱいある、浮浪者が生活できることがなさそうなので、赤羽公園周辺より
　浮浪者は少ないか、ほぼいない。公園は、夜は鍵が閉められる。
■志茂商店街はあまり活況ではない
■北区は、子供の医療費無料など　子供に手厚い保護がある。
■図書館が遠い。区役所は王子。　出張所は　赤羽駅近く。

その他の論点
■建物の高さ４５ｍで１５階建て
■東側に学生寮建築中
■自転車置き場の数
■駐車場の数、１２２号線からマンションまで道が狭い。
■一方通行が多い地区
■川沿いの道は１２２の抜け道　救急車・消防車の通り道
■風の強さは半端ない。冬の風の強さは心が折れる
■スカイツリーからの電波は強い。
■犬の散歩で、道はうんこが落ちてたりする地区
■猫がいっぱいいるので、癒やされる
■蚊がいる（当たり前なのか、川が近いからか、風で運ばれてくるのか？）
■夜　虫がとにかくいっぱい　ガラスに張り付く。河原があるからか。
■河原が近いので、散歩やチャリダーには良い。桜並木が有りきれい。
　バーベキューが有料になったのが少し残念

[2109: マンション検討中さん]

貴重な意見をありがとうございます。
敷地近くに、若干家屋が残っておりますが、結構近いのが気になりますね。
お互い仲良くやれればいいのですが。

[2110: 匿名さん]

2108さんの意見は大変参考になりますね。
ちなみにここはまだ値引の話はないですよね。

[2111: マンション検討中さん]

ないと思います。が、わかりません。
基本的には竣工前はないと思っていますが。あるもんなんですかね？

[2112: 匿名さん]

大手のデベなら、完成前の値引きはないだろう。
スミフは竣工後も値引きしないので有名だしね。

[2113: マンション検討中さん]

南側はまだ出てないみたいですが、やはりもう少し高くなりますかねー？

[2114: 北区民]

北区で賃貸居住中です。先日、モデルルームに行ってみました。団地も多い北区で増えつつある「大規模マンション」で比較した場合、資産価値としては、駅近スーパー併設のガーデンズ東京王子より下で、今後建設予定の豊島五丁目団地前のイニシアや足立区のファインシティより上、という印象です。

”一長一短の標準的な大規模マンション”。だから、オイコスシリーズなのであり、価格もお安いのだろうと思います。

では、何が長短なのか。あくまでご参考までに書いてみました。

【短所】
・志茂駅周辺の商業施設が弱い（122の東側＝オイコス側にはスーパーなし。西側にはイオンとスーパーバリュー）
・いわゆる「沖積低地（堆積して間もない若い土地）」で特に一戸建ての場合は地盤に難あり
・リバーサイドなので、都心と比較すれば虫が多い
・河川氾濫のリスクはあるが、あそこが決壊したら東京中水浸しなので議論が分かれる
・木蜜地域のため一戸建てのある122側は河川側よりかは延焼危険度が高いか

【長所】
・駅周辺が住宅街メインのため、治安や雰囲気は赤羽や東十条より良い
・公園や児童館、体育施設が多い（公園や赤羽体育館、げんきプラザ→都内で唯一のウォータースライダー付きの室内温室プール）
・徒歩1km圏内のスーパーはイオンとバリュー。「野菜鮮魚」はバリュー最強。イオンは古いが２F西松屋の品揃えは何かんだでいい。
・荒川河川敷の自然環境が豊か。土日はランニング/チャリ/犬の散歩の人が沢山。赤羽桜堤緑地は区内屈指で近所のおばあちゃんもイチオシ。
・部屋によっては富士山あるいはスカイツリーが望めるかも（こればかりは完成しないと不明）
・大規模ならではの共用施設（カフェ、ブックラウンジ、コンシェルジュ、洗車スペース、エクササイズルーム、公園、青空市場など）

という感じです。

【まとめ】
・地盤は支持層まで杭打ちなので建物自体は心配なし。ただし、それ以外の敷地は別。液状化は3段階中、真ん中の「液状化の可能性がある」地域。
・共働きで夫婦共に多忙なご家族には少し利便性が低いと感じる物件。そこを赤羽シャトル便や西友ネットスーパーでカバーできるかは試してみないと何とも。
・それでも厳しいという方々はやっぱりガーデンズ。そのぶん価格帯も圧倒的に上。併設のサミットもお値段やや高め。でも惣菜美味しいしや品揃えもいい。
・ただガーデンズ最寄の東十条＆王子神谷と赤羽では、商業規模は転地雲泥の差。オイコスは赤羽まで徒歩20分（LALAガーデンまでだと13分くらい）、自転車7-8分くらいなので、一応赤羽生活圏内。ここは評価が分かれる。
・豊島4丁目のイニシアはスーパー併設だけど、王子駅という中途半端な駅からでさえ遠いので個人的には選択肢外。
・子育てや休日/仕事終わりの過ごし方重視で、むしろ駅前よりも住宅街、というご家族には、オイコスはフィットするのでは（東十条駅や赤羽駅周辺は、決して雰囲気がいいとはいえない）。
・学区については、小学校は「なでしこ小学校」、中学校は「赤羽岩淵中学校」での学区だが、双方評判はいい方。
・ちなみに、モデルルーム２Fに貼ってあった契約者の声はほとんどが北区在住者でビックリ。地元民的には狙い目なのかも。
・あと、2108さんも書かれていましたが、車があればかなり便利。環七や首都高インターも近く、北関東方面のレジャーにもアクセスがよい。あと巨大な川口アリオまで車で15分。基本、何でもある。
・最寄の南北線については議論が分かれるところ。都心へのアクセスは1回乗り換えが我慢できる人は許容範囲。通勤時間帯は混んでいるが、混雑の長さ/客層/遅延頻度も含め、総合すると京浜東北線や遅延常習の埼京線よりはマシという印象。
・ワークライフバランス、家族にとっての自然環境、開放感などが重点要素で、繁華街や都心のコンクリートの森はちょっと･･･という方には価格帯も含め、納得できる物件なのかも。
・以上を踏まえると、いわゆる「早く家に帰ろう」というキャッチはよく考えたなと思う。

徒然なるままに書いてたらこんなに長々と。失礼しました。

[2115: マンション検討中さん]

そこまで都内の利便性を求めない人であればって感じですかね。立地等含め。

実際の設備についてはやはり、値段なりな感じがしました。
共用設備がかなり多く、その分管理費がかなり高くなっている印象でした。将来の修繕費もきになりますね。
オハナのような、一律にしてくれれば良いのですが。

[2116: 北区民]

そうですね。いわゆる都内の「利便性」という意味ではそうなのかもしれません。

ただ、東京都のと周辺県、23区と多摩地域では、行政サービスに差があるように思えます。

例えば、北区は入院費が高校までタダ。これはかなり助かってます。ちなみにこないだ子供が1週間くらい入院したのですが、助成なしだったら確か40万…ゾッとしました。あと、北医療センターは夜中含め小児科の救急外来やってて高熱の時は相当助かってます。他区、他県はどうなんでしょうか。

管理費は確かに高めですよね。これはランニングコストになってしまうので、資産に対するローンの返済と性質が異なるなるので、価値観が別れるように思えます。

修繕費は5年後、10年後で上がっていくようですね。ただ、修繕費が安い物件は3・11の時に大変だったところもあったようなので、首都直下を想定すると仕方がないのかなと感じました。

[2117: 通りがかりさん]

ここは買っちゃだめなマンションな気が…
北区ってのがせめてもの救いかな…

[2118: マンション検討中さん]

何事も相対的な比較ですよ。
買わない人もいますし、2108、2114、2115さんのようないい点悪い点を踏まえて買う人も。大規模、ファミリー、都内、5000万で、もう十分絞り込まれるわけですから。

[2119: 通りがかりさん]

そうですね。
失礼致しました。
蚊とかこばえとかおおかったらいやですね…

[2120: 匿名さん]

買える値段、ということが何よりも重要な人も多いからね。

買える人が多いということはそれだけ需要があるということ

北千住とか西新井とかのここ十年余の騰落の変遷を考えると、ここの見方は変わると思う。

[2121: 検討板ユーザーさん]

>>2120 匿名さん

西新井の新築覗いてみましたが信じがたい値段ですね。。ここが物凄く良心的に思えてきた。

[2122: ランニングマン]

ランニング中の土手から。結構スカイツリーが大きく見えて驚きました。

手前左がお隣のアクアリバージュで、その横にフォーススクエア。ハセコーのマークがあるのがサードです。アクアとフォースの間にツリーがドーンと。

フォース、サードの河川側上層階だとツリーが見えるのでしょうか。とくにフォースはバルコニー前がオイコスの敷地空いてるかつ8階ある学生寮より上の9階以降は眺望がいいのかな。

[2123: 匿名さん]

不動産インフレの結果
低設備使用の安普請物件にも関わらず
勤め人が一馬力で買える値段ギリギリ。
金融緩和のせいでマンション価格が騰がり過ぎた。
今は買い時ではなく売り時！

[2124: 匿名さん]

せっかくこ大きな買い物なのに、廉価版の公式レッテルが貼られてるというのは買う気は削がれますね。。

[2125: 匿名さん]

確かに6538万出してもセカンドラインです！
と自ら名乗ってる物件名。契約者かわいそう。

[2126: 匿名さん]

デベ側がセカンドラインを作る意義は？
ここはセカンドラインでいい客層だと
線引きするラインて地域や駅力？
北区、南北線、埼玉の一歩手前だからセカンドライン？
デベは住む人を最初から蔑んでるて事？
客扱いされてない。ひどいなあ。

[2127: 匿名さん]

ブランド気にする人が買う必要もない仕様と立地だし差別化は図れてるけどね。
やけに豪華なエントランスとか大理石にしなくて良いから買える値段にしてくれっていう庶民の声があるのも事実な訳で。

様々なコストカットがされる中、食洗標準、ソフトクローズの引き出し、多めの収納など実用的な仕様が確保されてるのは良い。

いや普通は立地仕様環境と価格のトレードオフで物件決めるだろうし、正直ブランドのレベルとかにこだわれる上級市民さまは羨ましいですけどね。なんでこんなとこ見てるかは知りませんが

[2128: マンション検討中さん]

「宮本から君へ」を見ていたらなんと志茂が 笑

[2129: マンション検討中さん]

もう一枚