ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
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[1251: 匿名さん]

>>1250 名無しさん

ありがとうございます。
プロモーションを女子向けコト消費のスタイルに振ってるのかなぁ。。

[1252: 匿名さん]

23区内で唯一の大規模
南北線6分
人気の赤羽に近い
もうこれだけで売れるのは間違いないかと。

[1253: 匿名さん]

そんなに人気あるならなんで赤羽までシャトルバスなんて話でてくるのよ？

[1254: 匿名さん]

シャトルバスを検討ってほんと？
住民負担だと月々の管理費がかなり高くなるよ。売主としても無期限で負担するなんてありえないし。

[1255: 匿名さん]

通りに出れば路線バスもあるからなぁ。

[1256: 匿名さん]

本当に住みやすい街大賞 ２０１７で3位の赤羽に自転車で通えるエリアが4000万台で買えるのは大きな魅力だね。

[1257: マンション検討中さん]

リアルなところ、50戸くらいしか要望出てないらしい。

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション検討中さん

営業マン情報ですか？

[1259: マンション検討中さん]

業界筋情報です

[1260: 匿名さん]

厳しいですね。待てば値下がりが期待できそうですね。

[1261: 匿名さん]

この地域ではガーデンズ東京王子で需要が満たされた後で、立地も弱いから客集めに苦戦しそうですね。

[1262: 匿名さん]

大規模物件は地元需要だけでは捌けないので、複数路線の利用が出来ないと苦戦しそうですね。

[1263: 匿名さん]

ガーデンズのようにせめてスーパーを誘致できてればねえ。

[1264: 買い替え検討中さん]

第２のプラウド大田六郷、グランドメゾングランドメゾン江古田になりそうですね・・・

[1265: 名無しさん]

>>1264 買い替え検討中さん

とは言え、ここは都内アドレスとしては破格と言って過言ではないですからね。時間かけて売るしかないんじゃないかなと。

[1266: 匿名さん]

>>1264 買い替え検討中さん

まあその２つよりも駅近というのがせめてもの救いかも。赤羽に足を伸ばせば何でも揃うし。厳しいのには違いないが、江古田のならこっちか…

[1267: マンション検討中さん]

ここって総戸数500戸だよね。一期で1割しか売れなかったらあとは地獄絵図だね。。。安いどけだと売れない時代なんでしょう

[1268: 通りがかりさん]

駅近なのはいいですが、川沿いで買い物不便な点がネックですね。

[1269: 匿名さん]

ここが完売したら付近も変わっていきそうな気もしますけどね…それを期待してというわけには行きませんが。

[1270: マンション検討中さん]

陸の孤島になる可能性が高いのでは。人口減ってくるのに、わざわざこの物件に住まないでしょ。ゆくゆくはゴーストタウンかな。

[1271: マンション検討中さん]

そして、コミュニティバスも維持できなくなって、さらに資産低下。。。おそろしい

[1272: 通りがかりさん]

>>1265 名無しさん
デベははなから長期戦のつもりでしょ。
売れ行き悪くて値下げって流れ期待の人いるようですが、いつまででも売り続けますよーゆっくり考えて下さいってスタンスで売ってくるよ。
だってこの先、ここの強力な競合が出てくる予定ないですよね？

[1273: 匿名さん]

赤羽通勤エリアで唯一のファミリー世帯用新築マンションだし間違いなく需要はあるでしょ。
今後10年はここ以外は出ないと思う。

[1274: 匿名さん]

>>1273 匿名さん
ガーデンズ東京王子で大夫需要は消化されましたけどね。

[1275: 匿名さん]

そう考えると、ガーデンズは様々な点で条件の良い物件だったんですね。だから売れたんだろうけど。

[1276: 匿名さん]

>>1273 匿名さん
赤羽駅徒歩5分の赤羽台はURが一万平米の土地を中高層マンション専用として売却か貸し付けますよ。
来年方針決まります。

[1277: 匿名さん]

>>1276 匿名さん

赤羽台はJR主要駅の徒歩5分だから坪320〜350かな。

[1278: マンション検討中さん]

こんな早いタイミングで価格下げて、販売延期して、売る棟を変えている時点で、相当厳しいと言えるでしょう。このペースだとあと２年はがかるはずです。エリアを代表する失敗不動産として歴史に刻まれることでしょう。

[1279: マンション検討中さん]

バス便物件なんてやだ。以上

[1280: マンション検討中さん]

オイコスなんてヨーグルトみたいな名前のマンションはやだ、以上

[1281: マンション検討中さん]

モデル見たらあまりの仕様の低さにドン引きです。あとモデルに魚がいる意味が分からない笑

[1282: マンション掲示板さん]

ここなら川口を選ぶかな

[1283: 匿名さん]

>>1277 匿名さん
借地権が優勢ぽいから、その通りになるならもう少し手頃かな？
相手がURで無理な地代は要求しなさそうだし、土地活用は北区が音頭を取っている都市計画に含まれている。
借地権付きでオイコス同等か、それ以下の価格となる場合、はっきり言ってそっちに流れると思います。
赤羽駅徒歩5分の武蔵野台地の高台で災害に強く、駅までの坂には北区のエレベーターが付くから高齢になっても安心だし、高台から降りなくても赤羽台団地内には大学、小学校、幼稚園、保育園、スーパー、ドラッグストア、図書館、体育館に加え、あと数年で大きな都市計画公園と私立中高もできる…

ところでシャトルバスって、志茂駅メインで購入する人にとってはマイナスポイントでしかないし、管理費でやってほしくないでしょう。
でも乗る人だけの自己負担だと維持費高額でしょうし、この立地ではミスチョイスとしか思えません。

[1284: 匿名さん]

>>借地権付きでオイコス同等か、それ以下の価格となる場合

借地でも赤羽5分が坪210なんてなったら、それはもう皆が殺到する投資物件になるレベルですよ。借地で坪300台と予想。

[1285: 匿名さん]

>>1284 匿名さん
遅かれ早かれオイコス販売中には判明すると思う。
借地権でガーデン並かそれ以上でも赤羽台のほうが有利だろうね。

[1286: 匿名さん]

実需層にとってはいくら有利だろうが予算オーバーでは意味がないよ。

[1287: 匿名さん]

そうなんだよね、実需層のターゲットが中途半端。金銭的に絞っていくと橋を渡って隣の区になるし(まだ販売中)、かといってガーデンズや赤羽台ほどの単価は厳しい。
どういうターゲット戦略だったのか。

[1288: 匿名さん]

>>1287 匿名さん

それがターゲットでは。坪200台前半で足立新田まで歩かなくても買える。

[1289: 検討板ユーザーさん]

>>1288 匿名さん
そう思う。
ってか予算がここを買えるぐらいの人なのに文句言われても、って思うね。
もっと出せる人なら最初からこのスレ来ないんだから。
見えはらずに現実受け入れないと。

[1290: 匿名さん]

>>1287 匿名さん
そんなターゲットだと川口元郷のほうが条件よさそう。
運賃高いと言っても、マンション自体が元郷のほうが安いし、物価も安いし。

[1291: 匿名さん]

実際の比較案件はそんな感じでしょうね。＞川口元郷

[1292: マンション検討中さん]

結論、みんな買うのやめよう！そうしたらもっと値段下がるかもよ！！

[1293: マンション検討中さん]

毎週のように志茂ツアーのメールがくる。。。よほど客がこないのか、街の評価が最低なんだろう。

[1294: 匿名さん]

志茂駅徒歩６分。
南北線沿線と地味ですが利便性はそこそこ良いと思っているのですがどうでしょうか？

[1295: マンション比較中さん]

>>1292 マンション検討中さん
みんな買わなくても、値段あまり下がらないと思うよ。
損してまで売らないから。

[1296: 匿名さん]

同じ志茂でも北本通りを挟んだ南北で街の雰囲気が全然違うからね。

[1297: 検討板ユーザーさん]

志茂は住み良いよ

[1298: 匿名さん]

何で人気ないんだろ？
メトロ徒歩十分以下だし廉価版とはいえ三菱ブランド、
値段もまあギリギリ許容レベルかと。
ところで赤羽までシャトルバスのソースは？ホームページに載ってる？

[1299: 匿名さん]

売る気が感じられないんだよな。。

[1300: マンション検討中さん]

現地に言ったら購買意欲がゼロになった。
200メートルのタワーマンマンションなら多少検討したかもしれないが、
平凡な団地なら他がいいと思った。

[1301: 匿名さん]

志茂って知名度がないけどすみやすくてお得だよね。
3000万円代で都内が買えるからありだと思うけどなぁ

[1302: 名無しさん]

>>1300 マンション検討中さん

200mのタワマンって日本に何棟あるんだっつーの。ましてや川側の地盤に建つはずならろうに。^ ^

[1303: 匿名さん]

不人気物件は値下がりリスクと流動性低下リスクが高いから、
買う決断が出来ない。

[1305: マンション検討中さん]

[No.1304と本レスは､前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1306: マンション検討中さん]

悪くないような気もするが、良いとも全然思わない。安めではあるが、気に入らないものに数千万払う気になれない。そんなモヤモヤした気持ちです。

[1307: 検討板ユーザーさん]

>>1306 マンション検討中さん
3000万台で買えるのってそういうもん
でも安いのは正義
7000万台出せないなら東京23区では厳しいんだから。半額近くで23区に買えるのだからもやもやぐらいするでしょ(笑)

[1308: 検討板ユーザーさん]

23区、駅近で財閥系で大規模で3000万台ってほとんどない
お得でしょうね。ガーデンズもお得だったが価格レンジが違いすぎるから。
予算5000まで、とかの人にはドンピシャだろうね
特に4000前半の人は。

この低価格帯でこの条件に競合出来る物件は皆無だからなぁ。今や23区の郊外でも５５００－６４００は最低ないと部屋も選べないぐらいだからね。しかもこの価格レンジでも駅まで１０分とかザラ。

まぁあとは何を捨てて整理するかだけでしょ。
駅遠やバス便でいいなら選択肢は広がるが毎日苦痛になるしリセール悪い。
6000以上出せるならガーデンズ中古でも狙えばいいし。でもまぁここを検討してる人はそういう予算じゃないからいるんでしょう

[1309: 匿名さん]

シャトルバスって本当に考えてるのかな。
周辺道路狭いのにそんなの走らせたらご近所からクレーム来そうだけど。

[1310: 検討板ユーザーさん]

>>1309 匿名さん

近所の人なんて気にしなくていいでしょ。それがマンション、特に大規模のメリットの一つ。個で戦う必要が無い。

それに迷惑とか言い出したらマンションできるだけで既に迷惑だろうね。そんなスポットで迷惑だのクレームだの気にしてたら社会で生活できまへんで。違法行為でなければそれでいいし問題があれば相手が裁判したらいいだけの話。それだけの話でしょ。

[1311: マンション検討中さん]

>>1308 検討板ユーザーさん
最多価格帯4900だからガーデンズと価格帯500くらいしか変わらないですよ。
ガーデンズに需要を先食いされた感が強いですね。

[1312: 検討板ユーザーさん]

>>1311 マンション検討中さん
最多価格は実質的な最多じゃないから無意味っす
ガーデンズよりもここははるかに安いので層が違うよ

[1313: マンション比較中さん]

>>1312 検討板ユーザーさん
ガーデンズ欲しかったけど金額的にちょっと厳しいって人がここのドンピシャターゲットって気がする。

[1314: 匿名さん]

ガーデンズに需要先食いされたと言っても、1年前はスカイティアラとかパークホームズ赤羽西とか板橋蓮根とか、城北の大規模案件が他にもごろごろあったからね。半年もすれば需要が戻ってくるのでは？

[1315: 匿名さん]

>>1310 検討板ユーザーさん

クレームより事故の方が怖いかも、シャトルバス
これだけ狭い住宅街の道路で、近くには保育園、しかもオイコスにも保育園できるから子連れの徒歩や自転車増えるだろう
地域的には高齢者が多いところだし、高齢者の憩い施設も近いね

[1316: 匿名さん]

ここの検討者ならシャトルバスにかけるお金があるならスーパーを誘致しろって意見の方が強いのでは。

[1317: 匿名さん]

>>1316 匿名さん

どこに誘致？

[1318: 匿名さん]

だからそう言ってるじゃん、最初から。
かりにここがガーデンズと販売時期が同時だとしてもカニばりはしない。
層が全然違う。

[1319: 匿名さん]

>>1315
知らないんだろうが、狭くて交通量が多いようなところほど事故は少ない。
危険ってのを肌で感じるからこそドライバーも歩行者も注意を怠らないから。
逆に見通しがよく広くて交通量が少ないところが危ないし死に直結するような
大事故が多い。だれもいないだろう、という前提だからだな

[1320: 匿名さん]

>>1314 匿名さん
十条駅前タワーも板橋駅直結タワーも来年発表予定でなかった？
板橋駅直結タワーは、板橋区の借地権付きで若い家族の比率を上げるために優遇措置をつけるみたいだ。区議会ではそう話してる。
なるべく高齢者ではなく、若い人に入って欲しいから対策すると。
城北エリアならば、板橋が一番条件よさそうかな…

[1321: 買い替え検討中さん]

「発表」って、ＨＰ公開って意味ではないですよね。
文字どおり、こういう計画ですよって公表するって意味ですよね。
十条も板橋も影も形もないので、販売活動は遥か先でいつになることやら・・・って感じです。
特に十条。

[1322: 匿名さん]

開発組合は今年5月に認可されたので、来年6月に予定通り着工すれば販売活動なども見えてくると思います。

[1323: 1322=1314]

↑は十条西口タワーの話です。
板橋は優遇と言っても、街の開発費を捻出しないといけないのでさすがにオイコスの価格帯を期待するのは難しいのでは。

[1324: 匿名さん]

板橋の話は専用スレの方に書きました。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/628332/

[1325: 検討板ユーザーさん]

ここよりコスパいいマンションはそう無いね

[1326: 匿名さん]

>>1323 1322=1314さん
区の借地権付きで若いファミリー向けに安く販売する方針だけど、オイコスと比べてどうなるだろうかね。

安くなりそうだけど。

[1327: 検討板ユーザーさん]

>>1326 匿名さん
えらい先だし借地権がついても高いよ
賃貸じゃん、それにそれなら。

[1328: 匿名さん]

十条のタワーって、借地権付きなんですか？…ガッカリ。

[1329: 検討板ユーザーさん]

>>1328 匿名さん
完成もだいぶ先だしね(笑) 比較対象にならない時期ですね

[1330: 匿名さん]

>>1328 匿名さん
十条は今のところ借地権付きじゃない。
板橋駅前は再開発に伴うタワーが二つあって、一つは駅直結で借地権付きでもう一つは完全なる分譲。
板橋区はあとは大山のブリリアかな。
北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？
あれも大規模マンションになるだろう。


ちなみにお隣川口市の川口駅前徒歩2分くらいのところにある商店街も再開発でプラウドのタワーが分譲される。

[1331: 匿名さん]

>>北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？

地元住みだけど元URの土地なんてあったっけ？

[1332: 匿名さん]

あ、豊島のほうの係争中だった用地かな。あそこは駅から遠いからバス便になると思う。マンション的にはかなり不利だ。

[1333: 購入経験者さん]

ガーデンズの他にここも購入する予定の方いらっしゃいますか？

[1334: 周辺住民さん]

>>北区だと王子神谷駅側の元urの結構広い土地に建築看板立ったよね？

日本製紙の社宅のことですか？200戸と大規模です。
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20171207:...
『２０１８年３月末の着工を予定しており、20年１月中旬の完成を目指す。
　規模は鉄筋コンクリート造11階建て延べ１万６５６６平方㍍。
　２００戸強のファミリータイプの住戸』

場所は王子神谷から隅田川へ向かったところにあるＵＲの隣

[1335: 1332]

豊島4丁目のはこれ。

日本油脂王子工場跡地開発（東京都北区）、ホームセンターのLIXILビバが参画
http://s.hanjohanjo.jp/article/2017/10/11/8071.html

[1336: 匿名さん]

板橋区はもう一つあるよ
三田線の志村三丁目駅最寄り

延べ床面積20,000平米のマンション
今年着工した

[1337: 匿名さん]

>>1336 匿名さん

プレミスト志村三丁目ですね
https://manmani.net/?p=10238

[1338: 検討板ユーザーさん]

今買うならオイコス一択でしょ
駅近、大規模、財閥ブランド、２３区でこの価格は他にないからね

[1339: マンション検討中さん]

>>1338 検討板ユーザーさん
営業乙

[1340: 匿名さん]

実際かなりお得だよな

[1341: 匿名さん]

実際かなり不人気でリセールバリューが低く買ったら即大損になりそうで怖い

[1342: 匿名さん]

>>1341
大損も何もこれだけ安い金額で周辺の中古相場を考慮してもこれ以上大暴落しそうにないような
価格だけど（笑）
教えてほしんだけどさ、23区, 北区, 新築、大規模、財閥物件、駅近、これだけの条件そろえて
3000万円台のマンションって他にどこにあるの？（笑）
借地権ならあるかもね。でも、ここ借地権じゃないしな。

[1343: 匿名さん]

長谷工だと直床で柱食い込み物件ですか？
確かに安いが！

[1344: 匿名さん]

>>1343
安いんだから直床でごちゃごちゃいわんほうがええとおもうで。

[1345: 匿名さん]

いま販売中のサラリーマン向けマンションで完全アウトフレーム案件なんて無いんじゃないの。あとここはどうだか知らないけど直床でも天井高250cmあれば悪くない。

[1346: 匿名さん]

>>1345
だね。
あとさ、3000万円台で買えるマンションにあれこれ望む方がおかしいでしょ、っていう当たり前の話なんだわ。
きみら、生活保護者がパチンコ、酒、タバコといった依存的娯楽・嗜好品を使うとブーブー言うじゃん。
医療費無料だからといってむやみやたらに薬もらったり対したことがない病気等でも医療費＝税金つかってたら
ブーブー言うじゃん。税制改革とかで生活保護費減額なってころす気かー！とか、憲法違反だーとか
いってるやつみて贅沢いうな！働け！っていうじゃん。

同じだとおもうぞ。そりゃこれだけ安いんだからあれもこれもってついてるわけがない。
一つ一つの設備グレードだって高いわけがない。当たり前じゃない？
逆にあれもこれも高かったりする方が怖いわな。一体どこを削ってんだ？ってなるわけで。

このマンションは予算が4000万円前半が限界だけど、23区、北区、駅近、新築、財閥物件、大規模で
普通の暮らし、安定した暮らし、コスパの良い経済的な生活をしたい人向けでしょ。
それ以上でも以下でもない。

高級志向でもなければ意識高い系マンションでもないんだからさ。このマンションをバカにしたりディスってる人は
これすらも買えない可哀想な人なんだから相手にする必要もないでしょ。ガーデンズが買える人は既に買ってるし、
もっと高い価格が難なく買える人はそう言う物件を見てるわけでね。

[1347: マンション検討中さん]

>>1346 匿名さん
ガーデンズ厨は巣にお帰りください。

[1348: 匿名さん]

1346とは別人だけど、ガーデンズを目の敵にする人はスカイティアラに読み替えればいいと思う。

[1349: 匿名さん]

>>1347
ガーデンズ推しじゃないんだが。
ガーデンズだって中身と立地にしては安いから人気があるってだけで北区とか
東十条とかないわー、って人には結局見向きもされない点では同じ。
上を見たらきりがないしくだらないディスりや無い物ねだりしても意味がないといってるだけ。

ここの魅力はなんども言うように、23区、北区、駅近、新築、財閥物件、大規模、ってところ。

デメリットに地盤やらハザードやら、志茂駅がー、とかいうやつがいるがそれらは価格で吸収されてる、
つまりそれがあるから安い。わかりやすい話。
南北線の志茂駅だからこそこの価格ってこと。これがJRの京浜東北線やら埼京線になればそりゃね、こう言う価格にはならないわけで。
また、同じ南北線でも王子以南になればそれもやはりこうはならないわけで。

都内の中でもマイナー上位１,2位を争う南北線、その南北線の中でもマイナー上位を争う志茂駅だからこそ
この価格が成立する。
逆にいえば、そうでもなければこの価格になるわけないだろ？（笑）
ガーデンズだって、別に建物そのものは大したことないただの長谷工物件。
でも、鉄道利便性に関しては”価格に対しては”すごく高かった。
むこうは南北線に加えて京浜東北線が使えるし埼京線も使える。
埼京線（池袋、新宿経由山手西回り）、京浜東北線（上野、東京経由東回り）、南北線（山手線中央突破）
ということでこの３路線はお互い被らないからね。
が、そう言うメリットがあるから+2000万上乗せになるわけで、普通部屋が6400万円前後
ここはそう言うメリットがなくその３本の中の最もマイナーである南北線の志茂になるから
-2000万円でかえるから4400万円もあれば普通部屋が買える。

ただそれだけの話じゃんよ。

[1350: 匿名さん]

>>1343 匿名さん

最近は二重床でもやたら天井が低い所があるから注意。

・二重床で240cm
・直床で250cm

この2つで快適性を考えたら後者でしょう。
床の構造の前に天井高が確保されているか見ないとね。オイコスはどうだろ？