ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂

[周辺住民さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tpho-shimo/index.html
売主　　：三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション

所在地　：東京都北区志茂３丁目43番地1（地番）他
交通　　：東京メトロ南北線「志茂」駅（2番出口）より徒歩6分
総戸数　：502戸(サードスクエア／総戸数401戸、フォーススクエア／総戸数101戸）
販売戸数：500戸
販売価格：4,400万円台～7,500万円台（最多価格帯：4,900万円台）
間取り　：3LDK・4LDK（65.26m2～84.52m2）
販売予定：2017年10月下旬
完成予定：2019年1月中旬
入居予定：2019年3月中旬

構造規模：鉄筋コンクリート造15階建、11階建、2階建
敷地面積：18,207.93m2（売買対象面積）18,153.01m2（確認対象面積）
延べ面積：42,716.40m2

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[1186: 匿名さん]

似ているのは川沿いだけだろ。
こっちは東京メトロ線とプライドシティ太田六郷は京急線の各駅停車、利便性が段違い。

[1187: 匿名さん]

>>1186 匿名さん

確かにあちらは川近接、さらに線路際、さらに駅遠ですからね。

比べるまでもないかと。

[1188: 匿名さん]

>>1187 匿名さん
立地は勤務地次第ですよ。大田六郷は品川や川崎、横浜に出やすいです。
グレード感もあちらがだいぶ上回っていて、資産価値の面でも有利でしょう。
こちらはパークハウスシリーズの中でもコストカットの激しい物件ですね。

[1189: 匿名さん]

>>1188 匿名さん

グレード感が劣るのはどのような点でしょうか？

[1190: 匿名さん]

販売開始が12月に遅れていますね。
チラシやポスターは積極的に活動してなさそうだし、サイトは情報が少ないまま。どうしたのかな。

[1191: マンション検討中さん]

>>1189 匿名さん

共用部のグレードはあちらが上だと思います。腐ってもプラウドなので。あっちの検討板に一生懸命、共用部の写真アップしている人がいるのでご覧になってみては？

[1192: 匿名さん]

見ました。でもここの共用棟の外観はイメージCG1枚だけで差がよく分かりませんね。。

[1193: マンション検討中さん]

>>1192 匿名さん

それとは違います。
板に直で写真が貼り付けられてます。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/574754/
例えばこの板の5435番から下とか、もっと遡れば色々貼り付けされてます。

[1194: マンション検討中さん]

あちらの板は悪い意味？で盛り上がっているので、割とすぐにコメントが流れて行きます。

[1195: 匿名さん]

>>1193 マンション検討中さん

ああ、違います。オイコスの共用棟の仕様がよく分からないという意図でした。

[1196: マンション検討中さん]

>>1195 匿名さん

あくまで見た目のゴージャス感と一方がよろしいかも。

兎にも角にも、六郷とここでは販売時期が異なるのであまり競合対象ではないかもです。六郷のライバル？は東十条のガーデンズで、結果は周知の通り東十条の圧勝でしたとさ。

[1197: 匿名さん]

大田六郷じゃないとするとこのマンションの比較検討というかライバルってどこになるの？

[1198: マンション検討中さん]

んー。これといった比較対象が無いのが、ここの最大の魅力だったりして。笑

[1199: 匿名さん]

①都内
②大規模
③駅から10分以内
④5千万以下でも買える

この4要件に合致すればここと比較した検討対象に入るのかな。
大田六郷は③でアウトでした。

[1200: 匿名さん]

>>1199 匿名さん

確かにそう考えるとなかなか無いんですよね。
江古田は大幅値引きと噂されるが遠すぎるし、蘆花公園は高そうだし。

[1201: マンション検討中さん]

>>1199 匿名さん

六郷は徒歩10分なんでギリでセーフのような気も。てか、結局のところやはり競合はあそこかと。

三菱 VS 野村 ブランド対決
シモ VS 六郷 マイナー駅対決
どっちも住宅地内の工場再開発
荒川 VS 多摩川 川対決
↑隅田川でもよいよ。
赤羽 VS 蒲田 近隣繁華街対決
川口 VS 川崎 川対決②

価格はこっちの方が安いし、供給戸数も少ない。六郷はかなり苦戦している見たいですが、こっちは意外に捌けるかも？

[1202: 匿名さん]

赤羽までバス出すってどうなん？

[1203: 評判気になるさん]

>>1189 匿名さん
例えば床のコンクリの厚さ。
オイコスは20cm、六郷は25cm。六郷はの方が25%分厚い。
内装もこちらの方が低いし、工事の遅いオイコスの方が建築コスト高をモロにかぶってしまった様に見えるね

[1204: 匿名さん]

>>1203 評判気になるさん

25cmって、ボイドスラブではないのですか？ボイドスラブは八掛け相当なので、通常スラブの20cmと同等ですね。

[1205: 匿名さん]

なるほど、スラブ厚ですね。内装の差は具体的にどのような箇所でしょうか。

[1206: 匿名さん]

>>1201 マンション検討中さん

この対決って全て六郷に負けてるよね。
何か一つでも大きな魅力がないとスカイティアラと同じ道を辿りそう。

[1207: 匿名さん]

>>1203 評判気になるさん
>>1204 匿名さん

ボイドスラブだと＋5cmだとしても遮音性のメリットは無いですね。

[1208: 匿名さん]

>>1203 評判気になるさん

六郷のスラブ25cmって、どこで確認できますか？HPにも記載がありません。

スラブ25cmだったらアピールしても良さそうなもんだが…

[1209: 匿名さん]

>>1208 匿名さん

六郷のスラブは20cmなので、こちらと同じです。

[1210: 匿名さん]

同じかよ！(ﾟДﾟ)

[1211: 周辺住民さん]

今日は良く晴れて富士山がくっきりと見えてました
前方に隔てるものが無い部屋なら５階以上あたりから富士山が眺められると思いますよ

[1213: 匿名さん]

>>1211
向かいの堤防からでしょうか。
素敵な画像をありがとうございます！
　

[1216: 匿名さん]

[NO.1212～本レスまで前向きな情報交換を阻害する投稿のため、及び削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1217: 匿名さん]

黙って削除依頼

[1218: 匿名さん]

鹿浜橋を渡っていると現地が見えますよね。日当たりはものすごく良さそうな感じではあります…。
ここって結構環七の音が聞こえたりしたりしないかしら…と思うのですが現地はどうなんでしょう。間に遮るものがないので。
距離自体はあるから大丈夫なのでしょうか。

[1219: 匿名さん]

販売開始が1か月延びたのですね。（12月→1月）
これは…どういう理由でしょうか。

[1220: 匿名さん]

なんだか延期案件が多いですね。

[1221: マンション検討中さん]

>>1220 匿名さん

それだけ市況が悪化してきているとゆーことでしょ。首都圏マンション統計だと契約率が60%近くまで落ちてきています。70が好不調の境目らしいです。

[1222: 匿名さん]

三菱は日程の変更ってサイトに書くけど、住友は変更理由が必ずホームページの記載誤りなんだよね。決して計画を修正したことを認めない（笑）
最近は近隣のシティハウスやシティタワーズ東京ベイの物件概要が記載誤りばかりで、大丈夫かとw

[1223: 匿名さん]

>>1218さんへ

ここは全く交通騒音は聞こえないですよ。結構離れてますしね
川の音も聞こえないと思いますけど高層になったらどうなんでしょうかね？
もう少し商店が多ければ良いのですがSV、イオン頼みなのがネックですね
あまり、品揃いが良くないので元々ヨーカドーとか使用していると
生鮮食品の悪さが目立ちます

[1224: 住民板ユーザーさん1]

>>1219
赤羽駅へのシャトルバス検討しているから、らしいですよ

[1225: 匿名さん]

え、東京メトロ駅徒歩６分なのにわざわざ？
そんなに販売不振なんかいな？？

[1226: マンコミュファンさん]

>>1225 匿名さん
このあたりの需要はガーデンズ東京王子が食い尽くしてますからね。価格帯が若干違うとは言え。

[1227: マンション検討中さん]

売る棟を急に変えたり、シャトルバスの検討を始めたり、相当厳しい状況だね。

[1228: 匿名さん]

>>1227
北区だからね。
人気なくて当たり前。

[1229: 匿名さん]

北区も人気マンションは沢山あるけど。

[1231: 匿名さん]

メトロ徒歩6分は魅力的です。南北線ユーザーであれば他に比較検討できる物件もなかなかないのではないでしょうか。

[1233: 匿名さん]

ブランドの区ではありませんから。ただ東京駅に近いってことだけです

[1234: 匿名さん]

[NO.1230～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、及び削除レスへの返信のため、いくつかのレスを削除しました。管理担当]

[1235: 匿名さん]

>>1232 匿名さん

それを言ったら都心6区以外はどこも魅力に乏しいよ。

[1236: マンコミュファンさん]

>>1231 匿名さん
一駅手前の王子神谷周辺なら、駅前の築浅中古マンションでもお安いですよ。

[1237: 匿名さん]

>>1236 マンコミュファンさん

5000〜4000台の広め中古はだいぶ無くなってしまいましたね。グローリオやリバーグレイス、ブリリアなど。

[1238: マンション検討中さん]

赤羽駅までのコミュニティバスやるんならダイエー、赤羽会館、赤羽体育館、ニトリ経由して周辺住民にも使わせたら収益になりそうだけどね
流石にできないか

[1239: 匿名さん]

全然盛り上がってないですけどＭＲの雰囲気とかどうですか

[1240: マンション検討中さん]

プラウドタワー川口のほうが、よくない？

[1241: 匿名さん]

三菱のほうがいいよ

[1242: 匿名さん]

ガーデンズ東京王子で決めておくべきでしたね。
駅力が弱くて、オイコスブランド、600戸。
価格勝負でどこまで売れるかですね。

[1243: 匿名さん]

オイコスって長谷工施工物件のことでしょ。
ガーデンズも同じだし、この価格帯で気にする人はいないだろう。

[1244: 匿名さん]

公式サイトが売る気なさすぎ。室内設備の話が一切なくて快適な生活をイメージできない。

[1245: マンション検討中さん]

>>1244 匿名さん
室内設備がショボすぎて、アピールにならないからですよ。

[1246: 匿名さん]

さすがに室内イメージCGすら1枚も無いのはおかしいでしょう。

[1247: 名無しさん]

>>1246 匿名さん

以前MRに行きましたけど、専有部はショボいというか、平凡過ぎるのだと思います。
MRのオプション付けた部屋でも、あまり豪華さがなかったですからね。
ディスポーザーなど最低限の装備がついているのはすぐわかるので、敢えて見せる必要もないんでしょうね。

[1248: 匿名さん]

1次取得層をターゲットにするなら、平凡でも今時のスタンダードで抑えている所を記載するのは基本だと思いますけどね。。ペアガラスとかウォールドアとか。あとバルコニーも奥行き2メートルありそうだし。ウォールドアは完全収納できなさそうなのは残念だけど。
食洗機はオプションですか？

[1249: 1248]

おっと。。失礼しました。
　×抑えて
　○押さえて

[1250: 名無しさん]

>>1248 匿名さん

食洗機、ディスポーザーはデフォルトだったと思います。確かにバルコニーの幅は2mオーバーで2.2くらいあったような気がします。すいません、ここは検討から外してしまったので記憶が曖昧です。
専有部については派手さはないけど、かなり使いやすそうな印象でした。オイコスと言えども、パークハウスだけに、そこらへんは作り込まれているなと感じました。

[1251: 匿名さん]

>>1250 名無しさん

ありがとうございます。
プロモーションを女子向けコト消費のスタイルに振ってるのかなぁ。。

[1252: 匿名さん]

23区内で唯一の大規模
南北線6分
人気の赤羽に近い
もうこれだけで売れるのは間違いないかと。

[1253: 匿名さん]

そんなに人気あるならなんで赤羽までシャトルバスなんて話でてくるのよ？

[1254: 匿名さん]

シャトルバスを検討ってほんと？
住民負担だと月々の管理費がかなり高くなるよ。売主としても無期限で負担するなんてありえないし。

[1255: 匿名さん]

通りに出れば路線バスもあるからなぁ。

[1256: 匿名さん]

本当に住みやすい街大賞 ２０１７で3位の赤羽に自転車で通えるエリアが4000万台で買えるのは大きな魅力だね。

[1257: マンション検討中さん]

リアルなところ、50戸くらいしか要望出てないらしい。

[1258: 匿名さん]

>>1257 マンション検討中さん

営業マン情報ですか？

[1259: マンション検討中さん]

業界筋情報です

[1260: 匿名さん]

厳しいですね。待てば値下がりが期待できそうですね。

[1261: 匿名さん]

この地域ではガーデンズ東京王子で需要が満たされた後で、立地も弱いから客集めに苦戦しそうですね。

[1262: 匿名さん]

大規模物件は地元需要だけでは捌けないので、複数路線の利用が出来ないと苦戦しそうですね。

[1263: 匿名さん]

ガーデンズのようにせめてスーパーを誘致できてればねえ。

[1264: 買い替え検討中さん]

第２のプラウド大田六郷、グランドメゾングランドメゾン江古田になりそうですね・・・

[1265: 名無しさん]

>>1264 買い替え検討中さん

とは言え、ここは都内アドレスとしては破格と言って過言ではないですからね。時間かけて売るしかないんじゃないかなと。

[1266: 匿名さん]

>>1264 買い替え検討中さん

まあその２つよりも駅近というのがせめてもの救いかも。赤羽に足を伸ばせば何でも揃うし。厳しいのには違いないが、江古田のならこっちか…

[1267: マンション検討中さん]

ここって総戸数500戸だよね。一期で1割しか売れなかったらあとは地獄絵図だね。。。安いどけだと売れない時代なんでしょう

[1268: 通りがかりさん]

駅近なのはいいですが、川沿いで買い物不便な点がネックですね。

[1269: 匿名さん]

ここが完売したら付近も変わっていきそうな気もしますけどね…それを期待してというわけには行きませんが。

[1270: マンション検討中さん]

陸の孤島になる可能性が高いのでは。人口減ってくるのに、わざわざこの物件に住まないでしょ。ゆくゆくはゴーストタウンかな。

[1271: マンション検討中さん]

そして、コミュニティバスも維持できなくなって、さらに資産低下。。。おそろしい

[1272: 通りがかりさん]

>>1265 名無しさん
デベははなから長期戦のつもりでしょ。
売れ行き悪くて値下げって流れ期待の人いるようですが、いつまででも売り続けますよーゆっくり考えて下さいってスタンスで売ってくるよ。
だってこの先、ここの強力な競合が出てくる予定ないですよね？

[1273: 匿名さん]

赤羽通勤エリアで唯一のファミリー世帯用新築マンションだし間違いなく需要はあるでしょ。
今後10年はここ以外は出ないと思う。

[1274: 匿名さん]

>>1273 匿名さん
ガーデンズ東京王子で大夫需要は消化されましたけどね。

[1275: 匿名さん]

そう考えると、ガーデンズは様々な点で条件の良い物件だったんですね。だから売れたんだろうけど。

[1276: 匿名さん]

>>1273 匿名さん
赤羽駅徒歩5分の赤羽台はURが一万平米の土地を中高層マンション専用として売却か貸し付けますよ。
来年方針決まります。

[1277: 匿名さん]

>>1276 匿名さん

赤羽台はJR主要駅の徒歩5分だから坪320〜350かな。

[1278: マンション検討中さん]

こんな早いタイミングで価格下げて、販売延期して、売る棟を変えている時点で、相当厳しいと言えるでしょう。このペースだとあと２年はがかるはずです。エリアを代表する失敗不動産として歴史に刻まれることでしょう。

[1279: マンション検討中さん]

バス便物件なんてやだ。以上

[1280: マンション検討中さん]

オイコスなんてヨーグルトみたいな名前のマンションはやだ、以上

[1281: マンション検討中さん]

モデル見たらあまりの仕様の低さにドン引きです。あとモデルに魚がいる意味が分からない笑

[1282: マンション掲示板さん]

ここなら川口を選ぶかな

[1283: 匿名さん]

>>1277 匿名さん
借地権が優勢ぽいから、その通りになるならもう少し手頃かな？
相手がURで無理な地代は要求しなさそうだし、土地活用は北区が音頭を取っている都市計画に含まれている。
借地権付きでオイコス同等か、それ以下の価格となる場合、はっきり言ってそっちに流れると思います。
赤羽駅徒歩5分の武蔵野台地の高台で災害に強く、駅までの坂には北区のエレベーターが付くから高齢になっても安心だし、高台から降りなくても赤羽台団地内には大学、小学校、幼稚園、保育園、スーパー、ドラッグストア、図書館、体育館に加え、あと数年で大きな都市計画公園と私立中高もできる…

ところでシャトルバスって、志茂駅メインで購入する人にとってはマイナスポイントでしかないし、管理費でやってほしくないでしょう。
でも乗る人だけの自己負担だと維持費高額でしょうし、この立地ではミスチョイスとしか思えません。

[1284: 匿名さん]

>>借地権付きでオイコス同等か、それ以下の価格となる場合

借地でも赤羽5分が坪210なんてなったら、それはもう皆が殺到する投資物件になるレベルですよ。借地で坪300台と予想。

[1285: 匿名さん]

>>1284 匿名さん
遅かれ早かれオイコス販売中には判明すると思う。
借地権でガーデン並かそれ以上でも赤羽台のほうが有利だろうね。